CREロジスティクスファンド投資法人 2023年6月期

CREロジスティクスファンド投資法人
2023年6月期（第14期）決算動画説明書
○動画　　　https://www.net-presentations.com/3487/20230816/43tfw3ji/
○説明資料　
https://cre-reit.co.jp/file/ir_library_term-052c909a1e4ee29961765a2c75568c52c6c3dffc.pdf
○説明者 　CREロジスティクスファンド投資法人　執行役員　兼
　　　　　　CREリートアドバイザーズ株式会社　代表取締役社長　伊藤 毅
○説明　
資料に沿って説明を始めます。
1頁の目次をご覧下さい。先ず、第1章運用ハイライトについて説明をしたのち、第2章 継続的な投資の価値向上に資する明確な成長戦略について説明致します。
それでは 2頁より運用ハイライトについてご説明致します。

3頁において、運用ハイライトのサマリーについて4つの切り口からご説明致します。先ず、1点目の外部成長に関しましては、2023年4月に上場以来6度目の公募増資を実施したこと、又、2022年12月末から23年6月末にかけて、保有物件の鑑定評価額が増額したことに伴い含み益が拡大し、一口当たりNAVは4.2%増加致しました。第6回公募増資を通じて2物件を取得したことにより、2023年6月期の一口当たり分配金は、売却益が発生した2022年12月期を除いて、本投資法人として過去最高の3,626円で着地致しました。2点目の内部成長に関しましては、2023年6月期に満了した2本の長期の賃貸借契約については、いずれも賃料増額を実現しました。過去に満了した4物件における6本の契約のうち、5本については賃料増額により更改をし、対象物件にかかるNOI合計は、取得直後の実績NOIから5.6%増加致しました。3点目の財務運営に関しまして、近年において本投資法人は、Loan to Valueを43%から45%の範囲で運用を継続してまいりましたが、今後についても当面は、この範囲を目安に運用する方針です。又、長期金利の上昇傾向を踏まえ、変動金利を一部導入することにより、資金調達コストを適切にコントロールしてまいりました。4点目のESGに対する取り組みについては、先ず、太陽光発電を備えた物件の割合は83%まで上昇し、又、現在保有する施設で使用する、全電力量の約7割の自然エネルギーを生成しております。債務面においてもグリーンファイナンスを積極的に推進し、現在グリーンローンおよびグリーンボンドの有利子負債に占める割合は、50%を超過致しました。

続きまして4頁、タイトルにも記載があります通り、本投資法人は上場来5年半にわたり Loan to Valueの低下を伴いながら、一口当たり分配金、一口当たりNAVの成長を実現してまいりました。頁上段にある2つの棒グラフは、一口当たり分配金と一口当たりNAVの成長の軌跡を記載しております。これらを実現すると同時に、左下の折れ線グラフの通り、上場以来LTV については着実に引き下げを実現し、足元では43%から45%の範囲内で適切にコントロールし、今後もこの範囲を目安に運用を継続致します。

続きまして5頁、第14期の分配金の予想と実績の対比、又、15期、16期の予想分配金との比較を、滝グラフを持って表示しております。先ず、第14期の予想と実績の比較です。 様々な項目で出入りがありましたが、結果として一口当たり利益については、予想対比17円の上振れで着地致しました。第14期においては、公募増資に伴う希薄化をコントロールするため、利益超過分配について、継続的な利益超過分配に加えて、一時的な利益超過分配 を計画しておりましたが、先ほど申し上げました通り、一口当たり利益が17円上振れたことに伴い、利益超過分配については同額調整をした結果、第14期の実績は、予想と同水準の3,626円で着地させることができました。続いて第14期の実績と第15期の予想との比較です。4月に取得した2物件が、第15期においては6ヶ月間通期で寄与致しますので、その増益効果を見込んでおります。本投資法人の資産運用報酬体系は、業績に連動する要素がありますので、先ほどの増益効果に伴いまして、資産運用報酬の増加も見込んでおります。そして、第15期における利益超過分配金については、継続的な利益超過分配、即ち、減価償却費の30%相当額のみを計画しておりますので、第14期対比では80円の減少を見込んでおります。これらの結果、第15期の予想は3,785円と、3月に公表した水準と同額にて改めて公表を申し上げております。最後に、第16期の予想との対比です。4月に取得した2物件の固定資産税および都市計画税が、2024年1月より発生致しますので、それに伴い、損益の事業損益の減少を見込んでおります。又、第16期においては、3本の長期の賃貸借契約が期間満了を迎えます。そのうち1本については、既に、後継テナントを探索済みであり、新たな賃貸借契約を締結しております。残る2本については、直近でテナントより退去の申し入れを頂きました。念のため、第16期において、一定の空室が発生するという保守的な前提をもとに、業績予想を開示しており、その効果を見込んでおります。それに伴い、運用報酬の減少も見込んでおりますことから、第16期の予想分配金については、3,619円と昨日新たに公表を申し上げております。

