いちごホテルリート投資法人 2025年7月期決算概要
いちごホテルリート投資法人
2025年7月期（第期）決算動画説明書&質疑応答
○動画 https://www.youtube.com/watch?v=378Qtb0s5tI
○説明資料
https://www.ichigo-hotel.co.jp/pdf/ir/library/2025/IchigoHotel_20250916_Corporate_Presentation_JPN.pdf
○説明者 いちご投資顧問株式会社 代表執行役社長 岩井 宏
運用部長 平岡 早苗
財務企画部長 泉 正弘
〇説明
本日はいちごホテルリート投資法人、2025年7月期Web決算説明会にご参加頂き、誠に有難うございます。はじめに資産運用会社の出席者をご紹介申し上げます。皆様より向かって右側がいちご投資顧問株式会社代表執行役社長の岩井宏でございます。続きまして中央がホテルリート投資運用部長の平岡早苗でございます。続きまして向かって左側が財務企画部長の泉正弘でございます。さて、本日の進行と致しましては、岩井、平岡、泉より決算説明資料の内容につきましてご説明させて頂きます。その後、質疑応答の時間を設けさせて頂きます。決算説明資料および決算短信は、本投資法人のホームページのトップページにございます、最新決算資料に掲載されておりますのでご覧くださいますようお願い申し上げます。それでは岩井より決算のご説明をさせて頂きます。
＜岩井社長＞
決算資料に基づいてご報告させて頂きます。
決算説明資料7頁の決算ハイライトからご説明させて頂ければと思います。当期純利益につきましては1,377百万円ということで、前年同期比＋38%、当初予想比＋16%となっております。増益の要因としましては、ホテル成長に伴う内部成長および資産取得による収益向上、譲渡益獲得になります。資産入替につきましては、1ホテル譲渡致しまして、2ホテル取得しております。譲渡したホテル、大阪のネストホテル大阪でございますが、こちらはいちごホテルリートで、簿価ベースでトップアセットでございましたが、鑑定評価が簿価割れの状況でございました。
売却につきましては、マーケットから簿価以上の評価を獲得しておりますので、譲渡益を獲得できております。取得した2ホテルにつきましては、期初に博多のホテルを取得致しまして、期末に宮古島のホテルを取得しております。RevPARでございますが、変動賃料21ホテルのRevPARが9,794円でございました。稼働率は高い水準で維持しておりまして、ADR、客室単価は11,237円と上振れして ADR の上昇がRevPARの成長を牽引しております。ADR につきましては前年同期 1万円未満の9,764円でございましたので、当期につきましては 11,000円超えというところでございます。
ただ、まだまだ日本のホテルと比べまして割安の水準ですので、今後の課題としてはこのADRをどこまで伸ばせるか だというところだと思っております。続きましてNOIが2,466百万円でございました。前年同期14%増、当初予想比＋16%でございます。収益につきましては＋317百万円の上振れで、費用コントロールにつきましては、予算比－36百万円ということでコントロール致しまして、結果、NOIは予想比から＋353百万円でございました。環境への取り組みも進めてまいりまして、GRESBにつきましては最高ランクのSランクを獲得致しております。更にBELSにつきまして新たに2ホテルで取得致しまして、合計6ホテルまで増加しているという状況でございます。
分配金につきましては、一口当たり4,207 円というところで前年同期＋38%でございまして、当初予想比＋16%でございました。一口当たりNAVにつきましても成長が実現できておりまして167,129円、前期比＋12%となりまして過去最高額を更新することができております。
次の8頁は2025年7月期の決算概要でございます。当期につきましては、NOIの成長と譲渡益の実現によって分配金が当初予想比＋16%となりました。当初予想比との差異要因につきましては、右側のコメント欄に記載しておりますが、内容につきましては主に譲渡益が＋4百万円でございました。当初予想でも譲渡は予想しておりましたが、売却費用のところを少し保守的に見ていましたので、結果的には＋4百万円となっております。
NOIにつきましては、先ほど申し上げました通り＋353百万円となっておりますが、そのトップラインの上昇要因としましてはまず変動賃料です。差し引きで＋296百万円となっております。変動賃料が予想比プラスになったホテルが17 ホテルで、合計360百万円のプラスでございます。変動賃料が予想比マイナスになったホテルか6ホテル、合計で65百万円のマイナスでございました。マイナスになったホテル6ホテルのうち、3ホテルが前年同期比ではプラスのホテルでございました。具体的には横浜、松山、京都、こちらは前年比から見るとプラスでしたが、予想と比べますとマイナスと予想以上に少し伸びませんでしたが、前年からしっかり成長しているというものでございます。
