日本プロロジスリート投資法人 2025年5月期決算概要

日本プロロジスリート投資法人
2025年5月期（第25期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　 　 https://www.video-streaming.net/ir/3283/25_j/
○説明資料
https://www.prologis-reit.co.jp/file/ir_library_term-e032f9dfb8a03d52180dd05f8c6365845845d669.pdf
〇質疑応答 https://www.video-streaming.net/ir/3283/25_j_qa/
○説明者　　日本プロロジスリート投資法人　執行役員　兼
　　　　　　プロロジス・リート・マネジメント株式会社　代表取締役社長　山口 哲
〇説明
本日は日本プロロジスリート投資法人2025年4月期（第25期）決算説明をご覧頂き、誠に有難うございます。では早速説明に入らせて頂きます。
3頁をご覧下さい。今回の決算説明におきまして、私から投資家の皆様にお伝えしたいことは、こちらの5点となります。先ず1点目として業績面です。ポートフォリオ運営は安定し、且つ確実な内部成長を継続しており、インフレを上回る一口当たり分配金DPUの高い成長を実現させていること。2点目に、半年前に設定した中期的な成長目標、巡航DPU年率3%成長について、今期目標を大きく上回る成長を達成し、順調なスタートを切ったこと。3点目と4点目は今期行った各施策についてです。自己投資口取得の実施により、資本効率の向上と巡航DPU成長など、高い投資リターンを実現していること。更に、約270億円の大規模な資産入替を行い、5期に亘る売却益の投資主還元とDPU成長を実現していること。最後5点目として、我々の強靭な運営基盤を生かした、内部成長戦略および財務戦略について整理致しました。

それでは、これら5つの項目を中心に説明させて頂きます。尚、本投資法人は、第26期の期初である6月1日を効力発生日として、投資口1口につき3口の割合による投資口分割を行っております。そのため、当第25期以前の一口当たりの数値について、本決算資料においては、第26期以降との比較容易性を鑑みて、本分割を考慮した後の数字を記載しておりますのでご留意ください。
4頁をご覧下さい。先ず1点目の業績面についてです。当第25期において、DPUは、1年前の当初予想比＋13.6%と大きく成長し、鑑定LTVは30%を切る保守的な水準を維持し、又、期中平均稼働率は高く維持され、賃料増額改定も継続し、確実な内部成長を達成しています。

5頁をご覧下さい。ポートフォリオの平均稼働率は、左上の折れ線グラフの通り、予算想定の98.5%を大きく上回り98.9%で着地しました。続く第26期、第27期は98.4%と、ポートフォリオ運営は安定して高稼働率を継続していく想定です。賃貸借更改時における平均改定賃料変動率については、グラフ下の数字記載の通り、賃貸借契約期間中のマーケット賃料上昇分を確実に捉え、継続して賃料を上昇させることができ、当第25期は、前期と同水準の＋3.8%の賃料増額改定を達成しました。

全体平均しますと、4%前後の賃料増額改定ですが、東京湾岸の物件を中心に、地方マーケットを含む幅広いサブマーケットにおいて、複数の物件で10%賃料増額改定を行っています。又、右側のグラフは、満了を迎えた契約の改定状況の内訳です。再契約率は94%と高く、又、全てのスペースで賃料増額改定を達成しており、我々のポートフォリオにおける賃料増額改定のモメンタムは継続しています。新規供給の影響で、特に首都圏において、空室率が高止まっていることとは対照的に、本投資法人のポートフォリオは、引き続き安定的、且つ確実な内部成長を達成しています。マーケット賃料の上昇や、今後の供給量減少に伴うマーケット環境改善も想定され、今後とも内部成長が成長目標達成に大きく寄与することが想定されます。

