日本ビルファンド投資法人 2025年6月期決算概要

日本ビルファンド投資法人
2025年6月期（第48期）決算動画説明書
○動画　　https://www.irwebcasting.com/20250818/1/3592ffc472/mov/main/index.html
○説明資料
https://www.nbf-m.com/file/ir_library_term-6d34d5fd4f411847137c00b455e91ddd4b6ba587.pdf
○説明者　日本ビルファンドマネジメント株式会社　代表取締役社長　山下 大輔
〇説明
本日はお越し頂きまして有難うございます。48期の決算のご報告と今後の見通しをお話しさせて頂く前に、先月実施致しました増資につきまして、一言申し上げさせて頂きます。NBFにとって3年半ぶりの増資でしたが、多くの投資家の皆様から高いご評価の声を頂き、先日無事にクロージングできました。改めて皆様に感謝申し上げます、増資公表の際にも申し上げましたが、今回の増資は、J-REITの本来の姿である増資を通じた外部成長への回帰の第一歩と考えており、あくまでNBFの成長の通過点であると考えております。

改めてご説明致しますが、好調な賃貸マーケットを背景に、NBFは順調に不動産賃貸収入の増加を実現しています。この力強い内部成長を土台に、マーケットを意識した適切な資金調達による外部成長を加えることで、更なるEPU、DPUの成長加速を実現してまいります。それでは48期決算を踏まえた今後の業績予想のポイントをご説明します。

資料3頁をご覧ください。オフィスマーケットは引き続き堅調に推移しており、NBFの各種指標も力強い成長を示しております。先ず左の表ですが、稼働率につきましては、48期は予想から更に0.1ポイント上昇し98.9%となりました。引き続き98%台の高稼働を維持する見込みです。本業の不動産賃貸収入については、48期は対前期で約6億円の増加と前期からの半年間で1.4%の成長を実現しました。又、48期から50期までの1年間で、内部成長、外部成長を合わせて、年間で17億円4.1%増加する見込みです。次に右の表です。

EPUについては、48期は前回予想から68円増加の2,198円となりました。要因としては、テナント入替による不動産賃貸収入の上振れ、支払金利が見込みより減少したこと等によるコストの抑制や、一口当たり20円程度の費用の期ずれ等により上張れしたものです。49期、50期のEPUについても6月の前回予想から更に上昇し、49期は2,200円、50期は2,225 円となる見込みです。これにより、目標であるEPU2,200円は、前回の想定を更に前倒しして49期に実現できる見通しとなりました。48期の着地が大きく上振れしたため、相対的に増加率は低下しますが、50期に向けて着実にEPUが成長する見通しです。

資料の4頁をご覧ください。先ず48期決算実績ですが、3月に横浜三井ビルディングを、又6月にDタワー富山を取得し、3月に芝NBFタワーを売却しており、営業収益512億円、当期純利益235億円、分配金2,495円となりました。前期と比較した際の収益費用の増減のうち、特にポイントとなる点についてご説明致します。①の不動産賃貸収入は、これまでの見立てよりも更に加速し全体で1.4%の増加、うち既存物件では1.6%の増加でした。②の不動産賃貸事業費用は、修繕費の減少や建物管理費の会計処理に伴う減少、物件売却による減価償却費の減少等で2.9%の減少でした。③の支払利息については、見込み通り平均 1%程度で調達できたことで、予想を下回る130百万円の増加で抑えることができました。その結果、48期のEPUは前期比で4.3%の増加となりました。

次に資料の6頁をご覧ください。2期先までの業績予想です。7月にフロンティア武蔵小杉を取得していますが、現時点で決定した売却の予定はありませんので、49期は営業収益484億円、当期純利益は190億円、50期は営業収益483億円、当期純利益192億円の見通しです。予想における収入と費用の見通しについてご説明致します。①の不動産賃貸収入については、2期先までの1年間で4.1%増加の見通しです。そのうち既存物件については1.6%の増加を見込んでいます。②の不動産賃貸事業費用については、建物管理費の増加が既存物件で年間2%程度上昇する前提としています。

又、物件取得に伴い、公租公課、減価償却費の増加を見込んでいます。③の支払利息については、物件の取得資金の増加分と今後の金利の上昇を見込み、年間6億円程度の上昇としております。49期は、金利先高感のなか将来の金利コスト抑制への手立てとして、7月に平均約11年の長期の借入を1.4%の金利で調達を行いました。又、50期は、従来見込み通り1.25%での調達を想定しています。年間で見ると、不動産賃貸収入の伸びが費用支払利息の増加を吸収することで利益が拡大しており、EPUは49期2,420円、50期2,448円としています。

