日本プロロジスリート投資法人 2024年11月期決算概要
日本プロロジスリート投資法人
2024年11月期（第24期）決算動画説明書
○動画 https://www.video-streaming.net/ir/3283/24_j/
○説明資料
https://www.prologis-reit.co.jp/file/ir_library_term-c737ae3574be45f201a92fc8bc77a490419d01d6.pdf
○説明者 日本プロロジスリート投資法人 執行役員 兼
プロロジス・リート・マネジメント株式会社 代表取締役社長 山口 哲
○説明
本日は日本プロロジスリート投資法人、第24期（2024年11月期決算説明をご覧頂き、誠に有難うございます。では、早速説明に入らせて頂きます。
3頁をご覧ください。今回の決算説明におきまして私から投資家の皆様にお伝えしたいことは、こちらの5点となります。1点目として、我々を取り巻く環境を再確認し、社内議論を重ね、新たに我々の成長目標を設定しましたので、その内容を皆様に決意表明致します。2点目に、最新鋭、高品質な新規資産を昨年12月に取得し、更に今般、交換契約による資産入替を実施し、投資主価値を向上させています。3点目、ポートフォリオ運営は、盤石かつ 力強い内部成長を継続しており、NOIと一口当たり分配金DPUを着実に成長させています。4点目、財務基盤は引き続き盤石であり、金利上昇局面に対し柔軟に対応でき、環境に応じた更なる成長機会を確保できております。5点目、ESGに関しては、GRESBでグローバル上場セクターリーダーを獲得しました。
それではこれら 5つの項目ごとに説明させて頂きます。
先ずは中期的な成長目標と成長施策についてです。5頁をご覧下さい。我々は、上場来、巡航DPU、一時効果調整後一口当たり分配金と、一口当たりNAVの継続的な成長を通じ、投資主価値の最大化を図ると常に申し上げ、その通りに成長戦略を遂行し、巡航DPUを着実に成長させてきました。一方今回、我々はインフレ環境や金利上昇局面、J-REITと実物不動産マーケットとの利回りの乖離などの環境を再確認し、議論を重ねた上で、新たに成長目標数値を設定し決意表明を致します。
巡航DPUの成長目標を、インフレ環境に打ち勝てる年平均＋3%と定め、中期目標として、3年後の第30期（2027年11月期）に巡航DPU5,700円を目指します。成長戦略の内容ですが、金利上昇を打ち消した上で、内部成長により＋1%の成長、豊富な手元資金、余剰Cash-Flowで＋0.5%から0.7%、そしてマーケット環境に応じた外部成長を通じ+1%から3%、アクリーティブな資産入替とペイアウトレシオの柔軟化、自己投資口取得なども加え、今回定めた数値目標を達成させます。第25期から第29期（2027年5月期）においては、今回発表した資産入替に伴う売却益があるため、実際にお支払いする分配金は大きく上昇する見込みですが、第30期には、売却益を除く巡航ベースで、一口当たり分配金 5,700円を達成したいと考えています。
6頁をご覧下さい。設定した成長目標に至った考え方と数値目標に到達する手段について詳細を説明致します。成長目標を巡行DPU年3%成長に至った考え方について説明致します。株価評価における配当割引モデルをJ-REITに当てはめると、分配金の利回りは、リスクフリーレート、リスクプレミアム、期待成長率によって変動するものと我々は考えています。そして我々の過去5年間の平均分配金利回りとリスクフリーレートを基に、我々のリスクプレミアムを5.4%と推定しました。
続いて7頁をご覧下さい。足元のリスクフリーレートや分配金利回りを考慮して、現在マーケットが我々に期待する成長率を算出します。2024年11月時点での分配金利回りと、リスクフリーレート、前頁で推定した我々のリスクプレミアム5.4%を基に算出すると、現在マーケットが我々に期待する成長率は約2.3%となりました。現在の投資口価格や分配金利回りは、我々として満足できるものではありません。これはリスクフリーレートの上昇に加え、マーケットが我々の成長率を低く見積もっているためであると考えます。
