スターツプロシード投資法人2023年10月期（第36期）

スターツプロシード投資法人
2023年10月期（第36期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/8979/20231215/iajfia/
○説明資料
https://www.sp-inv.co.jp/file/ir_library_term-11e752e1b640dcc95275bc544f9ea60a739e1718.pdf
○説明者 スターツプロシード投資法人　執行役員　兼　
スターツアセットマネジメント株式会社　代表取締役　平出 和也
○説明　
資料に基づいて第36期の決算概要を説明します。
3頁をご覧下さい。先ず、決算ハイライトです。一口当たり分配金は、予想が4,580円ということでしたが、実績としては4,664円、＋84円で着地することができました。一口当たりのNAVについては239,998円となりました。外部成長に関しては、資産の取得ということで、プロシードとして初めて京都市内で物件を取得することができました。手元資金を活用した取得になります。取得金額としては745百万円ということになります。この取得を含めまして、物件の取得価格の総額で1,016億円という規模に成長することができました。内部成長については、期中の平均稼働率が96.8%ということで、34期連続で95%以上の稼働率を維持することができまして、足元の堅調な賃貸住宅市場の動向を踏まえて、稼働、並びに、賃料の水準についても、相応に頑張れた期であると認識しております。具体的に期末時点の稼働率が97.1%ということで、又、入替時の賃料の水準ですが、新規の入替時には＋1.6%、更新時において＋0.3%ということで、従前の同じ水準に比べますと賃料については上昇することができたと認識しております。続いて財務運営に関してですが、2023年5月24日に借換えがありましたが、従来の変動金利で調達していたものを固定金利で借換えるという取り組みを行い、将来の金利の上昇に備えるべく調達資金の固定化の取り組みを行っております。このリファイナンス後の固定金利化比率が期末時点69.2%となり、前期比で＋9.5ポイントということで、着実に有利子負債の金利の固定化を、順次借換えのタイミングに固定金利で調達することで進めていきたいと考えております。

総資産LTVは51.1%ということで、概ね前期並みということになります。信用格付けについては、JCRでA（安定的）ということで変更はありませんでした。又、ESGに関しては、従来から取り組んできたGRESBリアルエステイト、参加 2年目ということで、評価については前回と同じ1-Starということになっております。又、グリーンボンドについては、5月22日に発行致しまして、発行額15億円、5年債で利率0.80%と、こういった取り組みも行ってまいりました。

4頁をご覧下さい。具体的に決算の実績について説明致します。第36期の決算実績ですが、営業収益で3,532百万円、営業費用が2,031百万円、営業利益1,500百円、経常利益1,226百万円、当期純利益1,218百万ということで、一口当たり分配金が4,664 円と言うことでした。期中の平均稼働率が96.8%ということです。前期、35期実績との比較については、この4頁の下のグラフで説明がありますが、基本的には前期にあった譲渡益等の剥落、それから買換資産の特例で持っていた圧縮積立金、こういったものが剥落したことで、前期に比べると、分配金のレベルで言うと1,000円ほど減少しておりますが、これはその物件の売却等の譲渡益等の特殊要因がなくなった結果で、所謂、今後は、巡航分配金の水準が4,600円程度になっていくという流れの結果ということです。

続いて5頁は、今後の業績です。第37期の予想については、営業収益で3,548百万円、営業費用を1,562百万円、営業利益1,512百万円、経常利益1,228百万円、当期純利益1,220百万円ということで、一口当たりの利益超過分配金を331円含みまして、一口あたりの分配金として4,650円の予想を出しております。又、続く38期においても同水準の4,650円の予想を出しており、その前提となります期中の平均稼働率については、足元の堅調な賃貸住宅市場を踏まえて、37期においては96.5%の稼働率、38期については96%の稼働率を想定した上での分配金の予想とさせて頂いております。37期の予想分配金の主な増減の要因としましては、賃料収入の増加分として59円の分配金の上昇等を考えております。
6頁は分配金の推移です。分配金の推移については、4,000円台の前半のところから、巡航の分配金が4,500円、4,600円ぐらいの水準に順次上がってきております。又、ここ数年続けておりました物件の入替の際には、物件の譲渡益等を分配金としてお届けするということで、物件の譲渡があった期については、5,000円を大きく超えるような分配金になったことも過去にはありましたが、基本的にはその巡航の水準としては4,650円程度を見込んでおります。

