森ヒルズリート投資法人 2025年7月期決算概要

森ヒルズリート投資法人
2025年7月期（第38期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.irwebcasting.com/20250916/1/39e9fef232/mov/main/index.html
○説明資料
https://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=2ycHOWndEQk%3d&tabid=145
〇質疑応答
https://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=uVE87QH7QbU%3d&tabid=36
○説明者　森ヒルズリート投資法人 執行役員　兼
　　　　　森ビル・インベストメントマネジメント株式会社　代表取締役社長　山本 博之
〇説明
本日は森ヒルズリート投資法人、38期決算説明会にご参加頂きまして有難うございます。 資産運用会社社長の山本でございます。どうぞ宜しくお願い致します。
それでは早速説明を始めたいと思いますので、お手元の資料の4頁をご覧ください。 先ず今回は、決算説明の前にこちらの頁をご説明したいと思います。投資口価格を意識した運用についてです。運用方針・目標を左上に記載しております。

多様な施策を実行して、第40期（2026年7月期）までの成長目標DPU3,100円以上、譲渡益を除くDPU成長率年＋2%以上を達成するとともに、NAV倍率1.0倍への回復を目指すというものになります。森ヒルズリートは、DPUの継続的な維持・向上、そして譲渡益を除くDPUの着実な成長とともに、今後の成長の施策を示すことによって成長期待に働きかけ、投資口価格を引き上げていきたいと考えております。具体的な施策については、その下に記載しておりますが大きく 4つあります。先ず外部成長についてです。虎ノ門ヒルズ森タワーの一部を、12月に96.6億円で追加取得します。

これは7月の78.2億円の取得に続くもので、鑑定評価を大きく下回る取得になります。そしてスポンサーパイプラインを有効活用して、今後も競争優位性の高い物件を、鑑定評価を下回る価格で取得していきます。資金としては、ラフォーレ原宿底地譲渡資金を有効活用し、簿価LTV50%、鑑定LTVでは40%相当になりますが、ここまで引き上げる場合の取得余力は300億円程度ありますので、これを活用していくことも考えていきます。次に内部成長についてです。引き続き高水準を維持する稼働率の下、賃料増額を実現し、次の第39期も増額の見込みです。オフィスは、第38期改定が1.0%、入替が＋1.6%となり、第39期は改定が＋2.5%、入替が＋9.1%の見込みです。住宅は第38期改定が＋14.2%、入替が＋24.8%となり、第39期は改定、入替共に増額の見込みです。

又、固定型マスターリースについては、市況の動向を捉えるべく更新時の契約内容を検討してきます。これは、契約期間の短縮等できるだけ早いタイミングで、内部成長に繋がる契約を目指していくものになります。そしてラフォール原宿底地については、地代の増額改定を実現しました。次に物件譲渡についてです。ラフォーレ原宿底地の、分割譲渡による譲渡益の投資主還元を継続しています。仮に現行ペースで継続しますと2029年までとなります。

又、他の保有物件についても、中長期的な資産入替を念頭に譲渡を検討してきます。これは、より内部成長が可能な、強いポートフォリオの構築を目指していくためのものであり、加えてDPUの継続的な維持向上を意識したものになります。次に資本政策についてです。第38期の自己投資口取得、約40億円による譲渡益を除くDPUの押し上げ効果は、一口当たり＋38円です。物件取得の見通しおよび譲渡による資金 状況や市場環境により、今後も検討していきます。このようにDPUについては、中長期的な物件譲渡による譲渡益を活用し、そして譲渡益を除くDPUについては、スポンサーパイプラインを活用した鑑定評価を下回る物件取得を主とし、堅調なオフィスマーケットを背景にした、賃料増額を含む多様な施策を組み合わせながら着実な成長を図っていきたいと考えております。

それでは決算概要説明に入っていきたいと思います。6頁をご覧ください。中央部分第38期、2025年7月期の決算の概要です。主要部分を赤枠で囲っております。営業収益が11,223百万円、営業利益が6,795百万円、当期純利益が6,093百万円、一口当たり分配金が3,090円となっております。概要は左上に記載しております。第38期は前期比で増収・減益となりますが、各種施策の実行により、DPUは計画通り達成しております。その下のポイントですが、虎ノ門ヒルズ森タワー78.2億円を追加取得するとともに、ラフォーレ原宿底地の持ち分7%を譲渡し、譲渡益1,522百万円のうち265百万円を圧縮積立金に計上しております。

