ジャパン・ホテル・リート投資法人 2025年6月期決算概要

ジャパン・ホテル・リート投資法人
2025年6月期（第期）決算動画説明書&FAQ
○動画　　https://www.net-presentations.com/8985/20250825/agsabd6/
○説明資料&FAQ
https://www.jhrth.co.jp/file/term-ac4836f9d016d5809a3fd709fc8b7d617d5e4e4b.pdf
○説明者　ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社　
代表取締役社長　青木 陽幸
〇説明
これより2025年12月期の中間決算および通期の修正予想値についての説明をさせて頂きます。
3頁をご覧下さい。今年度上半期は好調なホテルマーケットを反映し、2025年12月期の一口当たりの分配金は、当初予想の4,461円を上回る4,830円に上方修正致します。これは過去最高値を記録した 2024年を23%上回り、最高値を更新することになります。この要因を簡潔に表現すると、インバウンドと万博効果が、当初の想定を超えたマーケット成長と我々の誇るアクティブアセットマネジメントが融合した結果だと言えます。主要なKPIについては、ここに示している通り、上半期においても、通期予想においても当初予想比を全て上回る見通しとなっています。

５頁をご覧下さい。現状のマーケット環境ですが、宿泊においてはインバウンドがRevPAR成長を牽引し、要因は客室稼働上昇に伴う朝食や、MICEを含む宴会需要が堅調に伸びています。物件の売買市場に関しても、ホテル業績の好調さによりキャッシュフローが上昇し、取引価格、頻度共に活況となっています。それに加え、昨今の建築コストの高騰とホテルの人材不足が新規供給を圧迫しており、結果として、既存ホテル物件の価値は上昇傾向が見込まれます。そのような環境下において、我々はこれまでの運用経験を生かしたアクティブ アセットマネジメント力、効率的な運営コスト構造を持つHMJプラットフォーム、そして 長年築き上げてきた人的ネットワークを最大限に駆使し、内部成長および外部成長によって更なるDPUの向上を追求してまいります。

６頁をご覧下さい。昨年の夏以降、本投資法人を含むJ-REIT市場全体は、種々の外部要因により投資口価格が低迷し、物件売却や自己投資口取得等の資本政策についての質問が相次いで投資家の方々から上がりました。本投資法人の投資口価格は、直近数ヶ月で上昇傾向にはありますが、今回の決算発表の機会に、我々の資本政策の考え方について皆様に説明させて頂きます。投資口価格が純資産価値であるNAVを下回ってはいるものの、ホテルの業績がすこぶる好調といった昨今の状況下においては、増収効果の高い戦略的CAPEXに対して積極的に資本投下し、一層の内部成長に注力致します。

投資口価格が上昇し、且つ将来的にDPF寄与に貢献すると見込める物件を認識したタイミングには、公募増資を実施して取得を図ります。反対に、業績も投資口価格も大きく低迷している状況下においては、自己投資口取得を実行し、投資主への還元を目論みます。又、物件売却や借入についてはどの環境下においても実施致しますが、ホテルマーケットが好調な現在においては、物件の売却はCAPEX投資や優良物件取得のためのキャピタルリサイクルを主たる目的とします。

負債額は、物件取得や戦略的CAPEX投下に応じて多少変動するかもしれませんが、原則としては当面時価LTVの40%程度を上限として運用する方針です。参考に下段の試算で提示していますが、昨今の状況下において、戦略的CAPEX、自己投資口取得および借入金弁済を、DPUへの寄与という観点で比較してみたところ、CAPEXが最も効果が高いという分析結果になっております。但し、ホテル資産は他のアセットクラスに比べて変動要素が多いこともあり、各施策についてある指標が一定の数字になったら実施する、又はしないといったような、定量的な判断基準は設置致しません。以上が現環境下における我々の資本政策の基本的な考え方となります。

ここからは簡潔に説明してまいります。8頁および9頁は、P/L項目における 前年と当初予想との比較表で、差異要因を右側に記載しています。固定賃料や減価償却費における前年との大きな違いは新規取得物件によるもので、変動賃料においては、マーケットの成長と我々の各施策による収益向上によるものが大きいです。

11頁をご覧下さい。資産規模は、コロナ期間を除き毎年順調に成長しており、鑑定評価額では合併以来過去13年間で約6倍に拡大しています。
12頁をご覧下さい。コロナ禍後に取得した11 物件について、改装中の沖縄ハーバービューホテルを除く全ての物件で取得時より業績は改善しており、その主要な物件の成長度合いは表示の通りです。今後の取得においても取得時の数字だけではなく、取得後のアップサイドも考慮した物件の確保を目指します。

