日本ホテル&レジデンシャル投資法人 2024年11月期

日本ホテル&レジデンシャル投資法人
2024年11月期（第17期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3472/20250123/f2bewg3/
○説明資料
https://nhr-reit.com/file/ir_library_term-5f672649eb67663c69e8a81fa7a0b0d72561b8ae.pdf
○説明者　日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 執行役員　兼
　　　　　アパ投資顧問株式会社　代表取締役社長　桐原 健
○説明
日本ホテル&レジデンシャル投資法人、2024年11月期の決算説明をさせて頂きます。
先ず、エグゼクティブサマリー3頁をご覧ください。分配金につきましては、2024年11月期に実績分配金は、前期比262円、16.6%増加の1,837円とさせて頂きました。主要因は、前期実施したリファイナンスの成果による、デットコストの圧縮および借入期間の長期化による融資関連費用の減少によるものです。今後の分配金につきましては、2025年5月期の予想分配金は、前期比95円、5.2%増加の1,932円とさせて頂きました。主要因は、新規取得8物件の収益寄与と変動賃料の増加によるものです。

2025年11月期の予想分配金は、2025年5月期予想比68円、3.5%増加の2,000円とさせて頂きました。主要因は、変動賃料の増加と第2回公募増資に伴って前期計上した、新投資口発行関連費用が発生しないことによる経費の減少によるものです。外部成長につきましては、2024年12月に第2回公募増資を実施し、新規にアパホテル2物件とアコモデーション施設6物件の、合計8物件 131億円を取得致しました。これにより、取得後の資産規模は、取得総額490億円、鑑定評価ベースで533億円に拡大しました。

今後投資口流動性の向上と安定的な分配金の維持、および成長のため、資産規模を拡大、物件の入替および大江戸温泉施設割合の制限を進め、資産規模 1,000億円を中期目標として外部成長を継続してまいります。次に余暇活用施設の内部成長につきまして、当期は3物件のバリューアップ工事を完了しました。又、変動賃料は38百万円となりました

今後更に2物件のバリューアップ工事を予定しており、変動賃料の見通しとしては、2025年5月期は71百万円、2025年11月期は89百万円を見込んでおります。アコモデーション施設の内部成長につきまして、フィール白山公園のリースアップを促進した影響で、賃料単価は若干下落したものの、稼働率は97.5%に上昇しました。今後、引き続き安定的な運営を図るとともに、現況賃料と市場賃料に差がある物件については、テナント入替のタイミングでの賃料増額を追求してまいります。財務につきまして、物件取得資金として新規借り入れを行い、借入後の総資産LTVは43.8%、平均オールインスプレッドは1.0%となりました。

今後は更なるデットコスト圧縮と、段階的な金利固定化を検討してまいります。又、当期は、スポンサーであるアパグループが、投資口の追加取得を行うとともに、資産運用会社代表取締役である私が、セイムボート出資を開始致しました。加えて、投資主の日頃のご支援にお応えすることを目的として、アパホテルで利用可能なポイントを、投資口数に応じて付与させて頂く投資主優待制度を開始しました。

7頁をご覧ください。分配金の実績および見通しの主要因について説明致します。当期は変動賃料の減少と、基準金利の上昇による支払い利息の増加がありました。2024年5月期に実施した、リファイナンスの成果によるデッドコストの圧縮等により、実績分配金は前期比 16.6%増の1,837円とさせて頂きました。2025年5月期は、有利子負債の増加に伴う支払い利息の増加がありますが、変動賃料の増加と新規取得物件の収益寄与により、分配金は前期比5.2%増の1,932円を予想しております。2025年11月期は、新規取得物件の固都税計上による賃貸事業費用の増加と、金利の上昇による支払い利息の増加を見込んでおりますが、変動賃金の増加とPOコストが発生しないことにより、分配金は前期比3.5%増の2,000円を予想しております。

