大和証券リビング投資法人 2023年9月期決算概要

大和証券リビング投資法人
2023年9月期（第35期）決算動画説明書
○動画　　https://www.daiwatv.jp/contents/kigyo/ir/22122-001/
○説明資料
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS97927/18f8248f/16fd/4616/8f02/c718e262fd3e/140120231120592392.pdf
〇質疑応答
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS97927/dee35564/0835/4425/a3ae/ef677c07c8cb/20231129140709182s.pdf
○説明者 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代表取締役社長　西垣 佳機
○説明　
これより、先月に発表した公募増資の総括と、2023年9月期の決算、2024年3月期、2024年9月期の業績予想、並びに、足元の運用状況について説明致します。

1頁をご覧下さい。増資についてです。10月に4年連続となる公募増資を発表しました。今回の一連のディールは、本公募増資によって調達した資金に、9月11日に発表した物件譲渡に伴う資金を加えることで、新たな物件群を組み入れ、築年の若返りとエリア改善を行い、DLIの課題とされてきた内部成長をより強く推進することを目指すものです。増資の検討を行っていた時期に比し、条件決定時には投資価格が一口あたりNAVを大きく下回る状況となりましたが、今後の内部成長の積極推進に鑑み、投資口の新規発行を行う決議を行いました。結果として、築古物件を中心に17物件、取得価額ベースで138億円を譲渡し、既に9月末に取得済みの物件を含め、新築物件を中心に20物件469 億円を取得します。
これにより、築年は14.1年から12.9年へと大幅に改善され、賃貸住宅を中心に内部成長期待の強い関東および23区エリアの比率がそれぞれ増加します。資産規模は、約4,000億円となり、ポートフォリオの更なる安定と質の向上が期待され、又、今回の譲渡にかかる 譲渡益と内部留保の活用により、当面の分配金を2,300円とすることを決定しました。今後も引き続き一定規模の資産入替を継続する予定であり、物件譲渡時において発生する譲渡益の一部を、投資主の皆様に還元するとともに、内部留保も積極的に還元してまいりたいと考えています。

2頁をご覧下さい。今回の公募増資等によるポートフォリオの変化です。本募集等により、資産規模は253物件、3,977億円となります。平均NOI利回りは、高利回り物件の譲渡により若干低下しますが、平均築年数は大幅に改善し、3大都市圏比率も増加することから、長期の安定性、および、質の向上が図られることになります。
3頁をご覧下さい。今回のトピックスです。1点目、賃貸住宅のテナント入替時の賃料は、＋2.5%の増額となり、10期連続での増額を実現しました。前回の＋1.9%から上昇しており、コロナ化以前の20年3月期を超え、過去最高水準を達成しました。加えて、稼働もご覧の通り高水準を維持することができています。2点目、物件入替については、冒頭の増資等による物件取得に先立ち、賃貸住宅9物件、ヘルスケア施設8物件の計17 物件を譲渡し、含み益を譲渡益として顕在化させました。そして、増資等により新たな物件を取得することで 投資主価値の向上に資する入替が実現します。又、フリーキャッシュフローも活用した物件取得も実施しています。3点目、分配金については、物件譲渡に伴う譲渡益発生により、23年9月期は、当初予想比で＋31円の2,231円、24年3月期および9月期についても、譲渡益および内部留保の積極的な還元により、当初予想比＋100円の2,300円となる見込みです。詳細については、夫々のページにて説明します。

6頁をご覧下さい。先ず、前期との実績比較です。23年9月期の営業収益は、先ほど申し上げた17物件の譲渡のうち、13物件の譲渡完了による譲渡益発生により、前期比871百万円の増加となりました。一方、営業費用も、前期比206百万円の増加となり、当期純利益は、前期比694百万円の増加となりました。ここから譲渡益の一部を内部留保させて頂いた結果、分配金は前期比＋31円の2,231 円としました。