6頁をご覧下さい。次に当第25期の業績および第26期以降の業績様相を詳しく説明致します。当第25期において、巡航DPU成長、投資主価値の最大化に資する各種施策を実施し、NOI増額を達成致しました。こちらのグラフでは、1年前の当初予想からのNOI増額効果を、施策ごとに分けて記載しました。既存物件については、平均稼働率が当初想定を上回ったことや、継続的な賃料増額改定により、トップラインの上昇が大きく貢献しています。又、水道光熱費回収率の向上やコスト削減の努力等様々な取り組みにより、既存物件の内部成長効果がトータルで＋389百万円となりました。又、八千代Ⅰの取得による外部成長効果で810百万円、Accretiveな資産入替効果により32百万円を積み増すことができ、予想比＋5.3%、24,680百万円と、大幅に当初予想を上回りました。

7頁をご覧下さい。翌第26期においては、平均稼働率98.4%と想定しつつも、着実な賃料増額改定の効果もあり、前回決算時の予想と比較し、＋0.2%と内部成長が継続する見込みです。第27期予想は、1年先の予想ということで、少し保守的に想定していること、そして水道光熱費純収入の季節影響や、リーシング報酬増加といった一時的な要因もありますが、収益環境としては安定的に推移する見通しです。
8頁をご覧下さい。次に一口当たり分配金の、当第25期の実績です。

当第25期において、NOIと同じく、当初予想より取り組んだ施策ごとのDPU増額効果を、内部成長、新資産取得、資産入替、そして自己投資口取得効果に分けて記載しました。既存物件の内部成長効果により＋46円、八千代Ⅰの取得による外部成長効果で＋42円、資産入替により売却益の計上等で＋121円、そして自己投資口取得により＋29円、全て合わせて予想比＋13.6%の1,937円と、大幅に当初予想を上回る結果となりました。金利上昇がありながらも、インフレを凌駕する成長を実現致しました。

9頁をご覧下さい。次に一口当たり分配金の、翌第26期と第27期の予想です。第26期については、自己投資口の効果が大きく、前回決算時に発表した予想と比較し1.7%増の1,900円、第27期も1,901円と、DPUは安定的に推移する予想をしています。ポートフォリオ運用で生じる一時的要因にも目を配り、分配金の安定成長を実現したいと考えております。

続いて成長目標の進捗状況と今後のRoad-Mapを説明致します。

11頁をご覧下さい。前回の決算発表において、我々は、インフレ環境に打ち勝つ実力ベースの巡航DPUの年率3%の成長を、中期的な目標として掲げました。そして、第１期目に当たる当第25期において、その目標を大きく上回る成長を実現致しました。第30期に巡航DPU1,900円とするための、今後5期のRoad-Mapにつき各項目にBreak-downした数字で説明致します。当第25期対比の数字で、運用会社全メンバー一丸となり、3%を超える成長を実現させ、そしてデットコスト上昇の影響を▽2.5～3%に抑えながら、自己投資口取得等による手元現金の活用による＋1.5～2%の成長を見込み、更にペイアウトレシオの柔軟化により、最大で＋3.5～4%の成長が可能となります。合計すると第30期、目標数値1,900円を確実に実現できるものと考えています。更に30期までに外部成長が可能な環境となれば、又、新たな資産入替の好機を獲得できれば、それ以上の、プラスアルファ上積みが可能と考えています。

12頁をご覧下さい。足元の経営環境を踏まえて、直近取り組んだ、又は、今後取り組んでいく施策を改めて示しています。内部成長戦略では、現状の98%を超える水準の高稼働率を維持させ、平均改定賃料変動率4%レベルの足元の実績の通り、賃料上昇を継続させ、更に促進させていきます。加えて将来的にはすべてのリース契約を、インフレ環境対応可能にし、更にインフレ耐性の強いポートフォリオを構築していきます。資本施策及び財務戦略においては、自己投資口取得を今期実施致しました。今後の継続実施を検討し、又、ペイアウトレシオの最適化を実行に移していきます。外部成長につきましては、Accretiveな資産入替を大規模に実施し、物件売却により生じる売却益は、5期に亘り投資主の皆様に還元しています。

