サムティ・レジデンシャル投資法人 2025年1月期
サムティ・レジデンシャル投資法人
2025年1月期（第19期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/3459/20250317/njkhanakh/
○説明資料
https://www.samty-residential.com/file/term-d9e8ca2ef649b9def5f96cf48050613341143ddd.pdf
○説明者
・サムティアセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 阿部 浩亮
・サムティ・レジデンシャル投資法人 執行役員 兼
サムティアセットマネジメント株式会社
取締役レジデンシャルリート運用本部長 松尾 貴之
○説明
代表取締役の阿部でございます。本日は、サムティ・レジデンシャル投資法人の決算説明会にご参加賜り誠に有難うございます。さて、ご案内の通り、我が国の資本市場におけるJ-REITに対する評価は、依然厳しい状況が続いているところではありますが、そのような中、我々が今できる最善を尽くそうということで、この25年1月期（第19期）を取り組んでまいりました。又、足元の25年7月期（第20期）は、当投資法人が東証J-REIT市場に上場して、満10年という締めの期にあたりますが、こうして続けて来られたのも、偏に投資主の皆様や金融機関様をはじめ、関係各位のご支援のおかげと厚く御礼を申し上げる次第でございます。つきましては、この後も皆様のご期待に添えるよう、役職員一同、精一杯努めてまいりますので、一層のご支援を賜りたく運用会社を代表し、ご挨拶を申し上げます。それでは、本日はどうぞ宜しくお願い致します。
サムティアセットマネジメント株式会社取締役レジデンシャルリート運用本部長、兼、サムティ・レジデンシャル投資法人執行役員の松尾貴之でございます。本日はお忙しい中、第19期WEB決算説明会にお集まりを頂きまして、誠に有難うございます。では早速説明に入らせて頂きます。
では4頁、サマリーとなります。外部成長につきまして、物件の入替による売却益の分配とともに、1,718億円、191 物件にまで規模の拡大を行いました。特に本投資法人として、初めて民泊施設2物件を取得致しました。内部成長におきましては、想定の稼働率96.5%としておりましたが、6ヶ月間の稼働率は、前期同様、過去最高水準となる97.4%でございました。併せまして、単価におきましても、賃料の全体感を上げて、稼働を維持することができました。財務運営、サステナビリティにつきまして、物件の取得時におきまして、第三者割当増資を行うとともに、新規の借入を行いました。取引を頂いている金融機関の皆様からは、しっかりとご支援を頂いております。又、リファイナンスは、全額グリーンローンにて行っております。今期のCASBEE認証は、6物件を取得致しております。一口当たりの分配金は、物件の売却がございましたので3,118円とさせて頂きました。ダイジェストとしてはこのような形になります。
続きまして5頁、19期の決算数字を見てまいりたいと思います。19期の決算数値は、真ん中赤枠のところとなっております。先ず、営業収益は6,390百万円、当期純利益は2,629百万円となりました。一口当たりの分配金は3,118円とさせて頂きました。私共は利益超過分配をさせて頂いておりますので、内訳がございます。一口当たりの分配金は3,083円、利益過分配金は35円となります。ペイアウトレシオは70.2%でございました。赤枠内の記載の決算数字と、赤枠の左に記載のある予算および18期と比較を致しますと、19期は6物件の売却を行いましたので、有利差異となってございます。予想をしっかり超えた期でございました。
続いて6頁でございますけれども、一口当たりの分配金についての変動要因となります。上段は予想と実績についての比較となります。2024年12月26日に、3物件の売却による一口当たりの分配金の予想修正を行っておりますので、大きな変動はございません。期中に大きな差異はありませんで、若干の差異があった形となります。3,109円の予想に対しまして、3,118円の実績となりました。下段におきましては、18期と19期の比較となります。主な差異要因についてですが、前期と比べまして472円の有利差異となります。
