産業ファンド投資法人 2025年7月期決算概要

産業ファンド投資法人
2025年7月期（第36期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3249/20250918/6dgh4s7/
○説明資料
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/32490/0a18e90a/df0a/4e32/a7eb/dfb45e5d349a/140120250917559030.pdf
○説明者　株式会社KJRマネジメント　
代表取締役社長　　　　　　　　　荒木 慶太
　　　　　　執行役員インダストリアル本部長　守津 真麻
〇説明
産業ファンド投資法人の2025年7月期（第36期）決算説明会を開催致します。本日はお忙しい中ご参加頂き、誠に有難うございます。本日の説明会の出席者をご案内させて頂きます。産業ファンド投資法人の資産運用会社である株式会社KJRマネジメントより代表取締役社長の荒木、そして執行役員インダストリアル本部長の守津でございます。宜しくお願い致します。それでは インダストリアル本部長の守津より、産業ファンド投資法人の2025年7月期（第36期）決算内容について説明を致します。説明の後、質疑応答の時間とさせて頂きます。それでは守津本部長、宜しくお願い致します。

本日は皆様お忙しい中、産業ファンド36期決算説明会にご参加頂き誠に有難うございます。これから約20分程度ではございますが資料に沿って説明し、その後Q&Aを実施致します。資料に関しましては、昨日WEBサイトにアップロードしておりますので、ご準備をお願い致します。

3頁をご覧ください。今回の決算のサマリーです。上段をご覧下さい。第36期のDPUは、当初の見込3,450円を上回る3,477円で着地致しました。翌第37期は、当期7月にIIF東大阪ロジスティクスセンターの売却を発表し、売却益の計上により一旦3,480円に修正していましたが、更に昨日付で発表したIIF蒲田R&Dセンターの売却により、過去最高値となる4,310円に上方修正を予想、今回新たに発表した第38期は3,600円と予想し、2027年から2028年に目標としていた、3,600円の水準を前倒しで実現できる見込みです。第38期は36期対比で＋3.5%の見通しです。

売却益還元については、2物件で合計49億円、1,960円相当を今後分配致します。内部成長では、既存物件ベースのNOIで4.6%増加見込みです。キャピタルアロケーションとして、売却資金は、投資主価値向上効果から、物件取得、IIFとして初となる自己投資口の取得、借入返済に夫々充当致しました。下段をご覧ください。成長戦略に乗っ取り、含み益の顕在化、内部成長、外部成長の3点に、夫々ハイライトしております。先ず、左側の含み益の顕在化ですが、東大阪ロジスティクスセンターおよび蒲田R&Dセンター夫々につき、簿価を大きく上回る価格にて譲渡し、合計で約49億円の売却益を計上致します。又、内部成長については、旗艦物件である羽田空港メンテナンスセンターと、湘南ヘルスイノベーションパークにおいてアップサイドを実現しています。湘南については、38期は36期対比でNOIが約35%増額する予定です。

外部成長については、資産入替に注力し、今後は資産構成の見直しを図る方針です。具体的には、アップサイトが 限定的なアセットを売却し、より内部成長、ポテンシャルのあるアセットへと入れ替えることで、インフレ耐性のあるポートフォリオへと転換していきます。

4頁をご覧ください。DPUの実績と予想の推移です。資産売却が順調に進捗しており、特に第37期は、蒲田R&Dセンターの売却益の一括計上により、4,310円へと大幅に上方修正し、過去最高値を更新する予定です 第38期についても東大阪ロジスティックセンターの2回目の売却益計上を含み、3,600円を見込んでおります。又、売却益を除くDPUは、37期から38期にかけて4.7%増加する見込みです。今後も資産入替による売却益の計上を継続し、当面は3,600円を上回る水準を目指していく方針です。一口当たりNAVについては 141,920円で、前期と比べ増加致しました。今後も含み益を売却益として積極還元致します。