我々は、マーケットが期待する成長率を上回る成果を示し、株価パフォーマンスを向上させ、投資主価値の最大化を目指します。このため、現在のインフレに打ち勝つことも考慮し、巡航DPU成長目標を年平均3%と設定しました。当第24期の巡航DPU水準5,199円をベースに考えますと成長率3%が深く浸透することで、投資口価格水準はNAVを上回ることになり、更に巡航DPUが成長すれば、投資口価格のパフォーマンスが一層向上すると考えています。このように投資主価値の最大化、投資口価格パフォーマンス向上に繋がるのは、巡航DPU成長に他ならないと考えています。
8頁をご覧下さい。我々が掲げる巡航DPUの成長を目指すため、内部成長、外部成長と資産入替、財務戦略の3つの戦略に分け、同時に複層的に有効な施策を推進してまいります。内部成長戦略では、現状の98.5%の高稼働率を維持・向上させ、平均賃料改定変動率4%レベルの賃料改定実績の通り、賃料上昇を継続させ、更に促進させていきます。加えて、運営費用の最適なコントロールを行います。因みに、本投資法人の経費率は僅か24%、又、運営費用のうち76%がインフレの影響を受けにくい費用と考えており、非常にインフレ耐性の強い費用構造になっていると思います。
外部成長戦略資産入替では、マーケット環境を注視しつつ、最適なタイミングと手法で、アクリーティブな資産取得や資産入替を進め、巡航DPUを成長させ、そこから生じる売却益や売却資金を有効に活用してまいります。財務戦略面では、今般、運用ガイドラインを一部変更し、継続的利益超過分配を、減価償却費の30%相当額から40%を上限とすることとしました。このように、ペイアウトレシオの最適化をより一層推進していきます 。又、現在の高い固定金利比率と長い調達年数を生かして、金利情勢を見極めながら、デットコストを効果的にコントロールしてきます。保守的なLTV水準から生じる取得余力や、ポートフォリオの収益力が生み出す年間70億円を超える余剰Cash-Flowを有効に活用してまいります。マーケット状況や他の施策の進捗状況を踏まえ、自己投資口取得も継続検討していきます。
9頁をご覧下さい。 内部成長に関する環境認識と、我々の内部成長推進策を改めて説明致します。本投資法人のポートフォリオにおけるマーケット賃料は、上昇が継続しており、過去5年間で年平均1.2%上昇しています。特に首都圏で空室率が高い環境において、我々が保有する競争力の高い物件に対する需要は、引き続き強い状況にあります。そして、我々のポートフォリオにおけるマーケット賃料と現行賃料の差、所謂賃料ギャップも引き続き3%から4%程度あります。
今後の需給バランスの改善や新規物件の開発コスト増を背景に、マーケット賃料の上昇が期待できる中、賃料ギャップを確実に解消することで継続的な賃料上昇、NOI成長を進めてまいります。右側に記載の通り、足元のインフレ局面において、マーケット賃料に素早くキャッチアップできるリース契約の比率は、引き続きポートフォリオ全体の80%以上を占めており、今後の賃料収入上昇の強力な基盤となっています。そして足元のインフレ環境の持続性を鑑みて、CPI完全連動条項の導入も開始します。今後、比較的長期の契約を締結する際には、このCPI連動条項や段階賃料の導入も推進し、将来的にはインフレ対応割合100%のポートフォリオ構築へと進めてまいります。
10頁をご覧下さい。我々のポートフォリオにおける賃料上昇と金利上昇の関係を整理すると、このような数字になります。賃料上昇による分配金へのプラスインパクトは、賃料増額改定率約4%、平均賃貸者の残存期間約4年の回転率で計算しますと＋2%となります。一方、デットコストについては、現在平均して5年前後の固定金利、ホールインデットコストを、120basis pointsレベルでの新規調達を進められる環境にあり、現状のデットコストを約80basis pointsからの上昇率と平均負債残存年数約5年の回転率で算出すると、分配金へのインパクトは－0.9%になります。賃料上昇によるプラスインパクトがデッドコスト上昇をこのように凌駕することで、内部成長による＋1%の分配金成長を達成していきたいと考えております。
11頁をご覧下さい。外部成長については、マーケット環境と投資法人の投資判断の基準となるインプライドキャップレートを考慮した、長期的な分配金成長に資するアクリーティブな取り組みを推進します。ここでは直近3年間の我々の取り組みと、夫々の分配金成長を示しています。ご覧の通りマーケット環境に応じた資金調達手法を通じ、毎年安定的に外部成長を達成し、巡航DPU＋1%から3%の成長を着実に達成してきました。投資家の皆様がJ-REITに対してどの程度の外部成長や、レバレッジの活用を期待されるかどうかは、マーケット環境によって都度変化することを十分に認識した上で、今後も長期的な分配金成長や資本コストを考慮しつつ、投資対象や規模タイミングを見極めて判断していきたいと考えております。