こちらの差異に関しましては、売却による一過性の要因が主なものとなります。18期は、売却による譲渡益が49円でございましたが、今回の19期につきましては、673円の譲渡益を計上しております。又、昨今の金利上昇による金融コストの増加によりまして、32円の不利差異となりました。利益超過分配につきまして、今回は、レイアウトレシオを、70%を目安に行うという当投資法人の方針から70.2%とさせて頂いて、295円から35円となっておりますので、258円の不利差異となりました。続きまして、分配金を時系列に並べた記載となります。
今期は物件の売却による含み益の実現化を行いましたので、5期、2年半ぶりに3,000円を超える 3,118円となりました。引き続き安定した運営と安定した分配に加えまして、含み益の実現化もできていることを示すことができているものと考えております。今後も、安定した運営に繋げてまいります。NAVにつきましては、売却による譲渡益の分配を行いましたので、19期は18期より若干でございますが下がっているものの、ほぼ横這いの122,951円となります。引き続き良質な物件の取得とか、ポートフォリオの良化に努めてまいりたいと思っております。
先ほども触れさせて頂きましたが、ペイアウトレシオが70%前後で推移をしております。利益超過分配については、下がっていると思われるかもしれませんが、本リートの創業時において、ペイレイアウトレシオの目安を70%とする方針、ポリシーに基づいた形に近づけております。今後もポリシーに基づきつつも、利益超過分配につきましては、柔軟に考えていきたいと思っております。LTVは、記載のごとく12期より50%前後で推移をしております。今後も 50%程度での運用を行ってまいりたいと考えております。
9頁をご覧下さい。ここからは19期の詳細説明をさせて頂きます。資産規模の推移を示している棒グラフとなります。各期におきまして、様々な取り組みを行ってまいりましたが、直近の15期から18 期の2年間におきましては、1,600億円から大きな AUMの積み上げのない期が続いておりましたが、今回の19期におきましては、1,718億円まで資産を積み上げることができました。内容につきましては、次の頁で説明をさせて頂きます。
10頁をご覧下さい。資産の取得および入替の概要に関しまして、19期におきましては、6物件の売却、18 物件の取得を行いましたので、12物件の資産の積み上げを行っております。取得物件につきましては、築浅の物件を多く取得することができております。築浅であることが賃貸における競争力の一つの大きな要素となってまいります。又、当期につきましては、特に11月29日に取得致しましたBONコンドミニアム難波恵比寿とオーステイ新大阪、こちらの2物件につきましては、365日運営可能な大阪市の特区民泊となります。
運営型の施設ではございますが、ホテルではなく民泊でございますので、謄本上も用途は共同住宅となります。住居、つまりはコンパクトマンションでございます。今回、我々は共同住宅の新たな形を取り込むことができました。又、収入形態につきましては、スポンサーグループがマスターリースに入ることで、固定賃料を受領する安定した収益を確保とできる形と致しております。売却した物件につきましては、平均の築年数が17.2年となる6物件を、取得価格、或いは鑑定価格を超える価格で12月、そして1月に売却をさせて頂きました。
売却を致しました物件は、少し収益力が不安定となっておりましたので、売却時における譲渡益を皆様に還元をさせて頂きまして、毎期予想している配当よりも増配をするとともに、ポートフォリオの更なる安定化を図ることができたと思っております。今後も売却、入替によりまして、収益力の強化を図ってまいります。下段はポートフォリオの推移となります。平均築年数が18期末の12.3年よりも築浅の12.1年となっております。入替による効果が現れております。このような取得、売却、入替を行いましたので、179 物件から191 物件なった各物件の状況につきましての説明に移りたいと思います。
11頁、ポートフォリオの概要でございますが、日本地図の記載がございます。ご覧頂く通り、日本各地に、分散の効いた形で投資ができているものと考えております。そして右側の円グラフに関しましても、こちらは前期と大きな変化はございませんが、先ほど申し上げた通り、民泊を2 物件取得しておりますので98.6%が賃貸住宅となりますが、先ほどもお伝えをさせて頂いた通り、民泊は、謄本上も用途は共同住宅となりますので、当投資法人は、基本的にレジ・共同住宅、こちらで100%構成をされております。内訳と致しましては、シングルコンパクトタイプで88.7%、又、真ん中に記載の円グラフ、こちらについては地方物件約73.9%と示させて頂いております。下段の円グラフでは、平均築年数12.1年ということで、築浅の物件で構成されているということを示させて頂いております。これは上場リート57社ありますが、上位の築浅物件群となっております。
