タカラレーベン不動産投資法人 2024年2月期決算概要
タカラレーベン不動産投資法人
2024年2月期（第12期）決算動画説明書
○動画 https://net-presentations.com/3492/20240422/fgsjho45/
○説明資料
https://takara-reit.co.jp/file/ir_library_term-f5a3a0537add94cca84f27c72020f870945814eb.pdf
○説明者 タカラレーベン不動産投資法人 執行役員 兼
MIRARTH不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長 宰田 哲男
○説明
資料に沿いまして、2024年2月期（第12期）の決算説明のご説明を差し上げたいと思います。
3頁、タカラレーベン不動産投資法人の概要という頁でございますが、右に特徴ということで掲げさせて頂いております。2024年の2月14日付、運用ガイド変更致しております。住宅中心の総合型ポートフォリオということで、従来のオフィスと住宅を中心とするということから、住宅中心の総合型のリートという形で変更させて頂きました。ガイドラインとしては、住宅を35%以上、且つ、最上位の比率ということでございます。それから2番目、MIRARTHホールディングスの更なるコミットメント強化ということで、今回運用会社の名称変更を致しておりますが、従来30%の出資をしておりましたPAG保有分、こちらの方をMIRARTHホールディングスが買い取るという形で、MIRARTHホールディングスのコミットメントは、更に強化したというところでございます。
次の4頁、今回の決算のエグゼクティブサマリーでございます。業績予想の一口当たり分配金2,672円を、そのまま当期実績としてお出しをさせて頂いております。注釈で書いておりますように、当期純利益の一部は、将来の分配金安定化のために内部留保をしているということで、調整をさせて頂きまして、業績予想通りの分配金をお出しさせて頂くということでございます。外部成長でございますが、2024年3月、これは、この12期を終わった直後でございますが、公募増資を致しまして、7物件約170億円の物件を取得して、当初の資産規模目標、上場当初に当面の目標ということで掲げておりました1,500億円、これを概ね達成したというところでございます。
それから、内部成長でございますけれども、全体ポートフォリオの稼働率と致しましては、期中を通じまして98%台で、順調に推移をしたというところでございます。住宅物件に関しましては、11期以前と同様、賃料の更新時、或いは、テナントの入替時ともに、賃料増額が継続されているというところでございます。ホテルの中の1物件、名古屋のホテルに関しましては、従前のオペレーターとの固定賃料の部分と比べて、それを上回る水準の、業績連動の賃料を収受しているという状況でございます。財務に関しましては、先ほど申し上げた公募増資の時にエクイティ調達をし、それからデットの調達もしたというところでございます。ESGに関しましては、継続して個別の物件の認証、それからLED化といったものの推進を継続しているというところでございます。
6頁をご覧頂きますと、12期の決算の概要でございます。左側から第11期の実績、そして今回の第12期の予想、そして第12期の実績ということを、左から並べております。右側の方、前期比主な要因ということで、これは C－A、12期の実績と11期の実績を対比してというところでございますが、これはトータルで言いますと、もう殆ど変わらずというところでございます。賃貸事業収益は、NTビルがリースアップに伴って増となっており、一方で解約が出ました東池袋、博多祇園でマイナスと、こういったものが主でありますが、あとは業績連動の名古屋のホテルでプラスだったと、こういった内容でございますが、入り繰りというところで、11期の実績と12期の実績というのは、殆ど変わっていないというところでございます。次に、C－B、12期の実績と予想、予実の対比でございますが、これもそれほど大きく変化をすることなく、主に名古屋の業績が想定以上に良かった、それと住宅における礼金とか更新料の部分が良かったと、このようなものを主因と致しまして、当期純利益は、若干のプラスというところでございます。
次の7頁、バランスシートでございますが、バランスシートに関しましては、この期中におきましては、物件の取得も売却もないため、大きな変動はございません。ただデットの期限が到来してというところで、長期借入金から1年以内の返済予定金へ、振替があったというところぐらいが変わったというところでございます。
次の8頁、ポートフォリオの分散状況でございます。従前からお示しております日本地図に、ポートフォリオの物件をプロットしておりますけれども、左上のパイチャートをご覧いただきますと、東京経済圏52%、東京、名古屋、大阪、福岡という4大経済圏、こちらの方で83%、このような状況が続いております。又、用途に関しましては、住宅が37%と一番の占率が高く、オフィスが33%という状況でございます。
