大和ハウスリート投資法人 2025年8月期決算概要

大和ハウスリート投資法人
2025年8月期（第39期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.net-presentations.com/8984/20251017/qs3vs5g/
○説明資料
https://www.daiwahouse-reit.co.jp/file/term-165bb9867e04c6381483390b2ffc1c7bd063e809.pdf
〇質疑応答
https://www.daiwahouse-reit.co.jp/file/ir_news-d181a5c69fc9d27ec15dcf76e441ccbf82fc9bbe.pdf
○説明者　大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 成宮 浩司
〇説明
決算説明資料に沿って 2025年8月期の運用状況をご説明致します。
3ページをご覧ください 8月期決算のハイライトです 一口当たりの分配金は6,576円、前期比▲502円、修正予想比では＋76円となりました 一当たりのNAVは、のれんを除くベースで311,908円となり、前期より3,082円増えています。LTVは45.4%と前期と変わりありません。トピックスとしては、物件入替の一環として、BTS 型物流施設と商業施設の2 物件を売却し、居住施設2物件を取得しました。含み益を活用した売却益の還元と、ポートフォリオの質の向上を推進しました。又、投資家層の拡大と流動性向上を目的に、9月1日を効力発生日として。投資口を一口から二口へと分割しました。

4頁をご覧ください。ポートフォリオの運用状況です。8月末の資産規模は9,099億円で、物件売却の影響により前期から41億円減少しています。期末の稼働率は99.3%と、引き続き高い稼働を維持しています。ポートフォリオのNOI利回りは4.9%、償却後は3.7%で、用途別の詳細につきましては右に記している通りです。
5頁をご覧ください。今後の分配金成長目標と達成への見通しです。

本投資法人の投資口価格が軟調に推移する中、前回の決算発表で、今後3年間の中期的な成長目標として、巡航ベース予想分配金年2%の成長、金額にしますと投資口分割後で、3年間で一口当たり分配金＋175円を目指すという新たな成長目標を設定しました。この＋175円の内訳としましては、外部成長で＋90円程度、内部成長で＋140円程度、財務・資本戦略で－55円程度を見込んでおります。今回発表しました2026年8月期予想における分配金への効果ですが、現在の目標達成への進捗率は37%、一口当たり分配金＋65円となっています。その内訳については、外部成長として、物件入替に伴い＋4円、内部成長として物流施設で＋20円、居住施設で＋26円、商業・ホテル等で＋10円を見込んでおります。又、財務・資本戦略では、リファイナンスに伴う金利コスト増で－30円、今回発表しました70億円の自己投資口の取得で＋35円を見込んでおります。

6頁をご覧ください。先ほどの成長目標達成に向けたアプローチと投資主還元の強化です。資産入替を通じて出た売却益は、原則、分配金に上乗せし、投資主還元を強化し、巡航DPU2%成長＋αの成長を追求していきます。インフレ耐性の観点を重視した、資産入替が成長戦略の起点と考えており、今後も継続してきます。内部成長の高いアセットに入れ替えることでポートフォリオの質を向上させ、居住施設や物流施設を中心に内部成長を強化し、インフレ環境に適した力強い収益力の向上を図っていきます。又、財務・資本戦略では、物件売却による回収資金も活用しながら、自己投資口の取得やデット返済に活用し、資本コストを意識した施策の実施と、金利コストの抑制に取り組んでいきます。

7頁をご覧ください。自己投資口の取得についてです。左の自己投資口取得に関する位置付けをご覧ください。こちらでキャッシュマネジメントに関する判断軸を示しております。巡航ベース予想分配金の成長、優良な投資機会の獲得、LTVのコントロールの3つの判断軸をもとに、適時・適切に検討を行う方針です。これらの判断軸のうち、現時点で最も優先順位の高いものは、巡航ベース予想分配金の成長であると考えています。

そのような中、自己投資口の取得に関しては、物件取得によるDPU上昇効果と比較しても、現時点で効果が高いと考えられることから重点的に手元資金を投下する手段と位置付けています。従って、 今回本投資法人として、過去最大規模となる70億円の自己投資口の取得を実施します。これは発行済み投資口数に対して、凡そ1.2%に相当します。