7頁をご覧下さい。当初予想との比較です。前期比と同様、主に譲渡益により、営業収益は当初予想比877百万円の増加となりました。営業費用は、当初想定より退去件数が増えた結果、原状回復費が増加したことに加え、譲渡等による運用報酬の増加により、当初予想比123百万円増加、結果として、当期純利益は当初予想比＋774百万円で着地しました。これにより、内部留保の取り崩し額を減額し、分配金は、当初予想比＋31円の2,231円としました。

8頁をご覧下さい。24年3月期および24年9月期の業績予想です。24年3月期は、17物件の譲渡のうち、残り4物件の譲渡完了による譲渡益により収益が増加します。譲渡益の一部は内部留保しますが、分配金は前期比＋69円、当初予想比＋100円の2,300円の見込みです。24年9月期については、主に譲渡益が剥落し収益が減少しますが、内部留保の積極還元により、分配金は24年3月期と同じく2,300円の見込みです。

9頁をご覧下さい。ここでは分配金の内容について記載しています。23年9月期の一口当たり分配金は、譲渡益発生により、当初予想比＋31円の2,231 円としました。24年3月期においても譲渡益発生により、当初予想比＋100円の2,300円とし、24年9月期以降においても内部留保の積極還元により、2,300円を維持していきます。一口当たり当期純利益は物件譲渡により一時的に低下しますが、取得物件の収益が巡航化した際には、譲渡前と同水準になることを想定しています。又、資産入替は今後も継続する予定であり、譲渡に際して発生する譲渡益も還元していく方針です。

11頁をご覧下さい。ここからは運用状況について説明致します。賃貸住宅の賃料動向です。左側、入替時の賃料増減率は、＋2.5%と冒頭申し上げた通り、コロナ化以前を超え、過去最高水準を達成しました。広めのタイプの部屋を中心に強い引き合いが続いていますが、シングルタイプも、人の動きの活発化とともに需要が高まっています。エリア的には関東を中心に強い需要が続いています。23年9月期の入替賃料実績と、現時点のポートフォリオ全体の入居賃料とのギャップ、所謂、賃料ギャップは2%半ばほどあるとの認識ですが、足元の市況を踏まえると、更に拡大していく可能性もあると考えます。今後はインフレによるコスト増を打ち消し、更に収益を向上させるため、詳細に需給動向を捉え、力強く増賃を図っていきたいと考えています。右側の更新時の増減率も、若干ですが増額を維持しています。地域差はありますが、更新時においても増額が定着していっているように思います。

12頁をご覧下さい。エリア・タイプ別で示した入替時賃料の動向です。先ほど申し上げた通り、昨年から続く人口再流入により、23区を含む関東エリアにおいて、需要が強い状況が続いており、それが増賃につながっています。又、その人口流入の中でも、若年層の流入が高まっており、今後更なるシングルタイプの増賃に繋がると見ています。愛知、近畿エリアにおいても、全てのタイプの部屋で前期プラスとなっており、引き続き稼働率とのバランスに注意しながら増賃を図っていきたいと考えます。福岡エリアは、過去最高の増賃率を記録しました。今年7月に福岡の物件を取得しましたが、今後も良い投資機会があれば、是非取得を検討していきたいエリアの一つです。岡山エリアは、供給が重なり一時的に受給バランスが崩れたことによるものですので、足元のリーシング状況としては、着実に新規の引き合いを獲得できていますので、今後の市況感を含めて、注視しながら運用していきます。ポートフォリオ全体を見ると、完全にコロナ禍を脱し、安定的な運用になったと言えるかと思います。

13頁をご覧下さい。賃貸住宅の稼働率、NOI利回りの推移です。稼働率は、23年9月末で98.0%、期中平均も97.8%と、DLIの強みであるリーシング力を発揮し、高稼働率を維持しています。人の動きの活発化や賃金の上昇傾向に伴い、増賃率も高まってきているため、従前通り高稼働を目指しつつも、賃料収入を最大化させるベストミックスを探り、賃料単価の引き上げに積極的に動いていきます。NOI利回りは、新築物件中心の物件取得継続により低下していますが、今後も物件入替を継続し、築年の若返りをベースに、長期にわたって安定分配が可能な安定したポートフォリオを構築し、より積極的に内部成長の果実を取りたいと考えています。