その次のポイントですが、自己投資口39.9億円の取得および消却を実施しております。その下ですが、保有物件の立地クオリティが優れており、オフィス、住宅ともに高い稼働率を維持しております。この結果、今期のオフィスの稼働率が99.9%、住宅が97.4%と非常に高い水準となっております。続きまして右側のボックスで、前期比変動要因の主な点をご説明します。先ず営業収益については前期費＋135百万円です。内訳はラフォーレ原宿譲渡益、こちらは38期分ですが＋1,522百万円、38期取得物件、これは虎ノ門ヒルズの取得になりますが＋25百万円、オフィス賃料・共益費収入については＋27百万円、住宅賃料・共益費収入が＋24百万円、ラフォーレ原宿譲渡益、これは前期分ですが△1,415百万円、ラフォーレ原宿賃料収入、これは譲渡すると剥落をしていきますのでマイナスとなっております。

次に営業費用ですが＋110百万円です。修繕費、その他営業費用、固定資産除却損等が増加しております。続きまして営業外費用ですが、こちらは支払利息等の増加により＋103百万円です。右下のボックス、これは従前計画と実績の変動要因の説明となります。経常利益が＋17百万円となりまして、その結果DPUは計画通り達成しております。以上が38期の決算の概要となります。

続いて7頁です。新規取得物件の概要として、虎ノ門ヒルズ森タワーについて記載をしております。真ん中に断面図がありますが、取得対象はこの赤色部分、区画としてはオフィス部分の8フロアになります。こちらが信託受益権化されておりまして、その持分を少しずつ取得してきました。左下に今年の12月に取得すると発表した内容を記載しております。取得価格が鑑定評価額を約17%下回る内容となっております。
そして1つ頁を飛ばしまして9頁です。こちらは一口当たり分配金の推移です。譲渡益寄与により高水準を維持している状況です。右側赤枠で囲った棒グラフが38期になります。

そして更に右側、2本の棒グラフが今走っております39期、そして40期の予想となっております。こちらはラフォーレ原宿の分割譲渡による譲渡益が発生し、買替特例を使って その一部を内部留保するという前提での予想となっております。前期の決算説明では、譲渡益を除く分配金が、38期を底に反転していくというご説明をさせて頂きました。右側中段に記載しておりますが、各種施策の実行により、38期から40期の1年間で＋2%以上の成長を見込んでおります。

続いて10頁です。こちらは中長期的な譲渡・所得の方針のイメージとなります。上段から見ていきますと、先ず譲渡に関しては、中長期的にはラフォーレ原宿の分割譲渡を行います。この方針に基づき、今年の7月に続き12月に譲渡をします。そして右側の通り、最終的には選択肢Aとして持分全てを譲渡する、それから選択肢Bとしてある程度譲渡した段階で、マイノリティオプションで再開発に参加するというオプションもあり、こちらは将来的に判断するということになります。続いて中段の取得については、譲渡と並行して物件の取得を継続的に行い、そして最終的には売るボリュームよりも買うボリュームを大きくして資産規模は拡大していくというのが方針です。この方針に基づき、虎ノ門ヒルズ森タワーも今年の7月に続き12月に追加取得をします。方針通り資産規模は拡大の方向に進んでおります。

続いて11頁です。こちらは一口当たりNAVの推移です。鑑定評価額を大きく下回る物件取得、および自己投資口取得等の効果により高水準を維持しています。右側赤枠で囲った棒グラフが38期の実績となります
続いて12頁です。こちらは今走っています39期、それから40期の業績予想となります。中央部分、営業収益が11,399百万円、営業利益が6,895百万円、当期純利益が6,132百万円、そしてその右側の第40期につきましては、営業収益が11,434百万円、営業利益が6,981百万円、当期純利益が6,185百万円となっております。概要は左上に記載しております。