今後についても、継続的に自己投資口の取得を優先的に検討してまいります。右の投資口価格の推移と資本政策の実行に示している通り、これまで2回の自己投資口の取得、計60億円を実施し、又、前期には、スポンサーサポートの一環として、スポンサーによる100億円の投資口追加取得を実施しました。本投資法人の投資口価格は、いまだ割安に推移しており、今後も効果的に資本を活用していくことで、投資主価値の向上に努めてまいります。

8頁をご覧ください。これまでの物件売却の実績と今後の方針です。2024年8月期以降、 主にBTS型物流施設を中心に400億円程度の売却を行い、100億円を超える売却益を還元しました。物件入替として、内部成長が期待できる居住施設、ホテル、マルチテナント型物流施設を取得するとともに、自己投資口の取得を実施してきました。引き続きインフレ耐性の観点で劣る物件を入れ替えし、ポートフォリオの質の向上を図る方針です。

9頁をご覧ください。外部成長戦略の一環として、豊富な含み益を活用した売却益の還元と ポートフォリオの質の向上を図るため、物件入替を実施しました。先ず、8月および9月にかけて、BTS型物流施設であるDプロジェクト町田を、スポンサーが出資するファンドに、鑑定評価額を上回る価格で売却し、売却益を還元しました。入替としては、8月にスポンサーパイプラインより、今後の内部成長が期待される居住施設1物件、10億円を取得し、11月にはスポンサーパイプラインより、ダイワロイネットホテル西新宿101億円を取得する予定です。

ダイワロイネットホテル西新宿は、インバウンドを含め宿泊需要の高い都心の新宿エリアに所在し、東京メトロ丸ノ内線西新宿駅から徒歩約5分の好立地にある物件です。オペレーターはスポンサーグループのダイワロイネットホテルで、客室数は280 室を有し、稼働率、ADRとも好調に推移しています。今後もポートフォリオの質の向上を図るため、大和ハウスグループのバリューチェーンも生かしながら物件入替を継続してきます。

10頁をご覧ください。今後の外部成長戦略です。引き続き内部成長が期待できる豊富なパイプラインがございます。将来的に収益のアップサイドが期待できる、ホテルアセット等取得に注力しています。右に記載しておりますアマネク熊本は、熊本県内最大の繁華街に立地し、2026年7月竣工予定の開発物件です。客室数176室の宿泊特化型のホテルで、賃料形態は固定賃料＋変動賃料で、内部成長が期待できる物件です。本投資法人は、2026年12月に取得を予定しております。

12頁をご覧ください。8月期の損益計算書です。左から前期（2月期）の実績、この8月期の実績および修正予想を並べています。前期2月期と8月期実績との主な変動要因につきましては右をご覧ください。先ず、営業収益は前期実績と比較し、1,896百万円の増加となりました。主な要因としまして、前期の不動産等売却益との差異で1,978百万円の増加、テナント退去、物件売却等による賃料収入の減少で、192百万円の減少となっています。営業費用は47百万円の減少となりました。

主な要因としまして、原状回復工事費および固定資産除却損等は増加しましたが、修繕費の減少により、賃貸事業費用が75百万円の減少となっています。利益超過分配は3,009百万円の減少となりました。フォレオ枚方の売却に伴い、一次差異等調整額の戻し入れを実施しました。次に8月期修正予想と実績との主な変動要因です。営業収益は予想と比較し、176百万円の増加となりました。主な要因としまして、居住施設の入替時の賃料および更新料、税金収入の増加によるものです。一方営業費用は、賃貸事業費用の増加により25百万円の増加となっています。

13頁をご覧ください。8月期の貸借対照表です。総資産は物件売却等により、前期比42億円減少しました。総負債は前期比30億円、純資産は前期比12億円、夫々減少しています。ポートフォリオの含み益は2,695億円となり、前期比で81億円増加しました。