7頁をご覧下さい。LTVの推移です。ここについては、基本的には期中でレバレッジを使って普及を取得するということを行っておりませんので、増資と増資の間においては、基本的にはLTVの水準を大きく変動しないということで51.1%程度の水準であり、今後もこの50%程度ぐらいの安定的なLTVの水準は維持していきたいと考えております。
8頁をご覧下さい。36期に取得をしましたプロシード西大路について簡単に説明致します。2023年9月29日に、本投資法人において、初めて京都市内に物件を取得致しました。これは手元の自己資金で取得をしました。京都エリアにおいては、数年前にスターツグループが、ホテルレミオン京都を京都市内に開業して、スターツグループ自体も京都エリアに力を入れていくという流れの中で、本投資法人においても、京都市内に物件を取得したということです。足元の稼働率97%を超えるような水準ですので、今後も安定的に賃料水準、稼働の水準についても順調に推移するというような見通しのもと、こうした物件を取得致しました。

9頁をご覧下さい。物件の入替の実績と今後の物件入替方針です。第36期においては、譲渡した物件はありませんが、今申し上げた京都の物件を1物件取得しました。今後については、従来続けてきた入替方針に基づき、基本的には築年数は経過したもの、或いは、 規模の小さいものを中心に譲渡の対象としながら物件を譲渡する一方で、スポンサーのパイプラインの中にあるスターツグループで開発をした物件を中心に取得をしていく、或いは、手元資金を活用して外部から物件を購入するといった従来の取り組みは、今後も続けていきたいと考えております。

10頁をご覧下さい。資産運用に関する賃貸条件の状況について説明をしたいと思います。先ず、一番上のグラフですが、新規の契約時と従前の契約時の賃料差について、ここ数年来の動向も合わせて纏めております。この36期においては、入替の時に1.6%の賃料上昇を図ることができました。過去と比較しても比較的大きめの水準でした。又、本投資法人においては、奇数期と偶数期で言いますと、奇数期が、所謂、繁忙期にあたりますので、偶数期は、どちらかというと稼働も奇数期に比べると下がりがち、或いは、賃料の更改の条件等も弱含みになりがちなところですが、この36期においては、こういった水準を達成することができました。現在の37期においても、更にこの賃料の上昇の動向を維持、或いは、強めていく、こういった方針を立ててやっております。この右側のグラフの通り、更改時に増額できた割合が、58%超える水準まで増えてきているということです。続いて更新時の賃料改定においても、従来の変動率に比べると僅かですがこれも0.3%増額することはできました。増額の割合も前期の11%程度に比べますと、19%超える水準ところまで増えてきており、総じて足元の賃貸マーケットについては強気に振る舞えるような状況は継続してきているということになります。礼金については、ほぼ横這いというところですが、礼金についても従来通り取得できておりますので、設定を特に弱含んでいるということもありませんので、今後とも足元の旺盛な賃貸需要を活かしながら、内部成長には努めていけるものと考えております。

続いて11頁、住居タイプ別の平均入居期間です。昨今の状況、特にインフレというか、色んなものが値上がりしてきているという中において、住み替えの方も相応におられる一方で、長年住み慣れたところに引き続いて住まわれる方も一定程度おられ、経年で言いますと平均の入居年数が、順次伸びてきているということになります。全体では、平均の入居期間は従来の4.8年のところから、今は5.1年に伸びてきております。