それでは 6頁より、第2章継続的な投資主価値の向上に資する明確な成長戦略について説明致します。
7頁をご覧下さい。本投資法人としましては、外部環境に変化が生じているということを前提に、成長戦略について再検証を致しました。7頁上段に記載の通り、先ず、インフレーションが一時的にとどまらず、今後も継続する可能性を念頭に置いております。加えて、昨年12月、日銀による金融政策の若干の修正が入り、長期金利水準が切り上がっており、今後においても、更に上昇する可能性を念頭に、成長戦略を再検証致しました。資産の面においては、これは従来からも取り組んでいることではありますが、Net Cash Flowを引き上げ、資産価値を高めてまいります。賃料の増額、空室の回避による営業収益の最大化に加えて、賃貸事業費用、資本的支出の適切なコントロールを試みます。負債の面においては、負債コストの抑制と財務安定性の確保を目指します。長期金利の上昇により、長期金利と短期金利のギャップ、所謂、長短スプレッドが拡大しておりますことから、経済条件と金利上昇リスクのバランスを十分に考慮した上で、従来は全ての借入を長期借入、固定金利により調達しておりましたが、 変動金利を一部導入することによる負債コストの増加を抑制します。又、中期・長期の借入の組み合わせにより、安定的な資金調達を推進します。純資産の面においては、引き続き資本コストを意識した資金調達を手掛けてまいります。投資主価値向上のため、一口当たりのNAV、DPUを増加させることができる投資口価格水準での、公募増資の実施を進めてまいります。又、従来は2～3ヶ月かかっていた公募増資の準備期間の短縮を進める投資口価格の動向に即して、機動的に公募増資の判断をできるよう手掛けてまいります。これらの施策を通じて、今後においても一口当たりNAV、DPUの継続的な成長を目指してまいります。

それでは 8頁、先ず、Net Cash Flowの引き上げに資する営業収益の最大化について説明致します。8頁左上に記載の通り、過去に契約満了となった4物件における6本の契約のうち、5本の契約は賃料増額を実現致しました。具体的には8頁下半分の棒グラフに表記の通り、2021年6月期から2023年6月にかけて、6本の賃貸借契約が期間満了を迎えましたが、そのうちブルーでハイライトしている5本の賃貸借契約については、増額を持って更新しております。残る一件については水色のハイライトの通り賃料同額により更新をしております。これらの結果、対象施設における実績NOIは、当初より5.6%増加し、取得後の取得直後のNOI利回り4.9%は、現在5.2%に向上しており、賃料の引き上げによる内部成長の着実な積み上げを実現することができました。尚、2024年6月期においては、3本の長期の賃貸借契約が期間満了を迎え、そのうちの1本については、空室期間ゼロで既に後継テナントを探索済みであり、新たな賃貸借契約を締結済みです。こちらの契約は、グレーでハイライトしている通り減額更改となっておりますが、注の2に記載の通り、現行テナントとの個別の事情により、市場賃料より高い賃料となった契約が満了のうえ退去することとなり、後継テナントとは市場賃料と同水準の賃料で契約を締結した結果、減額が生じるものです。本投資法人としては、空室期間がゼロで後継テナントを速やかに探索でき、又、新たな賃貸借契約においては、市場賃料と同水準の賃料を約定できましたことから、ポジティブな結果として受け止めております。残る2本の賃貸借契約においては、直近、テナントより退去の申し入れを承りましたので、既にリーシング活動に着手をしております。念のため、本投資法人としては、2024年6月期に一定の空室期間が発生する前提で、昨日業績予想を公表しております。右上の折れ線グラフの通り、2024年6月期の終盤にかけて、本 投資法人の稼働率が、一時的に下落するということを織り込んでおります。