5頁ご覧ください。バリエーション改善に向け、DPU向上を強く意識した戦略を継続しております。1つ目、内部成長ではNOI成長率年率3%を目指します。2つ目、含み益顕在化については、毎期200円から400円を目標に還元していきます。3つ目、外部成長は資産入替に注力致します。今後中期的にインフレ耐性を有するポートフォリオに転換していく方針です。

6頁をご覧ください。DPU成長目標です。着実な内部成長と売却益還元の両輪により、DPU 成長を推進していきます。3頁や4頁でご説明した通り、第37期の分配金は、4,310円と過去最高値を更新する見通しに対し、38期は3,600円と減少するように見えますが、これは昨日付で発表した蒲田R&Dセンターの売却益が、買主との協議により37期に一括で計上することになったことが大きな要因です。IIFは税務上の理由から、売却益の積立が難しい状況にあり、纏まった額の売却益を計上される際は、複数期での分割売却を行ってきましたが、今回は買主との協議の結果一括計上となったものです。

一方、売却益を除くDPUについては、当初37期は3,210円を見込んでおりましたが、売却物件の収益剥落の影響や、湘南で見込んでいたリーシングがキャンセルになったこと、および湘南の水光熱費の上昇による収支の見直しにより、一旦3,086円に下がる見通しですが、今後については、引き続き当初設定していた37期の売却益を除く、DPU3,210円からの年率3%の成長を目指し、38期は湘南ヘルスイノベーションパーク、羽田空港メンテナンスセンターの内部成長により3,231 円に上昇し、2027年から2028年には3,400円の水準を目指します。

加えて、毎期200円から400円の継続的な売却益 還元を行うことで、2027年から2028年に3,600円から3,800円のDPUを目指しますが、今回38期において前倒しで3,600円を達成できる見通しであり、今後は内部成長と継続的な売却的計上により、3,600円を上回る数字を目指します。更に内部成長と資産入替効果に加え、次の7頁に示す通り、ポートフォリオ構成の見直しにより、内部成長ポテンシャルのあるポートフォリオに転換することで、DPU成長の目標値を上回る水準を貪欲に追求していきます。

7頁ご覧ください。こちらの円グラフは、IIFのポートフォリオ全体の賃料改定方法を分類したものです。足元のインフレや金利環境を踏まえ、IIFは、今後内部成長 ポテンシャルの高いポートフォリオに転換していく方針です。IIFはこれまで保有物件の安定性を第一優先として、長期固定契約が中心のポートフォリオを構築してきました。これは、デフレ環境下においては安定したキャッシュフローを創出する点において、非常にうまく機能していたと考えておりますが、今後インフレ環境下において、継続的な投資主価値向上のためには、内部成長、ポテンシャルの高いアセット中心のポートフォリオへと変えていく必要があると考えています。

円グラフの右側をご覧ください。これまでもインフレ耐性のあるポートフォリオへと転換を進めてまいりました。2024年には、CREカーブアウト戦略により、ロジスティードの29物件を取得し、長期賃貸借において、CPIに基づく賃料改定情報を組み込んだアセットの取得を行いました。既存物件においては、湘南ヘルスイノベーションパークには、マスターリースからパススルー型へと変更することにより、アップサイドを追求できる契約形態に転換し、又、羽田空港メンテナンスセンターには、再契約において長期契約に、5年ごとのCPIに基づく賃料改定協議条項を付与する取り組みを行いました。この結果、現時点では約66.7%が、インフレ対応可能な契約となっております。

一方で、左側については、残存が5年以上の長期契約、特に超長期契約で賃料改定がロックされている底値物件や、賃料の更なる伸びしろが見込みにくい物件、築年数が経過しており将来的にCAPEXの増加が見込まれるような物件が含まれており、これらについては今後運用方針を策定する中で、資産入替を検討する対象と致します。又、入替により、パイプラインの中からアップサイドポテンシャルがある物件を取得することにより、キャッシュフロー成長性の高いポートフォリオへと転換していきます。

