ユナイテッド・アーバン投資法人 2025年5月期決算概要
ユナイテッド・アーバン投資法人
2025年4月期（第43期）決算動画説明書
○動画 https://www.youtube.com/watch?v=q64SJer5OHI
○説明資料
https://www.united-reit.co.jp/file/ir_library_term-22cfab50b547c350a1e0e2424749bbeaf5a5d76b.pdf
○説明者 丸紅リートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長執行役員 馬躰 純一
〇説明
本日はお忙しい中、ユナイテッド・アーバン投資法人2025年5月期決算説明動画をご視聴頂き、誠に有難うございます。ユナイテッド・アーバン投資法人の資産運用会社である、丸紅リートアドバイザーズの社長馬躰でございます。投資主の皆様、並びに関係者の皆様には、平素より本投資法人に格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。今回も決算説明動画は、生成AIを活用して作成致しております。情報の正確性や迅速性の向上をすべく、進化するデジタル技術を積極的に取り入れ、本投資法人の効率的な運営に取り組んでまいります。又、英語版決算説明動画も生成AIを活用し、近日中にリリースする予定ですので、併せてご覧頂ければ幸いです。
それでは決算説明に移ります。日本経済は、日本銀行による2025年1月の政策金利の引き上げやインフレ傾向の強まりを受け、円安や物価上昇が継続しています。企業の賃上げなどにより、所得環境を改善し、日本経済は緩やかに回復基調を維持しています。社会・経済環境の不透明感があるものの、不動産市場は総じて安定した動きを示しており、オフィス空室率は5%未満と低水準、賃料も上昇傾向にあります。住宅や商業施設の需要も底堅く、又、2025年4月のインバウンド数は、単月で過去最高を記録するなど、ホテルや商業施設の業績を押し上げており、不動産賃貸市場は全体的に堅調となっています。株式市場では、日経平均株価が史上最高値更新後も安定に推移している中、J-REITマーケットについては、回復の兆しが見え始めたものの以前の水準には至っておりません。本投資法人の運用状況は堅調に推移しておりますが、投資口価格は回復途上にあり、今後も持続的成長に向けて尽力してまいりますので、何卒宜しくお願い申し上げます。
それでは先ず、本投資法人の中期成長戦略の進捗について説明します。3頁をご覧ください。本投資法人の成長戦略の目標は、投資主の皆様の価値を最大化することです。2025年から2027年の基本方針として、年間DPU8,000円超およびNAVの持続的向上を目標に、資産入替、収益向上、キャッシュアロケーションの3つの施策を掲げました。資産入替については2024年12月以降、直近までに221億円の売却を決定し、売却益17億円の還元とポートフォリオの質的改善を図りました。ポートフォリオの収益向上に関しては、インフレ環境下における賃料収入の増加と資産の入れ替え効果により、賃貸事業利益を前年比6.5%増加させました。キャッシュアロケーションとしては、強固な財務基盤を維持しつつ、マーケットの状況を見ながら物件取得や自己投資口の取得を機動的に実施しました。
続いて基本方針に基づき実行した資産入替について説明します。4頁をご覧ください。この3年間で、資産規模の約10%に当たる600から900億円の資産入替を計画する中、221億円の物件売却および253億円の物件取得を決定しました。売却については、マーケット環境の変化を踏まえ、収益に懸念のある物件や築年数が経過し、今後の収益向上が見込みにくい物件を選定した戦略的な入替を行い、ポートフォリオの質的向上を図るとともに、売却益1,740百万円を還元し、DPUの向上を実現しました。今後も11 物件約800億円のパイプラインとの資産入替を推進し、DPUおよびポートフォリオの質的改善を図ってまいります。
続いて 5頁をご覧ください。収益向上に向けた内部成長については、インフレ環境下における固有物件の賃料引き上げと資産入替の効果により、賃貸事業利益は直近4年間で31.3%上昇し、資産規模の拡大を大きく上回る成長を実現しました。インバウンド需要の拡大による、ホテルの賃料収入増加が成長ドライバー となり、これまで実践してきたHands on Managementの継続と、多様なリーシング処方により高稼働を維持し、賃料の引き上げを行いました。又、低収益物件から高収益物件への資産入替を実施し、賃貸事業利益の増加と ポートフォリオの収益拡大を図りました。