14頁をご覧下さい。23年9月期に実施したイノベーション工事です。全部で9室実施し、未契約を除き全て増賃を実現しています。下段グラフの通り、築年が経過しても長期的に見て競争力がある物件には投資を行い、収益性の維持向上を図っています。

16頁をご覧下さい。ヘルスケア施設の運用状況です。ヘルスケア施設は、賃料固定の長期契約となっていますが、各指標はご覧の通りになります。入居率は、前期比で若干下がっていますが、右上の賃料負担力については、全体の平均で安定的と言われる1.2倍を超えており、安定した状態にあると考えています。残存賃貸借契約期間は、平均で約18年となっており、長期的な安定収入が見通せるポートフォリオとなっています。

17頁をご覧下さい。オペレーターの一覧を記載しています。賃料条件の改定時期が23年9月期において1物件ありましたが、減賃等なく従前同様の条件で更新できています。又、24年3月期に改定時期が到来する4物件については、現時点で特段減賃等の要請を来ておりません。電気代等のコストアップが聞こえてきますが、オペレーターが入居者から所持する利用料の増加も見受けられますので、オペレーター各社の収益性の維持は図られていると思います。DLIにとって収益の約3割を安定的に収受できることは、運用の安定性に大きく貢献しています。

18頁をご覧下さい。ヘルスケア施設のオペレーターの取り組みについてです。オペレーターが安定的な経営を実現するためには、各施設の入居率を高めることが重要であり、オペレーターごとに入居対象者の拡大やサービスの充実など、入居促進の施策を打ち出しています。一方で、介護人材の確保競争激化など、介護業界を取り巻く環境が変化する中、施設運営の効率化や運営コスト削減のために、介護業界においてもDX 化が進められています。入居促進の施策や施設運営の効率化は、オペレーターの経営をより安定化させ、ひいてはDLIのポートフォリオの安定性向上にも繋がるものです。

20頁をご覧下さい。入替の概要です。ご覧の通り、築古物件を中心に17 物件を譲渡しました。譲渡資金と増資資金を合わせ、築浅、新築を中心とした20物件の取得を行います。この入替の結果、より長期間にわたって安定的なキャッシュフローの創出が可能となるポートフォリオへと、質の改善が図られます。資産入替のポイント1点目は、市場動向を捉えた譲渡により含み益を顕在化させ、譲渡益、内部留保を通じた分配金の積み増しを図ることです。含み益は、9月末時点で約1,000億円ありますが、今後も含み益の顕在化を企図した一定程度の譲渡を行う予定です。2点目のポイントは、ポートフォリオの中で、収益寄与が小さく成長性が劣る物件や、今後、競争力低下等が見込まれる物件を譲渡することで、将来のダウンサイドリスクを軽減することにあります。DLIは長期的な価値の最大化を追求しています。入替によってポートフォリオの質を向上させ、これにより将来的な収益性と成長性を確保し、投資主価値を高めることを目指します。市場の動向やニーズを常に注視し、ポートフォリオのバランスを考慮しながら、最適な入替を今後も行っていきます。

21頁をご覧下さい。取得物件についてです。23年9月期には、フリーキャッシュフロー等を活用し、賃貸住宅3物件を取得しております。小ぶりながらも需要の強い福岡市の物件や、築古物件との交換取引で札幌市の築浅物件を取得しております。全て既稼働物件の取得であり、錦糸町は10月に複数戸抜けたため、一時的に稼働が下がっていますが、立地等鑑みても、早々のリースアップが可能と考えており、安定した運用ができています。下段の増資等による取得物件のリーシング進捗見、通しですが、竣工済みの物件は全て想定以上のペースでリーシングが進んでおり、未竣工物件においても、竣工後半年から9ヶ月程度で巡航稼働となる見通しを立てています。本投資法人の強みであるリーシング力を生かして早期リースアップを図ります。

