日本ロジスティクスファンド投資法人 2024年1月期決算概要

日本ロジスティクスファンド投資法人
2024年1月期（第37期）決算動画説明書
○動画　　 https://www.net-presentations.com/8967/20240318/gweg4va/
○説明資料 https://ssl4.eir-parts.net/doc/8967/ir_material_for_fiscal_ym/152566/00.pdf
○説明者 日本ロジスティクスファンド投資法人　執行役員　兼
　　　　　 三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社　
代表取締役社長　鈴木 靖一
○説明　
これより日本ロジスティクスファンド投資法人2024年1月期の決算について説明させて頂きます。
2頁をご覧ください。冒頭に少々お時間を頂き、私達が目指しているJLFの姿について、ひとこと話をさせて頂きたいと思います。JLFには理想とする有り姿があります。多様、且つ、独自の成長戦略と強固で質の高いバランスシートを有し、差別化された運用で投資家から支持され続ける、主として物流施設を投資対象とするJ-REIT。運用会社の社員は、この有り姿を共有し、JLFの特色を生かした多様な成長手法を考え抜き、その時の外部環境に応じて最適な打ち手を選択し、機動的に実行することで、環境の変化に関わらず、一口当たり分配金とNAVの安定的な成長を実現し続けることを目指しています。社長就任以来、多くの投資家とディスカッションさせて頂き、金利上昇やインフレに伴う収益悪化を懸念される声や、無理な公募増資の実施による希薄化を懸念される声などを頂きました。

長い低金利、デフレ時代からの変化を迎え、J-REIT個別銘柄における環境変化への対応力の差が、パフォーマンスに現れる局面になると考えています。JLFには、物流リート最長となる18年超の地道な運用を効果的に積み上げてきたことで、優良立地を中心としたキャッシュ総出力が高く、含み益の豊富なポートフォリオと、高い固定比率と分散の効いた強固で安定性の高い財務基盤、そして運用会社主導による資本コストに配慮した物件パイプラインを創出する仕組みなど、ユニークな特徴が備わっています。JLFのこうした特徴を生かして、将来に続く安定的な成長を見据えながら、目の前の環境に応じたアクションを実行してまいります。足元、J-REIT市場は軟調ですが、不動産市場は引き続き堅調です。J-REIT市場では割安な投資口の取得を行う一方、不動産市場では価値の最大化された物件を売却するなど、夫々の市場環境に合わせた対応により、投資の価値の向上に繋げるとともに、含み益の顕在化によって、より多くの利益を投資家に還元できるものと考えております。この有り姿をぶれない軸として、外部環境に応じた機動的なアクションにより、質の高い投資リターンに繋げてまいりますので、引き続きご支援を賜りますよう宜しくお願い申し上げます。

それでは、本日の説明の構成ですが、先ずChapter1にて、JLFにて推進中のDevelop the Value戦略の進捗状況を説明し、私共の足元の環境認識と対応策を説明します。続くChaapter2では現在の外部環境に応じたポートフォリオ戦略について、Chapter3では投資戦略および資本政策について説明します。その後、Chapter4ではESGの取り組みの進捗について、最後にChapter5にて決算と業績予想を説明します。

それでは説明を始めさせて頂きます。5頁をご覧ください。本投資法人では上場以来一貫して、一口当たり分配金とNAVの安定と持続的成長を追求しております。一口当たり分配金に関しては、頁上段に記載の通り、2024年1月期の実績は、賃料増額などによる内部成長に加え、自己投資口を取得することなどにより、一口当たり分配金は予想を53円上回る5,223円となりました。続く2024年7月期には、物件の入替による成長および売却益の一部還元などにより、一口当たり分配金は5,300円を予想しております。又、2025年1月期以降につきましては、外部成長により分配金の水準が切り上がるまで、内部留保を活用した分配金の上乗せによる投資主還元を、継続実施する方針です。引き続き好調な内部成長に加え、資本コストの改善に取り組み、着実に進展している物件パイプラインを、適切なタイミングで取得することにより、目標としている5,600円から5,700円の達成を目指してまいります。又、頁下段に記載の通り、一口当たりNAVに関しても、業界最高水準の含み益率は、物件入替後の想定で59.5%となり、着実に成長しています。今後も含み益を確保した物件取得や既存物件の価値向上により、中長期的に着実な成長を目指す方針です。