逆に前年同期比でマイナスであった3ホテルにつきましては、大垣、伊勢志摩、熊本でした。少し特需ですとかレジャー需要のマイナスが響いてしまったというところでございます。続きまして固定賃料です。こちらは当期で増額改定をしておりまして＋11百万円の上昇、店舗につきましては歩合賃料の上振れで＋5百万円の上昇というところでございました。その結果、一口当たり分配金が4,207 円というところでございます。
では次頁以降は、各部の責任者から当期の状況についてご説明させて頂きます。
＜財務企画部泉部長＞
それでは資料の9頁、財務指標の推移についてご説明申し上げます。
こちらの表ですが、3期分の KPI の推移を記載しておりましております。1段目の分配金についてですけれども、25年1月期 は10125円、7月期は4,207円という結果になりました。1月期は、先ほど岩井からも申し上げた通り、札幌の駅前であるとかヴァリエ広島の売却がありまして、2,433百万円の売却益があり大きく分配金を伸ばしたものですが、7月期については、ネストホテル大阪心斎橋の売却益は295百万円ありまして、一口当たりの分配金で700円ほど寄与しまして、7月期は4,207 円になっております。
表の2段目のNAVですが、24年7月期、或いは25年1月期は14万円台というNAVでしたが、25年7月期におきましては167,129円ということで 前期比で12.3%増加しまして過去最高額を更新しております。このNAVの上昇の要因につきましては、この後の頁で説明がありますが、コンフォートホテル中部国際空港の鑑定評価額が、金額にして1,230百万円、前期比で21%増加したというものが大きく貢献をしております。その他、25年の2月に取得したネストホテル博多駅前、こちらも金額が630百万円と、取得時の鑑定評価額と比較しまと10%ほど上昇しておりまして、こちらもNAVの成長に寄与したというものでございます。
その他、既存物件につきましても多くの物件で収益性が確認されまして、評価額が上昇しております。それから2月に売却をしたネストホテル大阪心斎橋、こちらは含み損があった状態ですけれども、こちらも売却をしたことによってNAVの含み損が解消したというところで、最終的に60億円の含み益が増加したということになります。続いて3段目のFFOですけれども、こちらも4,000円台半ばで安定的に推移しておりまして、25年7月期は4,681円となっております。
この3つの期で比較しますと、25年1月期が4,133円と少し減少して見えますけれども、これはこの期に2物件売却したというところが影響しておりまして、この2 物件売却の償還資金は 25年 7月期で2物件、博多駅前と宮古島を購入しておりまして、資金は有効に活用をしております。24年7月の4,475円と比較して頂きますと、FFOも安定的に、且つ順調に成長していることがお分かり頂けると思います。続いて表の4段目以降がLTVと負債に関するKPIとなります。25年の1月期は32,470百万円の借入残高がありましたが、ネストホテル博多駅前の取得にあたりまして、3,550百万円の借入をしておりまして、25年7月におきましては36,020百万円の負債残高となっております。
LTVですけれども、簿価LTVで申し上げますと45%程度になっておりまして、時価LTVですと42.5%という水準になっております。いずれも先ほど申し上げた通り、鑑定の成長がありまして、負債が増えましても時価LTVについては42%台を維持しているというところでございます。どちらの指標に基づきましても、45%、42%というところで非常に適正なレバレッジの水準を維持していると考えております。最後に平均借入金利や借入期間についてですが、こちらは次の10頁でご説明申し上げます。
10頁をご覧下さい。こちらは、所謂ラダーと呼ばれるものですけれども、返済期限の分散の状況、それから借入金利の推移を示したグラフとなっております。こちらの方は、グラフの通り金利は1.2%台のところを直近推移しておりまして、昨今TOBOR Rateが上がっており、金利も上昇の可能性がありますが、金利の固定化と変動の比率を維持しておりまして、安定的に推移をしているという状況でございます。又、返済期限につきましても、30億円前後の金額で分散をさせるようにしておりまして、急激な資金繰りの悪化のリスクをヘッジしているというものでございます。簡単ではございますが説明させて頂きました。
＜運用部平岡部長＞引き続きまして、保有ホテルの運営状況につきましてお話をさせて頂ければと思います。11頁をご覧下さい。 当該期につきましても宿泊需要の拡大によりましてRevPARは＋14%と、引き続き2桁の成長が継続をしております。中身としましては、先ず稼働率でございますが、ポートフォリオ全体でも86%ということで引き続き高い稼働率を継続しております。ホテルの場合90%で満室稼働と言われておりますので、ほぼ満室に近い形での稼働が継続をしているという状況でございます。
