三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 2025年7月期決算概要

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
2025年7月期（第18期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3471/20250917/buisfgp196/
○説明資料
https://www.mflp-r.co.jp/file/ir_library_term-020ffd754027b1d7d9b79c91405f2e049f47f1e3.pdf
○説明者　三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社
代表取締役社長　坂ノ下 忍
〇説明
この度は三井不動産ロジスティクスパーク投資法人、2025年7月期（第18期）決算動画をご覧頂き、誠に有難うございます。それでは早速ではございますが第18期決算説明会資料に沿ってご説明させて頂きます。宜しくお願い致します。

資料4頁に記載の通り、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下MFLと言います）は、2024年11月1日にアドバンス・ロジスティクス投資法人（以下ADLと言います）と合併し、第18期が合併して初めて迎える決算期となります。合併により資産規模は、5,000億円を超える規模へと大幅に拡大し、市場におけるプレゼンスや投資口流動性が向上しました。加えて、総合デベロッパーの三井不動産と総合商社の伊藤忠グループの、ダブルスポンサー体制が構築されました。

両スポンサーのプラットフォームおよびネットワークを活用した、テナントリーシング力や強固な開発力を背景とした、潤沢なスポンサーパイプラインからの物件供給力などが強化され、ダブルスポンサー体制の強みを生かした運用を開始しております。又、合併による新たな成長目標を示すため、2025年4月に中期成長戦略を公表しております。借入金利の上昇、インフレの進行、首都圏を中心とする物流・賃貸 マーケットの空室率高止まりなどの、足元のアゲンスト要因に打ち勝つ内部成長・外部成長を利益成長のメインドライバーとして、今後3年間で年平均4%上回る分配金成長目標を掲げました。

6頁をご覧ください。第18期の運用ハイライトになります。詳細については次頁以降で夫々ご説明致しますが、4月に公表した3年間の中期成長戦略の3つの重点戦略である、力強い内部成長、ポートフォリオの強靭化・持続的な成長、負ののれん発生益を積極的に活用した分配金の安定成長についても、着実に推進することができました。

7頁をご覧ください。足元の分配金の実績および予想数値、並びに中期成長戦略で示しました今後の分配金の成長目標について、改めてご説明致します。第18期の分配金は、T&Bメンテナンスセンター松江とアイミッションズパーク印西の30%持分の売却益、および合併で生じた負ののれん発生益からの充当分を含め、6ヶ月換算で2,406円での着地となっております。又、第19期の予想分配金はアイミッションズパーク印西の残りの70%持分、T&Bメンテナンスセンター富山、ROGITRES佐野の売却益、および負ののれん発生益から生じた内部留保の活用により、3,220円と大幅な増配となっており、前期比で33.8%の成長となっています。

第20期の分配金は、第18と比較して4%成長となる2,503円と予想しています。以降の期についても、着実なEPU成長と内部留保の活用により、第23期まで年平均 4%以上の分配金成長を実現し、第23期の一口当たり分配金は2,620円以上を目指します。尚、今後も物件売却益が発生する場合は、売却益の還元による分配金の更なるアップサイトの可能性もございます。EPUにつきましては、足元においては物件売却が先行しているため一時的に低下しているものの、19期以降着実な賃料増額による内部成長、物件売却資金や低いLTV水準を活用した、豊富なパイプラインからの新規物件取得などの外部成長を成長のメインドライバーとして、着実な成長を目指していきます。又、NAVについても着実に成長しており、第18期末の一口当たりNAVは127,753円、第19期末は128,451円と想定しており、第1期末からの年平均成長率は7.3%となる見込みです。今後も分配金の安定成長と併せて、NAVの継続的な成長も目指してまいります。

8頁をご覧ください。契約更改の状況についてご説明致します。頁左側はテナントとの契約更改の状況をグラフで示しております。契約更改については、大多数のテナントには賃料を増額したうえでの契約更改ができており、賃料改定率は、第18期 実績で平均 5.2%の増額改定となりました。又、稼働率については、よりアグレッシブに賃料増額を重視したリーシング戦略によって、一部空室期間長期化などにより足元の稼働率が若干落ち込んでいるものの、ほぼ全ての区画で後継テナントが決定しており、且つ従前から大幅な賃料増額を実現できております。現在運営中の第19期についても、契約更改は順調に進捗しており、直近期を更に上回る平均 6%から7%の賃料総額改定を見込んでいます。