14頁をご覧ください。2026年2月期および2026年8月期の業績予想です。予想分配金は、2026年2月期が3,400円、2026年8月期が2,915円としております。主な変動要因につきまして右をご覧ください。2026年2月期の予想は、前期（2025年8月期）との対比で、収益が2,357百万円の減少となっています。主な要因として、前期の不動産等売却益と、9月のDプロジェクト町田の不動産等売却費との差異で2099百万円の減少、又、ダイワロイネットホテル西新宿の取得による収益寄与がある一方、物件売却等により賃貸事業収益が257百万円の減少となっています。

次に営業費用は638百万円の増加です。主な要因として、修繕工事の前倒し等により、賃貸事業費用が685百万円の増加となっています。利益超過分配は3,390百万円の増加となりました。先ほどのDプロジェクト町田の売却に伴い、一時差異等調整引当額の分配を行うためです。2026年8月期の予想は、2026年2月期予想との対比で、営業収益が1,720百万円の減少となっています。主な要因として、新規取得物件の収益寄与等により、賃貸事業収益は512百万円増加しますが、前期の不動産等売却益2,233百万円がなくなるためです。次に営業費用は1,099百万円の減少です。主な要因として、修繕費の平準化に伴う現象です。

15頁をご覧ください。一口当たり予想分配金の内訳をグラフにしたものです。2026年2月期は、Dプロジェクト町田の持ち分80%の売却により売却益が発生し、一口当たり予想分配金は3,400円となります。2026年8月期は前期の売却益等がなくなり、一口当たり予想分配金は巡航ベースの2,915円 となります。

17頁をご覧ください。物流施設の運用状況です。期末の稼働率は99.8%と、ほぼ満床となっています。賃料に関しましては、BTS型1物件において月額284千円の増額で改定しています。契約満了のうちマルチテナント型2物件、4 テナントにおいて、月額4,507千円の増額で再契約しています。又、BTS型1物件およびマルチテナント型1物件の2テナントにおいて、入替に伴い月額3,847千円の増額となっています。

これらを合計しますと、月額8,639千円の増額となりました。右の賃貸借契約満了テナントの賃料変動率のグラフをご覧ください。2023年8月期以降、契約満了対象面積を、BTS 型とマルチテナント型に分けて棒グラフで示しており、又、賃料の変動率を折れ線グラフで示しております。2025年8月期の賃料変動率は4.4%増となっており、2023年8月期以降、各期の変動率にブレはありますが、着実に賃料の増額を実現しております。

18頁をご覧ください。左のタイプ別の円グラフをご覧ください。現在保有している物流施設のうち、タイプ別では BTS 型は約73%、マルチテナント型は約27%となっています。他方、今後内部成長が期待できるマルチテナント型とBTS 型の定期借家契約で、残存期間が3年未満のものを合わせると約40%となります。2024年2月期以降の物件入替により、今後内部成長が期待できる物件の割合が、2024年2月期の32%から40%へと約8%増加しています。

右の首都圏のエリア別マーケット空室率と、保有物件の平均的な月額賃料坪単価水準をご覧ください。現在の首都圏の中・大型物流施設の空室率は、特に圏央道エリアを中心に空室が高く、平均で9%程度となっております。他方、このような市場環境が厳しい中でも、本投資法人が保有している物流施設の稼働率は、ほぼ満床の状況です。又、保有物件の平均的な月額賃料坪単価水準と、マーケットの大型マルチテナント型物流施設の実質賃料指数を比較しましても、相応程度の賃料ギャップが存在すると見ており、今後3年以内に契約満了を迎える、先ほどの約40%の対象テナントについて、引き続き賃料増額を目指していく方針です。

19頁をご覧ください。居住施設の運用状況です。期中平均の稼働率は予想97.5%に対し、 実績は97.6%と0.1ポイント上回りました。テナント入替時の月額賃料は過去最高となりました。8月期は638戸の入替に対し、賃料は12,851千円と大幅な増額となりました。又、契約更新時も過去最高となり、3,867千円の増額となりました。サブリース契約等の賃料も1,225千円の増額となり、合計しますと17,944千円の月額賃料の増額となりました。

20頁をご覧ください。只今申し上げました居住施設の運用状況の推移をグラフにしております。テナント入替時の月額賃料は、前期比＋14.1%と過去最高の増加水準となっています。エリア別内訳を見ましても、都心主要5区を始め、各エリア12%を超える増加率となっています。住戸タイプ別内訳では、ファミリータイプの増加率は18%と最も高く、その他のタイプも12%を超える増加率となっています。