決算および業績予想の詳細に つきましては、8頁、9頁をご覧ください。
次に外部成長につきまして 11頁から13頁をご覧ください。当期に公募増資を実施し、新規に鑑定評価より約11%低い131億円で取得しました。スポンサーから取得した東京と大阪のアパホテル2物件は、鑑定評価より約15%低い価格で取得しており、今後のインバウンド等の宿泊需要の増加や、インフレーションに対応できる売上連動の変動賃料と、固定賃料の組み合わせによる賃料体系としています。アコモデーション施設については、首都圏に所在し、賃料価格帯のボリュームゾーンを捉えた賃料設定により、中長期的に安定稼働が見込まれる物件を取得しました。

14頁をご覧ください。PO実施後のポートフォリオの状況です。資産規模は、取得総額490億円、鑑定評価額533億円に拡大致しました。投資比率は、余暇活用施設が75%、アコモデーション施設が25%、3大都市圏比率は68.5%となりました。又、大江戸温泉施設の割合は63.3%に低下しました。

15頁をご覧ください。今後、ビジネスホテル、シティホテル等々、住宅等をバランスよく 組み合わせ、年間200億円程度を目標とし資産の積み上げを図り、中期目標として3年後を目途に、資産規模1,000億円を目指します。1,000億円時点におけるポートフォリオのイメージは、余暇活用施設の60%から70%程度、アコモデーション施設を30%から40%程度とし、大江戸温泉施設の割合は30%程度に低減することを見込んでおります。

内部成長につきまして18頁から20頁をご覧ください。大江戸温泉施設について、全体の KPIは3 指標全てにおいて、前年同期比である2023年11月期を上回る結果となりました。又、伊勢・志摩、鬼怒川、あたみの3物件でバリューアップ工事は完了し、リニューアルオープン致しました。今後は、2025年に工事を計画している伊東、伊香保を含む、バリューアップ工事対象5物件において、2024年度との比較で概ね10%程度のRevPARの上昇を見込んでおり、これらの物件を中心として、変動賃料の成長を図ってまいります。アパホテル2物件については、旺盛な宿泊需要を背景として運営は好調であり、将来2期についても同水準を見込んでおります。

19頁をご覧ください。当期の変動賃料は38百万円と前期比減少となりました。これはレオマ・土肥、君津において、計算期間における実績が変動賃料の発生基準に未達となったことが主要因です。2025年5月期の変動賃金は、前期比33百万円の増加の71百万円を予想しています。主要因は、直近までの実績を踏まえ、伊香保については変動賃料発生基準が未達となる一方、「あわら」では好調な業績を背景として、新賃料体系への移行による変動賃料割合の増加、レオマ、鬼怒川とアパホテル2物件での変動賃金の発生、伊勢志摩、「あたみ」での変動賃料の増加によるものです。2025年11月期は、前期比18百万円増加の89百万円を予想しています。主要因は、土肥、伊香保での変動賃料の発生、バリューアップ工事を完了した伊勢・志摩、「あたみ」、鬼怒川を中心とした変動賃料の増加によるものです。

20頁をご覧ください。アコモデーション施設について、ポートフォリオ全体での稼働率は97.5%に上昇し、賃料単価は、フィール白山公園のリースアップを促進した影響で若干下落したものの、宮崎台、新大阪、緑地の賃料単価は安定的に推移しております。今後につきましては 、引き続き安定的な運用を図るとともに、現況賃料と市場賃料との間に賃料ギャップがある物件については、テナント入替のタイミングで賃料増額を追求してまいります。

財務につきましては22頁をご覧ください。新規物件取得にあたり、2024年12月に約88億円の新規借入を行い、新規に金融機関5行を招聘しました。借入後の総資産LTVは43.8%、平均オールインスプレッドは1.0%に低減しました。今後は巡航LTVを40%から50%の水準とし、デットコストの更なる圧縮を進めてまいります。又、金利上昇リスクへの対応としまして、分配金への影響を考慮しながら段階的な金利固定化を検討してまいります。

最後に25頁においてESGの施策について記載をしております。
ここまでご清聴有難うございました。本投資法人は、資産規模拡大、ポートフォリオのリスク分散、賃貸事業収益の向上を通じて、分配金の安定的な成長を目指してまいります。今後ともご支援宜しくお願い致します。
以上を持ちまして、決算説明を終了させて頂きます。有難うございました。