SOSiLA物流リート投資法人 2025年5月期

SOSiLA物流リート投資法人
2025年5月期（第11期）決算動画説明書
○動画　 　https://www.net-presentations.com/2979/20250717/ethsrty4432/
○説明資料 https://ssl4.eir-parts.net/doc/2979/ir_material_for_fiscal_ym/182774/00.pdf
○説明者　 住商リアルティ・マネジメント株式会社
　　　　　　取締役常務執行役員上場リート事業部長　松本 展彦
〇説明
この度は、SOSiLA物流リート投資法人の、2025年5月期（第11期）の決算説明会にご参加頂き誠に有難うございます。それでは早速ですが説明をさせて頂きます。
はじめに4頁のハイライトをご覧ください。決算については、概ね計画通りの順調な内容でして、一口当たり分配金は予想から53円上振れの3,024円、一口当たりNAVは前期末から1.2%増加しました。今期は、前回決算で打ち出した資産入替を実行し、売却益を投資主の皆様に還元しております。翌期も同様に売却益の分配を予定しており、12期の分配金は3,040円、売却益剥落後の13期の分配金は2,650円となる見通しです。又、今回は新たに分配金の中期成長目標と、それを実現するための施策を策定しておりますので、後ほど説明させて頂きます。

6頁をご覧ください。先ず、第11期の決算概要です。資産規模は1,446億円、一口当たりNAVは1.2%増加の143,823円となりました。分配金は売却益等により、前期比8.6%増加しました。LTVは簿価ベースで43.7%、鑑定ベースで36.8%となりました。
7頁をご覧ください。第11期の実績ですが、予想対比では、主に修繕費の未消化により、一口当たり分配金は53円増加の3,024円、NOIは53百万円増加の3,124百万円となりました。
8頁をご覧ください。こちらは一口当たりNAVの実績です。第11期は1.2%、年間では1.5%の成長となりました。

続いて9頁をご覧ください。こちらは 第12期と第13期の業績予想です。一口当たり分配金については3,040円と2,650円、NOIは3,101百万円と3,292百万円、期末稼働率は100%と98.3%、簿価LTVは43.7%と43.9%の想定です。第12期は、第11期と同様、LiCS成田の売却益とSOSiLA西淀川ⅠのLED交換費用を見込みますが、第13期にはそれらの影響はなくなります。

10頁をご覧ください。こちらは一口当たり分配金の増減要因を纏めたものです。第11期の分配金は、SOSiLA西淀川ⅠのLED交換費用などの一過性の要因で物件支は悪化しましたが、赤字で記載の通り、資産入替や賃料増額を着実に行い、LiCS成田の50%持分の売却益も寄与して第10期比で239円増加しました。第12期の分配金は、成田の残りの持分の売却もあり、第11期比ほぼ横這いの3,040円となる見込みです。第13期については、LED交換費用や成田の売却益などの一過性の要因が剥落します。この他の要因として、今年12月に91億円の借入金のリファイナンスが控えており、政策金利の利上げも織り込んだデットコストの上昇を想定し、更に空室の発生も見込んでいます。結果的に第12期から390円減少の、2,650円の予想となっております。

続いて本投資法人の成長戦略について説明致します。12頁をご覧ください 。今回新たに、分配金の中期成長目標を設定致しました。LiCS成田の売却益が剥落する第13期から、2028年5月の第17期にかけて、巡航ベースのDPUを3,000円台に成長させる目標です。今期既にDPU3,000円を超えていますが、これは売却益が含まれた金額なので、売却益を含まない巡航ベースで3,000円を目指したいと考えています。金利コストの上昇の一部を内部成長で吸収し、外部成長などを基軸に成長を図るイメージです。

13頁をご覧ください。こちらは中期成長目標達成のための施策と、その狙いを記載したものです。ここでは7つの施策を挙げています。先ず1つ目は、安定的なポートフォリオ運営と賃料増額へのチャレンジです。2つ目は借入期限の分散、固定化です。3つ目はLTV余力の活用、4つ目は手元資金の活用です。③と④の施策を組み合わせて、5つ目の高収益資産の取得を実施し、6つ目の自己投資口取得の検討を行います。7つ目は将来の外部成長に向けたブリッジファンドの活用です。

14頁をご覧ください。この頁で夫々の施策に取り組む背景を整理しています。文字が多くて恐縮ですが、掻い摘んで説明させて頂きます。先ず施策①について説明致します。外部環境では、物価上昇の影響もあり物流施設の賃料も上昇基調となっています。一方内部環境ですが、本投資法人のポートフォリオは、長期安定型のポートフォリオとなっています。その中でも、契約更改のタイミングで着実に賃料増額のチャンスを掴んできています。これを踏まえた施策として、安定したポートフォリオ運営を土台にして、賃料増額に引き続きチャレンジし続けたいと考えています。続いて施策②について説明します。外部環境では、金利の上昇基調や先高感が見られますが、本投資法人は、これまで返済期限の分散や固定化を基本方針としてデットの調達を行っており、今後も引き続き同じ方針で安定的な財務運営を行っていきたいと考えています。続いて施策③と④について説明します。外部環境はご認識の通り、リート全体でNAVディスカウントの状況が続いており、エクイティー調達の難易度が高い状況にあります。

一方、安定的な財務運営も功を奏し、LTVはいまだ活用の余力があり、加えて現在手元には60億円のFree-Cashがあり、2028年までに累積の手元資金が90億円に達する見込みです。今後は新たな資産取得や自己投資口取得のために、LTV余力や手元資金を活用していきたいと考えています。