13頁をご覧下さい。本年2月から5月までの間、我々としては初となる自己投資口の取得を実施致しました。取得規模としては時価総額の1.5%に当たる約100億円、平均取得単価をインプライド・キャップレートでみると、4.8%と、現在の不動産マーケットでは得られないリターンの高い投資となり、巡航DPUを確実に成長させることができました。今後につきましても、今回同様にインプライドキャプレートと取得物件のキャップレートを比較して、投資効果の優劣で判断していきます。尚、実施規模としては、過去のJ-REITにおける事情を鑑みて、時価総額の1%以上を目途としたいと考えています。今回の決算発表において、新たな自己投資口取得を決定しなかったのは、手元キャッシュの状況を鑑みての判断です。

14頁をご覧下さい。今期には、本投資法人初の、交換契約による資産入替を実施致しました。Flag-ship物件と呼べる好立地、高スペックで、且つ長期的な成長ポテンシャルのある物件プロロジスパーク市川2を取得し、我々のポートフォリオの中では成長ポテンシャルが比較的小さいと判断した2物件を売却致します。NOIがネットで増えることのみならず、償却割合の違いから、償却後NOIは更に大きく増加することになり、非常にAccretiveな資産入替となりました。尚、市川2は、賃料改定によって、想定NOI利回りが4.1%に上昇する見込みです。又、今回の資産入替は、5期に亘り分割取得、分割売却する予定です。分客益が、第25期から第29期、2027年5月期まで長期に亘り発生し、その間、毎期10億円を投資主の皆様に還元する予定ですので、分配金はその間大きく増額することとなる見込みです。

15頁をご覧下さい。ここで改めて、長期的な視線で、成長力が高く分散の効いた、ポートフォリオを構築するための戦略を説明します。売却対象物件の候補としては、賃料上昇余地の大きさや今後の費用増の可能性などを総合的に勘案し、将来の成長ポテンシャルが比較的低い物件、又は、何らかのリスクが潜在すると考えられる物件や、エリア、若しくはテナントの集中リスクのある物件などが対象となります。又、資産規模が約1兆円に達したことで、柔軟なポートフォリオを構築する戦略が可能となっております。又、40%の含み益率を有していることから、売却益の計上による分配益への上乗せも可能です。尚、長期的な投資主価値の向上を重視し、巡航DPUの成長に資する再投資にもバランスよく配分していきます。上場来の資産入替、売却実績は合計491億円であり、これは年平均で見ると全体ポートフォリオの0.5%となります。今後築年数が経過することや保有期間等を考えると、年平均1%を上回るレベルの売却、入替をすることが、強靭なポートフォリオの構築のために、適切なペースであると考えます。

16頁をご覧下さい。内部環境と我々の施策を改めて説明致します。左のグラフの通り、足元のインフレ局面において、マーケット賃料に素早くCatch-upできる5年以下のリース契約の割合は、ポートフォリオ全体の42%を占めており、今後の賃料収入上昇の強力な基盤となっています。そして、足元のインフレ環境の持続性を鑑みて、5年超の長期の契約を締結する際には、CPI連動化も推進し、将来的にはインフレ対応割合100%のポートフォリオ構築へと進めてまいります。本投資法人のポートフォリオにおけるマーケット賃料は、上昇が継続しており、過去5年間で年平均1.2%上昇しています。特に首都圏で空室率が高い環境においても、我々が保有する競争率の高い物件に対する需要は、引き続き強い状況にあります。物件運営費用についても、インフレに強い構造となっています。

28%を占める水道光熱費は、入居カスタマーよりほぼ100%回収されます。39%を占める公租公課の上昇ペースは、直近でも年率0.5%と、CPIの上昇率と比べても非常に緩やかで、限定的と言えます。又、PM報酬は利率により算出される費用であり、物価上昇とダイレクトに連動するものではありません。結果全体の75％は、物価上昇の影響を受けづらく、賃料の上昇により、内部成長が大きく達成できる費用構造と言えます。こうした収入、費用構造により、本投資法人は、物価上昇局面においても、安定的な内部成長を達成できるものと考えております。