12頁をご覧下さい。こういった物件群の稼働の状況につきまして、エリア別の稼働率の推移を示させて頂いております。16期から並べて記載をしております。一番右が当期の稼働率97.4%となります。4期を振り返りまして、96%を超える稼働率を維持できております。特に当期は、前期に引き続きまして97.4%となりまして、過去最高水準となっております。下段の地域別稼働率に関しましては、全体的に高稼働であることがご覧頂けると思いますが、北海道エリアは、直近1月は99.4%と、ほぼ満室の状態でございました。一方で、中国・四国の稼働率が芳しくないように見えると思われますが、こちらは物件の数が4棟となっておりますので、分母が小さい分グラフのブレが大きくなっております。現状におきまして、稼働の状況に問題はございません。
13頁をご覧下さい。賃料の単価に関する説明に移らせて頂きます。賃料単価は、大きく変動したということはございませんが、上場時より緩やかに上昇しております。部屋タイプ別に関しましては、シングル、コンパクト、ファミリーの3種類の単価を時系列で並べております。各地域におけるバラつきもなく、各部屋タイプともに単価は緩やかに上昇しております。
14頁をご覧下さい。入居者の入替の際などに、どのように賃料を上げることができたのかということに関しまして、入替・更新時の賃料動向の具体的な数字をお示しさせて頂いております。最初の行に記載をしております通り、入退去の際における新たな賃料設定、つまり入替時の変動率、こちらは＋2%となりました。過去からの時系列を見ましても、地方の物件を多く保有する当投資法人におきましては、急激ではございませんが、着実に上昇していることがお分かり頂けると思います。
この2%の数字についてですが、左上の入替時の賃料動向（月額）の表に、972という数字がございますが、この6ヶ月間で972件の入居者の入替がございました。このうち19.9%は賃料減額と致しましたが、64.7%は増額を行うことができました。増加と減少の部屋がある中で、差し引き月額で1,577千円を月額で増額することができております。こちらの金額が変動率となりまして、2%伸ばすことができたということになっております。毎期において、増額の取り組みにおける比率も伸びてきておりますので、変動率も上昇できております。
加えまして右側の更新時における賃料の増額につきましては、やはり地方物件の多い我々と致しましては、なかなか更新時において賃料の増額ということは難しかったですし、今も尚、簡単な環境ではございません。据え置きが1,064件と多くはございますけれどもが、増額は307件、22.4%の入居者に承諾を頂きまして、上積みができております。増額はさほど大きな金額ではなく、1件1,000円と金額としては小さいかもしれませんが、1件、1件細かくこのような内部成長に関しましても、しっかりと取り組んでまいります。
15頁をご覧下さい。その他のデータにつきまして、左上にございます含み益、こちらは22,188百万円となっております。鑑定利回りにつきましては、どのエリアでも数年間はスライドが続いておりますが、依然としてレジの売買市況は活況が続いております。そうしまして、ポートフォリオ利回り等の推移につきまして、こちら投資口価格が軟調であることによりまして、インプライドキャップレートが上昇しております。けれども、物件の入替によるポートフォリオの良化も行っておりますので 鑑定評価の含み益でも示しております通り、物件群としての価値は上昇しております。
含み益が将来的な利益に繋がり、長期的な成長が見込めると考えております。テナント構成に関するグラフについてですが、我々はシングルコンパクトタイプが多いため 、20代、30代の方に多くご利用を頂いております。こちらの構成に関しましても、従前と大きな変化はございませんが、若年層の賃金上昇による社会の流れ、企業の福利厚生の厚み、これらが今後の賃料アップの下支えになるものと、我々としては期待をしているものでございます。
