SOSiLA物流リート投資法人 2023年11月期決算概要

SOSiLA物流リート投資法人
2023年11月期（第8期）決算動画説明書
○動画　　　https://www.net-presentations.com/2979/20240118/viokmk/
○説明資料　https://ssl4.eir-parts.net/doc/2979/ir_material_for_fiscal_ym/148358/00.pdf
○説明者 　住商リアルティ・マネジメント株式会社　
　　　　　　　常務取締役上場リート事業部長　松本 展彦
○説明　
2023年11月期 第8期の決算を説明させて頂きます。
2頁のハイライトをご覧ください。第8期の一口当たり分配金は、予想から2.5%増の2,830円で着地し、一口当たりNAVは前期末から1.2%成長しました。稼働率は期を通じて100%を維持し、総じて安定した運営状況であったと考えております。一方で金利上昇の影響で 投資口価格が軟調に推移したため、これまで上場後、毎年実施してきた公募増資について、2023年は見送ることと致しましたが、資本コストを上回る利回りのLiCS所沢を取得致しました。又、様々な施策により内部成長を図るほか、金利上昇の影響を受けにくい財務体質となっています。

3頁の目次をご覧ください。これから3点説明致します。1点目は、第8期決算概要と業績予想、2点目は成長戦略、3点目はESGについてです。
5頁をご覧ください。先ず、1点目の第8期の決算概要です。資産規模はLiCS所沢の取得により、前期末と比較して13億円増加し1,425億円、一口当たりNAVは1.2%増加し、14万733円となりました。分配金は、前期比7.7%増の2,830円で着地致しました。LTVは、簿価ベースで42.2%、鑑定ペースで36.1%となりました。

6頁をご覧ください。一口当たり分配金は、取得物件の通期寄与や修繕費の減少、増資関連費用の剥落等により、第7期より202円増加の2,830円となりました。
7頁をご覧ください。こちらは一口当たりNAVの実績です。鑑定評価額の上昇と物件取得により、第8期は1.2%、年間で6.3%の成長となりました。
続いて8頁をご覧ください。こちらは第9期と第10期の業績予想となります。一口当たり分配金について、夫々2,765円、NOIは3,306百万円と3,293百万円、稼働率は100%、LTVは42.3%と42.4%の想定です。分配金予想については、第9期、第10期ともに金利上昇等も勘案し、保守的な想定としております。

9頁をご覧ください。本投資法人のこれまでの着実な成長を纏めたのです。今後も資産規模2,000億円を目指す方針に変わりはありませんが、上場後5年での達成にこだわらず、マーケット環境を踏まえ、タイミングを計った形での成長に取り組んでまいります。

続いて 2点目、本投資法人の成長戦略について説明致します。
11頁をご覧ください。現在本投資法人のインプライドキャップレートは、4%を超える水準ですが、それを上回る利回りの物件取得に今後も取り組んでまいります。一方で、投資口価格が割安な状態が続いた場合には、自己投資口の取得も検討したいと思います。

12頁をご覧ください。第8期に取得したLiCS所沢の紹介です。交通の利便性に優れる埼玉県所沢市にあり、エンドテナントは大手スーパーの物流会社で、3温度帯に適用した配送拠点として長期利用が見込まれる物件です。更に、物流施設への労働力派遣で実績のある、テイケイワークス東京と、15年の賃料固定型マスターリース契約を新たに締結しております。相場賃料に対して十分な余裕がある賃料水準で、長期のマスターリース契約を締結しており、結果、極めて長期安定性が高いスキルを構築しながら、鑑定NOI利回り4.6%という高い収益性を確保致しました。

13頁をご覧ください。これまでに運用会社独自ルートで取得したLiCS物件です。取得時の平均鑑定NOI利回りは4.9%と、2023年に物流リートが取得した物件の、平均鑑定の利回りを大きく上回る高い収益性を有するとともに、高い安定性も有しております。今後も利回りと安定性がしっかりと確保できる物件の取得に取り組んでまいります。
14頁をご覧ください。こちらは外部成長の柱となる住友商事のパイプライン物件です。12物件、63万m2と前回から変わりませんが、スポンサーである住友商事の物流施設開発事業は順調に進捗しております。取得の時期につきましては、ブリッジスキームも活用して柔軟に調整できるようにしたいと思います。

15頁をご覧ください。こちらは賃貸借契約の状況を示したもので、平均契約期間は10.7年、その残存期間は7.5年と長期安定的な契約を実現しております。一方で賃貸借契約満了時期は、各期に分散しています。

16頁をご覧ください。こちらは内部成長への取り組みとなります。第1期以来100%の稼働率を維持しています。今後、9期、10期と比較的多くの契約満了がありますので、賃料増額による内部成長を目指したいと思います。又、水光熱費の本投資法人の負担割合は低く、NOIに対する割合は、引き続き0.6%程度にとどまる見込みです。

17頁をご覧ください。こちらは、今後内部成長の取り組みとして検討中のものとなります。未消化容積率を活用した増築や、自家消費用の太陽光発電設備の導入を検討しており、太陽光発電設備については、第1弾として、SOSiLA春日部で今年6月から開始予定です。今後も、契約更改以外でのでも、内部成長につながる取り組みは、積極的に行っていきたいと考えております。

18頁をご覧ください。こちらは財務の状況です。昨年6月にグリーンボンド30億円を発行し、又、昨年12月のローンの借り換えでは、一部変動金利を導入することで、負債コストの増加を抑制致しました。変動金利導入後も、長期固定比率は約9割の高水準を維持しています。

19頁をご覧ください。LTVは、第8期末で42.2%、鑑定L TVでは36.1%もなり、鑑定ベースでのLTVは、第1期末と同じ水準となっています。又、2025年12月まで、今後 2年は大きな借り換えがなく、返済時期を分散させていることから、金利上昇の影響を受け難い財務体質となっています。

最後に3点目、本投資法人のESGに対する取り組みについてです。
21頁をご覧ください。これまでのESGの取り組みが評価され、GRESBのレーティングでは、2年連続5-Starsとなりました。今後も継続してESGへの取り組みを強化してまいります。
最後になりますが、保有物件の安定的な運用と、投資主価値向上に資する成長に向かって全力で取り組んでまいりたいと存じます。
説明につきましては以上となります。有難うございました。