東海道リート投資法人 2022年7月期決算概要

東海道リート投資法人
2022年7月期（第2期）決算動画説明書
動画 　https://www.net-presentations.com/2989/20220916/huNdhau/
資料　
https://www.tokaido-reit.co.jp/file/ir_library_term-3889d12431c58761777025aca7facff5de977f10.pdf
説明者 東海道リート投資法人　執行役員　兼
　　　 東海道リート・マネジメント株式会社　代表取締役社長　江川 洋一
説明
9月16日に発表しました第2期決算説明資料に基づき説明致します。
最初に、本投資法人のエクイティストーリーについて簡単に説明致します。
資料の4頁をご覧下さい。東海道は、古来より日本の経済の中心であった大阪・京都と、
江戸時代以降日本の経済の中心となった東京を繋ぐ役割を、果たしてきました。本投資法人
は、世界第3位の経済規模を誇る日本の、東西中心地を繋ぐ東海道地域への投資を基本
理念としております。
5頁をご覧下さい。既に約60銘柄のJ-REITがあるなか、本投資法人の差別化のポイント、
成長戦略は、持続可能な経済基盤を有する産業地域への重点投資を初めとする記載の5点
と考えています。
6頁をご覧下さい。本投資法人は、右の地図の濃い青色の線の囲まれた東海道地域等を、
主な投資対象地域としています。この地域には、日本の製造品出荷額上位9県の内、8県が
含まれるなど、産業地域として持続可能な経済基盤があることから、魅力的な投資機会が
あるものと考えています。
その中でも、製造品出荷額1位と3位である愛知県と静岡県に、三重県を加えた静岡を核
とする産業地域は、県を跨いで広がる日本を代表する産業地域であり、この3件への投資
比率を60%以上とし、重点的に投資をしていく方針です。
7頁をご覧下さい。静岡を核とする産業地域の周辺には、交通インフラが発達しており、
産業集積や人口集積の形成を支え、地域経済の基盤となっています。又、産業地域の特徴的
な人口構成として、第二次産業就業者の割合が多い特徴があります。これらを背景として、
持続可能な経済が形成されていると、本投資法人は考えています。
次に投資法人について説明致します。8頁をご覧下さい。本投資法人は、産業集積を背景と
した物流、産業・ビジネス、底地の産業インフラアセットと、産業地域に根付いた人口集積
を背景とした住居系、産業施設、底地などの生活インフラアセットに投資していきます。本
投資法人の現在のポートフォリオは、静岡を核とする産業地域への投資が100%であり、
産業インフラアセットが35%、生活インフラアセットが65%です。
9頁をご覧下さい。本投資法人のスポンサーは、産業地域に根差した産業系、物流系、金融・不動産系、インフラ系の9社です。特に、メインスポンサーであるヨシコン株式会社を中心
にサポートを受け、本投資法人を成長させていきたいと考えています。各スポンサーの
サポート内容は下段の通りです。
次にIPO以来のパフォーマンスについて説明致します。10頁をご覧下さい。東海道リート
投資法人は、2021年6月22日に上場し、公開価格は100,000円でしたが、上場日終値は
105,000円となりました。9月9日現在の投資口価格は、123,200円です。青線が当リート、
オレンジ色が東証リート指数です。このグラフは、当リートの公開価格と上場日前日の東証
リート指数終値を基準に指数化したものです。当リートの投資口価格は、上場以降東証
リート指数をアウトパフォームしています。2022年9月9日時点の、本投資法人の投資口
価格の終値は123,200円であり、本運用期間で東証リート指数が4%下落する中、本投資
法人の投資口価格は23.2%の上昇となり、市況対比パフォーマンスは＋27.3%となりました。
次にエグゼクティブサマリーについて説明致します。12頁をご覧下さい。第2期の一口
当たり分配金は、公表していた3,200円に対し、▲30円の3,170円としています。当初