続いて16頁、資産管理面において、我々としても物件の価値向上に取り組んでございます。ハード面につきまして、S-FORT日本橋箱崎の事例紹介をさせて頂きます。One-Roomから需要の高い1LDKへの間取り変更を行うリノベーション工事によりまして、月額賃料が21.9%アップしております。実額と致しましては、13.7万円から16.7万円に増額致しました。月間で3万円、年間で36万円の上昇となっております。又、スマートロックシステムを導入致しました。キーレスによる入居者の利便性、そしてセキュリティの向上というところだけではなく、シリンダーの交換代の削減によりまして、今後のコストカットが見込めるという可能性がございます。現状におきましては、S-FORT日本橋箱崎を含めまして、3物件で導入を行っております。今後も導入を検討してまいります。
続きまして17頁、ハード面からソフト面へ移らせて頂きます。継続的な取り組みと致しまして、宅配物の置き配サービスを、今期22物件で増設致しました。入居者の利便性の向上だけでなく、再配達をなくせますので環境配慮も期待できます。又、宅配型トランクルーム、スマートインターホンシステムといった、いずれも分譲マンションで導入されるようなハイグレードのサービスを賃貸マンションで採用することで、ほかの物件と差別化を図ることによって、入居者の方に選ばれるように取り組みをさせて頂いております。又、大規模修繕工事については、我々は191棟の物件を所有しておりますので、毎期3～5件を計画的に行っております。所有する物件は築浅のものが多いのですが、先を見越して工事を行うことで、多額な工事費とならないように実行致しております。
18頁をご覧下さい。財務のお話に移らせて頂きます。主要財務指標一覧につきまして説明致します。有利子負債91,650百万円、LTV 51%、格付けシングルA（ポジティブ）、固定金利比率63.9%となっております。当期の借入概要につきましては、記載にありますように リファイナンスは全額グリーンローンにて行っております。19期は物件の取得を行いましたので、新規の借入れを行っております。取引しております金融機関から、しっかりと支援を頂いております。固定金利の比率に関しましては、若干減少となっておりますが、今後の金利動向による負担の兼ね合いを検討していき、柔軟に取り組んでまいりたいと考えております。又、LTVにつきましては、今後も大幅な上昇をすることをなく、50%程度での管理を行っていきたいと考えております。
19頁、レンダーフォーメーションですが、こちらも従前と大きな変化はございません。各金融機関からしっかりと支えて頂いております。又、借入期限の到来時期は分散をさせておりますので、80億円から90億円となるように、コントロールを致しております。
ここまでが19期の説明となります。今期以降となります成長戦略、それと20期、21期の業績予想に関する説明をさせて頂きます。
21頁をご覧下さい。成長戦略に関しましては、外部、内部、財務のパートに分けて説明させて頂きます。外部成長がメインドライバーであることに変わりはありませんが、内部成長に関してもしっかりと取り組んでまいります。先ほども説明申し上げましたが、地方物件に関しては、どうしても賃料を上げることが難しい状況が続いておりましたが、以前に比べますと全体的に上昇してきていることがご確認頂けると思います。地方でも内部成長に取り組むことで実績を積んで成長していきたいと思っております。
22頁、外部成長についてですが、19期におきましては、1,718億円まで資産が積み上がっております。今後もAUMの拡大を目指してまいりますが、成長していく中でAポジティブからA＋、そしてAAを目標に、ポートフォリオクオリティを高めていきたいと思っております。今後の取得については、優先交渉権を付与されております物件群の他に、スポンサーサポートもございます。本リートへのパイプラインがございますので、毎期継続的に物件の供給がございます。安定的な外部成長の可能性があるということが、本リートの強みの一つであると考えております。
23頁をご覧下さい。資産の入替などのコーポレートアクション、こちら第7期から毎期行っております。19期におきましても資産の売却、入替を行いましたので、増配にも繋がっております。毎期安定した配当を行えるよう、運営を行ってまいりたいと考えております。
24頁は20期、21期の業績予想についてですが、こちらの記載に関しましては、資産の入替等のコーポレートアクション、こちらを織り込んでおりません。巡行収益の記載となります。営業収益は、両期に関しまして58億円から59億円、当期純利益は19億円程度を見込んでおります。一口当たりの分配金に関しましては2,600円程度、こちらを予定しております。しかしながら、示しております数字については、売買等を伴わない巡航、そしてミニマムの数字でございますので、資産の入替等によって売却益など、こちらを含めて積み増しをしていきたいと思っております。右上記載の想定稼働率、夫々20期は97.3%、21期は97.2%ということで、19期の実績稼働率が97.4%でございましたので、可能な水準であると考えております。
