イオンリート投資法人 2024年1月期決算概要

イオンリート投資法人
2024年1月期（第22期）決算動画説明書
○動画　　 https://www.net-presentations.com/3292/20240322/adjo3lq/
○説明資料
https://www.aeon-jreit.co.jp/file/ir_library_term-2c0872ded37a87b5fde3250424c58c305230471d.pdf
○説明者 イオンリート投資法人　執行役員　兼
　　　　 　イオン・リートマネジメント株式会社　代表取締役社長　関 延明
○説明　
先日公表しました決算説明資料に沿って説明させて頂きます。
5頁をご覧ください。今回お伝えしたい点は、大きく3点ございます。1つ目は、第22期の分配金が予想通りに着地できました。イオン上田ショッピングセンターにおいて、2020年10月の取得時から、予定していた活性化工事が全て完了し、賃料増額を実現しました。又、昨年10月のリファイナンスについても、予算の範囲内で、長期、固定で調達ができています。2つ目は、第23期、24期は利益超過分配を実施し、分配金の安定性を継続する点です。運用環境の変化により、従前通りの成長が難しくなってきていることに加え、複合的要因により修繕費が増加しています。物件収支の改善に向けた解決策を検討する一方で、当面は利益超過分配を実施し、一口当たり分配金を維持してまいります。そして3つ目は、今後の中期目標は変わらないという点です。引き続き、外部成長を軸に達成を目指します。これらの点につきまして次の頁以降で詳細を説明致します。

6頁をご覧ください。第22期の決算概要です。一口当たり分配金は、3,350円と予想通りに着地しました。予算対比では、活性化投資による賃料増、為替影響、保険金受取により営業収益が上振れた一方、緊急修繕を含む修繕費の増加などにより、経常利益ベースではほぼ 予想通りの着地となりました。又、昨年8月に発生した台風被害の影響を、特別利益、特別損失で計上していますが、配当準備積立金の活用により、予想分配金を維持しています。尚、1月に発生した能登半島地震の影響については、イオンモール新小松、イオンモールかほくが被害を受けましたが、現在、ゼネコンや保険会社と精査中であり、確定した数字がありませんので、本日発表する実績には組んでおりません。あらかじめご承知おきください。

予想数値および前期実績との差異については、詳細を記載しておりますが、この予想数字との差異を一口当たりの分配金で説明したものが7頁の資料となります。第22期は、営業収益面では東北地方の物件における地震被害復旧工事の保険金受け取りや為替の影響などがあり、37円上振れました。営業費用面では、先ほどの保険金で受け取った部分の地震被害復旧工事や緊急修繕が必要な空調機工事などがあり、56円分下振れましたが、投資法人運営にかかるコストを削減した結果、経常利益ベースで18円予想を上回りました。一方特別利益、特別損失の計上により39円分下振れています。これは先ほど申し上げた台風の影響により、特にイオンモール明和において、漏水被害などが発生したことによるものです。漏水の原因が、本台風により生じたものというよりは、経年劣化を伴うものが大きいという保険会社の判定により、復旧費用に対して保険対象が一部にとどまった結果となります。配当準備積立金の取り崩し額は、当初予定の38円からこの39円の下振れ分を加え、経常利益ベースで上振れした18円分を加味することにより59円となりました。結果、一口当たり分配金は、予想通りの3,350円で着地しました。

8頁をご覧ください。今期の主な内部成長事例を説明します。イオン上田ショッピングセンターでございますが、先ほど説明した通り、2020年10月の取得時から、マスターレッシーとの間で、将来にわたり大規模リニューアルを行い、賃料増額をする旨合意しておりました。外壁塗装や競争力強化のための投資を行い、当初予定していた投資が全て終了しました。この結果、取得時よりも賃料は2割以上増額しています。長期にわたり地域に支持され続ける生活インフラ資産であるためには、マスターレッシーと共同し、定期的に活性化を行うことが必要不可欠です。今後も前向きな投資を行っていき、賃料増額を実現していきたいと考えています。

9頁をご覧ください。続いて昨年10月のリファイナンスについて説明します。毎年10月にリファイナンスを計画しており、今回は297億円を調達しました。ご承知の通り金利上昇により、一昨年より調達環境は厳しい状況でございましたが、当初計画通り、全て長期、固定で調達できています。予算内で調達できた要因の一つとして、合同金銭信託の活用があります。この合同金銭信託は、受託者である信託銀行が、投資家から信託された金銭を貸し付けるもので、資金使途をグリーンビルディングの取得などに限定されたものです。この調達により、同年齢のローンと比較して調達コストの削減もできました。今後の調達方針についてですが、頁右側をご確認ください。長期で調達し、3年以上の調達については、金利固定化を基本とするものの、環境に応じて、変動、短期での調達も検討します。今回のリファイナンスにより、固定化比率は97.8%となり、財務面でも今後の環境変化に対応できる余力が十分あると考えています。

10頁をご覧ください。今期のサステナビリティのトピックスとなります。重要課題である マテリアリティの8つの項目について、KPI を設定しました。E、S、Gの各項目において定量目標、若しくは、取り組み目標を設定しております。

GRESBリアルエステイト評価では、4年連続となる5-Starsを取得しています。又、サステナビリティレポート2023を日本語と英語で発行し、開示の拡充を推進しています。
11頁をご覧ください。保有物件の第三者認証においては、5物件において認証の再取得を実施し、いずれも評価ランクを維持しています。環境への取り組み推進事例として、イオンモール苫小牧に続いて、イオンモール札幌平岡において、空調機へのインバーター盤設置工事を実施し、電気使用量の削減を推進しています。又、植樹活動への参加を通じて、従業員の環境、社会貢献意識の醸成にも取り組んでいます。