次の9頁、稼働率の推移でございますけれども、左の方をご覧頂きますと、ホテルだけですが、当時4物件ホテルがございましたが、そのうちの1物件におきまして、テナントの入替というものがございまして、一旦は、ホテルポートフォリオの稼働率が下落しておりますが、それ以外は、概ね、安定した水準をキープできているのかなというところでございます。又、右側の方に、当期ポートフォリオの稼働率の推移を示しておりますが、98.5に始まり 98.5に終わるということで、概ね安定した水準をキープしていると。資産規模の推移を、第1期から継続してどのようになっているかということでございまして、公募増資に伴って増えている、一部売却等もやっておりますので、物件の取得のみではなく、売却もしているという中で、1,500億円に近い水準まで来たということでございます。
各用途別の運用状況を示したいというところで、11頁、12頁と2頁に亘って住宅の頁を用意しております。11頁左側の方の稼働率、賃料単価推移は、安定した水準をキープしているというところで、ご覧頂ければと思います。又、右側の方の賃料の改定状況、或いは、テナントが入れ替わる時の、新規契約時の賃料の増減というものを示しておりますけれども、新規契約時、相変わらずかなりの比率で増額と、それから更新時、同じテナントで、契約期間が満了したので更新をするという時も増額をするという傾向が継続しているというところでございます。主にファミリータイプ、門真とか、本町とか、それから流山ですとか、こういったものを中心に、新規、或いは、更新時に賃料の増額ができているというところでございます。
続きまして住宅の2頁目、12頁でございますけれども、金額ベースでどうかというのを、左側に示しておりますけれども、第11期に続きましてネットではかなりの増というところでございます。一部減額もございますけれども、それを含めても純増というところでございます。又、右側の方に投資エリア、部屋タイプ別パイチャートを示しておりますのと、投資エリア別稼働率の推移を示しております。一部、名古屋経済圏の物件が一時下がっていたように見えますが、これは特定の物件というところもございますので、全体的な流れとしてというところでは、4大経済圏、それから、その他の地域も含めて、それほど大きな変動はないのかな、多少上がりながら、一定の安定した水準がキープできているのかなというところでございます。又、部屋のタイプ別稼働率ということで言いますと、やはりファミリーが強い傾向が継続しているというところでございます。
次の13頁からオフィスの頁をご用意しております。左側の方に、住宅と同様、稼働率と賃料単価推移を示しておりますが、これも安定した水準というところでご覧頂ければと思います。又、右側の方に、これも住宅と同様に、テナントの入れ替わり時、或いは、同じテナントで更新をした時、賃料増減はどうなったかというところでございますが、第11期は、ネットしますと、新規も、それから更新時もマイナスという状況でございまして、これ微減ということで、概ね横ばいをなんとか頑張っているという表現をさせて頂いているのでございますが、今回は、ネット致しますと、大きな金額ではございませんが、増額というところでございます。新規に関しても、それから、更新時に関しても、増というところでございます。オフィスの方で新規で増額というのは4件、件数は住宅と違いまして少ないですけれども、4件というところは、博多祇園ビルでテナントが入れ替わって、新規のテナント入れましたけれども、ここで大幅に上げることができていると、或いは、名古屋の空室ができた区画に関しても、増額ができているというところでございます。更新時に関しましても、博多祇園ビルで2件というところで、増額ができているというところでございます。
それから、次の14頁、オフィスの2頁目でございますけれども、テナントの分散状況ということで、左側にパイチャートを示しておりますが、これは第11期、或いは、増資の時にもお話をしておりますように、テナントの分散が非常に進み増して、一つのテナントに依拠する比率が非常に下がっているということで、リスクの分散が図れているかなというところでございます。そして右側をご覧頂きますと、特にこの右下の電気料金の上昇の影響というところが、一時は逆ザヤに転じたというところが、プラスサイドの方に、又、戻ってきたというところで、オフィスの部分の方で、電気料金の影響をかなり受けている物件というのも、世の中では多くあると思いますが、そこの部分というのは、このリートのオフィス部分に関しましては、もうかなり無くなってきているというところでございます。