無論のことリーシング活動については最大限の努力をし、この空室期間を短縮か、究極的にはゼロとできるよう取り組んでまいります。尚、2024年12月期においては、1本の賃貸借契約が期間満了を迎える予定ですが、こちらについては、既に後継テナントを探索済みで、賃貸借契約も締結しており、大幅な賃料増額が実現できることは確定しております。
続きまして9頁、貸事業費用と資本的支出の適切なコントロールについて説明致します。9頁左上に記載の通り、本投資法人の賃貸事業費用が、賃貸事業収益に占める割合、所謂、経費率は16.7%となっており、一般に物流施設の経費率される15から18%程度の範囲に収まっております。又、賃貸事業費用のうち約60%は、固定資産税及び都市計画税であり、約34%は管理委託費となっております。本投資法人の管理委託費については、固定部分と賃料に連動する報酬体系となっており、賃料収入が増えることないままに、管理委託費が増加するというインフレーションリスクは抱えておりません。本投資法人の賃貸事業費用のうち、 インフレーションリスクに晒されているのは、Net水光熱費と修繕費であると認識しております。これら費用項目は、夫々2%弱と極僅かな金額です。頁右上に記載の水光熱費Net損益については、本投資法人のその割合は、概ね横這いで推移をしております。本投資法人は、原則としてテナントと電力供給会社の間で電力供給契約を直接契約して頂くか、或いは、マルチテナント施設においては、完全パススルーでテナント企業に請求しています。本投資法人がインフレリスクを負っているのは、マルチテナント施設におけるエントランス等の限られた共用部分にかかる水光熱費に限られております。頁右下の工事金額、これは修繕費と資本的支出の合計金額を意味しており、この工事費金額が、減価償却費に対してどの程度の割合を示しているか、本投資法人の過去実績は、概ね5から10%の範囲で推移をしており、今後についても5から15%程度で推移することを想定しております。9頁全般として、先ず、一般に経費率が低いとされる物流施設の特徴を生かし、又、その賃貸事業費用の中でも、インフレーションリスクがなるべく発生しない収益構造を実現しておりますから、今後も適切にコストコントロールを進められると考えています。

続きまして10頁、資産・負債の期間に対する考え方、所謂、ALMについて説明致します。10頁左上の棒グラフは、賃貸借期限の分散状況を意味しており、左下の棒グラフは、有利子負債の返済期限の分散状況を示しています。夫々の平均残存期間は、4.1年と3.2年となっておりますことから、この数字だけを見比べますと、本投資法人の収支構造は、賃料の引き上げに先んじて、支払利息の増加が発生し得る収支構造となっております。従い、このデュレーション管理を、本投資法人としては、今後、丁寧に管理をし、なるべくマッチングさせることを意識して運用に取り組んでまいります。尚、頁右上に記載もしておりますが、賃貸借契約におけるCPI連動条項の導入については、本投資法人としては、あまり強く拘らず、柔軟に運用をしてまいります。その理由として、先ず、CPIに連動して賃料は自動的に引き上がる条項をテナントにリクエストした際に、逆にテナントからCPIに連動して賃料が自動的に引き下がる情報を要求される可能性もございますので、本投資法人としては、テナントと丁寧なコミュニケーションを継続し、適宜、適切な賃料についてテナントと同意をした上で、施設の運用を手掛けて参りたいと考えています。又、過去においては、物流不動産の賃貸借契約は、10年や15年といった長期にわたるものが中心でしたが、現在は5年を中心とする中期程度の契約期間が標準となっております。これは、適切なタイミングで賃料の見直しを、テナントとコミュニケーションができることを意味しております。今後においても、市場賃料の上昇に遅れることなく、適切な賃料引き上げを目指してまいります。有利子負債に対する考え方は、先ほど説明しました通り、中期間、長期間の借入の組み合わせにより、安定的な資金調達を推進することと、長短スプレッドの拡大を踏まえた変動金利の一部導入により、負債コストの抑制を図ってまいります。