21頁をご覧ください。更新時の月額賃料についても、前期比＋1.7%と過去最高の増加水準となっています。右の更新時の賃料増額交渉の状況をご覧ください。2025年8月期は、更新戸数1511戸のうち増額打診率が98.6%、応諾戸数が669戸と、ともに前年8月期を上回っております。又、住戸タイプ別内訳では、シングルタイプの増加数が2.1%と最も高くなっています。

22頁をご覧ください。200万円以上の原状回復工事の状況です。2025年8月期は48戸実施し、その工事金額の合計は180百万円です。そのうち契約した40戸について、入替時の月額賃料が1,586千円、18.4%増となりました。高いバリューアップ効果が見込める住戸については、積極的に投資を行い、賃料の増額を追求していきます。更に右をご覧ください。富裕層ターゲットにしたリノベーション工事にも取り組んでおります。デザイナーが企画した富裕層向けの高品質リノベーション工事を厳選して実施し、下に示した港区および渋谷区予約の物件の事例では、テナント入替時の月額賃料が大幅に増額しております。今後も期当たり4から6戸程度、想定ROI10%以上を目線として、リノベーション工事に取り組んでまいります。

23頁をご覧ください。商業施設の運用状況です。商業施設の期末稼働率は99.3%で、前期より2.6 ポイントの上昇し、高い水準を維持しています。CONBOX310で、ダイワロイネットホテル水戸の大規模リニューアル工事を実施し、4月に再オープンしました。賃料につきましては、6月以降月額580万円の増額となりました。又、ESGへの取り組みとして、フォレオ菖蒲で自家消費型ソーラーカーポートを設置、4月以降月額523千円の賃料増額となりました。

24頁をご覧ください。ホテル・その他資産の状況です。ホテルについては、現在単独で7 物件、複合施設の一部として3物件を保有しています。これらの保有ホテルの期中平均稼働率、ADR、RevPARの状況について、2023年8月以降の推移をグラフで示しておりますが、稼働や収益ともに好調に推移しています。右のその他資産については、那覇新都心センタービル、GRANODE広島の2物件のオフィス区画の賃料収入と、期末稼働率、賃料坪単価の推移をグラフにしております。2023年8月期以降、賃料収入は安定しており、稼働率もほぼ満床で推移しております。GRANODE広島は、直近で空き区画が発生しましたが、11%の賃料増額でリテナントを行い、9月より満床稼働となっております。又、賃料坪単価も、2物件ともに堅調であり、引き続き内部成長を図ってきます。

続いて財務状況です。26頁をご覧ください。10月1日現在の状況です。有利子負債の残高は4,109億円です。このうちサステナブルファイナンスの割合は14.3%、金額で589億円です。平均利率0.85%、平均残存年数4.1年、固定金利比率 91.6%となっています。LTVは、のれんを除くベースで45.4%と、引き続き45%程度の水準でコントロールしていきます。

27頁をご覧ください。8月期およびこの9月、10月に実施したファイナンスの状況について記載しています。有利子負債の一部返済や、短期変動金利の借り入れも柔軟に組み入れながら、金利コストを抑制しつつ返済期限の分散化に努めています。
続いてESGへの取り組みです。32頁をご覧ください。ESGについては、これまで先進的な取り組みを行い、積極的に推進しています。8月にサステナビリティレポート2025を開示し、ESG専用サイトを更新しました。詳細は本投資法人のWEBサイトをご参照ください 。

最後になりますが、本投資法人の投資主価値の向上に向けて、中期的な成長目標として掲げた巡航ベース予想分配金、年2%成長の達成に向けて、今回ご説明しました各種施策にしっかりと取り組んでまいります。引き続き内部成長の強化に注力し、物件入替によるポートフォリオの質の向上を図るとともに、物件売却による売却益の還元や自己投資口取得を含めた、資本効率を意識した取り組みを一層推進してまいります。
以上で大和ハウスリート投資法人、2025年8月期の決算説明を終了します。ご視聴ありがとうございました。