6頁をご覧ください。JLFでは、Develop the Value戦略の推進を通じ、多様、且つ、独自のアプローチにて、運用の様々な面で優位性を確保しつつ、外部環境の変化にも対応できる体制の強化を図ることで、一口当たり分配金やNAVといった、投資主価値の安定的な成長を目指しております。足元の外部環境認識とJLFの対応について次頁以降で説明します。

7頁をご覧ください。足元をインフレや金利上昇による収益性の低下懸念や、無理な公募増資を伴う外部成長の実行に対する懸念などにより、投資口価格は軟調に推移し、資本コストは上昇しております。JLFではこうした外部環境の変化にしっかりと向き合い、収益力の向上を可能とする体制の構築を行い、又、資本政策の明確化および外部環境に応じた適切な資本政策の実行により、資本コストの改善と投資主価値の向上に取り組んでまいります。次頁以降で、対応策の具体的な内容について説明します。

9頁をご覧ください。JLFでは、既存ポートフォリオのマネジメントにおいて、アセットとデットのバランスを意識しながら運用し、賃貸借契約と有利子負債の満期サイクルのコントロールにより、当面の金利上昇環境下においても、利益成長が可能となる構造を構築しています。賃貸借契約の満期分散状況は、頁左上のグラフに記載の通りですが、今後3年以内に全体の約53%が満期を迎える予定であり、賃料増額等を進めてまいります。

一方、有利子負債については、返済期限の分散状況を左下にグラフで示しております通り、今後3年以内に満期を迎えるのは、全体の約30%と分散が図れており、金利上昇の影響を低減しています。引き続き満期の分散と平均残存年数の維持に取り組みます。尚、右上に示しております通り、負債コストの賃貸事業収入に占める割合は、4.5%程度と限定的です。右下に今後3年間の賃料増額と金利上昇のセンシティビティを示しておりますが、足元の賃料ギャップを踏まえれば、当面の金利上昇環境下においても、収益向上は十分に可能であると考えています。力強い収益向上を実現すべく、賃料増額と負債コストの抑制に構造的に対応してまいります。

10頁をご覧ください。賃貸借契約につきましては力強い賃料増額に加え、契約期間のコントロール、CPI連動条項の導入、普通借家契約の定期借家契約への切り替え推進などにより、インフレに対応し、更なる収益力の向上を目指します。頁左側に再契約などにおける、期ごとの賃料変動率を記載しておりますが、直近3年間の平均賃料変動率は6.6%と、しっかりと賃料増額ができており好調を維持しています。又、再契約交渉に際しては、周辺の賃貸市場環境、物件の競争力、レントギャップなどに応じて、契約期間をコントロールする戦略的な交渉を推進し、収益性の向上と安定性の向上の両立に取り組んでいます。

その結果、直近3年間の契約期間は平均4.1年と、ポートフォリオ全体の9.0年に対して短期化しており、再契約、リテナントに伴う賃料増額機会が増えています。加えて、長期の契約において、CPI連動条項の導入を積極的に進めており、実績が4件に増加しました。又、普通借家契約の定期借家契約への切り替えにも取り組んでおり、直近2年間で、定借割合は79から84%に5 ポイントアップしました。こうした賃料増額以外の契約条件についてもしっかりと交渉を行い、将来の収益向上に向けた種まきも進めています。引き続き既存の契約賃料とマーケット賃料にレントギャップがあることから、今後も、周辺の賃貸市場、そしてテナントの動向等をしっかりと分析し、戦略的なテナント交渉を行うことで、賃料増額と将来の収益性向上に取り組んでまいります。

続いて11頁をご覧ください。有利子負債の調達については、返済期限の分散と平均調達年限の維持、および高水準での固定金利比率の維持に努めることで、金利上昇への体制を確保しています。頁左側上段に、2年前と直近のデットポートフォリオの状況を示しております。 この2年間の金利上昇局面において、リファイナンスを含め460億円の有利子負債調達を行いましたが、有利子負債平均残存年数を0.2年延ばすとともに、固定金利比率を維持しながらも、平均金利は2年前と同じ水準を維持しております。又、今月末に予定している10億円の借り換え以降は、来年の2月末まで暫く借り換えが発生しない見込みです。足元、金利固定化比率は100%と極めて高い状態にありますが、更に金利が上昇するような局面においては、新規借り入れなどにおいて金利コスト抑制のため、一部変動金利による借り入れも検討してまいります。引き続き良好なクレジットの維持と、多様な金融機関との関係性を維持することで、競争力のある負債調達を可能とする安定的な財務基盤の維持に努めてまいります。