15頁をご覧ください。施策⑤について説明します。外部環境では、インプライドキャップレートが高い水準で推移していますが、本投資法人は、このような環境下でも、収益性の高いLiCSシリーズの取得実績を着実に積み上げてきています。又、先ほど説明致しました通り、相応の資金的余裕がある状況です。この状況を受けまして、LTV余力や手元資金を活用して、収益性の高いLiCSシリーズやSOSiLAシリーズをシードプロパティにしたファンドへの匿名組合出資を行っていきたいと考えています。続いて施策⑥について説明します。外部環境ではNAVディスカウントの状況が続いていますが、この状況下では、自己投資口の取得は、DPUや一口当たりNAVなどの向上にプラスに働く環境と捉えています。

他方で内部環境の欄に記載の通り、本投資法人には一定の手元資金があり、自己投資口の取得ができる状況にあります。但し、資産規模が比較的小さい本投資法人は、自己投資口の取得よりも物件取得を優先して、物件分散やテナント分散を進めた方が良いフェーズにあるというふうに認識しています。従いまして、新しい資産取得の蓋然性を考慮しながら状況を見て、自己投資の取得を検討したいと考えております。最後に施策⑦について説明します。外部環境の欄の通り、スポンサーによる物件供給は続く予定ですが、インプライドキャップレートと実物不動産のキャップレートに乖離が生じている状況です。一方内部環境では、資産運用会社において、SOSiLAシリーズのブリッジファンドの組成実績もあり、ウエアハウジング機能が期待できます。施策と致しまして、直接取得が難しいSOSiLAシリーズの物件は、ブリッジファンドを活用して将来の取得機会を確保したいと考えています。

次の頁以降で各施策の概要を説明致します。16頁をご覧ください。こちらは賃貸借契約の状況を示したもので、平均契約期間は11年、その残存期間は7.5年と長期安定的な契約を実現しております。一方で賃貸借契約満了時期は各期に分散しており、今後5年で43.9%の契約が満了となるので、その際に賃料を上げていきたいと思います。

17頁をご覧ください。こちらは内部成長への取り組みとなります。第1期以来、100%の稼働率を維持しており、これまで平均して3.1%の賃料増額を成し遂げてきました。直近では、第11期にも賃料増額を実現しており、今後も賃料増額のチャンスをしっかりと掴み、内部成長を目指したいと思います。尚、第12期と第13期で夫々1件、中途解約が発生する見込みですので鋭意リーシングを行ってまいります。
18頁をご覧ください。ここからは財務上状況を説明します。不透明な市場環境の中でも、安定した財務運営を継続しております。長期比率は100%、固定比率は90.8%となりました。

19頁をご覧ください。借入金の返済時期と調達先の分散を進めるとともに、長期化と固定化を重視する方針に変更はありません。
20頁をご覧ください。LTVについては、簿価LTVは43.7%、鑑定LTVは36.8%となっており、簿価LTVは、上場リート平均より若干低い水準となっています。格付基準や本投資法人のポートフォリオの安定性してから見ても、いまだLTVの活用余力は残っていると考えており、49.9%を上限にLTV余力を活用していきたいと考えております。

21頁をご覧ください。こちらは減価償却費と手元に残る資金の推移を示しています。減価償却費の一部を利益超過分配として分配しておりますが、オレンジ色の部分の手元資金が、毎期5億円程度 残っていくことになります。現時点で60億円の資金があり、中期成長目標を設定した2028年までに90億円のキャッシュが活用可能となる計算です。

22頁をご覧ください。これまでに運用会社独自ルートで取得したLiCS物件です。取得時の平均鑑定NOI利回りは5.0%と、2023年以降物流リートが取得した物件の、平均鑑定NOI利回りを上回る高い収益性を有するとともに、高い安定性も有しております。

23頁と24頁では、今期取得したLICS群馬太田の取得経緯や概要を記載していますので、後ほどご覧頂ければと思います。
25頁と26頁では、同じく今期投資を実行した、SOSiLA柏尾をシードプロパティとしたファンドへの匿名組合出資の事例を記載しています。25頁の左下の表に記載の通り、配当利回りは6.8%であり、LiCSシリーズと同様収益性の高い投資対象となります。右下の図の通り、現在15億円出資していますが、将来的には45億円まで出資持分の買い増しを行うことも可能です。
27頁をご覧ください。こちらでは本投資法人のパイプラインについて記載しています。柱となる住友商事のスポンサーパイプラインは44万m2、本投資法人が優先交渉権を有するブリッジ物件などが19万m2となっています。今後もSOSiLAシリーズの直接取得が難しい環境が継続する場合には、ブリッジファンドや匿名組合出資を活用し、将来的な取得機会を確保したいと考えています。

29頁をご覧ください。ESG関連の取り組みを説明致します。トピックスとして、今年の6月と7月にESG専門サイトとサステナビリティレポートをリリースしています。これまでの本投資法人のESGに関する取り組みやKPI を纏めていますので、是非ご覧頂ければと思います。

30頁をご覧ください。ESGに関する7つのマテリアリティについて、環境目標で2050年ネットゼロに向けた目標設定したほか、社会、ガバナンスについてもKPIを設定しました。今後、これらの目標の達成についても取り組んでいきたいと考えております。

最後に少し飛びますが34頁をご覧ください。今回初めて分配金の目標掲げ、13期の分配金予想2,650円から13%以上増配させるチャレンジングな目標となっておりますが、最優先事項として取り組んでまいります。又、引き続き資産規模2,000億円を長期的な目標とし、物件分散やテナント分散によるポートフォリオの安定化にも取り組んでいきますが、環境回復を待つだけではなく、ブリッジやTK出資の活用等の布石も打っていきたいと思います。
説明につきましては以上となります。有難うございました。