12頁をご覧下さい。今回発表した資産入替および資産売却に関し、今後の戦略を説明致します。我々のポートフォリオはAクラス物流施設のみで構成されており、問題がある物件、ノンコアセットと呼ばれる物件はありません。しかし我々は、常に長期的に成長力が高く、分散の効いたより強固なポートフォリオを構築することを究極の目的とした、ポートフォリオ構築方針を有しています。他のリートや私募ファンドと比較すると、保有物件は競争力の高い物件であると自負しておりますが、敢えて順位をつけると、下に順位付けされる物件もありますので、そのような物件が売却対象となると考えております。
売却対象物件を選定するにおいては、賃料上昇余地や費用増の可能性などを総合的に勘案し、将来の成長ポテンシャルが比較的低い物件、又は、何らかのリスクが潜在すると考えられる物件や、エリア、若しくは、テナントの集中リスクのある物件などは対象となります。又、本投資法人は、上場から約12年が経過し、約1兆円と大きなポートフォリオを構築できたことで、柔軟なポートフォリオ構築戦略が可能となったと考えております。又、2013年の上場時、つまり物流施設が投資対象として一般的になり始めたタイミングでポートフォリオの構築を始めたこともあり、こういう物件において約40%の含み益率を有しています。今後の長期的なポートフォリオ構築の過程で、この豊富な含み益を投資家の皆様に還元できることも、本投資法人の優位性の一つであると考えております。売却資金については、巡航DPUの長期的、安定的な成長に資する再投資や、投資主還元にバランスよく配分していきます。以上 長くなりましたが、本投資法人の新たな成長目標と施策について説明してまいりました。
続いて第25期に入り、実際に実行しました新規資産取得と資産入替について説明致します。
14頁をご覧下さい。昨年12月、新たにスポンサープロロジスが開発した最新鋭、且つ、高品質のプロロジスパーク八千代1を取得致しました。国道16号に至近で、雇用環境に恵まれた好立地に所在します。適正な価格で保守的なLTVと手元資金を活用し、経営目標に掲げる巡航DPUを＋2.5%成長させつつ、引き続き約1,800億円の豊富な取得余力を維持しております.
15頁をご覧下さい。今回、決算発表と同時に決定した、本投資法人初の交換契約による資産入替について説明致します。取得する物件は、各階アクセスのマルチテナント型物流施設で、長期的な成長ポテンシャルのある物件、プロロジスパーク市川2です。一方、各階アクセスではなく、我々のポートフォリオの中では、成長ポテンシャルが比較的小さいと判断をした2物件を売却致します。資産入替として、規模の面ではほぼ同等、立地面でより都心に近く、賃料ギャップの大きい物件を確保しながらNOIがネット増となり、償却割合の違いから償却後NOIは更に大きく増加します。又、今回の資産入替は、5期に亘り分割取得、分割売却する予定であるため、売却益が第25期から第29期（2027年5月期）まで長期に亘り発生し、分配金はその間大きく増額することになる見込みです。
16頁をご覧下さい。今回の資産入替により取得するプロロジスパーク市川2は、スポンサープロロジスが開発し、日本ロジスティックファンド投資法人とスポンサーが共有している物件で、当該物件を業者から、100%持分を段階的に取得致します。東京都心に近く、ダブルランプ、且つ、免震構造を有するフルスペックのマルチ型物流施設で、本投資法人の新たなフラッグシップ物件に加わります。既に我々は、本物件と同一エリアにプロロジスパーク市川1、市川3保有し、市川エリアを熟知しています。
本エリアは、需要が非常に旺盛で新規供給も少ないため、賃料上昇率が高く、リーシングマーケットは非常に安定しています。現在、本物件には、賃料ギャップが5%から6％あり、現在の予想NOI利回りは4.0%ですが、我々の運用力により賃料上昇や他のNOIアップ策を講じることで、NOI利回りを4.2%まで上昇させることができると考えています。取得価格は274億円、鑑定評価額は283億円と3%ディスカウントでの取得となりました。又、専用坪単価で、市川エリアの既存物件の鑑定評価額と比較しますと、5%から6%のディスカウントであり、成長余力のあるフラッグシップ物件を比較的割安な形で取得できることになります。