続いて投資戦略 資本政策について説明します。13頁をご覧ください。JLFでは投資口価格、資本コストなどの状況に応じて、柔軟かつ機動的に戦略が展開できる体制を構築しています。戦略の基盤となるのは、資本コストに配慮し、且つ、取得時期の柔軟性を確保した質の高いパイプライン、加えて最適な運用により資産価値が向上した含み益の豊富なポートフォリオ、そして投資家とのエンゲージメントです。私達は、足元の投資口価格が割安な状況について、良好なファンダメンタルを踏まえれば短期的なものであると考えており、積極的に資本コストの改善に取り組んでいます。具体的には自己投資口の取得、鑑定評価額以上での物件売却、売却資金を活用した物件取得を実行するとともに、次の外部成長により、分配金の水準が切り上がるまで、内部留保の取り崩しによる投資主還元を継続致します。

14頁をご覧ください。資本コスト改善策の直近の取り組みにつき説明します。足元、金融市場において投資口価格が割安で推移している一方、不動産市場において物件価格は高い水準を維持していることから、割安なものを取得し、割高なものを売却するアービトラージを意識して、割安な自己投資口の取得、鑑定価格以上での物件売却を行います。頁左側、自己投資口の取得については、私共の資本コストへの意識を示すメッセージ性と機動性を重視し、昨年11月に迅速に実施致しました。本取得により、投資口数が減少し、一口当たり分配金は将来にわたり20円向上しました。そして頁右側の物件入替ですが、今回の決算発表と同時に実施を決定しました。本入替では、資産価値が最大化された物件を、鑑定価格以上で売却し、優良なパイプラインの中から、一部の物件を鑑定価格より安く取得します。本入替よって売却益を顕在化し、総資産LTVはそのままで、一口当たり分配金は将来にわたり10円程度上昇します。売却益につきましては、一部を当期に分配し、残りは内部留保を行い、翌期以降の分配金の上乗せによる投資主還元や、将来の安定的なDPUの成長に活用してまいります。

15頁をご覧ください。こちらの頁には、上段に自己投資口取得の概要、下段に物件入替の概要を示しております。下段左側に掲載しているのが、今回取得予定の物件ですが、当社独自のネットワークにより、相対で割安にソーシングした物件であり、賃料ギャップもあることから、将来の収益性向上も期待できる物件です。又、下段右側に掲載しているのが、今回売却予定の物件ですが、最適な運用により資産価値が最大化された物件です。入替によって、ポートフォリオの利回りも改善し、NOIも増加致します。

16頁ページをご覧ください。資本コスト改善に向けた今後の取り組みにつきましては、豊富な選択肢の中から、複数の選択肢の組み合わせも含めて検討致します。自己投資口の取得については、過去3回の実施により既にプラクティスが確立しており、短い準備期間や機動的な実行が可能です。規模やタイミングについては、マクロ環境、投資口価格の水準やトレンド、LTVへの影響などを総合的に検討し、中長期的な投資主価値向上の観点から判断いたします。物件売却につきましては、毎期ポートフォリオ全物件を対象に、キャッシュフローの安定性や伸び代などの観点からレビューを行っています。今回同様に、資産価値が最大化できたと考える物件を対象に、売却や入替によるポートフォリオの質の変化や、収益性への影響を検証し判断致します。物件取得につきましては、売却資金や手元資金を活用した取得も選択肢とし、取得する物件の利回りについては、インプライドキャップレートを上回る水準を意識します。

17頁をご覧ください。続いてキャッシュマネジメントとLTVコントロールについて説明します。先ず、足元の環境下における当面のキャッシュマネジメントについてですが、JLFの現預金残高は2024年1月末時点で104億円あり、又、減価償却費見合いのキャッシュが年間約27億円積み上がる構造となっています。これらの現預金残高と減価償却費見合いの手元流動性を生かして、自己投資口の取得や物件取得に機動的に活用します。又、取り崩し可能な内部留保が、物件入替後には9.4億円となり、こちらについてはDPUの上積みとして効果的に活用致します。次にLTVにつきましては、2024年1月末時点で総資産LTVが43.7%、鑑定LTVは29.1%となっており、頁下段右側に示しました通り、借入余力が相応にある状況です。資本コストが高い状況が長期化していく場合には、借入余力の一部を活用した物件取得も検討します。又、その際の新規借入には、負債コスト抑制を企図した、変動金利での借入も検討致します。これらの実施の検討にあたっては、投資家や格付け機関とのコミュニケーションも図りながら、高格付けの高水準の維持など財務健全性に十分配慮しつつ進めます。