それから15頁、商業施設の頁でございます。これも従来からお示しているように、生活密着型が殆どでございますので、全て、所謂、Fixed Rent、業績連動ではないFixed Rentでございますので、賃料を変更しませんが、オペレーターの営業状況が良好なものが多いという、ご説明を差し上げている中で、非日常型、世の中一般的には、ちょっと業績が、特にコロナ禍で、ちょっとどうかなという部分があったところに分類されるものではございますけれども、その中で、ただ長期契約でキャッシュフローが安定していると、従来ご説明をしていた札幌と鴻巣市のビッグモーターの底地ですが、こちらの方がコーポレートの問題で若干懸念があるということで、前回はご説明を差し上げていたのですが、3月にスポンサーが、予定通りと言ったら語弊があるかもしれませんが、スポンサーが付いて、株式会社ビッグモーターから、新たに地位承継をするというところが出てまいりまして、そちらは借主として、キャッシュフローは特段問題なく推移するのではないかと言うことでございます。ビッグモーターの3月までの、スポンサーが入る以前のところでも、特に賃料について、地代について滞りはないというところが継続しております。
それから次の16頁、ホテルの頁でございます。左側の方に業績連動の名古屋のホテルの状況でございますが、冒頭でエグゼクティブサマリーでもお話したように、従前のオペレーター、固定賃料の時代よりも、これを上回った賃料が出現してきているというところでございます。第11期は、まだそこまで達しないというところでございましたが、第12期はそれを上回ってきており、従前の固定賃料1,040万円に対して、第12期は1,159万円収受したというところでございます。又、12月は、その下にある施設稼働率とADRの推移を書いてございますが、2023年12月は単価が突き抜けておりますが、9,700円を超えてきているというところでございまして、業績連動でございますので、賃料もそれなりの水準が入ってきているというところでございます。右側の方の松山と盛岡、これは固定賃料でございますので業績に連動はしませんが、オペレーター、我々も、スポンサーの一角である共立メンテナンスというところでございますけれども、オペレーターの方でかなり収益を収受しているという状況が、継続しているというところでございます。特に稼働率というよりは、以前もお話しておりますように、単価を上げて、RevPARの方が従前よりも、コロナ以前の状況よりも、上回ってきているという状況でございます。
18頁をご覧ください。続きまして第13期の期初に行いました公募増資について、簡単にご説明を差し上げたいと思います。頁左上の方に、公募増資の概要をお示しております。発行価格、発行額等、満足できる水準ではありませんでしたけれども、なんとか増配ができるような形で増資をすることができております。右側の方をご覧頂きますと、資金使途として172億円の物件7 物件、これを取得したということで、公募増資によってエクイティを80億、それからデットを98億というような形でございます。オファリングによる物件取得の効果というところでございますが、これは、このオファリングよってというよりは、IPOとの比較でございますけれども、住宅の占率を高めて、オフィスの占率低めるというような形でございます。又、平均築年数、新築の物件をMIRARTHグループから取得というものが、継続して行われているということでございまして、2018年のIPO時には、平均築年数25年ほどだったものが、今は18年弱というところでございます。
19頁の方に、この13期の期初に行いました、7物件172億円の内訳というものを、記載をさせて頂いております。
次に20頁でございます。先ほど申し上げましたように、アセットタイプ別で言いますと、用途の分散、特に住宅、安定したキャッシュフローで、尚且つ、現在は内部成長もできている住宅の占率を高めていく、それから、地域別に関しましては、4大経済圏、こちらの占率が高まっていると。それから、物件取得ベースでは、MIRARTHグループからの取得というものが増えてきているというところでございます。又、冒頭でもお話したように、運用ガイドラインの一部変更ということで、総合型のリートというところは変わりませんが、住宅中心の総合型リートですということで、ガイドラインを変更致しました。
次の21頁でございます。資産規模の拡大というところで、概ね1,500億円というところまで既に達しましたけれども、更に拡大をして、資産の分散、リスクの分散を図ると。それから、時価総額を拡大することによって、流動性を高めて、投資家の層を厚くしていく、こういったことを目指していきたいと考えております。
21頁をご覧下さい。頁下の方に2つのポイントを書いてございますが、住宅中心の総合型にということで、住宅は継続して取得をしていきますが、総合型のリートの特性を生かして、機動的に物件の取得を行っていきたいということでございます。又、運用会社の名称変更ということもございましたけれども、運用会社への出資比率、この変化があったというところで、MIRARTHホールディングスの更なるコミットメントの強化というところで、スポンサーからの供給というものも、更に期待ができるという状況でございます。