17頁をご覧下さい。今回の新規資産取得と、5回の資産入替が全て完了した後のポートフォリオの姿を想定した数値をお示ししました。資産規模は9,657億円と1兆円に近づき、NOI利回りも5.0%を維持しています。LTVは39.9%、取得余力も約1,800億円と、財務面でも安定かつ余力のある状況を保ち続けています。これらの取り組みにより。第25期のCash-Flowをベースとした巡航DPUは、前回予想から＋2.9%の5,257円となり、第30期（2027年11月期）までの中期目標5,700円に向け好スタートとなっています。
続きまして第24期（2024年11月期）決算概要を説明致します。
19頁をご覧下さい。ポートフォリオの平均稼働率は、左上の折れ線グラフの通り、前回想定の98.5%を0.1%上回り98.6%です。続く第25期、第26期は、夫々98.5%、98.4%と、ポートフォリオ運営は高稼働率を継続していく予定です。賃貸借契約更改時における平均改定賃料変動率については、グラフ下の青地に白抜きの数字記載の通り、リース契約期間中のマーケット賃料上昇分を確実に捉え、継続して賃料を大きく上昇させることができ、当第24期は＋3.9%、第23期と第24期の通年ベースで＋4.2%の賃料上昇を達成しました。
又、右側のグラフは、満了を迎えた契約の改定状況の内訳です。再契約率は76%、又、ほぼ全てのスペースで賃料増額改定が達成できており、賃料上昇のモメンタルは継続しています。新規供給の影響で、特に首都圏において空室率が高止まっていることとは対照的に、本投資法人のポートフォリオは、継続して安定的、且つ力強い内部成長を達成しています。マーケット賃料の上昇や、今後の供給量減少に伴うマーケット環境改善も想定され、今後とも力強く内部成長を進め、成長目標達成に向かってまいります。
20頁をご覧下さい。次に第24期の業績および第25期以降の業績予想を説明します。当第24期のNOIは、平均稼働率が想定を上回ったこと、継続的な賃料増額改定の効果、事業費用面での効果的なコストコントロールを行った結果、予想比＋0.8%の23,646百万円と大幅に予想を上回りました.
21頁をご覧下さい。次に翌第25期と第26期のNOI予想を説明します。第25期においては、前回決算時に発表した昨年7月時点予想からの増収効果を、既存物件、新規資産取得、資産入替に分けてお示ししました。既存物件においては、平均稼働率98.5%と安定的に推移するという見込みであり、着実な賃料増額改定の効果もあり、＋75百万円の増加と内部成長が継続する見込みです。そして新規資産取得により＋799百万円、アクリーティブな資産入替により＋38百万円と増加する想定であり、全体としては＋3.9%のNOI上昇を見込んでいます。
第26期においては、平均稼働率は98.4%と少し保守的な想定をしながら、着実な賃料増額改定の効果により賃料収入は増加する見通しです。その他水道光熱費純収入の増加を見込んでおり、NOIは＋0.3%の24,423百万円となる見込みです。次に一口当たり分配金の当第24期の実績です。当第24期において力強い内部成長の結果、予想を1.7%上回る5,201円の着地となりました。金利上昇がありながらも、そのコスト増を、我々の高品質で強靭なポートフォリオによる力強い内部成長が大きく凌駕した結果です。
23頁をご覧下さい。次に一口当たり分配金の翌第25期と第26期の予想です。第25期については、NOIと同様に昨年7月時点予想からの増額効果を、既存物件、新規資産取得、資産入替に分けて記載しています。既存物件の内部成長により＋17円、取得余力を活用したアクリーティブな外部成長により＋109円、そして資産入替に伴う売却益が大幅に分配金を押し上げ、＋359円となる見込みです。併せて一口当たりの分配金は、＋9.5%の成長を実現し5,600円と予想しています。第26期においても、資産を分割譲渡することにより売却効果が継続し、5,604円と高水準の分配金が継続する見込みです。
24頁をご覧下さい。次にデットコスト上昇に対し、柔軟、且つ戦略的に対応できる強固な財務基盤についてです。本投資法人の新規資産取得後の簿価LTVは39.9%、鑑定評価ベースでのLTVは28.9%と、依然と保守的なレベルを維持しており、金利上昇の影響に対し、柔軟に対応できる財務基盤と機動的に成長資金に向けられる余力を確保しています。現状 0.77%である平均負債コストの上昇幅抑制に向けて、借入期間の短期化や変動金利の導入等の手段を、金利環境や政策金利の見通しを踏まえて判断していきたいと考えております。