そして第20期末には、稼働率は99%超となる見込みであり、着実な内部成長を実現できていると認識しております。頁右上のパイチャートに記載の通り、現時点のポートフォリオにおいては、約90%の区画において、インフレや金利上昇の影響を上回る賃料増額改定の可能性があります。先ず、今後3年間に、約40%の契約面積のテナントが契約更改を迎えます。又、契約期間が3年を超える区画においても、約40%の契約面積において契約期間中の賃料改定条項が盛り込まれており、頁右下に記載の通り、本条項を活用した賃金増額改定の実績も出てきております。そのほか段階賃料契約が導入されている区画も含め、着実な賃料成長に繋げてまいります。

9頁をご覧ください。足元の賃貸マーケットの状況についてお話しさせて頂きます。首都圏を中心に、2022年、2023年の大量供給の影響で、空室率が高止まりしている状況でございますが、首都圏におきましては、地図に記載の通り、サブマーケットリアごとに見ると、空室率が2極化しております。特に需要を上回る供給が集中した外縁部の一部エリアでは、新築物件の空室が長期化し高い空室率が継続しており、首都圏全体の空室率高止まりの大きな要因となっております。新規供給につきましては、インフレに伴う建築費の高騰などの影響を受けて2024年以降減少し、今後 2025年、2026年も新規供給が減少していく見通しです。一方で需要面については、EC関連の持続的成長や物流効率化の継続などにより、堅調に推移する見通しです。従って今後需給の改善が進み、それに伴い空室も徐々に低下していく見込みです。

10頁をご覧ください。有利子負債の状況についてご説明致します。上段に示しました通り、有利子負債残高は第18期末で2,222億円、LTVは39.3%、平均調達金利は0.70%、平均調達機関は8.1年となりました。LTVを50%まで引き上げた場合の取得余力は1,210億円と想定しており、J-REITの中でも低いLTV水準であり、十分なレバレッジ余力を継続しています。下段では、足元の金利上昇局面における財務戦略を示しています。財務運営については、これまで通り長期固定借入を基本とする安定的な方針に変更はありません。一方でベース金利、即ちマーケット金利の上昇に機動的に対応しながら、調達期間の短縮化や変動金利による借入、サステナビリティリンクローンによるスプレッドのタイト化などにより、金利上昇の急激な影響を抑制するマネジメントを積極的に推進しています。

11頁をご覧ください。上段に賃貸借契約の満了時期、下段に有利子負債の返済時期の、夫々の分散状況を記載しています。資産と負債の夫々の満期サイクルをコントロールし、賃貸借契約の満了時期は直近に集中させる一方、有利子負債の返済時期を分散させることで、賃料増額機会の確保と金利コストの上昇抑制の両立を図り、利益成長が可能となる構造を維持する方針を継続、実現しております。先ず賃貸借契約については、約40%が3年を待たずに順次契約更改を迎え、又、約70%が5年を待たずに契約更改を迎える予定となっています

。特に直近の数期は契約更改が集中しており、賃料増額機会が確保されている状況です。昨今のインフレの継続が懸念される環境に対応し、賃料増額による契約更改を積み重ねていくことによって、着実な内部成長を実現していくことを目指していきます。一方、有利子負債の返済時期については、各期への分散が進んでおり、特に直近数期においては、今回の物件売却資金による期限前弁済の影響もあり、リファイナンスの予定が少ないことから、金利上昇の影響は限定的となっています。

12頁をご覧ください。頁左上に2025年7月25日に公表した、物件譲渡の概要を記載しております。アイミッションズパーク印西の30%持分を2025年7月に、残りの70% 持分を9月に、ROGITRES佐野を同じ9月に売却致します。大型シングルテナント物件および戦略投資エリア外の物件について、鑑定価格を上回る価格で売却することができたことに加え、今後の新規物件取得によるボートフォリオ強靭化の実現を目指します。又、今回新たに、パイプラインに2 物件が追加され、パイプライン合計で11 物件、112万 m2となるとともに、1物件ではブリッジファンドを利用し、ダブルスポンサー体制による物件供給力の強化、および取得時期の柔軟性の確保が図られました。又、今回の売却資金活用については、潤沢なパイプラインからの物件取得、金利負担抑制やLTV引き下げを目的とした借入金の返済や、投資口価格の水準を踏まえた資本政策などの多様なメニューを、投資主価値向上に資する最有効活用の視点で慎重に検討を進め、実施の決断を致したいと思います。