9頁をご覧ください。続いて内部成長戦略です。NOIについては前回から掲げている通り、既存物件ベースで年率3%の成長を目指します。具体的には、2026年の37期から2028年の 41期まで向こう5期、2年半において、NOIを年率3%成長させることを目標としており、一口当たり分配金に換算しますと、年間約130円、5期分で約300円以上の増加目標となります。この300円増のNOI成長目標に対し、既に羽田空港メンテナンスセンターや湘南ヘルスイノベーションパークの内部成長において、今回の37期および38期の業績予想に織り込んでいるものが194円程度あります。

残る100円については、業績予想未考慮として記載している、2027年以降の湘南の未稼働区画のリーシングや光熱費をテナント負担にする効果により、39期から41期までの効果として合わせて130円から200円程度、更に物流や工場、その他のアセットなどの賃料更改のタイミングでアップサイドを目指すほか、工場2物件のリテナントによるアップサイド等により、十分に実現可能と考えています。更に2029年以降は、ここにCPI連動賃料改定により、CPI次第ではありますが、プラス90円から140円程度の効果が加わってくる見込みです。

10頁をご覧下さい。内部成長のハイライトです。湘南については、2025年10月から武田薬品によるマスターリースから、パススルー型マスターリースに切り替わる予定であり、マスターレッシーはアイパークインスティチュートが担います。NOIについては、第37期については前回決算では1,359百万円を見込んでおりましたが、外資系新規入居予テナントのキャンセルや水光熱費の増加を勘案し、1,196百万円と修正致しました。

一方で、翌第38期については、国内系の大手創薬系企業が約6,000m2の面積をお借り頂くことや、パススルー効果のフル寄与などにより、1,474百万円に上振れる予定です。更に第39期には、更なるリーシング等により、NOIは16億円を超える数字を見込み、本物件のNOIとしては8%前後まで増加してくる想定をしております。今後の更なるアップサイドポテンシャルについては、エンドテナントの契約満了における賃料増額、未稼働区画の賃貸化を含むリーシング活動、光熱費をテナント負担とするパススルー化を含むコスト削減です。

11頁をご覧下さい。湘南ヘルスイノベーションパークは、日本を代表するライフサイエンス施設であり、本格的なオペレーショナルアセットとして、アセットマネジメント力が資産価値向上の鍵を握ります。我々は2020年取得時より2025年のパススルー化のタイミングを睨み、アセットマネージャーを現地に送り込むことで実績を積み重ね、2023年には武田薬品、三菱商事とともに、アイパークインスティチュート株式会社を設立するなど、準備を進めてきました。

左下はマスターリース化における、エンドテナントの賃料実績の推移です。稼働面積の増加とともに、賃料は徐々に増加してきており、年間賃料としては直近で約50億円となっています。加えて、エンドテナント全体の平均賃料単価も上がってきております。この1年では4.3%増加し、㎡当たり7,200円、坪換算で23,800円となっています。一方で、新規テナントの平均の新規契約単価は、m2当たり約8,400円、坪換算で27,700円であり、レントギャップは17%を有しています。今後このレントギャップを活用し、改定期や新規テナント誘致を通じて、更なるアップサイドを実現してまいりたいと考えております。右側については、戦略的投資として、A棟のB棟化と呼んでいる、動物実験エリアを生化学の実験室への転換をしている取り組みについてです。

取得以来、5区画、14億円の投資額に対して、16.4%と高いリターンを実現しております。今後の予定としては、約1,000m2の追加の改修区画の投資や、iCODEと呼んでいる民間初の賃貸型クリーンルームへの投資など、いずれも2桁以上のリターンを見込んでおります。潜在的な候補として、約3,000m2程の空き区画も施設内に眠っており、将来のポテンシャルとして存在しています。

12頁をご覧ください。ポートフォリオ全体での、直近5期の平均賃料増減額の推移になります。賃料変動率としては＋5.6%であり、増額のトレンドが続いています。右に主な事例を載せております。中央の段の郡山ロジスティクスセンターでは、満了のタイミングにおいて、賃料増額とともに新たにCPI連動による改定条項を付与し、一番下の段の加須や大阪住之江においても賃料増額が実現できております。又、契約満了だけではなく、改定協議のタイミングにおいても増額ができている事例もあり、今後もアクティブな内部成長施策をチーム一丸となって進めてまいります。