続いて6頁をご覧ください。キャッシュアロケーションについて説明します。手元資金の使途については常に資本効率を重視し、物件取得、自己投資口の取得、借入金の期限前弁済を機動的に判断し、実行致しました。当期においては5 物件の売却を進め、売却益を還元することでDPUを大きく押し上げることができました。物件取得については、売却物件の簿価相当分と有利子負債の調達により、インプライドキャップレートを勘案し、DPU向上に貢献する物件を取得しました。自己投資口の取得は、投資口価格がP/NAV倍率0.8倍前半で推移する状況に鑑み、昨年11月から12月にかけて、時価総額の1%超にあたる50億円を実施致しました。これにより、期あたり＋47円のDPU押し上げ効果が生じ、十分な成果を得られました。又、借入金の期限前弁済についても、返済期限やLTVの水準等の財務状況を見定め実施してまいります。
続いてこれらの取り組みを踏まえた分配方針について説明します。7頁をご覧ください。資産入替効果と保有物件の収益向上により、2024年12月からの年間DPUは過去最高の8,110円、前年比＋7.2%となり、本投資法人の中期成長戦略の目標である、年間DPU8,000円超を達成する見込みです。今後も資産入替によるポートフォリオの収益向上、売却益の還元 および保有物件の賃貸事業利益の増加により、年間のDPU水準を更に引き上げることを目指してまいります。以上が中期成長戦略の進捗です。これらの取り組みを継続することで、投資主価値の向上と投資主の皆様への還元の最大化を実現したいと考えております。
続きまして資産運用会社のスポンサー変更について説明致します。8頁をご覧ください。2025年7月、資産運用会社のスポンサーである丸紅株式会社と第一生命ホールディングス株式会社による、国内不動産事業の統合が行われました。この統合により、両者が50%ずつ出資し、第一ライフ丸紅リアルエステート株式会社が新たに設立され、資産運用会社のスポンサーもこの新会社へと変更となりました。又、スポンサーに第一生命グループが参画したことで、スポンサーサポートの強化やスポンサーパイプラインの拡充、投資口の取得など、資本政策の増強 が期待されます。
続いて9頁をご覧ください。スポンサーグループにおける不動産バリューチェーンについて説明致します。不動産開発、運用、運営管理の各事業に新たなスポンサーグループ企業が加わることで、より強固なバリューチェーンを構築します。バリューチェーンの中核となるアセットマネジメント事業では、グループの資産とバリューチェーンを活用することにより、ユナイテッド・アーバン投資法人を含むグループの不動産運用資産約1兆8千億円を、2030年度までに業界トップ水準となる3兆円とすることを目指しています。
それでは資料に沿って2025年5月期決算の内容を説明致します。10頁をご覧ください。2025年5月期のDPUは、資産入替効果や既存物件の利益向上により、過去最高の4,010円となり、前期比、6ヶ月前予想比ともにプラスで着地しました。当期は4 物件10,950百万円の資産取得と、2物件114億円の資産譲渡による資産入替を実施し、ポートフォリオの質的改善と築年数の改善を図りつつ、520百万円の売却益を実現しました。内部成長においては、インバウンド需要の増加によるホテルの業績拡大が牽引役となり、商業施設の物件 入替による収益向上もあり、修正NOI利回りが向上しました。又、自己投資口19億円も取得し、DPUを18円押し上げることとなりました。今後もポートフォリオの収益向上によりDPUの成長を継続してまいります。
11頁をご覧ください。2025年5月期DPUの前期比増減の主な差異要因について説明致します。2025年5月期のDPUは過去最高の4,010円となり、前期比＋73円、＋1.9%の増加となりました。川崎東芝ビルのテナント退去に伴う違約金収入や売却益の剥落により、－374円の減少要因がありましたが 物件入替による売却益＋158円や既存物件の賃料増加等＋244円によりこれをカバーしました。既存物件の賃料増加の内訳では、ホテル＋183円と高いパフォーマンスを継続しています。新規取得物件の利益寄与も＋83円となり、DPUの底上げに貢献しました。一方で金利上昇の影響による支払利息の増加－38円の影響により、販管費・ 営業外損益他－56円が減少要因となりました。尚、自己投資口取得効果は＋18円でした。