続きまして11頁、左下の折れ線グラフが示している通り、近年においては、本投資法人は、Loan to Valueを43から45%を目安に運用してまいりましたが、今後もこの範囲での運用を継続してまいります。右下の手元資金の活用の考え方ですが、現在保有する21 物件の減価償却費は1期当たり約750百万円となっており、その30%相当は、継続的な利益超過分配として投資の主還元に用います。残る70%になりますが、先ほど9頁で説明しました通り、工事費につきましては減価償却費の5から15%程度で推移することを見通しておりますので、即ち、減価償却費の半分以上が、継続的に手元の資金として残ることとなります。今後、積み上がるだろう資金を活用し、積極的に外部成長の検討を進めてまいります。
続きまして12頁、純資産の面においては、引き続き資本コストを意識した資金調達を継続します。青枠1点目に記載の通り、投資主価値向上のため一口当たりNAV、DPUが希薄化しない物件取得は、過去と同様に今後も継続する方針です。2点目に記載もありますが、現在の市場環境は非常に難しい環境にあり、公募増資が必ずしも前向きに評価されないシチュエーションもあり得るという前提に立ち、ブリッジ機能の積極的な活用や、又、公募増資の準備期間を短縮し、投資口価格の動向や資本主義の状況に機動的に対応できるよう、外部成長を行ってまいります。3点目として、先ほど11頁でも説明した通り、本投資法人の収支構造は、基本的に手元資金が積み上がっていく形となっております。今後、積み上がる手元資金を活用し、積極的な外部成長、分配金成長に繋げてまいります。

続きまして13頁、パイプラインについて説明致します。2023年7月末現在、スポンサーであるCREが手掛けている開発施設は、17物件88万平米となっております。これらのうち本投資法人は、既に3物件の優先交渉権を得ており、これら3物件のプレリーシング活動は既に完了し、入居予定テナントと署名による合意が締結されております。今後、スポンサーと丁寧な議論をし、これら3物件をどのように取り扱うか、慎重に検討を進めてまいります。

最後に14頁、15頁においてESGへの取り組みを説明し、私からの説明を終えさせて頂きます。14頁左上に記載の通り、本投資法人は、グリーンファイナンスを積極的に推進し、本年7月末のリファイナンスを持って、グリーンファイナンスの残高は、有利子負債において51%を超過するに至りました。頁右上に記載の通り、TCFD提言に沿った開示を実施し、既に目標・実績を公表しておりました。特に、この右上に記載のある温室効果ガス排出量については、2030年度までに、19年の対比46%の削減の目標を立てております。2022年においては、大型の冷凍・冷蔵倉庫がフルに稼働し始めたことにより、この排出量は原単位ベースで、寧ろ増加してしまいましたので、30年度の目標に向けて改めて目標を再設定し、着実に毎年履行をして参りたいと考えています。

15頁左上に記載の通り、本投資法人は、J-REITとして初めて、保有する施設の100%がグリーンビルディングとなりました。そのうち8割超の物件で太陽光発電を導入しており、その結果、右下の棒グラフが示している通り、現在、保有する施設の総使用電力量の68%の自然エネルギーを生成しております。特に、濃い緑色で示している自家消費スキームは、 送電ロスが発生せず、最も効率的に入居テナントに再生可能エネルギーをご利用頂けるスキームですので、スポンサーと連携しつつ、今後も積極的に導入を進める方針です。
以上で私からのご説明を終えさせて頂きます。ご質問、ご意見等、是非宜しくお願い致します。