13頁をご覧ください。今後5年間での期間満了、契約改定機到来、湘南ヘルスイノベーションパークのエンドテナント満了タイミングを示しています。第37期では羽田や郡山でアップが実現できたほか、38期では大阪住之江や加須でアップサイドが実現します。今期より賃料増額事例の実態に合わせ、契約満了のほか協議による契約更改を加味したものを開示しております。加えて2029年以降では、昨年取得したCPI 連動が付与されている、物流施設29 物件の最初の賃料改定期を迎え、仮に今後CPIが毎年2%増加が継続すると仮定するならば、DPUにして140円分の増加となる計算になります。

15頁ご覧ください。続きましてキャピタルアロケーションです。今回、蒲田と東大阪を売却しましたが、キャピタルアロケーションポリシーに従い、売却益還元と売却資金活用施策を実施致しました。売却益については全て分配金として還元し、売却資金については、自己投資口の取得、借入返済、資産取得に充当し、資産取得については、約2年間再開発として これまで取り組み、今年の2月に竣工した新築の習志野ロジスティクスセンターⅠを、NOI利回り5.3%での取得、アルプス物流8物件を裏付け資産とする、組合出資持分を利益配当利回り6.7%での取得に活用致しました。

16頁をご覧ください。今回売却した2物件の説明となります。先ず、東大阪ロジスティクスセンターは2013年に取得した物件です。これまで安定した運用を継続してきましたが、2023年には既存テナントの契約満了タイミングを捉え、新たに15年の長期契約を締結するとともに、約20%の賃料増加を実現致しました。結果、鑑定価格も取得時と比べ7割以上増加しました。一方で、今後の保有を検討した時に、短期的にはアップサイドが限定的であることや、将来的にはCAPEXの増加も想定されたこと、他方で本物件の簿価は24億円と、売却に伴うポートフォリオの影響は軽微ながら、堅調な物流不動産売買市場を踏まえると、多額の売却益が得られることは想定されたため今回売却を選定致しました。結果として、売却益は約26億円、本物件の年間の償却後利益の約13年分に相当し、第37期から第39期にかけて分配する予定です。

17頁ご覧ください。蒲田R&Dセンターは、2012年に取得した物件ですが、テナントである東京計器が1棟借りする長期契約により、安定運用を継続しておりました。他方で2026年3月に定借満了を迎えることで、IIFとしては3つの選択肢、即ち契約更新、テナント入替、売却の中から、テナントとも協議を重ね、今後の運用方針を検討致しました。継続保有を前提とした場合には、賃料アップサイドは限定的であり、且つ維持管理にあたっては、将来的に相応のCAPEXが必要となることや、テナント入替時のリーシング期間の長期化によるダウンタイムを想定されました。その一方で、周辺は住宅地が広がっており、昨今のマンション価格の高騰も受け、住宅に転用するディベロッパーのニーズが高いということが分かったため、今回ディベロッパーに開発前提で売却することが、最も投資主価値向上に資すると判断致しました。結果、本物件の簿価や鑑定を大きく上回る価格での売却ができ、約23億円の売却益を37期に一括で計上する予定です。

18頁をご覧下さい。左はこれまでの売却益還元の実績です。IIFは、13期連続で売却益計上を行ってきております。又、過去3年平均では、鑑定評価額対比15%以上の譲渡価格で売却を行ってきており、売却益を合計すると126億円という非常に大きな金額となっております。又、アセットタイプについても、物流のみならず研究施設などでも実績があります。右側は含み益の推移ですが、ポートフォリオ全体では1,222億円まで拡大しており、今後も資産入替を通じ継続的に含み益の還元を進めてまいります。

19 頁ご覧ください。物件売却と売却資金の活用方針です。パイプラインとして500億円から600億円ほど有しており、ポートフォリオの10%から15%程度に相当致します。売却資金については、先ず売却益は投資主に全て還元し、残りの売却資金については、投資主価値向上効果を勘案し、資産取得、自己投資口取得、借入返済に活用していきます。