12頁をご覧下さい。本投資法人の特徴になりますが、ポートフォリオの構築方針です。引き続き中堅所得者層向けの、借りやすい賃料帯の賃貸住宅に集中的に投資をしていきます。このような投資をすることにおいて、入居率の向上、或いは、賃料の上昇等も着実に行っていくというところが我々の特徴ですので、これらは従来通り行っていきます。
13頁をご覧下さい。稼働率と背景ということで纏めております。稼働率については、過去この10年程度の中でも、現在比較的高い水準にあり、瞬間的には97%の超えるような稼働率と出しているようなところもありますので、この繁忙期、年末から年度末に向けては、過去でも一番高い水準の稼働率を目指して運用を行っていきたいと思っております。又、地域別等で見ますと、首都圏の稼働率が非常に高いということで、コロナ禍の中では首都圏から少し周辺部に人口の移動があったと言われておりましたけれども、もう一度コロナ禍が明けて首都圏に人の流れが回帰してきているという流れの中で、首都圏の賃貸住宅の需要が旺盛になって来ているというところを背景に、稼働については高水準で維持をすることができております。

14頁をご覧下さい。運用者の取得価格、鑑定評価等のご説明です。期末の鑑定評価においては、108 物件で950百万円ほど上がり1,190億円程度となり、含み益も200億円を超えるような水準に成長してきております。NOI利回りについては、鑑定評価ベースで4.5%、償却後の利回りで3.9%というようなところです。

15頁をご覧下さい。財務の状況です。JCR の格付けは、先ほど申し上げました通り、A安定的という水準です。又、ここ数年来、変動金利で調達してきたものを、借換えの都度、基本的には固定化を行うというような取り組み、或いは、調達期間も長期化を図っていくという取り組みをしてきた結果、有利子負債コストの推移を15頁の右のグラフに示しておりますが、若干漸増をしてきております。昨今の金利の動向を踏まえて、少しずつこういった金利負担が増えている状態ですが、こういった有利子負債の金利の負担も踏まえて、分配金も着実に増やすことができているという状況と考えております。

16頁をご覧下さい。具体的に有利負債の状況について説明致します。先ず、アロケーションですが、スポンサーグループのメイン銀行であるりそな銀行を初めとした主力行、この辺りは従来通り盤石な状態ですが、今回新規で82銀行が新たに加わりました。我々の金融機関との取り組み状況としましては、有力の地銀を取引先に加えていくという中で、七十七銀行や京都銀行等も最近加わって頂いておりますが、こうした中で82銀行に入って頂くことになりました。又、借換えを経て、融資の平均の残存期間も3.6年で、固定化比率も直近では76.8%まで上がってきております。これも、順次、借換えのタイミングで金利の先高感等もありますので、従来の変動の調達から固定化を今後も進めていって、先ずは、80%を超える水準を目指していきたいと思っています。

17頁をご覧下さい。投資口価格の推移については、昨年の増資のあたりから、足元では金利の動向等も影響して、投資口価格は20万円を少し超える程度というところに落ち着いている状況です。今後は、投資口価格の評価を現在のNAVの水準に近づけていくべく、様々な物件の入替等や自己投資口の取得等の手立ても含めて、今後は、投資口価格の上昇に資するような取り組み、具体的には、稼働率やそういったものを上げて内部成長を図っていく、或いは、物件の入替等の中で譲渡益を届けるとか、従来やってきたやり方を複合しながら、場合によっては自己投資口の取得というような手立ても併せながら、様々やって、先ずは投資口価格をNAVの1倍に近づけていく取り組みに力を入れていきたいと思っております。

18頁をご覧下さい。投資口の状況については、この頁の説明にある通りですが、従来通り外国人の投資家の割合が漸増しており、その分を個人の投資家の割合が漸減している状況で、この傾向は資産規模の成長に合わせて、他の投資法人同様そうした傾向になると思われますが、海外の投資家へのIR等も従来以上に積極的にやっていきたいと思っております。