次の22頁、これはご参考ですが、どちらかというと小型銘柄、時価総額1,000億円未満、18銘柄入りますけれども、この中で、2020年4月以降、この期間においてどれだけの物件を取得したかというところでございます。我々の場合、836億円取得しておりますが、一方で、物件210億円ぐらい売却しておりますので、純増では600億円強というところではございますが、このような位置付けにはなっております。
それから23頁、財務基盤の拡充という頁をご用意しておりますけれども、左側の方に、借入先の金融機関をパイチャートで様相をお示しております。借入先も、かなり分散ができているかなというところでございます。又、LTV比率、或いは、固定金利比率。昨今の金利コストが増えるという中で、固定金利に拘ることなく、ただ基本的な考え方としては、できれば固定化、それから長期化、それから分散化と、この3つは継続して行いたいというものではございますが、経済性も勘案しながら、デットの調達を行っていきたいというところでございます。
それから次の24頁でございます。下の方に、返済期限の分散の状況をお示しております。今回調達したデットも分散をして、期分けをして調達をさせて頂いているというところでございます。
26頁をご覧下さい。足元の期である13期から来期14期の様相でございますが、左側の方から順番に第12期の実績、そして13期の予想、そして14期の予想と3つ並べております。右側の変化というところで、B－A、13期と12期の対比というところをご覧頂きますと、同期純利益ベースで247百万円増ということで大幅に伸びておりますが、これは物件を取得した効果というところが殆どでございます。一部既存の物件の内部成長というところで、一時稼働率が低下したNTビルで、大きく伸びるというようなこともございますが、主たる要因というものは、新規の物件の効果というところでございます。それから、C－B、14期と13期の対比では殆ど変わらない、当期純利益ベースで言うと、－10百万円ということで、大きくは動かないというところではございます。内訳をご覧頂きますと、現在、空室部分がある東池袋とか、それから、博多の祇園ビル、この辺が14期になると、又、回復してくると、このようなものを見込める状況になってきているというところで、トータルで言いますと殆ど変わらないというところでございます。
28頁をご覧頂きますと、今後の成長戦略ということで、所謂、ブリッジの案件です。ブリッジの案件の状況がどのようになっているかということで、ここでは、左側からアイランドシップ4号というブリッジファンド、 これからアイランドシップ5号という名称のブリッジファンド、それからそれ以外ということで並べておりますが、この中で、もう既に、直近の公募増資で取り出した物件ございますので、これを除きますと、都合160億円弱ほどの物件がブリッジに乗っているという状況でございます。そのうち殆どが住宅ということでございまして、ホテルが1件というような状況でございます。
次の29頁ご覧頂きます。我々がどれだけの案件を取得しているかというものを、表でお示しをしておりますけれども、左下の方をご覧頂きますと、パイチャートで67%、スポンサーパイプライン580億円、それから約33%、1/3が運用会社独自ルート、約280億円を示しておりますが、この280億円のうち160億円弱が、前の頁に出てきた、所謂、ブリッジの中にあるものです。残りの120億円強というものが、それ以外の、所謂、優先交渉権をセラーから直接獲得している物件というものでございます。
次の30頁をご覧頂きますと、スポンサーパイプライン580億円の内訳を、一覧表でお示しをしております。約580億円のうち、左上の方に書いてございます住宅物件、これが320億円ほど、パーセンテージに致しますと、約55%程度は住宅というものでございます。又、地域で選別致しますと、東京経済圏が65%、2/3ぐらいは東京というものでございます。
次の31頁ページでございます。中期分配金目標の進捗状況ということで、これは上場来、3,500円を目標にしたいということで掲げておりまして、当初は、上場来2年程度で実現可能なところまで、コロナ前のところでは進んできたというところではございますが、コロナを迎えて、賃料の減免ですとか、ホテルにおけるオペレーターのチェンジですとか、こういったこともあり、今、足元では2,700円程度の分配金を出しているというところでございます
今ある物件では、前回、或いは、前々回にもご説明しておりますように、今のポートフォリオのみというところでは、2,800円程度というところが目先では望めるような水準だと思っております中で、3,500円はちょっと時間軸で言うと、先にはなるかもしれませんけれども、実現をしていきたい。これにつきましては、内部成長だけではなくて、外部成長、特に内部成長ができるような物件を取得する外部成長、そういったことも含めて、それからどのような状況で外部成長するか、エクイティ資金をどのような状況で調達をすることができるか、こういったことも含めて、3,500円を目指したいというところではございます。