質疑応答
Q：説明会資料12頁に記載の資本コストを意識した資金調達ですが、前回までの資料に書いてあることと殆ど同じではないかと思います。一方で、先般実施した公募増資については、一口当たりのNAV、DPUは一応上がったということではありますが、払込ベースでいうとNAVディスカウント増資ということになっており、その増資を踏まえて何か教訓というのはあるのか、若しくは、そのまま継続、いつもと変わらず継続という方針なのか、前回の増資を踏まえて何か考えることがあればお伺いできればと思います。
A：4月に実施した第6回公募増資を踏まえての教訓ということで、どのように考えているかという点ですが、正に今、言及して頂きました12頁の点については、従来と記載している内容は同じなのですが、特に今後考えていきたいのは、先ほどの青枠 2点目の中でも言及致しました通り、資本市場の状況によっては、必ずしも公募増資が前向きに評価される環境とは限らないということを強く意識した上で、機動的にブリッジ機能を活用して公募増資を中断するであるとか、或いは、準備期間を短縮することによって投資口価格の動向や資本市場の動向に機動的に沿えるように、取り組んでいきたいと考えております。従いまして、 従前はどちらかというと資本市場の動きも、そんなにクイックに変わるということがありませんでしたので、準備を2～3ヶ月かけてそのまま公募増資の実行ということで済んでいましたが、やはり、その市場の動向が最近は急激に変わるということもありますので、 そうした状況であれば無理に公募増資を強行することなく、一旦様子を見るといった機動的な配慮、対応をしていきたいというふうに考えております。これが3月から4月にかけての第6回公募増資の手続きを経て、私共として学んだことで、同じ失敗を繰り返さないということで考えております。

Q：リーシングの状況についてですが、2024年の6月期業績予想上は、空室が出るということですが、実際のリーシングを始めたという中で、リーシング環境に変化が生じているのか、 旺盛な需要っていうのはしっかり取り込める手応えはあるのか、リーシング状況について もう少しお伺いできればと思います。
A：リーシングの環境・状況についてどうかという点でございますが、先ず、今回退去されるテナントは、荷量の増加により増床移転したいということでしたが、大変残念ながら私共の施設では増床のリクエストに応えることができませんでした。100%稼働の施設でございますので、増床を準備できなかったということで、非常に前向きな移転をされてしまったということで、大変残念ではありますけれども、決してネガティブな退去ではないというふうに捉えております。6月の末に退去のご通知を頂きましたので、7月からリーシング活動に着手しておりますが、既に内覧も複数承っておりますし、問い合わせも頂戴をしている状況でございます。限られた時間ではありますが、最大限の努力を持って、なるべく空室期間を発生させない、或いは、発生したとしても最小にとどめるということで進めてまいりたいと考えております。先ほど申し上げました通り、各テナント企業、荷主企業におかれましては、やはり増収ニーズが非常に旺盛でございますので、私共としてはそのチャンスを捉えて、しっかりとリテナントを実施していきたいと思っております。その観点では、需要が非常に堅調 であるということにおいては、リーシング環境はそんなに悪くはないと考えておりますので、あとは条件面で負けないようにしっかりと交渉をしてまいりたいと考えております。