22頁をご覧下さい。パイプラインについてです。現時点のパイプラインは、開発中の案件を含め増資時取得予定資産を除くと、5月の決算発表時対比＋70億円の約170億円を有しており、継続的な外部成長を実現していける状態を維持しています。殆どが開発案件であり、23区を中心とした全て三大都市圏に所在しており、取り込んだ際には、ポートフォリオの質の向上に寄与する物件群となっています。又、開発物件においては、間取り等ルームプランを時流に合わせるよう、積極的にデベロッパーと協議し開発しております。今後もウェア ハウジングを担うグループ会社である、大和証券リアリティとの連携により、更なるパイプラインの拡充が図れる見込みです。引き続き優良物件の確保を進めてまいります。

24頁をご覧下さい。財務の状況です。9月末時点のLTVは51.2%、有利子負債の固定比率は69.2%、平均残存期間は4.1年となります。9月期は88億円のリファイナンスを実行しました。茲許、長期金利は上昇しているものの、短期金利の影響は軽微という現状を踏まえ、一定程度変動金利で借り換えをしつつ、金利の固定化については、金融市場全体を注視しながら機動的に対応していく考えです。ファイナンス市場も徐々に変化しつつありますが、今後も安定した財務運営に努めてまいります。

25頁をご覧下さい。上段は借入金返済期日の分散状況を示しています。引き続きレンダーの皆様とも相談しながら、特定の期間に借り入れが集中しないよう年限を分散化し、新規、借り換えともに、継続的な資金調達に実現を目指しております。下段は有利子負債の内訳になります。多くの金融機関の方々にサポート頂いており、誠に有難うございます。引き続きご支援、ご協力をお願いいたします。

27頁をご覧下さい。今後の戦略です。当面はDPU2,300円を維持しながら入替を実施し、外部成長、内部成長の両輪により、EPUの底上げを図っていきたいと考えています。入替については、長期的な視点でポートフォリオを構築し、より内部成長を加速させるためにも、今後も適宜実施していきたいと考えています。入替による物件譲渡は、取得環境においては含み益を顕在化させ、分配原資を補強していくことにも繋がると考えています。引き続き投資主価格の向上に寄与し、分配金水準の維持向上につながる継続的な資産取得および安定的な運用を行っていきます。

28頁をご覧下さい。内部留保の活用についてです。今回の17物件の譲渡により、内部留保残高は74億円から81億円に増加する予定です。これらの内部留保を活用することで、先ほど申し上げた下限分配金2,300円を継続的に分配していきます。又、今後想定している物件の入替時に発生が見込まれる譲渡益に関しても、長期的な分配金安定維持のため一部を内部留保することも考えています。

30頁をご覧下さい。ここからはESGの取り組みの一部をご紹介させて頂きます。
30頁と31頁は環境への取り組みについてです。30頁左上に記載の通り、新たにCASBEE認証を3 物件追加取得し、23年9月期のポートフォリオ全体での認証比率は、延床面積ベースで18.4%となっています。引き続き中期目標として掲げている認証比率20%以上を目指してまいります。又、31頁右上に記載していますが、23年7月に環境パフォーマンスデータについて新たな削減目標を設定しております。2030年度までの目標達成を目指してまいります。

32頁をご覧下さい。社会への取り組みについてです。本投資法人はJ-REIT最大のヘルスケア施設への投資を行っています。日本が直面する高齢化という社会的課題の解決、および、良質なヘルスケア施設の供給を通じた、特に女性の社会進出、復帰の促進に貢献したいと考えています。頁右側はソーシャルファイナンスによる資金調達を記載しています。当期にソーシャルローンで8億円のリファイナンスを行い、23年9月末時点での調達額は127億円となりました。ソーシャルファイナンスによって調達した資金は、ヘルスケア施設の購入資金に充当しています。最後になりますが、本投資法人のビジョンは「全ての人の生活、暮らしを支える」をコンセプトに、快適な居住空間を提供していく社会インフラとなることです。我々の強みである安定した運用をベースに、ビジョンに沿った投資主の価値の向上に資する着実な向上を、成長を今後も目指していきます。引き続き皆様から信頼して頂ける、応援して頂ける投資法人、運用会社を目指してまいります。
以上で説明を終わります。ご視聴、有難うございました。