続きまして、ここからは、次からはAppendixの頁をご用意しておりますけれども、先ずは、ESGということで、33頁、スポンサーのMIRARTHホールディングスグループで、どのような形でサポートが行われているかということでございますけれども、Purposeも、それから、長期ビジョンも策定致しておりますけれども、ともにサステナブルな環境デザインする力で、人と地球の未来の幸せにする、或いは、地域社会のタカラである、これはE、或いは、S、或いは、Gは、ここに繋がるようなものを目標としながら、MIRARTHグループが取り組んでいく中で、我々このタカラレーベン不動産投資法人も、このスポンサーの考え方を踏襲しながら、ESGに取り組んでいきたいということでございます。
34頁、もう少し具体的なところでございますけれども、GRESB、或いは、冒頭で申し上げた 個別の物件の認証、それからSDGs。これらも継続して、個々の事案に対して取り組みを継続しております。
又、35頁、ここは、物件別というところですが、LED 化の進捗、或いは、電気自動車への電源の供給、或いは、レジリエンスに対しての防災グッズ設置といったものも含めて、取り組みを継続しておるというところでございます。
次の36頁が個別物件の稼働率の頁でございます。先ず、住宅でございますが、概ね順調に推移はしておるものの、この中で90%を割り込んでいるものが3つほどありますが、TLRレジデンス高井田、Rの22 というのが88.5%というのが、2月末の状況ではございますが、これは5月には100%を迎える状況でございまして、少し入れ替わりはありますが、心配をすることはあまりないのかなというところでございます。R－14出島海岸通りと、それからRの33、TLRレジデンス亀有。これらに関しましては、ともに80%台というところでございまして、ここはもうちょっとプロモーションも含めながら努力をしていかなければいけない2物件と言い続けるになっております。
出島に関しましては、契約者として、個人というよりは、会社の需要の比率が非常に高い、そこのみに近いような部分もございます。それから亀有に関しましては、これも会社の需要が強く、入居も多いのですが、退去も結構多いというところで、ちょっと下がっておりますけれども、ポテンシャルとして悪いという物件ではございませんので、あまり心配することはないのかなというところではございます。住宅ポートフォリオ全体としては、96%程度はキープしているというところでございます。オフィスのところをご覧頂きますと、NTビルは、もう100%に戻っておりますけれども、東池袋、こちらの方で86.7%、1.5フロアは空いたという状況でございましたけれども、既にそのうちの一部に関しましては、もう成約を致しておりまして、稼働が戻るのが6月を予定しております。
90%を超える92%程度が見込まれるという状況にきております。又、博多祇園ビルは、これは3フロア空くという状況でございまして、ただ12月末に87.1%になりましたけれども、これは、3フロアのうち1フロアは、既に空くことなく、埋め戻しができており、2フロア空いた状況というのが、この87.1%でございます。これは、東池袋の空いている部分もそうですが、非常に引合いが来ておりまして、その中で、早晩埋め戻しができる蓋然性は非常に高いという認識をしております。あとは、商業施設、それからホテルに関しまして、100%は継続しているというところでございます。ポートフォリオ全体と致しましては、98%以上というところが見込まれると。13期、或いは、14期も98%を超えるであろうというところでございます。
続きまして39頁からが、不動産鑑定評価の概要でございます。所謂、継続評価でございます。住宅に関してまでしては、概ねプラスサイドに動いている物件が多いです。これは、内部成長ができて、賃料が増加しているということで、先ほど、ちょっとファミリータイプで特に増加ができていますということで、例えば平和台ですとか、或いは、門松とか、或いは、流山ですとか、この辺は賃料のアップが、鑑定評価に影響が出てきているというところでございます。あと聖蹟桜ヶ丘がそうです。一方で、マイナスになっているものがいくつかありますが、殆どは固定資産税、或いは、建物の評価額、こういったものの増加、建設費が上がっている影響の中で、固定資産税における建物の評価というものが、通常は下がっていくというところが下がらないとか、こういった影響もございます。