又、皆様ご存知のように、訪日外客数、こちらにつきましても2025年6月時点で過去最速で2,000万人を突破しております。又、主要空港および地方空港の国際線定期便の増便に伴いまして、多くのエリアでインバウンドの旅行需要の高まりが継続しているというところも影響があり、稼働率、ADRともに成長しております。ADRにつきましても、ポートフォリオ全体で、今期につきましては 1万円を突破して伸びているという結果でございます。一方で、6月の中旬から7月にかけましては、予知夢の噂の影響等で、香港・台湾からの訪日外客数の減少が一部 影響がございましたけれども、通期で見ますと全体的にどのエリアでもADRが伸びたというところで、RevPARが伸びているというところでございます。
エリア毎にもう少し詳細をご説明させて頂ければと思います。12頁をご覧下さい。エリア毎に見ますと、先ず大きく伸びたのがやはり大阪でございます。大阪につきましては、インバウンド比率も63%を超えておりまして、元々インバウンド比率の高いエリアということもございますのと、今年はやはり4月中旬以降に開催されております関西万博の影響が大きくございまして、ADR が大きく伸びているところでございます。又、大阪の万博の影響もございまして、万博の染み出しの需要というのが、やはり周辺の京都。神戸でも少しプラスの影響として出ているというところもございます。
又、インバウンド比率は京都も多いのですが、その次にやはり北海道のインバウンド比率は6割というところで、大きいというのが特徴としてはございます。札幌につきましては、千歳空港の国際定期便の回復の状況につきましては、コロナ前と比較しましても95%ぐらいまでは回復しているものの、内容としましては、韓国からの便が2倍に増えているという状況でございまして、まだ中国からの便が6割程度の回復ということですので、中国便の回復を今後見据えますと、まだまだ拡大というのが北海道については見込まれると見ております。
又、関東甲信越につきましては、今期、宇都宮・長野のエリアにおきまして、小売店舗の新規開発に伴う長期滞在型の需要というのがございましたので、そちらの需要に伴いましてADR・稼働が順調に伸びたというところでございます。又、東海・中部地区でございますけれども、特に名古屋エリアにつきましては、インバウンド比率が今上昇の傾向にございます。名古屋だけで見ますと、インバウンドが3割程度まで伸びてきておりまして、こちらの要因としましては、もともと ビジネス需要ということで、企業研修とか、あとマラソン等のスポーツイベントの需要とか安定してありますが、そちらにプラスという形で、昨今、やはり東京・大阪エリアのホテルの宿泊価格が上がってきているというところもありまして、インバウンドが名古屋を拠点として国内旅行をするというような動きが、最近は出てきていると聞いておりますので、こういった動きが今後も伸びてくるのではないかと見ております。
又、中部国際空港の国際定期便の回復状況につきましては、コロナ前と比較して75%ほどの回復の状況でございます。やはりこちらも、まだ中国から6割程度の戻りであり、タイ、アメリカといった国からは3割程度の戻りということですので、これらの国からの定期便が戻ることによって、中部地方もまだまだ、今後回復・拡大していくのではなかろうかと見ております。又、中国・四国地方、こちらにつきましては、今回大きく伸びた要因としましては、岡山でのスポーツイベントがあり、又、Jリーグのファジアーノ岡山というチームがJ1に昇格したことによりまして、試合の回数が増えたことに伴うもの、あとは今年、中国総体のイベントの開催等がありましたので、これらに伴いまして需要が伸びたというような要因がございます。
又、九州、特に福岡を中心にということになりますけれども、インバウンド比率も、やはり福岡におきましては4割程度インバウンドが占めているというところで、福岡につきましては引き続き安定してビジネスの需要もございますし、インバウンドの需要、それからスポーツ・ライブイベント等ということで、安定した需要がやはり福岡で見られているというような状況でございます。これらの需要の高まりによりまして、今期につきましてもADRが大きく伸びたことによりまして、RevPARが成長したというような状況でございました。
引き続きましてサステナブル運用の取り組みについてのご説明でございます。13頁をご覧下さい。先ず環境認証の取得でございますが、コンフォートホテル中部国際空港におきましてCASBEE不動産評価認証の最高ランクのSランク評価を獲得いたしました。又、BELSにつきましては、新たにコンフォートホテル大阪心斎橋、それからTHE KNOT SAPPORO、 こちらの2 ホテルで新たに取得をしまして、ポートフォリオ全体ではBELS取得が6ホテルまで増加をしております。