次に資料の9頁をご覧ください。内部成長についてです。グラフは既存物件の不動産賃貸収入の前期比増減を表しています。不動産賃貸収入の推移を、緑の入替による影響と青の賃料改定による影響に分解しています。既存物件の不動産賃貸収入は着実に成長しており、48期は入替、賃料改定、合わせて1.6%なり、今回の決算の上振れ要因となりました。青の賃料改定による影響は、50期については期で1.1%と大きく増加します。これは既に決定した 大口テナントの増額賃貸の効果が含まれています。

一方緑の入替による影響は、テナントの入退去の時期により変動する傾向があり、50期においては、新宿三井ビルの大型テナントの退去等の影響によりマイナスとなる見込みです。しかしながら、新宿三井ビルでは退去する約3,000坪強のうち、既に2,000坪近くは後継のテナントが決定済みであり、更に多くの引き合いを頂戴していることもあり、記載はありませんが、次の51期にはテナント入替影響としてプラスに貢献する見込みです。
続いて10頁に現在の増減値の折衝状況を表しています。現状、テナントとの賃料改定における合意は、件数ベースで減賃はゼロ、増賃は約55%で着実に増賃割合を拡大しています。引き続き増額賃貸の割合と賃幅、双方の拡大を実現すべくしっかりと交渉を行っていく所存です。下段を見て頂くと、フリーレントの月数は引き続き 3ヶ月弱で推移しております。レントギャップは、マーケット賃料の上昇を受けて、47期の4.8%から48期は8.1%で拡大傾向にありますので、更に増賃のポテンシャルがあると考えております。

11頁をご覧ください。ファイナンスの実績についてです。左上ファイナンスデータをご覧ください。48 期末のLTVは42.6%、長期固定金利比率は86.9%、平均調達金利は0.52%、平均残存年数は4.58年と、引き続き堅実に運用しています。尚、武蔵小杉取得後となる49期末のLTVは43.1%となる見込みです。

12頁右側には、先ほど触れました7月の調達の内容も記載しております。見て頂いての通り、金利上昇が見込まれる局面において、将来のリスク軽減に向けたファイナンスが実現できたものと感じております。今後とも、長期固定金利の借入比率 80%以上の規律を守りながら、調達機関の調整や変動金利の活用による支払金利抑制に努めることで、堅実な財務基盤を構築してまいります。

次に15頁をご覧ください。第50期までのEPU、DPUについて、左側のグラフをご覧ください。前回の決算説明会でお話した通り、48期からは売却益、若しくは内部留保の活用することで、EPUの10%相当を上乗せして分配こととしています。48期は、EPUの10%相当を超える多額の譲渡益が発生したことにより、業績予想よりも95円プラスとなる2,495 円を分配致します。又、49期はEPU2,200円の110%となる2,420円、50期はEPU2,225 円の110%となる2,448円を分配する予定です。これまでご説明申し上げている、EPUの上昇をダイレクトにDPUの増加に繋げるということが、従来見込みより更に前倒しして、この49期以降にスタートできる見込みです。

16頁をご覧ください。今後、NBF が目指すEPUとDPUの成長のイメージを記載しています。既存物件の不動産賃貸収入が目標である1期当たり1%以上、年間2%以上の増加を実現することで金利や建物管理コストの上昇を見込んだとしても、EPUは内部成長で年間2から2.5%程度、更に外部成長が実現すれば年間0.5から1%程度が加わり、合わせて年間3%以上の成長を目指して参りたいと考えております。

継続的な内部成長と機動的な外部成長の両輪で、EPUの成長を更に加速させ、計画的な物件入替、内部留保の活用を行うことで、更なるDPUの成長を目指していく所存です。尚、物件入替によって多額の譲渡益を計上できた場合は、EPUの上乗せ部分が10%を超えることもありますので、物件入替が実現すれば、DPUの更なる増加の可能性も内在しているということは皆様のご理解の通りでございます。

19頁をご覧ください。ESGについてですが、引き続きグリーンビルディングの認証の100%取得を継続してまいります。
20頁をご覧ください 温室効果ガス排出量について、2025年の総量削減の実績がScope1、2において、ニアターム目標の2021年基準値42%削減の水準を超えました。引き続き総量削減に取り組み、全Scopeでのネットゼロ目標の達成に向けて取り組んでまいります。詳しくはウェブサイトにも掲載しておりますのでご確認ください。
私からの説明は以上になります。本日は有難うございました。