物件取得および物件譲渡の効果もあり、DPU予想は第38期、第39期は3,100円、第40期は3,100円となっております。その下のポイントですが、第39期の虎ノ門ヒルズ森タワー 追加取得により、第40期における固定賃料と市場水準の乖離がある、唯一のマスターリース区画の減額更新による影響を補い更なる収益増を見込みます。その次のポイントですが、ラフォーレ原宿底地の持分7%を、第39期、第40期に譲渡し、買替特例活用により譲渡益の一部を内部留保する想定になります。続きまして右側のボックスで、第39期の前期比変動要因の主な点をご説明します。先ず営業収益については前期比＋176百万円です。第38期取得物件の通期化、第39期取得物件、これらは 虎ノ門ヒルズの取得になりますが、夫々＋129百万円、＋61百万円、住宅賃料・共益費収入が＋31百万円、地代改定、これはラフォーレ原宿になりますが、＋18百万円となっております。次に営業費用ですが＋75百万円です。取得物件の費用、管理委託が増加しております。

続きまして営業外費用ですが、こちらは支払利息等の増加により＋58百万円です。右側の下のボックスは、第40期の前期比変動要因になります。第39期取得物件、地代改定が通期化することで当期純利益が増加しています。

続いて13頁です。森ヒルズリートのポートフォリオのご説明です。我々は、東京都心、プレミアム物件、そして付加価値創造ということで、物件単体に着目するだけではなく、優れた周辺エリアの再開発等によって資産価値が向上するような物件に投資をしていこうと考えています。

それでは少し頁を飛ばしまして19頁です。こちらが、今申し上げた付加価値創造のご説明となります。右側記載の通り、虎ノ門ヒルズステーションタワーは、大手外資系金融機関などが入居し高稼働を実現しているオフィスに加えて、商業、ホテル、情報発信拠点が整備されています。森ヒルズリートが所有している虎ノ門ヒルズ森タワーと、デッキで接続することで一体となり我々のテナントの利便性向上に繋がっています。

そして1つ頁を飛ばしまして21頁です。麻布台ヒルズにつきましても、大手IT企業の入居が決定するなど、高い稼働率を誇るオフィスに加え、住宅、商業、ホテル、文化施設、そして緑豊かな中央広場が整備されています。森ヒルズリートが近隣に保有しているオランダヒルズ森タワー、住宅の六本木ファーストプラザ、ビュータワーのテナントの利便性向上に繋がっております。いずれの物件もスポンサーである森ビルによる、極めて質の高い大規模な再開発で、この周辺 エリアの活性化、資産価値の向上をリードしておりまして、我々のポートフォリオにもプラスの影響があります。そしてこうした物件は森ヒルズリートにとって将来の取得の候補となりうる物件です。

それでは、又少しページを飛ばしまして25頁です。外部成長のご説明となります。森ビルグループの豊富な物件パイプラインがあり、森ヒルズリートは優先交渉権を有しています。従いまして 東京都心のプレミアム物件を競争入札なしで取得可能です。

続いて26頁です。先ず上段になりますけれども、森ヒルズリートの資産総額の推移になります。右側、赤数字の棒グラフが今回発表した新規取得と譲渡後になっておりまして、4,160億円です。ラフォーレ原宿分割譲渡開始前を上回り、拡大に転じました。下段になりますが、先程の優先交渉権に基づき、虎ノ門ヒルズ森タワーを、鑑定評価額を約17%下回る価格で取得する予定です。その右側に記載の、他の上場投資法人によるオフィス取得の約7%に比べて、大きく下回る価格であることがご理解頂けるかと思います。

そして1つ頁を飛ばしまして28頁です。ここからは内部成長のご説明となります。先ず左側ですが、森ヒルズリートの稼働率の推移ということで、オフィス、住宅ともに高い稼働率を維持しています。38期はオフィスが99.9%、住宅が97.4%でした。39期は夫々99.6%、98.4%の見込みです。右側は都心オフィス空室率との比較ということで、真ん中の赤い線は三鬼商事が発表している都心5区のオフィス空室率、そしてその上がうち数としての港区のオフィス空室率になります。夫々7月は3.2%、4.1%と改善基調にあることがわかります。一方、一番下の折れ線グラフが森ヒルズリートで、0.2%とコロナ禍においてもずっと低い水準を維持しておりまして、市場平均とは全く異なる動きとなっています。