14頁をご覧下さい。再生可能エネルギーにつきましても、既に6月末時点で保有しておりますホテルにつきましては、全て切り替えが完了しております。又、7月、8月に取得しましたホテルにつきましても、ホテルの契約の変更、若しくは非化石証書の取得等によりまして、こちらも切り替えを全て100%予定しております。又、節水の取り組みにつきましても保有中のホテルで実施しておりまして、節水装置導入後の水使用量の20%以上の削減を確認ができております。引き続きサステナブル運用の継続を運用していきたいと考えております。
投資主優待制度について説明致します。先ず、15頁をご覧下さい。宿泊料金の割引優待でございますが、こちらについても引き続き各ホテルの向上、それから売上の向上を目的としまして、ホテルオペレーター様からのご行為によりまして、いちごホテルの投資主へ優待価格の宿泊の提供を継続してまいります。今期につきましては、これまで4オペレーター様にご協力を頂いておりましたが、いちごグループのホテルオペレーターでございますワンファイブホテルズが、新たに優待制度に加わることになりました。こちらについても引き続き投資主にご利用を頂ければと思っております。
16頁にございますもう1つの優待につきましては、これまでと同様でございますが、いちごグループの方で実施しておりますJリーグ株主・投資主優待制度、こちらも継続して実施をしております。
＜岩井社長＞
では続きまして、いちごホテルの成長に向けた取り組みについて私、岩井から再びご説明させて頂きます。
資料の18頁をご覧下さい。先ずいちごホテルの強みということで、NAVの過去の経緯、7月期のみでございますが、経緯を記載しております。当期におきましてNAVが最高額を更新しまして、コロナ前までの成長基調への回帰が果たされているというところが、確認できるかと思います。コロナ期間中はNAVが下落しましたが、いちごホテルリートは、その間にテナントとの契約変更を実施致しましたし、更に第三者割当増資による規模拡大、資産入替等を実施しております。それによってコロナ明けの回復時に、コロナ前の数字を超えるNAVへ成長できていると考えております。
鑑定評価につきましては、足元の上昇要因はキャップレートではなく、キャッシュフローになっておりますので、今後はこのキャッシュフローをしっかり上げることで、分配金およびNAVについてしっかりと成長させていきたいと思っております。
19頁をご覧下さい。成長戦略につきまして、先ず1つ目としましては、契約の更改になります 2025年7月期におきましては、3ホテルにおいて契約の更改、更新、再契約を実施しております。今回は、既存テナントを変更せずに契約の巻き直しをさせて頂きましたが、いちごホテルリートのアセットは、各都道府県の県庁所在地等の都市部に位置しておりますので、テナント候補が比較的多くおります。
なので、その中で適切な競争下で交渉ができるという立場にありますので、今回もそういった理由から増額改定が獲得できております。今後の契約改定・更改予定のホテルとしましては 4 ホテルでございます。こちらの4ホテルのうち一部は、現契約の満了が既に過ぎておりますが、期間の延長を実施しております。その理由は、これらのホテルにつきましては、レジャー需要の拡大が非常に期待できる地域なので、休館を伴うリニューアルを計画していきたいなと思っておりまして、しっかりと時間をかけて検討しているという状況でございます。テナント候補も複数いる中から、最適なテナントを設定していきたいと思っております。
20頁は当期に行われました契約改定の主な内容でございます。コンフォートホテル中部国際空港でございます。こちらは期間満了2年半程前の前倒しでの契約更改とさせて頂きました。私共はテナントとコミュニケーションを密に取ることで、交渉のタイミングを計ったものでございます。今回テナントの成長戦略をサポートするという意味で、契約の延長を合意するとともに、賃料の増額もご了解頂いたというようなものでございます。
続きまして成長戦略としまして譲渡でございます。21頁をご覧下さい。いちごホテルは、比較的コンスタントに物件の譲渡をしておりますが、先ほども申し上げました通り、いちごホテルのアセットは、各都道府県の官庁街の中心地に位置するのが多いので、高い流動性を有しているものでございます。一方で取得も非常に厳しい状況なので、原則は売却しない方針でございますが、売買マーケットについては常アンテナを立てておりますので、各アセットの価値最大化と考えられるような売却につきましては、過去の実績の通り、売却パフォーマンスを実現するために検討するということもあり得ると考えております。
22頁をご覧下さい。続きまして成長戦略の取得の部分でございます。こちらにつきましては、今年初め、1月と2月に取得した博多の2ホテルの状況でございますが、約半年の運用で利益と資産価値、ともに順調に成長しているというものでございます。このようにアップサイド余地のあるホテルというものはまだあると思っておりますので、こういったものを対象に取得を検討していきたいと思っております。