12頁をご覧ください。こちらは第22期のポートフォリオ指標です。ポートフォリオNOI利回りは6.2%、含み益は846億円、一口当たりNAVは152,786円、敷金込みのLTVは44.6%となっています。引き続き高い収益力の確保と、財務健全性を意識し、運営してまいります。

13頁をご覧ください。現在の運用環境の認識とイオンリートの対応について、概要を示しています。物件取得による成長の鈍化、グループ物件開発の多様化、生活インフラ資産としての物件維持コストの増加に対し、外部成長においては成長機会の拡大、内部成長においては必要な投資を行いつつ、コスト抑制に向けた対応策を検討しています。足元の第23期および24期の分配金予想においては、配当準備積立金の取り崩しおよび利益超過分配を行うことで、一口当たり分配金3,335円を維持する方針としています。詳細については、次の頁以降で説明致します。

14頁をご覧ください。先ほど説明しました運用環境の変化を踏まえた、今後の外部成長への考え方を示しています。これまでの大規模商業施設中心の取得に加え、イオングループが開発・運営する多彩な物件の取得検討、そして、増築やスクラップ&ビルトを含む開発物件への対応など、夫々の物件において、取得環境、取り組みの意義、取得における課題を見極め、必要に応じて対応することで、外部成長機会を拡大し、巡航分配金の向上を目指しています。次の頁では、開発物件への対応について検討中の事例を紹介させて頂きます。

15頁をご覧ください。イオンモール太田では、増築棟部分の開発に加え、既存棟においてもテナントの入替を行い、3月から4月にかけてリニューアルオープンを予定しています。これにより、賃貸面積は約1.2倍、専門店数は185 店舗へと拡大し、北関東最大級の商業施設となり、生活インフラ資産として、圧倒的な競争力のある物件へと進化することを見込んでいます。

16頁をご覧ください。増築等開発に伴い、既存棟においても活性化工事を実施します。増築工事に加え、既存棟活性化工事では、リニューアルに伴う工事および既存不適格改修工事を進めます。こちらの既存棟活性化に伴う投資についても、賃料増加を見込んでいます。4月の増築棟オープンに向けて、工事の地位承継による取得を検討していますが、このスキームでは工事を発注する立場となるため、取得において一時的な費用負担が発生する見込みです。一方で、新築状態での取得が可能となり、いち早く長期的かつ安定的に収益が確保でき、当面の修繕費の発生要因も少ないことから、キャッシュベースで収益への寄与が期待できます。開示分配金ですが、この取得による発生すると見込まれる一時的な費用分については、利益超過分配を行い維持することを検討しています。

17頁をご覧ください 左上段のデータにありますように、インフレの定着化による工事金額の上昇、又、保有物件の築年数経過に伴う修繕費の増加に加え、リオープニングに伴う集客を見据えた投資拡大により、修繕コストの増加が想定されます。これらの複合的な要因について、今後の対応方針について次のページで説明します。

18頁をご覧下さい。足元の対応として、増築に関連する工事、賃料増額に資する工事などのコストについて、利益超過分配での分配金への影響の回避を検討します。将来的には活性化工事のうち、投資金額における修繕費用および新たに生じる減価償却費相当について賃料増額の交渉、又は、修繕費負担交渉をマスターレッシーを行い、双方にとって最適な結果を追求していくことで、投資法人への業績への影響を軽減、回避を目指します。又、物件特性に応じた更なる投資選別を強化し、質の高いポートフォリオの維持を目的とし、既存物件の売却も検討します。

19頁をご覧ください。ここでは改めて、利益超過分配に対する考え方について説明します。先ず、利益超過分配の分類として、①の一時差異等調整引当額の分配と②の税法上の出資等減少分配があります。本投資法人は、既に、定期借地権償却や資産除去債務が発生おりますが、税会不一致による税負担を回避するため、これまでは配当準備積立金を充当しておりました。しかしながら配当資金が第23期中に無くなる見込みのため、①の一時差異等調整引当額の分配、つまり、資本の取り崩しを伴わない利益超過分配を、第23期より始めることを想定しております。そして運営コストが増加した分については、②の資本の取り崩しを伴う利益超過分配によりカバーします。第24期からは配当準備積立金がなくなるため、①、②の利益超過分配の活用のみとなります。

以上の説明を踏まえ、第23期および第24期の業績予想について説明します。20頁をご覧ください。第23期、第24期ともに、予想分配金は3,335円となります。運用コスト上昇の影響があるものの、先ほど説明しました通り、第23期は配当準備積立金の全額取り崩しと利益超過分配を行うことで、一口当たり分配金を維持します。第24期においても、利益超過分配を行い、一口当たり分配金3,335円の水準を維持します。

最後に、巡航分配金目標の達成に向けた、イオンリートの考え方について説明します。21頁をご覧下さい。インフレによる工事単価の高騰、市場金利の上昇など、環境の変化に柔軟に対応し、イオンリートの強みを生かして成長することを、問われる局面であることを認識しています。運営コストの増加については、資金調達手法を柔軟に見直すとともに、配当準備積立金や利益超過分配を活用し、分配金の安定性を確保することができます。加えて豊富なパイプラインや手元資金を活用して、成長していきたいと考えています。これらを踏まえて、引き続き中期目標である巡航分配金3,600円の達成を目指してまいります。
以上で第22期決算説明を終わります。有難うございました。