18頁をご覧ください。JLFでは、一口当たり分配金とNAVの成長に配慮した公募増資の実施基準を設定しています。実施基準は一口当たり分配金の成長、一口当たりNAVの成長、そしてインプライドキャップレート以上の利回りでの物件取得です。これらの基準が満たされるよう、引き続き優良なパイプラインの積み上げと資本コストの改善に取り組みます。又、下段にパイプライン物件の利回り水準を示しておりますが、JLFでは相対的に有利な利回りの確保が構造的に可能な、共同開発案件を中心にパイプラインを積み上げており、J-REITにおける直近の物流施設取得実績との比較においても、高い利回りとなっています。

19頁をご覧ください。こちらの頁にはパイプライン案件の一部を記載しておりますが、運用会社における人員の拡充や業務推進プロセスの変革などによる、物件取得体制の強化が着実に成果として現れてきており、一覧表に新たに3物件が追加されました。上段の事業パートナーとの共同開発においては、開発やリーシングが順調に進捗しており、新たに一宮 案件が竣工し100%稼働となるなど、竣工済み、安定稼働済みの物件が増加しました。加えて、下段に示しております通り、他プレイヤーとの相対取引や物流適地における底地の取得、スポンサーからの紹介案件などの、多様、且つ、独自のアプローチによるパイプラインの積み上げも更に進みました。これらのパイプラインはいずれも、ブリッジ機能を活用して取得 タイミングの柔軟性を確保済み、又は、確保する予定です。

次に、ESG戦略に関わる取りみの進捗について説明します。21頁をご覧ください。外部評価につきましては、GRESB2023年の評価において、最高位となる5-Starsの評価を獲得し、3年連続となりました。又、MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数にも継続採用され、高い評価を得ております。今後もESG取り組みの進捗の目安として、外部機関からの評価、格付けを意識した対応を行ってまいります。ネット0への対応については、2030年度までの削減目標が、パリ協定に整合していることに関してSBT認定を取得しています。又、2050年度までにネットゼロとする目標も設定しています。2023年度につきましては、非化石証書購入により、昨年度に引き続き2年連続でネットゼロを実現できる見込みです。今後については、持続的なネットゼロの実現に向けて、太陽光発電設備の追加設置や他の施策も含めた対応の検討を進めております。又、資金調達のグリーン化も進めています。2024年1月期においては、有利子負債の借り換えに際し、45億円をグリーンローンで調達致しました。

これにより、グリーンボンド、ローンの調達総額は、160億円に増加しました。グリーンビルディング認証につきましては、本年1月に新たに7物件でCASBEE不動産認証を取得、2月に新たに5物件でBELS認証を取得、結果、ポートフォリオ52物件のうち、47物件でグリーンビルディング認証を取得し、取得比率は88.2%に上昇しました。2025年度末の目標である取得率90%を、早期に達成すべく取り組んでまいります。ESGにつきましては、今後もリート運用上の重要課題と位置付け、取り組みを推進してまいります。

最後に、2024年1月期の実績および2024年7月期、2025年1月期の業績予想について説明します。23頁をご覧ください。2024年1月期の実績です。当期は賃料増額の効果により、賃料および共益費が増加しました。又、仲介手数料の減少や減価償却費の減少などの費用減少がありました。一方、投資主総会費用や、支払い利息の増加等の費用増加がありました。その結果、営業収益は前期比8百万円増加の10,147百万円、NOIは前期比51百万円増加の8,254百万円、当期純利益は前期比50百万円増加の4,861百万円となり、これに自己投資口の取得効果が加わり、一口当たり分配金につきましては、前期比72円増加の5,223円となりました。

24頁をご覧ください。2024年7月期の予想です。当期は、物件売却益の計上による営業収益の増加がある一方で、期中平均稼働率の変動による賃料収入の減少、および、仲介手数料の増加などを見込んでおり、営業収益は前期比610百万円増加の10,758百万円、NOIは前期比192百万円減少の8,062百万円、当期純利益は前期比447百万円増加の5,308百万円となり、売却益のうち376百万円を内部留保する予定のため、一口当たり分配金は、前期比77円増加の5,300円を予想しております。