25頁をご覧下さい。こちらの頁に関しましては、一口当たりの分配金について図示してございます。こちらも、先ほどと同様に、現時点の巡航数値となっておりますので、積み増しができていけるものと考えております。
サステナビリティに関しての取り組みについて説明をさせて頂きます。
27頁をご覧下さい。19期の取り組みに関しましては、継続的なGRESBの取り組みによりまして星2つとなっておりましたが、2024年10月に星が1つ増えまして、星3つの評価に上がっております。こちらは、他のリートと比較しましても遜色のない、若しくはそれ以上の外部評価の積み重ねができております。又、個別の物件での取り組みについてですが、S-FORT大阪同心におきまして、消防署のご協力を頂きまして、入居者とともに消防訓練を実施して、安全にお住い頂くための情報共有を行っております。
28頁をご覧下さい。サステナビリティの基本理念ですが、我々は地方への物件への投資をメインに行っておりますので 、地方との関わりをしっかりと持つという基本理念を掲げております。このスタンスは今後も継続してまいります。又、体制の構築、運営に関しましても、継続的に取り組みを行っております。
29頁をご覧下さい。ESGの取り組み、こちらの具体的な事例となります。毎期様々な取り組みをさせて頂いております。パフォーマンス目標につきましても、記載の通り掲げて推進しております。 保有物件の環境パフォーマンスの実績につきましては、2020年からの削減費と致しまして、電力消費量は17.5%、温室効果ガスの排出量は26.5%、水の使用量は26.4%の削減と、着実に取り組みを続けております。又、外部評価機関による環境認証の取得状況につきましては37 物件、割合と致しましては34.2%となっております。多くの物件で環境認証を獲得致しております。 高い評価を得られる物件につきましては、積極的に推進してまいります。
30頁、環境に配慮した取り組みと致しまして、EV充電器の設置や再生可能エネルギーの活用によるCO2削減などの取り組みを行っております。マンションの共用部の証明につきましては、 LED化とともに電子ブレーカーも導入を進めておりまして、所有しております191 物件中148物件におきまして実施済みとなっております。
31頁、Socialに関する取り組みでございますが。入居者や地域社会への取り組みとして、先ほどS-FORT大阪同心での防災訓練の事例も取り上げましたが、その他にも宅配ボックスにつきましては、191 物件のうち85 物件に設置済みとなっておりまして、先ほども申し上げましたが、宅配物置き配サービスを今期22件増設して、129 物件を設置しております。入居者の利便性の向上だけではなく、環境配慮の面からも導入を推進してまいります。
又、32頁にありますように、サステナビリティーレポートの開示、個人投資家向けの IR 活動など積極的に取り組んで行っております。
33頁、ガバナンスでございますが、コンプライアンスに関しましては非常に重要な課題となります。毎月全役職員に向けたコンプライアンス研修を実施しております。又、利害関係人との取引、つまり、スポンサーとの取引に関しましても、透明性のある意思決定プロセスで運用するように社内体制を整えております。
最後となりますが、エリア特集と致しまして、前回までに名古屋、札幌エリアを取り上げてまいりましたが、今回は大阪エリアの説明をさせて頂きます。
35ページをご覧下さい。メインスポンサーでございますサムティが創業した大阪に、当リートは29 物件、290億円の投資を行っております。特に今期は民泊 2物件を購入致しました。大阪における宿泊者数はコロナ前を超えており、インバウンド需要も旺盛でございます。又、大阪関西万博が4月に控えておりますので、安定的な需要が見込まれるもの思われます。民泊だけではなく、賃貸稼働率も非常に好調でございますので、大阪におけるサムティの知名度を活かした需要の取り込みも、引き続き見込まれるものと思われます。首都圏と同様に、賃料の増加も期待できる地域でありますので、我々と致しましても重要視している地域となります。
以上をもちまして、サムティ・レジデンシャル投資法人、2025年1月期WEB決算説明会を終了させて頂きます。本日はお忙しい中、誠に有難うございました。