20頁をご覧下さい。サステナビリティ関する取り組みを説明します。これについては、従来説明してきたものから大きな変更はありませんが、着実に、順次必要な手立てを打ってきており、今期においては環境面において、物件の大規模修繕に合わせてLED照明の導入を行ってまいりました。又、環境認証の取得についても、プロシード西新井アルティア棟を初めとして、特にスポンサーの新規の開発物件においては、開発時点にこういうCASBEEやBELSの認証が取れるものの開発を行った結果、本投資法人に組み入れを行っていくというような取り組みを今後も続けていきたいと考えております。

22頁をご覧下さい。S のソーシャルの部分におきましては、本投資法人の特徴として、公有地の活用のプロジェクト等を通じて、駅前等の利便性の高いところに公共施設と複合して、本投資法人の運用資産を保有するということで、具体的には子育て支援施設や図書館、保健センター等に隣接した保有物件を増やしていくという取り組みも、行ってきたいと思っております。

24頁をご覧下さい。サステナビリティに関する取組みの中で、具体的にKPIを設定して取り組んできたものについて報告致します。エネルギーの消費量やCO2の排出量については、特に、頁の右側にありますように、投資物件の共用部での電力の調達を再生可能エネルギー100%の電力プランに、順次切り替えを行ってきたということで、大きくCO2の排出量を削減することができました。全物件に対するその共用部の再生可能エネルギーでの電力調達の導入は、74%まで達成できており、今後も順次増やしていこうと考えております。

続いて今後の運用方針について26頁をご覧下さい。37期以降の運用方針としては、先ずは外部成長ですが、資産規模が1,000億円に到達しましたので、次の目標としては1,500億円の目標に、早期に到達していきたいと考えております。内部成長については、足元の好環境を生かしながら、高稼働、或いは、賃料の高水準を目指しながら、内部成長も積極的に図っていきたいと思っております。財務戦略については、基本的にはLTVを安定的にコントロールしながら、且つ、自己資金や物件の入替等も行いながら進めていく中で、分配金の安定的な成長、それから 37期以降については利益超過分配も実施をしていくというところです。ESGについては、従来やってきた取り組みを順次拡大をしていくこと、それを着実に行っていきたいと思っております。

28頁をご覧下さい。直近のトピックスとしては、運用会社によるシステム開発事例を今回紹介したいと思います。Re:BIM という商品を開発しました。iPadのライダーアプリを独自で開発をしまして、iPadで室内の状況を撮影して、その撮影した画像から簡易なBIMモデルを立ち上げます。このBIMモデルを使いますと、修繕対象の室内の部位の数量を簡便に拾うことができて、退去修繕時の見積もりの作成等を、効率的、且つ、スピーディーに行うことができます。今後、こういった仕組みも活用しながら、更に運用効率の向上を図っていきたいと思っております。

29頁以降では、物件開発等の取り組み事例について説明します。従来から説明をしておりました小岩のプロジェクトや新浦安のプロジェクトが着実に進行しており、特に、この新浦安の物件においては、この繁忙期を経て、概ね稼働が90%を超えるような水準にまで、到達できるのではないかというところまで進めてきております。それ以降については、32頁にウェアハウジングの物件ということで纏めておりまして、現在、11件116億円超のパイプラインということで、新たに加わったものとして、大田区田園調布の物件等があります。行徳の物件、新松戸の物件、それに福岡の物件などが既に竣工しておりますので、着実にリースアップを行い、物件の入替や将来的な公募増資で、本投資法人の資産に組み入れを行っていきたいと考えております。

33頁に記載しておりますが、名古屋エリアの物件等についても順次進めており、本頁には2025年以降のものが多いのですが、将来的には本投資法人に加わってくるということになります。

35頁をご覧下さい。最後にスターツグループの開発プロジェクトということで紹介しております。最近のトピックスとしましては、東京工業大学の職員寮の整備事業、福岡県の高等技術専門学校の跡地の活用事業が、スポンサーの開発プロジェクトとして出てきており、将来的には定期借地権付きの物件になりますけれども、本投資法人が取得をする予定で開発を行っているものです。
変駆け足になりましたけれども、私からの説明は以上です。この頁以降に補足資料等がありますので、ご関心のあるところについては順次ご覧頂ければと思います。
有難うございました。