13 頁をご覧ください。第18期の分配金実績および第19期の分配金予想の詳細を説明致します。第18期の実績3,629円は、前回決算公表時の予想数字と同額ですが、内訳の数値が変わっております。売却益の影響を除いたEPUについては、契約更改の状況にてご説明した通り、一部物件において空室が発生しており、稼働率が一時的に低下した影響で、119円分のマイナス影響となっておりますが、大部分の区画については、既にリーシングが完了しております。一方で、契約更改を実施した区画については、前回予想から更なる賃料上昇を実現できており、13円分の増加に貢献しています。

又、同期においては、5月のT&Bメンテナンスセンター松江、および7月のアイミッションズパーク印西の30%持分の売却益を552円計上しておりますが、負ののれん発生益からの充当額を前回予想から485円減額した735円とすることで内部留保を温存し、今後の分配金の安定成長に活用することを企図としております。第19期においては、イミッションズパーク印西の残りの70%持分、ROGITREES佐野、T&Bメンテナンスセンター富山の3物件の売却益の影響で、前回予想2,478円を大きく上回る3,220円の予想となっております。前回公表額2,478円の内訳はEPUが1,876円、内部留保の取り崩しが602円でしたが、今回予想額3,220円については、 売却益を除いたEPUが1,511 円、売却益が1,227円、内部留保の取り崩しが482円となっております。EPUの減少については、第18期実績同様、一部区画の空室の一時的な影響が211円となっていますが、大部分の区画については、既にリーシング済みとなっております。又、契約更改を実施する区画については、前回予想から更なる賃料上昇を見込み、6円分の増加としています。又、アイミッションズパーク印西の売却に伴い税会不一致が発生しているため、税流出を回避するために内部留保の取り崩しを実施予定としています。

14頁をご覧ください。第20期分配金については、2,503円と予想しております。売却益が剥落しておりますが、内部留保の取り崩し分を805円とし、分配金は18期対比で年率4%の成長を実現することと致しております。売却益の影響を除くEPUは、19期予想比で187円の増加とし、そのうち既存物件の空室のリースアップや増賃による内部成長で、182円分の増加を見込んでいます。今後、更なる内部成長や売却資金を活用した物件取得、自己投資口取得などにより、EPUの更なるアップサイドを目指してまいります。以上が 第18期の決算説明となりますが、最後に2点ご案内させて頂きます。

先ず1点目は、ESGの取り組みについてです。15頁をご覧ください。MFLは2021年に環境KPIを策定し、環境負荷の低減を意識した運用を行ってきましたが、合併に伴うポートフォリオの拡大や運用状況を踏まえ、環境KPIを再策定しました。基準年を2016年から2021年に変更したうえで、2050年までのネットゼロ 目標を追加しています。又、2024年のCO2排出原単位の削減率が目標値を上回ったことで、サステナビリティリンクローンの金利が一部引き下がっております。そのほかの取り組みとして、GRESBの最高評価を継続して取得したほか、エコアクション21の新規取得、TCFDの定量分析の新規開示などを実施しました。又、ソーシャルに関する取り組みとして、物件周辺の清掃活動や、物件の緑地空間の地域住民への開放などを行っています。

16頁をご覧ください。2点目は投資家層拡大に向けた取り組みについてです。合併に際し、合併前のADLの投資家全員にMFLの投資口が割り当てられるよう、2024年11月1日を 効力発生日として 1対4の投資口分割を行いました。本分割により、投資口価格は10万円前後となり、投資家層、特に個人投資家の拡大に繋がったと考えております。又、個人投資家向けの取り組みとして、証券会社主催の合同説明会やラジオ番組などに参加し、個人投資家にMFLのことをより広く知って頂けるよう、認知拡大の取り組みに努めております。又、情報発信の強化として、2025年8月にHPのリニューアルを実施すると同時に、個人投資家向けの特設頁を開設致しました。今後もより分かり易い情報発信に努めてまいります。

ご説明は以上となります。今後ともダブルスポンサー体制の下、力強い内部成長、ポートフォリオの強靭化および将来成長力の向上を成長のメインドライバーとして、投資主利益の最大化を実現するMFLの運営に尽力してまいります。ご清聴有難うございました。