次に12頁をご覧ください。2025年11月期および2026年5月期の業績予想における、前期比増減の主な差異要因について説明します。2025年11月期のDPUは、過去最高を更新し4,100円、前期比＋90円、＋2.2%を見込んでいます。新規取得物件利益寄与＋134円に加え、枚方長尾物流センターおよび宮前ショッピングセンターの売却益等で、＋242円が貢献する見込みです。一方、販管費・営業外損益他では、金利上昇の影響を反映した支払利息－57円が主な要因となり、合計で－124円の減少要因となります。2026年5月期のDPUは、過去最高を更に更新し4,200円、前期比＋100円、＋2.4%を見込んでいます。売却益および売却物件の利益剥落により、－306円の減少要因がありますが、年次で収受するホテルの変動賃料と心斎橋オーパ本館の退去に伴う解約金の影響により、既存物件の利益が＋532円となり、DPUの押し上げを見込んでいます。
次に資産入替について説明します。13頁をご覧ください。2025年11月期の資産入替についてです。中期成長戦略に基づき資産入替を加速させてまいります。資産譲渡では、築年数が古く、将来的な収益に懸念のある物件等を売却することで、ポートフォリオの収益向上と築年数の若返りによる質的改善を図ります。又、鑑定評価額および帳簿価額を上回る水準で物件を譲渡することで売却益1,220百万円を確保し、DPUの押し上げを見込んでいます。物件取得については、インバウンド需要の高い東京および大阪エリアにあり、インフレによる更なる収入増が期待できる変動賃料型ホテル2 物件、安定収益の確保ができるヘルスケア施設1 物件、合計取得価格144億円、想定NOI利回り4.7%となります。
総合型リートの投資方針のもと、分散投資を実施し、インプライドキャップレートを意識しながら、複数のアセットタイプの物件を取得することができました。資料4頁に示した取得パイプラインや資産運用会社の情報ネットワーク、強化された新スポンサー機能を活用し、資産規模の拡大を図ってまいります。今回の資産入替では、平均築年数は30年から10年へと大幅に若返り、NOI利回りは4.2%から4.7%、償却後利回りは3.2%から4.2%へと向上し、ポートフォリオの質的改善が見込まれます。このような戦略的な資産入替を通じて、含み益の顕在化、中長期的な業績悪化懸念の払拭、ポートフォリオの収益力強化、質的改善を図り、持続的な成長と売却益の還元による投資主価値の向上に今後も努めてまいります。
続いて用途別の内部成長について説明します。14頁をご覧ください。ホテルの運用状況についてです。左上段のグラフの通り、2025年5月期のRevPARは、ADRの上昇を主因に過去最高となり、前期比＋4.5%の11,996円となりました。今後もADR の向上に伴い、RevPARの上昇が継続する見込みです。右上段のグラフは、変動賃料型ホテルの地域別RevPARです。2025年5月期は国内旅行客の増加に加え、首都圏、大阪圏を中心にインバウンドの旺盛な宿泊需要が大きく貢献しました。今後は、下段にあります日本のインバウンド政策により、国際線定期便の更なる回復が見込まれ、沖縄などの地方エリアでの宿泊需要増加、ひいてはRevPARが上昇し、収益貢献に繋がることが期待されます。又、2025年11月期RevPAR予想については、2025年4月開催の大阪関西万博による大阪圏のRevPARの上昇が見込まれます、更に沖縄エリアでは、国内客の堅調な伸びに加え、海外客の本格的な回復によりRevPARの更なる上昇が期待されます。
15頁は、ホテルのタイプ別賃料収入と売上に対するGOP 比率についてです。頁左側のグラフの通り、RevPARの上昇に伴い、年間ベースの賃料は過去最高を更新しました。今後の予想についても、東京所在のホテルの変動賃料増に加え、大阪・沖縄を含む地方エリアの賃料上昇を想定し、過去最高を更新する見込みです。頁右側のグラフは、売上に対するGOP 比率の推移となり、ホテルマーケットが回復した2023年5月以降、コストを上回るADR の上昇により、GOP比率が改善し、賃料の増加に貢献しています。