23頁をご覧下さい。続きましてホテル取得です。直近2期における物件の取得でございます。上段の2つは先ほど申し上げました博多の2ホテルでございますが、当期末と翌期の初めに宮古島と富山も取得しております。こちらの2ホテルにつきましては、取得間もないので翌期以降のDPU成長への寄与というものを期待していきたいと思っております。今後取得するものにつきましては、ビジネス客だけというようなホテルよりも、ビジネス＋レジャー需要というような、レジャー需要が取れるようなホテルにも注力していきたいなと考えております。こちらの4ホテルのうち、上段の2ホテルにつきましては、いちごグループから取得したホテルでございまして、下段の2ホテルにつきましては、外部からの取得となっております。
続いて24頁はスポンサーのパイプラインでございます。今スポンサーの方では14 ホテル、約704億円を保有しているというものでございます。スポンサーの方でも、ホテルに力を入れておりますので、競争力の高いホテルが今増えているというような状況でございます。
では業績予想について簡単にご説明させていただきます。
26頁をご覧下さい。先ず2026年1月期の業績予想でございます。一口当たり分配金が3,797円ということで、前回予想を出させて頂いてものから＋11円ということで、微増ではございますが上昇させて頂いております。差異要因になりますが、前年同期との差異要因でございます。前年同期と差異要因で申し上げますと、当期純利益につきましては2,072百万円のマイナスだなっております。分配金で－62.5%でございます。この差異の大きな要因は譲渡益の剥落ということで、譲渡益の剥落で－23億円というところで殆どを占めるというものでございます。
一方でNOIにつきましては上昇しておりまして、前年同期と比べまして＋16百万円の上昇となっております。上振れのインパクトの大きい順で申し上げますと、前年同期の物件の増減の部分、4ホテルを取得しておりまして、4 ホテルのNOIで430百万円のプラス、そして4ホテルを売却しておりまして、そのマイナスが332百万円ということで、差し引きで＋97百万円のNOI増となっております。2番目にインパクトが大きいのが、こちらは一次要因でございますが、リニューアルによるダウンタイムです。
スマイルホテル東京、これは阿佐ヶ谷のホテルですが、リニューアルによる休館をしておりますので、そこの部分でNOIベースで93百万円のマイナスとなっております。あとは賃料改定した中部国際空港で＋28百万円のNOIの上振れでございます。その他、足元好調なホテルの若干の上振れと、あとはオペレーターコストも上昇を見込んでマイナスになったホテルというところで、結果的にNOIは＋16百万円というような想定をさせて頂いております。販管費につきましては、前年同期比で譲渡益の剥落ですので譲渡費用の剥落で、こちらもマイナスというところで押さえられているというところでございます。営業外費用につきましては、こちらはローン残高が前年同期と比べまして55億円ほど上がっておりますので、それによる支払利息の上昇となっております。
27頁をご覧下さい。2026年7月の業績予想でございます。こちらは前年同期で当期純利益－373百万円、分配金で－27%という水準で予想を出させて頂いております。前年同期との差異要因で一番大きいのが売却益の剥落で、－295百万円でございます。NOIにつきましても前年同期比で－159百万円ということでマイナスになっております。その要因としては一次要因でございますが、リニューアル4ホテルの閉館を今のところは計画しておりまして、－295百万円でございます。一方で物件の増減がございまして、富山と宮古島の2ホテル取得と1ホテルの売却ということで、差し引きで＋126百万円のNOIの増加となっておりますが、休館のマイナスのインパクトの方が勝っておりまして、NOIがマイナスというところでございます。その他営業外費用ですが、ローン額が前年同期と比べまして20億円ほど増額しておりますので、支払利息の負担増というところでございます。
私からの説明は以上となります。
＜質疑応答＞
Q：業績予想でCAPEXが減価償却を超えていますが、この状況は当面続きますか
A：CAPEXにつきましては、基本的にLCC につきましては、減価償却費内で調整を図っていきたいと思っております。尚、今回の阿佐ヶ谷とか、今後予定をしております札幌大通りのように、定借満了を迎えるタイミングで検討した結果、将来的にアップサイドが見込めるような物件につきましては、手元資金を少し活用させて頂く形で、バリューアップについても今後検討していきたいと思っております。当然ポートフォリオの成長に関しましては 新規取得ということも検討はしていきますが、昨今の厳しいマーケットもございますので、保有ホテルのこういったアップサイドの検討との両建てで、今後の成長投資というものを検討していきたいと考えております。
質疑応答は、以上持ちまして終了とさせていただきます。
それでは、いちごホテルリート投資法人、2025年7月期Web決算説明会を終了とさせて頂きます。本日はお忙しいところご参加を頂きまして、誠に有難うございました。