予想比では約0.9%の減少です。要因等については後程説明致します。又、第3期、第4期
の分配金予想ですが、夫々3,200円とさせて頂き、概ね、巡航3,200円を維持していく方針
です。尚、第2期末の一口当たりNAVは、108,412円となりました。外部成長において、
産業インフラアセットである物流アセットのセントレアロジスティクスセンターの優先
交渉権を2月22日に取得し、又、9月16日に松阪ロジスティクスの優先交渉権を取得
しました。内部成長では、戦略的なサブリースを活用し、ポートフォリオ全体で稼働率99.6%
を実現しています。財務戦略面では、有利子負債総額156億円、長期負債比率100%、
総資産LTV45.6%であり、引続き40～50%の範囲でコントロールしていく方針です。
続きまして決算概要および業績予想について説明致します。資料の13頁をご覧下さい。
第2期の実績ですが、生活インフラアセットであるロイヤルパークス千種が、年度末に
当たる3月、4月に、一時的に退去が集中したことにより、3月末稼働率が89.1%、4月末
85.9%となったことに加え、水光熱費の上昇等もあり、これらの要因により30円の減配と
なりました。概ね3,200円水準を維持したとはいえ、規模の小ささによるリスクが顕在化
したと考えており、今後、外部成長に努め、当該リスクを極小化していきたいと考えて
います。尚、ローヤルパークス千種の稼働率は、リーシング強化により、7月末95.2%、
直近8月末には98.3%まで埋め戻しております。
資料の14頁をご覧下さい。第3期、第4期分配金は、水光熱費上昇のリスクもありますが、
3,200円水準を維持していきたいと考えております。第3期は、エンブルエール草薙駅前の
契約形態を、マスターリースからパススルーへの変更等により、営業収益で前回予想比
10百万円の増収、一方賃貸事業費用においてパススルーへの変更や、水光熱費などコスト
増を見込んでおり、一口当たり分配金は当初予想比▲17円となりますが、第2期実績対比
では、＋30円増の3,200円としました。第4期は、金利の上昇や、その他のマーケットの
不確実性を鑑み、経常当期利益、一口当たり分配金は、第3期予想と同額としています。

次の15頁をご覧下さい。本投資法人の分配金に対する考え方です。先ず申し上げたいのは、
本投資法人の分配金は、全て利益配当のみであり、利益配当のみで巡航3,200円水準を維持
していきたいと考えております。又、今期の結果も合わせ、第1期、第2期の予想に対する
実績は、通算＋266円であり、全体としてアウトファフォームしております。尚、一口
当たり分配金は、利益超過配当は実施せず、年間を通して6,400円を維持・向上させていく
方針の変更はありません。
引き続きまして、外部成長関連では、優先交渉権の取得に関して説明致します。資料の
17頁をご覧下さい。9月16日に本投資法人は、松阪ロジスティクスセンターの優先交渉権
を取得しました。本物件の概要は、17頁を参照願います。
18頁をご覧下さい。本物件は、産業集積が県を跨いで広がる、日本を代表する産業地域に
あり、幅広い産業の豊富なニーズを捕捉できる産業インフラアセットです。愛知県から産業
地域が広がる三重県は、2020年の製造品出荷額等において、約11兆円と全国第9位の
製造業集積があり、特に、生産年齢人口一人当たりの製造品出荷額等は、全国第1位と
製造業の集積により、持続的な地域経済を形成しております。
19頁をご覧下さい。本物件は、三重県の産業地域を貫く伊勢自動車道の一志・嬉野IC至近
でありながら、津市、松阪市を後背地とする好立地にあります。又、この地域は三重県の
中心エリアであり、当地には古来よりの経済発展が見られます。現在三重県には、自動車
産業、半導体産業が集積し、本物件が立地するエリアで、次世代を睨んだ電気自動車や、
ハイブリッド車を支えるエレクトロニクス製品に関する産業なども集積し、豊富な荷主の
ニーズがあるものと考えています。
20頁をご覧下さい。テナントは、産業地域のニーズを取り込む3rd Party Logisticsであり、