20頁をご覧ください。前期にもお示ししていた売却資金の活用方針を再掲しております。売却資金については、投資主価値向上効果を勘案して、活用方法を慎重に判断致します。インプライドキャップレートを上回り、自己投資口取得よりもDPUやNAVの効果が見込める場合は物件取得、そうでない場合は自己投資口取得や借入返済を選択致します。

22頁をご覧ください。外部成長です。外部成長は、今後、資産入替に注力していきます。左側をご覧頂きますと、売却パイプラインとしては 500億円から600億円、その中にはアップサイドが限定的な底値物件や、その他売却益の見込まれる物流施設等が含まれます。一方取得候補物件では、ブリッジ済み物件が約700億円程度積み上がっております。CREカーブアウト戦略による物流やインフラ、その他の工場など幅広いアセットクラスが含まれます。

又、CPI連動条項や協議条項、レントギャップを有する物件等、内部成長ポテンシャルのあるアセットが積み上がっており、今後の入替対象として検討しております。又、右側は引き続きではありますが、私募ファンドを活用した物件取得機会の確保を行ってきます。具体的には、J-REIT市場の動向を鑑み、ブリッジファンドを組成して新規投資家を招聘し、優良資産の将来の取得機会を確保する、今回のアルプス物流の案件のような事例を含め、今後様々な手法について検討してまいります。

24頁ご覧ください。最後に財務についてです。借入コストは上昇しておりますが、金利の動向を見定めながら固定金利を中心としつつ、柔軟な財務施策により、コストをマネジメントしていきます。業績予想には、金利コストを保守的に見込んでおり、8月27日時点の基準金利、即ち同日の10年JGBで1.625%であった時点の基準金利から、更にバッファを乗せて見込んでおります。37期より38期については、仮に今よりも基準金利が25bp上昇した場合には37期は影響なし、38期は▲4円ほどの影響となります。基準金利が50bp上昇した場合には、37期は▲6円、38期は▲7円ですので、比較的軽微な水準での影響です。39期以降についても、概ね25bp上がる水準を見込んでおりますが、内部成長効果で十分にカバーできる水準です。

26頁をご覧ください。LTVの推移です。2025年7月末時点の時価ベースのLTVについては41.6%程度であり、簿価ベースは50.8%です。今後も今の水準を維持していく予定です。尚、本日時点では習志野ロジスティクスセンターⅠをデットで取得致しましたので、LTVは一時的に増加しておりますが、蒲田の売却資金より期限前弁済をする予定であり、LTV水準は維持される予定です。
私からの説明は以上とし、続いてQ & Aに移りたいと思います。
ご清聴有難うございました。

＜質疑応答＞
Q：インフレ対応をしっかりしていくような、ポートフォリオに入れ替えていくということではありましたが、売却パイプライン、それから取得パイプラインの額としては、ほぼ同じぐらいというか、若干取得額のパイプラインの方が多いということではありますが、基本的な考え方としては、先ずは内部成長ポテンシャルがしっかりできるポートフォリオに入れ替えて、その上で資産規模拡大、外部成長に舵を切っていくというようなお考えなのか、若しくは、場合によっては資産規模拡大も同時並行していくというようなお考えなのか、考え方をお伺いしたいと思います。
A：資産の入替、資産の拡大についてのご質問と理解します。今回の決算説明会に記載の通り、3つの成長戦略として、内部成長、資産の入替、売却益の還元ということを掲げております。先ず、バリエーションの向上を最優先に進めていきたいと考えておりますので、当面、概ね2～3年を想定されますけども、資産入替を中心に行ってきたいと考えておりまして、その後外部成長のフェーズに移っていきたいと思っております。先ずはバリエーションを上げてから外部成長のフェーズに移っていきたいと考えております。