Q：先ほどインフレ下の流れの中で、契約の短期化という話がありましたが、その前提というのは、賃料の上昇のトレンド、ファンダメンタルズのまず確認ですけれども、物流不動産における賃料の上昇のトレンドというのは変わらずということでいいのかという確認です。先ほど8頁目に、少しイレギュラーな形で減額という形はありましたけれども、それでもマーケット全体はやはり上向き傾向になっているので、その契約を短期化していくと、それはそれで御社にとってオポチュニティになるというところの考え方は変わらないということでよろしいのかということと、それに付随して、供給が増えていると思いますけども、供給が増えてリーシングが進んでない物件、御社が手掛けてない物件だと思いますけども、そういった物件が賃料の上昇のモメンタムに悪影響を与えるリスクみたいなものについて言及頂ければ幸いです。
A：賃料上昇トレンドについて変わりがないか、或いは、リーシングの環境についてリーシングの進んでない物件による影響はないのかという点についてですが、先ず、賃料上昇トレンド全般としては、トレンドに変更がないと認識はしておりますけれども、やはり、最近の空室率の上昇を踏まえて、リーシングに苦戦をしているような施設については、なかなか埋まらないというところも踏まえて、賃料を下げてでも埋めに行くというような動きがあるということは、私共としても認識はしております。しかしながら、物流不動産の場合、テナントも物流事業のプロフェッショナルであり、彼らも事業を営むにあたって、多少クオリティの下がる物件でもいいや、というような考えにはなかなかなりにくいものですから、足元の状況は、物件ごとの跛行性が非常に高まっている状況と認識をしております。即ち、従来と変わらず立地やその施設面において、クオリティの高い施設というものは引き続き100%に近い稼働率であり、賃料についても上昇トレンドが継続していると認識をしております。一方で、立地であるとか、或いは、その施設のデザイン面において、クオリティが劣るような施設というのはなかなか埋まらないと、そして、そういう施設が市場の空室率を引き上げてしまっていると認識をしております。ミックスするとですね、賃料上昇トレンドというのは、寧ろ、だいぶ落ち着いてきているように見えますが、やはり、クオリティの高い施設のトレンドだけ切り出せば、賃料上昇トレンドというのは変わっていないと認識をしています。どうしても跛行性が強くなってきてしまっているので、全体という観点で言うと、やはり、従前よりはマイルドになってしまっているなと感じていますが、私共としては、スポンサーの開発するクオリティの高い施設については、そうした影響を受けていないと分析をしておりますので、その点においては影響を受けていない、従来とファンダメンタルズは変わっていないとの認識です。

Q：先ほどの資本コストの中で、ブリッジファンドのファンディングコストは変わらないかどうかの確認です。他の物流系のリートも、ブリッジファンドに物件を入れて簿価低減というのは、一定程度戦略の一つにはなっているかと思いますが、リートだとレンダーが複数入っているので、いきなり調達コストが上がるみたいな事は顕著にはないと思いますけれども、ブリッジファンドを組成するにあたってのレンダーの融資姿勢について変わりがないかということを確認願います。ソールレンダーだと、例えば銀行だとリスク管理をやっているので、やっぱりマージンがなかなか取れない融資先については、それなりに要求リターンを求めるという傾向があるということを聞いたことがありますが、御社におけるブリッジファンドのファンディングコストが変わらないかどうか、お聞かせください。
A：ブリッジファンドを組成するにあたってのファンディングコストに、何かしらの変化があるのかという点についてですが、ファンディングコストは、レンダーからの借入コスト、それからブリッジファンドに対する投資家からのエクイティコストということになろうかと思います。先ず、レンダーの融資姿勢については、従来と大きな変わりはないと認識をしております。物流不動産に対するファンダメンタルズについては、ポジティブにご評価を頂いておりますし、勿論その中で1点目のご回答の中で申し上げました通り、クオリティが高い施設については、引き続き前向きに評価のうえ、ローンをお貸し頂けているものと認識をしておりますので、私共としては、そうした施設を取得対象の検討対象とするということですし、そうした施設がブリッジファンドに組み入れられるのであれば、レンダーからの融資姿勢は、全く従前と変わらないものと受け止めております。又、投資家からの調達するエクイティコストですけれども、寧ろ、今、私募の投資家において、物流不動産に対する投資意欲は、従前以上に高まっておりますので、そういった意味では、非常に前向きにエクイティの調達についても進められるものと認識をしております。寧ろ、リートの購買力が、そうした非常に積極的な私募の投資家に比べて若干今落ちているというところもありますので、私共としては、ブリッジファンドで組成したのに物件を持っていかれないように、しっかりと注意を払いながら、私共に最終的に物件を納められるような仕組みをしっかりと構築すべきという、少し油断してはいけないというふうに思うぐらい今の私募の投資家の物流不動産に対する投資意欲は、引き続き旺盛、寧ろ、旺盛度は増していると考えております。
ご質問を全てお受けしたようですので、本日の説明会は終了とさせていただきます。
本日はご参加頂き誠にありがとうご