長期契約による安定したCash Flowが見込まれますし、産業地域における豊富な荷主の
存在が、テナントのビジネスを中長期的にサポートするものと考えています。本物件は、
スポンサーの目利きを活用しながらの、運用会社の独自ルートによるソーシングによる
ものであり、パイプラインを拡大することが出来ました。今後、迅速に優先交渉権の行使を
行っていきたいと思っています。
次に、本投資法人の取得ルートの多様化について説明致します。21頁をご覧下さい。
本投資法人は、外部成長機会の最大化を図るため、多様なルートからの取得拡大を推進して
います。この図の上段に産業インフラアセット、下段に生活インフラアセットを配置して
いますが、頁左側からスポンサー独自ルート、スポンサー開発、スポンサーブリッジSPC、
運用会社独自ルートの、夫々の方法による取得済みおよび今後のパイプラインを記載して
います。今後の成長を考える時に、我々が主力と考えているのは、産業集積を生かしたCRE
提案によるスポンサー開発物件であり、これまでも3物件取得してきましたが、今後も
スポンサーと対応しながら、運用会社でもCRE提案をベースとしたパイプライン作りにも
主体的に関わっていきたいと思っております。又、サブスポンサーとの連携についても、
CRE提案を武器にしながら、積極的に関与していきたいと存じます。又、ブリッジSPCと
運用会社の独自ルートが重なる中央の緑色の部分ですが、これまで運用会社とスポンサー
が、ソーシングとブリッジSPCの組成で連携して取得、或いは、今後取得していきたい
優先交渉権を持った物件です、この連携は成功パターンが出来ておりますので、今後とも
活用していきたいと思っています。又、スポンサーの力を借りずとも、取得できる物件に
ついては、引続き運用会社独自に積極的に探索していきますが、必要に応じスポンサーと
連携し、スピーディに成長できるよう、引続き多様なルートからの取得を推進していきます。
23頁をご覧下さい。ポートフォリオの運用状況について説明致します。第1期末にポート
フォリオ全体で99.6%であった稼働率は、第2期末も% 99.6%で着地しました。賃料坪単価
も、安定的に推移しています。夫々の説明は、次頁以降に記載しておりますので、ご確認
頂ければと存じます。
次に財務状況です。29頁をご覧下さい。主な財務指標はこちらの通りです。有利子負債
総額は、第1期末に対し3.5億円減少の156億円となりました。総資産LTVは45.6%で
あり、総資産LTV50%までの取得余力は、約30億円となります。LTVは40%～50%の
範囲内でコントロールしていく方針に変更はありません。
31頁では、成長戦略について説明致します。第2期末の資産規模は、約309億円です。
今後早期に500億円程度まで、資産規模を拡大させていきたいと考えており、そのために
セントレアロジスティクスセンターや松阪ロジスティクスセンターを、確実に取得して
いきたいと考えています。又、中期目標として1,000億円までの成長を目指しています。
32頁をご覧下さい。次に、愛知県常滑市のセントレアロジスティクスセンターの匿名組合
出資持分取得に関する説明です。概要を記載しております。
33頁をご覧下さい。本物件は常滑市から三河エリアにかけて、機械、自動車等の製造業が
多く集積するエリアの近郊に位置している、高機能マルチテナント型大型物流施設です。
本物件から約100Mに、中部国際空港連絡通路のセントレア東ICが所在し、広域の高速
道路にアクセスが可能で、名古屋市中心部へ約45分と良好です。2022年1月末稼働率は、
87.2%でしたが、産業地域の豊富な需要を背景に、7月末現在稼働率は99.3%程度まで上昇
しました。本物件は、メインスポンサーのヨシコン連携し、将来の外部成長機会を確保する
ため案件化を進めてきたブリッジSPCです。今年2月、本SPCに対して本投資法人から
1億円の匿名組合出資を行い、併せて優先交渉権を獲得しております。現状での本投資法人
において想定している取得目線は、NOI利回り5%程度で、本物件の着実な取得を目指し