17頁をご覧下さい。今後のマーケット賃料の上昇モメンタムについて、建築費上昇の観点から説明致します。資材価格や人件費が高騰した結果、現在建築費は大きく高騰しています。特に物流不動産は、建物が占める価格割合が相対的に高いためその影響を大きく受けやすく、その結果新着工の減少が顕著となってきております。今後新規物件の竣工減少が本格化するにつれ、需給バランスがタイト化し空室率が低下、その結果マーケット賃料の上昇が加速化することになると見込んでいます。我々のポートフォリオに目を向けてみますと、マーケット賃料と現行賃料との差、所謂賃料ギャップは引き続き3～4%程度あります。更に現在の再建築賃料、つまり、今の土地価格、建築コストで我々のポートフォリオを再建築した場合、事業者の標準的な利益を確保するために必要となる賃料は、単純計算を行うと、現行賃料より凡そ20%程度高く設定する必要があります。足元においても物流施設の需要は安定的に推移していることから、需給バランスのタイト化とともに、マーケット賃料はこの再建築賃料に引っ張られ、上昇圧力が高まっていくものと考えられます。

18頁をご覧下さい。続きまして資本効率向上に向けた、我々の現状の財務戦略を説明致しますペイアウトレシオについては、AFFOベースで現状の80%程度から85%レベルまで、徐々に最適化を進めていきます。このことにより巡航DPUを＋3.5から4%まで上昇させることが可能で、到達後には更なる最適化も検討していきます。又、これまで総資産ベースで管理していたレバレッジ水準を、より実質的な判断基準である鑑定LTVを中心に行うことに変更致しました。勿論、物件取得に際しては、インプライドキャプレートを強く意識し、投資判断を行うこととなります。

投資効果の高い投資機会を獲得できた場合、鑑定LTVの当面の活用水準を35%目途とし、レバレッジも活用した物件取得を検討してまいります。デットコスト上昇に関しては、昨今J-REIT各社が対応に苦慮されておりますが、我々の負債は調達年数が非常に長く、固定比率も高い水準にあります。素におため、新規調達やリファイナンスにおいては、金利市場の動向を見極めながら、借入年限の短期化等で、柔軟にデットコストをコントロールしていくことが可能です。

19頁をご覧下さい。そして、我々の財務基盤は、引き続き極めて安定しています。本投資法人の鑑定評価ベースでのLTVは29%と、依然保守的なレベルを維持しており、金利上昇の影響に対し柔軟に対応できる税務基盤と、機動的に成長資金に向ける余力を確保しています。本投資法人の大きな成長に資する外部成長の機会があった場合、鑑定LTVを35%まで活用すると、1,100億円を機動的に調達することが可能です。右下には直近1年の負債調達実績と、今回の業績予想における前提条件を纏めました。直近1年で643億円の新規調達およびリファイナンスを、平均調達年数5.8年、平均負債コスト1.3%で実行し、2025年5月末時点での、ポートフォリオ全体での負債コストは0.84%と、その上昇幅を抑えることができました。

向こう1年間の業績予想においては、期限を迎える299億円の有利子負債を、平均約1.5%でリファイナンスすることを想定し、2026年5月末時点での全体の平均負債コストを、0.91%となる想定をしています。尚、向こう1年間のリファイナンスの調達コストが、10 basis point増減した場合の分配金への影響は0.1%以下と軽微ですが、調達を工夫し、なるべくコストが増えないようにコントロールしていきたいと考えております。

20頁をご覧下さい。こちらの頁では、今回実施した投資口分割や、新たな投資家層の拡大に向けての足元のIR活動について紹介しています。2025年6月1日を効力発生日として、1口につき3口の割合となる投資口分割を行いました。これはNISAを活用する個人投資家層の拡大と、投資口の流動性向上を主に認識し実行しました。又、資産運用報告書を見易くリニューアルし、個人投資家向けのIR活動にもより一層力を入れております。昨今のJ-REITマーケットや本投資法人の株価パフォーマンスから、多くの投資家の皆様、特に欧州・米国の方々からの面談依頼が増え、IR面談件数は増加傾向にあります。J-REITへのエントリやリエントリーのタイミングを探っておられる方が多いものと推察しており、投資ニーズが徐々に、しかも確実に高まっていると感じております。　