14頁をご覧下さい。本投資法人の変動賃料導入28物件における業績予想は表示の通りです。インバウンド需要を背景に宿泊部門は好調で、RevPARは昨年度に引き続き2桁成長、12%の増加を見込んでいます。又、上半期も通期でも、宿泊・料飲部門において収入が当初予想を上回りましたが、運営費用については当社の想定通りに推移していくため、GOP率は過去最高値となる37.5%を見込んでいます。
15頁をご覧下さい。コロナ禍後のエリア別のRevPARの推移は、改装効果による違いは多少あるものの、結果としてどの地域においても順調な成長を遂げています。インバウンドの地方への波及は確実に浸透していると言えます。

16頁をご覧下さい。我々の誇るアクティブアセットマネジメントの一環である改装事例をここに紹介しています。コロナ禍後にリニューアルしたこれらのホテルのADRや客単価は、コロナ禍前と比較して大きく成長を見せており、戦略的CAPEXの効果がしっかりと現れていることが分かります。
17頁をご覧下さい。改装とは別のアクティブアセットマネジメントである、HMJプラットフォーム活用によるリブランド、および大規模改装での収益向上事例を紹介しています。これらもリブランド前と比較して大幅な改善を実現しています。

18頁をご覧下さい。CAPEXは、ホテル物件の競争力向上において 非常に重要な施策です。原則として、減価償却によって捻出したCASHを投下しますが、 近年は戦略的CAPEXであCAPEXⅢを積極的に実施しており、今年度も沖縄ハーバービューホテルの全面改装を中心に、減価償却費を超える額のCAPEXを投入して、ポートフォリオの品質と収益改善に努めます。減価償却費を超過する分については手元資金で賄う予定ですが、今後は必要に応じて銀行からの借入や、物件売却による資金調達も選択肢として検討致します。

19頁をご覧下さい。リート増収手段の一つである賃料改定については表記の通りで、これもアクティブアセットマネジメントの一環です。具体的には、契約改定時に固定に加えて変動賃料を導入する、又は変動賃料の料率を上げる、若しくは運営効率の良いHMJに賃借人を変更し、収益性向上と変動賃料料率の上昇を図るといった、様々な手法によって配当原資となる賃料の増加を企図しています。来年度は数多くの物件で定期借家契約の更改が予定されており、従前同様に賃料改定を試みます。

21頁をご覧下さい。財務運営の基本方針は上段に表示している通りです。今後はCAPEXや物件取得によって多少の変動が生じる可能性はあるかもしれませんが、レバレッジ率はその上限を時価LTVの40%程度とし、金利固定化は継続、コロナ禍で崩れたマチュリティラダーを平準化させ、金利コストを考慮しながら調達年数の長期化を図るといった、健全な財務運営を継続していきます。
22頁をご覧下さい。格付機関の評価も良化しており、JCR並びにR&Iのどちらも安定的からポジティブに改善致しました。

24頁をご覧下さい。ESGへの取り組みにおいて、上半期は赤く囲っている部分に示されている通り、グリーンビル認証を取得した件数や、グリーンローン調達額を増加させることに成功しています。
現場における環境や社会への具体的な取り組みにおいては25頁に記載の通りです。

27頁をご覧下さい。日本国内の総宿泊需要においては、ご覧の通り日本人宿泊者数が依然として大多数で安定的に推移し、宿泊旅行での一人当たりの消費額も増加している状況です。
28頁をご覧下さい。近年はインバウンド客の増加が顕著に見られ、今年度も訪日来客数は過去最高値を更新する見通しとなっています。これまではアジア圏からの旅行者が中心でしたが、今年度上半期は、宿泊日数が比較的長い米国、欧州、豪州からの旅行者が目立って増加しています。

29頁をご覧下さい。最後に新規ホテルの供給状況ですが、昨今の建築コストの高騰を受け、今年度は全国的に約15,000室と、総客室の1%以下の新規供給という低水準となっています。来年度は多少増える予定ですが、その多くが宿泊特化型のビジネスホテルであり、我々のポートフォリオに大きく影響するものではないと想定されます。ピンポイントでは、北海道のニセコや離島を含む沖縄で、リゾートホテルの新規開業が予定されているようですが、開発コストの高騰次第によっては、 これらの計画が中止または延期する可能性も考えられます。

以上持ちまして2025年12月期の中間決算、および通期の修正予想値についての説明を終了させて頂きます。尚、決算説明資料には、投資家の方々からのよくある質問に回答している FAQ（31&32頁） を付録しており、加えて巻末には本投資法人と運用方針や戦略、その他様々な詳細情報を掲載しておりますので、そちらも併せてご一読頂ければ幸いです。又、月次開示についての補足となりますが、昨今の公正取引委員会による警告を考慮し、今年4月以降、個別ホテルの実績開示を終了し、今後は地域別での実績を開示致します。詳細はウェブサイトにてご確認ください。ご視聴有難うございました。