ます。
34頁をご覧下さい。物流パイプラインの積上げによる外部成長についての説明です。産業
地域の産業集積や人口集積を背景に、多様なニーズに対応した物流アセットは、今後も有望
な成長セットであり、規模も大きく、資産規模の拡大に有利なことから、今後の開発物件も
含め、積極的に投資していく方針です。現在までに取得済みの物流アセットは、いなべ
ロジスティクスセンターの1件ですが、優先交渉物件としてセントレアロジスティクス
センターと松阪ロジスティクスセンターの2物件、スポンサー開発物件の袋井PJがあり、
今後とも産業地域における物流アセットに、積極的に投資していく方針です。
35頁をご覧下さい。スポンサーによる開発案件の紹介として、メインスポンサーである
ヨシコンが、産業地域のCREニーズを捉えて開発している物件の一部を紹介します。
最初に清水町PJです。本物件は静岡県東部の主要都市である沼津市と新幹線停車駅のある
三島市の間にあり、人口密度が県内一の駿東郡清水町に位置しています。国道一号線沼津
バイパス等の幹線道路沿線に位置し、東名高速通り沼津ICまで約６kmとアクセスは良好
です。周辺人口は3km圏内13万人、５km約30万人と近隣人口は厚いエリアです。開発
方針として、人口集積のある好立地近郊の大規模敷地という特徴を生かし、生活アセットで
の開発を検討しています。次に袋井PJです。本物件は東名高速道路袋井IC前の大規模
敷地で、メインスポンサーたるヨシコンにて、物流施設の開発計画を進めています。当初
予定から少し後ろ倒しになっていますが、具体的な計画が進んでいる旨報告を受けており、
開示可能な段階でお知らせ致したく思います。
36頁をご覧下さい。その他の開発案件として、沼津市大岡PJ、静岡市駿河区丸子PJ、
豊橋市富士見台PJもあります。
続いてESGおよびSDGsに関する説明です。40頁をご覧下さい。本投資法人および資産
運用会社は、ESGおよびSDGsへの取組みを、重要な経営課題の一つと認識しています。
本投資法人は、地域のインフラたるアセットの投資運用をしながら、取り巻くステーク
ホルダーや地域との連携を通じ、SDGsの達成を含め、持続可能な社会を目指します。41頁
の通りサステナビリティ方針を策定済みであり、42頁に記載の通りサステナビリティ体制
を整備をしました。今後も環境不動産認証の取得も推進していきたいと考えております。
44頁をご覧下さい。本投資法人および資産運用会社は、投資主の皆様の利益を第一に考え、
ガバナンス体制の維持・向上を図りたいと考えています。本資産運用会社においても、内部
監査支援業務を外部の専門家に委託しており、複雑化するリスクへの対応策としても有効
ではないかと考えています。又、役職員向けとして、今年5月に累積投資制度を導入致し
ました。
46頁をご覧下さい。こちらは、資産規模2,000億円以下の総合複合型REITのアセット
タイプごとの投資比率を記載しておりますが、当リートは現在のポートフォリオにおいて、
物流・住宅・底地の割合が9割を占めており、これは類似銘柄との比較で、最も高い割合と
なっています。物流施設、住宅、底地を組み入れたREITは、コロナ禍でも堅調な
パフォーマンスが続いていますが、当リートも、物流・住宅・底地の比率が約9割を占める
安定的なポートフォリオを背景に、安定的な分配が可能であることと考えています。
最後になりますが、皆様のお影を持ちまして、IPO以来の投資口価格は、公開価格を
上回って推移し、一口当たり分配金も、概ね3,200円水準を維持することが出来ました。
又、9月16日付で、新たな産業セットである物流アセットとして、松阪ロジスティクス
センターの優先交渉権を取得することができ、従前のパイプラインと合わせて、今後も
積極的な外部成長に努めます。今後も投資家の皆様に期待に応えながら、スポンサーと
ともに地域産業におけるCREニーズを掘り起こしつつ、スピーディに成長していきたいと
考えておりますので、ご支援のほど、宜しくお願い致します。
以上でございます。本日は有り難うございました。