続いて29頁です。こちらは、決算期毎に賃料改定を迎えたテナントの改定率と、入替の実績を示しています。上段はオフィス、下段は住宅を記載しております。冒頭申し上げましたけれども、改めてグラフを見ながらご説明します。先ず上段オフィスの左側のグラフです。改定は濃い線になりますが、38期が＋1.0%となり、39期が＋2.5%の見込みです。入替は薄い線になりますが、38期が＋1.6%となり、39期が＋1.9%の見込です。プラス幅が拡大していることがわかります。次に下段、住宅の左側のグラフです。改定は濃い線になりますが、38期が＋14.2%となりました。入替は薄い線になりますが、38期が＋24.8%となりました。39期は矢印を記載しておりますが、改定、入替共に増額の見込です。高い水準でプラスとなっていることが分かります。

続いて30頁です。左側はレントギャップ率の情報です。オフィスのパススルー物件の情報でして、マーケット賃料の上昇により、レントギャップが前期の＋0.4%から38期は△4.8%とマイナスに転換しました。又、39期は概ね再契約が完了しており、増額改定を見込んでおります。今後も引き続き増額改定を実現し、内部成長を推進していく考えです。

続いて31頁です。こちらは賃料固定型マスターリースの概要で、固定比率が68.7%となっております。下の表が契約別の情報になります。このうちアークヒルズの8フロアにつきましては、更新を迎え減額となりました。こちらにつきましては。その他の固定型マスター リース区画でも、同じような減額の更新が起きるのではないかと思われるかもしれませんが、その点については心配ありません。なぜかと申しますと、今回の減額となった区画は、5年前の更新時に決めた固定賃料が現在の市場水準よりも少し高い状況であったため、固定賃料が市場水準並みに減額となったということになります。

しかしながらその他のマスターリース区画につきましては、固定賃料と市場水準が概ね同水準ですので、同様のことが生じることはないということになります。実際同じタイミングで更新を発表した六本木ヒルズの4フロアにつきましては、固定賃料が市場水準と同水準であったため同額となりました。今後になりますが、現在の賃貸マーケットが堅調に推移し、市場水準が上昇していけば更新のタイミングで増額に繋がると考えております。又、冒頭申し上げましたが、市況の動向を捉え、できるだけ早いタイミングで内部成長に繋がるよう、更新時の契約内容を検討していきたいと考えております。

続いて32頁です。ここからは財務運営の説明になります。左上LTVの推移ですが、38期が簿価ベースで46.1%、鑑定ベースで36.7%ということで、安定した水準で推移をしております。又、有利子負債の平均金利につきましては、足元の金利動向を反映して 0.75%となりました。

続いて33頁です。左上の有利子負債の平均残存年数につきましては、38期末で3.5年と前期比少し短くなっておりますが、調達年数は変わらずに平均8年程度を続けている状況で、平均残存年数についても 3から4年を維持すると考えております。そしてその右JCR の格付けは、AAフラットの見通し安定的となっており、前の頁のLTVと併せまして、引き続き強固な財務体質を維持している状況です。
そして1つ頁を飛ばしまして35頁です。サスティナビリティへの取り組み、こちらは外部評価のご紹介となります。左上ですがGRESB評価4-Starsを獲得している状況です。

最後になりますが、冒頭にご説明しました、投資口価格を意識した運用に基づいた施策を確実に実行し、投資家の期待にお応えすべくしっかりと運営をしていきたいと思っております。引き続きどうぞ宜しくお願い致します。尚、本日、森ビルによる本投資法人投資口の追加取得に関するお知らせを、プレスリリースさせて頂きました。100億円、又は94,100口を上限に追加取得する内容で、森ヒルズリートへのサポート姿勢をより一層明確化するものになります。本日ご説明させて頂いた森ビルからの2期連続の物件取得で、サポート強化についてはご理解頂けたと思いますが、今後も成長に繋がる継続的なサポートが期待できると考えております。
私からの説明は以上となります。