最後に物流不動産マーケットの動向について説明致します。
22頁をご覧下さい。こちらでは、首都圏および近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の空室率と需給動向を示しております。物流不動産マーケットにおいて、先ず需要面を申し上げますと、首都圏の大型マルチテナント型物流施設の稼働面積は、直近10年間、年平均14%のペースで成長し、現状においても需要量は高い水準を維持、継続している状況であると認識しています。一方供給量は、首都圏において、2023年のピークから今年は約50%減の予想となっているものの、2023年に竣工した競争力の低い物件の空室消化が遅れており、結果として空室率は11.1%と高止まりしています。

2026年は、現時点では2025年を上回る供給予想となっていますが、これは2025年竣工予定のものが、工事遅延等の理由により、2026年に後ろ倒しになったことによるもので、2025年と2026年合計の供給量は、半年前の予測と変わっておらず、更に2026年供給量予測の中には、工事延期、又は竣工時期が遅延している物件も含まれていると分析しており、2026年の実際の供給量はもう少し減少するものと考えております。

又、2027年竣工予定のプロジェクトに関しては、現時点で100万㎡程度の着工しか確認されておらず、今後は全体空室率も緩やかながら下落に転じ、市場環境は改善していくものと思われます。予てから申し上げている通り、空室は無理に開発した立地やスペック面で競争力の落ちる物件や、一部の大規模開発物件に集中しており、物件の競争力による優劣がつきやすい状況になっています。我々のポートフォリオにおいては、今期も期中平均稼働率98.9%と高稼働率を維持していることが示している通り、他の物流施設とは異なる競争力にあると言えます。又、近畿圏は、空室が非常に少ない状況が続き、全体空室率は3.8%、築1年以上の既存物件に限ると2.5%と、極めて健全な状況が継続しています。今年2025年の竣工物件も既に70%を超える面積が内定しており、タイトな需給バランスを背景に、マーケット賃料の上昇も高水準で継続しています。

23頁をご覧下さい。又、予てより申し上げている通り、建築費が資材価格や人件費の高騰を主要因として、大幅に上昇しています。そのため右側のグラフの通り、首都圏においては、2023年後半から新規着工の急激な減少が見られています。足元、少し上昇が見られますが、全体トレンドは減少傾向であると考えています。その結果、2025年以降の竣工供給量は、大きく減少することが想定されます。このような供給減少の一方で、需要は、日本のサプライチェーンの効率化やEC化の進展によって、引き続き堅調であることが予想されます。先ほど申し上げた需給バランスの改善によって、マーケット賃料が徐々に再建築賃料に収斂していく歴史を、米国のマーケットでは確認できております。マーケット賃料の上昇加速が生じた場合に、それをしっかりと捉え、内部成長の促進に繋げる運営を行ってまいります。

私からの説明は以上となります。
25頁をご覧下さい。ここで改めて、本投資法人を取り巻く環境と着目点について、再度説明させて下さい。J-REITにおいては、グローバル対比で高水準のイールドギャップが存在し、米国発祥の関税政策に影響を受けておらず、物流不動産においては、今後の新規供給の大幅減見通しと堅調な需要があります。そして本投資法人には、高品質で成長性のある強固なポートフォリオ、強靭な財務基盤による成長性、安定性と力強いプロロジスのスポンサーサポートがあり、更にDPU成長目標に対し、順調に進捗している状況にあります。本投資法人は、巡航DPU年平均3%成長を確実に達成し、投資主価値の最大化、投資口の経済的価値の向上を推進してまいります。
皆様方には、引き続きご指導・ご支援を賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。
ご清聴有難うございました。