その辺がマイナスになっているものの、主なものではございますが、先ほども稼働率のところでご説明をしたRの14の出島海岸、それからRの33の亀有、この2つに関しましては、ちょっとのリーシング状況が思わしくないというところで、鑑定として賃料収入のところを、若干ストレスを置いてみたところが、今回の鑑定には反映されているというところではございます。あとはコスト増の要因の一つとしては、原状回復費用があります。原状回復費用が、建築コフトが上がるということによって、増加しているという部分も反映された部分で、評価が10百万円下がっているような物件も出てきているというところではございます。
それから、オフィスでございます。オフィスに関しましては、NTビル。これは、水光熱費が逆ザヤになった部分で、評価がかなり下がったという部分もございましたけれども、その回復というところで1億円のほど上がっていると。それから、名古屋も同様です。それから、大宮と博多祇園ビル、これはキャップ、それから川越も同様です。この辺はキャップの見直しによって評価が上がっているというところでございます。ビルで評価が下がっている物件が3つほどありますけれども、これは、先ほど申し上げている住宅と同様で、建物部分、或いは、土地の部分の公租公課、或いは、この局面になってから水光熱費を反映させる、この辺は鑑定期間によって反映する時期がマチマチということもございますので、この辺の影響というところでございまして、トップラインの影響ではないというところでございます。
それから商業施設に関しましては、プリオ大名に関しましては、キャップレートの変更というところで増、というところでございますけれども、それから神戸垂水Cの06、これは過去2回の決算説明でもご説明しているように、残存している借地契約の期間が短くなったということで、10年DCF に満たない契約期間ということで、その分の影響が出ております。又、ビッグモーター2店が、これはマイナスになっているということでございますが、これは建築費上昇によりまして、底地の評価の手法の中で、土地残余法というものが鑑定期間の中で、いくつかの評価の手法の中であるわけでございますが、その部分で建物費が上がっているという中で、土地の評価を下げるとこういった形が出ておりまして、共に下がっています。この辺は、そういう意味ではキャッシュフローがどうとか、ということとは無縁というところでございます。
又、アピタ名古屋も20百万円ほど下がっております。これも建物税金の上昇と言うか、下がらないという、この辺の影響が出ているところでございます。ホテルに関しましては、軒並みキャップレートの変更というところで、増額というところでございます。特に名古屋に関しましては、それに合わせて鑑定としてみる賃料単価が、アップしているというところでございます。
続きまして42頁からでございます。こちらの方から、各物件の収支状況の頁でございます。住宅に関しましては、一番下、⑦のところでNOI利回り水準、これがパッと見て分かりやすい数字かなと思いますけれども、42頁、43頁、44頁、45頁で順調な推移ができているのかなというところでございます。46頁、47頁も同様です。
48頁のラヴィータ御徒町R－39、こちらの方は、第12期は1.7ということで、かなり下がっております。今は戻っておりますが、第12期の前半の方で、かなりテナントの入替というものがありましたので、この影響でキャッシュフローは落ちたということでございます。それからオフィスに関しましては、NTビル。これが3.65%ということで、第11期は3.13%だったものが50basisほど上がってきているとで、所謂、キャッシュフローベースでフルにまだ戻っておりませんので、第13期、第14期で4%を超えてくる見通しでございます。東池袋に関しましては、これは第11期に4.7%程度だったものが4.07%ということでございまして、今空いている部分がございますが、これも早晩回復ができるようですというところでございます。
それから49頁、一番左の博多祇園ビル、これも第11期5%を超えるというところではございましたけれども、第12期は4.5%でございました。これも、一部まだ空室が出ているという状況ではございますが、第14期には回復をしてくる見通しを立てられるかなと思っております。
それから次の50頁でございます。商業施設の中ではプリオ大名、これが第11期は、3%半ばいう水準でございまして、ワンフロアでテナントに入替がございましたので、一時キャッシュフローが途絶えていたということはございましたが、今回、この12期は、5%を超える水準に戻っているというところでございます。他の商業施設は、特段賃料が変化することのない固定の賃金を収受しているというところでございます。
次に52頁でございます。52頁、ホテルの頁でございますが、一番右側の名古屋のホテルのみ業績に連動するキャッシュフローということでございまして、第11期は4%フラット程度でございましたけれども、5%超えてきたというところでございます。かなり 戻ってきたというよりは、従前よりも、コロナ前よりも良くなってきた、こういう状況でございますというところで、私の説明は以上とさせて頂きたいと思います。