16頁はオフィスの運用状況です。積極的なリテナントを実施し、高稼働を継続しています。東京都心部のオフィスマーケットでは、大型新築物件の供給により、一部の物件ではリーシングに苦戦が見られましたが、本投資法人のオフィスポートフォリオは、左上段の折れ線グラフの通り、2025年5月期末の稼働率98.4%と、引き続き高水準を維持しております。2025年5月期は大型テナント退去がありましたが、機動的なリーシングにより早期にリテナントを達成し、高稼働を維持しました。頁右側は大阪ベイタワーの運用実績となりますが、稼働率、賃料ともに取得時と比較して大きく上昇しました。総合型リートならではの運営力を発揮し、賃貸価格の再編、共用部の貸室化、他用途への転換など、柔軟なリテナントにより賃料の増額を実現しています。
17頁はオフィスの賃料改定状況および賃料ギャップについて示しています。賃料改定状況のグラフにある通り、2025年5月期はオフィス需要の高まりを背景に、高稼働を生かして 前期を上回る賃料の増額改定を実現しました。緻密なマーケット分析や賃料査定に基づく契約条件の交渉、増床ニーズの的確な把握により、多くの物件で入替や更新時に増額改定ができました。特に地方物件の増額が大きく牽引しております。地方物件の賃料ギャップが高水準であることに加え、都心部でもマーケット賃料の上昇に伴い賃料ギャップが拡大、今後は都心部においても、個別テナントごとに賃料ギャップを生かした入替、増額改定に取り組んでまいります。
18頁は商業施設の運用状況です。2025年5月期末の稼働率は99.0%、計画的なリテナントを実行し、高稼働を維持しています。2025年5月期には、一部物件で大型テナントの退去がありましたが、翌期には入居面積が回復する見込みで、高稼働を継続する予定です。頁右側上段には、前期に取得したモレラ岐阜の売上および賃料収入を示しています。インフレ 環境下において、賃料のアップサイドが期待できる歩合賃料の導入や増額改定を進め、賃料収入の増加を実現しました。今後1年間においても多くのテナントが契約の更新を迎えるため、引き続き積極的な交渉を行い、賃料の増額を図ります。頁右側下段には、心斎橋オーパ本館のテナント退去後の方針について記載しています。譲渡、交換、リテナントに関する タッピングを実施し、複数社から高い評価のオファーを受領しました。今後は譲渡、交換を有力な方針として候補先を絞り込み、早期に方針を決定致します。譲渡が成立した場合、売却益は資産入替方針に則り分配金として全て還元する予定です。
19頁は住居の運用状況です。首都圏の物件やファミリータイプを中心に、高稼働で安定的に運用できています。近年の分譲マンション価格の高騰と供給源に伴う賃貸需要増を受け、ファミリータイプを中心に賃料は増額傾向にあり、更改時、入れ替え時ともに賃料の増額改定幅を拡大させることができました。今後もこの傾向が継続する見込みです。頁右側の住戸タイプ別のパイチャートにもある通り、住宅のポートフォリオは、シングルからファミリーまで幅広い需要層の獲得が可能であり、今後も住宅の安定運用を見込んでおります。
続いて財務運営について説明します。20頁をご覧ください。頁左上段に記載の通り、2025年5月期は227億円を調達しました。市中金利が上昇傾向にある中、コスト抑制を意識し 短期借入や変動金利による借入も一定程度組み入れ、調達コストの上昇を抑制しましたが、当期の調達コストは前期比でやや上昇しました。LTVについては、総資産比で40%台半ば、時価比で30%台半ばと比較的低水準にあり、物件取得余力のある水準を維持し、機動的に対応しています。金利上昇の影響については頁右下段に記載の通り、2025年11月期および2026年5月期に、夫々1回の利上げを見込んでおります。今後も柔軟な資金調達により、金融コストの抑制を図り、安定した財務基盤の維持に努めてまいります。
最後に資料21頁に、ESGおよび気候変動への取り組みのトピックスを纏めております。再生可能エネルギーの活用拡大に向け、オフサイトPPAの導入を複数の物件で決定しました。事業活動で使用する電力の一部を再生可能エネルギーから調達することで、脱炭素化の促進を図ってまいります。又、 気候変動対応を強化する観点から、サステナビリティ方針の改定を実施し、ネットゼロ排出目標を含む3つのコミットメントを新たに盛り込みました。今後も新たな目標の達成や、財務影響の低減に向けた取り組みを推進してまいります。その他ESGに関する取り組みにつきましては、補足説明資料併せてご覧ください。
以上で説明を終了致します。決算、業績予想、運用状況の詳細は補足説明資料に纏めておりますので、併せてご確認ください。ご清聴有難うございました。