Q：産業ファンドは、数年前までは建替え・再開発とかもやられていて、ちょっと正直なところややこしい部分もあったかなと思いますが、今々については、説明があったような資産入替戦略、内部成長をしっかり取れる契約に変えていくというのが中心であって、以前のような建替え・再開発というのは、優先順位としては、今は低いという認識を持っていて良いのかお伺いできればと思います
A：建替え・再開発につきましては、ご指摘の通り建築費も上がってきているということでありまして、今々先程の習志野ⅠとかⅡについては、2010年代初期の頃に取得した物件ですので、比較的採算性もとれる案件であったと認識しておりますけれども、今後につきましては慎重に進めていければなというふうに考えてございます。

Q：内部成長ポテンシャルということで湘南のお話もありましたが、それ以外で、9頁で工場等のリテナントでの内部成長というようなお話もございました。どのような企業が需要としてニーズを持っているのか、入居しているのかをお伺いしたい。
A：言われる通り湘南については、今回非常に力強い内部成長ということでお示しをしておりますが それ以外にも、工場の物件での資産の入替も、A とBというようにお示しさせて頂いておりますけども、テナントの入替等により、アップサイドを見込んでおりますし、又、契約満了のタイミングにおいても賃料の増額ができる状況にあると考えております。

Q：今の工場のですが、リテナントされた時の場合に、新規で入って来られる方がというのは、どういうような、何か特徴がもしあれば、お伺いできればと思います。
A： 今進めています工場の物件ですと、新規という意味では、例えば、今の工場の物件の製造業の方が退去されて、異なる製造業の方が入居されるというようなケースとか、又、一つの工場の案件では、例えば、環境リサイクル系の会社さんとかが検討しているケースもありますので、工場のリテナントの対象というのは、広がってきているのかなと感じております。

Q：2026年1月期の湘南ヘルスイノベーションパークの外資系テナントの入居キャンセルとか、水光熱費の増加というところが下振れの要因ということでしたので、この詳細をもう少しご説明頂きたいということと、これからはこういう下振れというのは起こらないと考えて良いのかどうか。
A：湘南についてですけども、確かに今回の1月期については、当初から下振れということで、キャンセルがあったり、水光熱費の増があったりとかしました。外資系テナントのキャンセルにつきましては、詳細はこの場では説明致しませんけれども、正直、我々としても、少し想定外であったというところでございまして、今後は、より固くで、確度の高いものをしっかり織り込んでいければと思っております。又、水光熱費についても、今年は暑かったということもありまして、来年以降については、今年よりも更に、1割以上保守的に計画をしておりますので、今後はこういった下振れということはないように進めていきたいと考えております。

Q：外部成長につきまして、今もご説明頂いた通り、2～3年は入替優先ということでしたが、取得の方は、スポンサーのKKRと共同して、CREカーブアウト案件というのがメインになるとすると、半年ぐらいで、向こうで大きなディールを捕まえて、取得のパイプラインが一気に膨れ上がるとか、B/S拡大の方向性が急に出てくるとか、そのような可能性は、今後ありえるのかどうかお聞きします。
A：今の環境でございますが、確かに本日は、株価は上がってきておりますけども、成長戦略の今回の実行によって、更に株価を上げていけると確信しておりますので、先ず、お伝えしたいのは、公募増資の実施というのは、当面考えていないというところでございまして、バリエーションの改善策として、内部成長、利益還元、外部成長の3つ施策を掲げており、資産入替によって、インフレ耐性のあるポートフォリオに変えていくというのが、今我々が実行することでございまして、当面は資産入替に注力したいと考えております。一方でパイプラインは比較的堅調に積み上がってきておりますので、取得については当然資産の入替をやっていくというところと、22頁の右側にあります通り、私募ファンド、ブリッジファンドを組成して、この取得のタイミングを合わせていくという、適切なそこのタイミングを取れるような形を考えていくということで、今後は進めていければと思っております。
その他ご質問がないようですので、これにて質疑応答は終了とさせて頂きます。
以上を持ちまして産業ファンド投資法人、2025年7月期（第36期）決算説明会を終了させて頂きます。本日はお忙しい中ご参加頂き、誠に有難うございました。