25頁をご覧ください。続いて2025年1月期の予想です。当期は物件売却益の剥落による営業収益の減少がある一方で、物件入替や期中平均稼働率上昇による、賃料、共益費の増加や修繕費の減少などを見込んでおり、営業収益は前期比527百万円減少の10,231百万円、NOIは前期比140百万円増加の8,202百万円、当期純利益は前期比479百万円減少の4,829百万円となり、これに内部留保の一部取り崩しによる104百万円が加わり、一口当たり分配金は、前期比同等の5,300円を予想しております。

冒頭申し上げました通り、JLFの運用にあたっては、理想とする有り姿をぶれない軸として、18年にわたる運用実績に裏付けられた、質の高いポートフォリオを基盤としつつ、今後も環境変化に柔軟に対応し、一口当たり分配金とNAVの安定的な成長を通じて、投資主価値の最大化を目指してまいります。引き続きのご支援を賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。ご清聴有難うございました。

＜質疑応答＞
Q：決算の業績見通しで、2024年7月期についてはテナント退去等があり稼働率が低下するが、2025年1月期には一部回復するという説明でしたが、一方9頁で、満期を期近に集中させて賃料増額機会の獲得というところもあります。9頁の24年7月期のテナント退去というのは、むしろプラスと捉えて良いのか、足元のリーシング状況も踏まえてお伺いします。
A：賃料の増額、それから、レーシングなど関してのご質問ですけれども、この退去に関しては、全体としてはプラスになるだろうと考えております。2024年7月期の状況に関して説明しますと、再契約しているもので、2桁の賃料増額が1件、それから一桁後半パーセントの増減が2件ということで、均すと1桁後半パーセントの賃料増額ができております。ということで、賃料の増額のペースというのは、全体として引き続き力強いと考えております。リテナントに関しましても、引き合いも、今得ているところですので、業績予想上は9月に入居するということで入れておりますけれども、これをしっかり達成していきたいと考えておりますので、全体としては順調に行っているというふうに考えております。

Q：テーマをもって2024年1月期は自己投資口の取得を行い、2024年の7月期は物件入替というような説明でありましたが、毎期、毎期、何かしらをやっていくという意気込み、スタンスであるのか、何もないから内部留保をやるというようなことにはならず、これから毎期、何かをやっていくというような感じなのか、その時に応じてということではあるとは思いますけれど、お伺いできればと思います。
A：今後についてですけれども、私共は資本コストの改善に、今取り組んでいるというところで、様々な工夫をしながら資本コスト改善していきたいと考えておりますので、引き続き足元の、この金融市場環境を鑑みますと、積極的に対話を続けていく必要があると考えております。資料の中でも示しておりますけれども、やはり、含み益を持った物件の売却であるとか、その資金を使った物件の取得であるとか、あとは割安な価格水準であれば追加のBuy-Back、こういったものを有力な選択肢として今後も考えていきたいと考えております。

Q：Buy-Backに関して伺いたいと思います。資料によると、株価低迷が長期化すると判断したら、借り入れによる物件取得とありますが、これをやる限りは、自社株買いはあくまで短期的な措置と読めなくはないのですが、ここでは、短期、長期はどれくらいの期間を想定されているのか、又、今後も継続的に自社株買いは検討していくのかということも含めて説明頂ければと思います。
A：Buy-Backに関してですが、この期間に関してですが、投資口価格の割安な状況が長期化する場合には、というふうに説明させて頂きましたが、私共、見極めの期間は、今後1年ぐらいの程度の時間軸で考えております。その時点でも、現在のような金融市場環境が続くようであれば、手元資金に加えて借入による物件取得も考えていきたいというところですが、今すぐ借入で物件取得していこうということを考えているわけではございません。Buy-Backに関しては、今後も追加で行う可能性はございます。

Q：規模についてですが、昨年11月のものは、他の事例と比べると少し規模が小さいと思いますが、キャッシュの状況からするともう少し大規模にするという選択もあったのではないかと考えていまして、どのように考えて規模を決められたのか、今後規模を大きくしてやっていく可能性はあるのかご説明頂ければと思います。
A：前回の11月に行ったBuy-Backの規模感に関してですが、前回は機動性を重視して、小規模での実施となりましたけれども、その後投資家とのディスカッションもさせて頂いて、もう少し規模感が欲しかったというようなご意見も頂いております。より大きな規模での実施というのは可能でございますし、実施することによって総資産LTVへの影響などもございますので、そういったところも含めて規模感については、今後考えていきたいと考えております。

ご質問がないようですので、質疑応答を終了と致します。
以上を持ちまして、日本ロジスティクスファンド投資法人の、2024年1月期決算オンライン説明会を終了と致します。ご参加有難うございました。