25頁はESGについてです。2024年のGRESBリアルエステイト評価において、最高位の5-Starsを9年連続で取得し、更にセクターの中で最も高い総合スコアを獲得し、No1となるグローバル上場セクターリーダーに選定されました。我々の長年に亘るESGの取り組みに対する評価であると考えます。又、適格グリーンプロジェクト比率は約98%と、J-REITトップクラスを維持しています。そして保有物件においては、GHG排出量0のグリーン電力の調達を推進しており、現在ポートフォリオの18%において、GHG排出量ネット0を達成しています。
こちらもグリーン電力調達率100%を目指して着実に進捗させていきます。26頁をご覧下さい。GHG排出量削減目標についてお知らせ致します。スポンサーのプロロジスは、グループ全体でアグレッシブに2040年ネットゼロを宣言しており、我々もそのグループ企業として、グループ全体でのGHG排出量の削減を目指しておりました。今般、単独の企業体としても同様に、2040年ネット0を目標にしたため公表することとしました。先ほどの保有資産でのグリーン電力化を推進することによって、この野心的な目標の達成を目指してまいります。
続きまして物流不動産マーケット動向について説明致します。
28頁をご覧下さい。こちらでは、首都圏および近畿圏における、大型マルチテナント型物流施設の空室率と需給動向を示しています。物流不動産マーケットにおいて需要面をまず申し上げますと、引き続き需要は強く、需要量は過去最も高い水準を維持・継続しています。一方首都圏の供給量、2021年から2023年にピークとなり、その後2024年の供給量は2023年対比約30%を減少しているものの、2023年竣工物件の空室消化が遅れており、首都圏の空室率は10.1%と高止まりしています。
その後2025年で更に15%減少、2026年は2025年とほぼ同等の竣工予想となっていますが、工事着工未了や延期、又は竣工時期が遅延している物件も含まれていると分析しており、今後更に大きく減少する可能性もあると考えています。このことからも、全体空室率も今年の前半には下落に転じ、市場環境は改善していくものと思います。予てから申し上げている通り、空室は、無理に開発した立地やスペック 面で競争力の劣る物件や一部の大規模開発物件に集中しており、我々が保有する競争力の高い物件においては、平均稼働率98.5%レベルの高稼働率を維持しています。近畿圏は、空室が非常に少ない状況が続き、全体空室率は4.0%、築1年以上の既存物件は2.1%と、極めて健全な状況が継続しています。今年2025年に比較的纏まった供給がありますが、既に約40%が内定しており、健全な状況は継続し、マーケット賃料の上昇も高水準を継続しています。
29頁をご覧下さい。地域物件の供給動向について補足致します。左のグラフの通り、建築費は人件費の高騰を主要因として上昇を継続しています。デベロッパー各社の実際の発注単価は、データ以上に上昇して、5～6年前と比較すると7割以上値上がりしていると感じています。そのため右側のグラフの通り、徐々に新規着工が減少し始め、2023年後半から急激な減少が見られるようになり、足元ではピーク時の半分程度の着工量となっております。このため2026年以降の竣工供給量は、大きく減少することを想定しています。
先ほど申し上げましたように、2026年竣工予定とされている物件の中でも、事業進捗が実際に遅れていると思われるものもいくつか確認できており、このように新規供給は、今後大きく減少する見込みであり、一方で需要は日本のサプライチェーンの効率化や、EC化の進展によって引き続き堅調であることが予想されます。今後需給バランスの改善に伴う空室率の低下やマーケット賃料の上昇をしっかり捉え、内部成長につなげる運営を行ってまいります。
私からの説明は以上となります。冒頭に申し上げた投資主価値の最大化のための、新成長目標巡航DPU年平均3%成長、その目標達成に向け強靭な財務基盤と安定的、且つ強固なポートフォリオ、そして強力なスポンサーサポートを活用し、資産運用会社メンバー全員で様々な施策を総動員させ、投資主の価値の最大化、投資口の経済的価値の向上を実現してまいります。
皆様方には引き続きご指導・ご支援を賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。
ご清聴有難うございました。
