マリモ地方創生リート投資法人 2022年6月期決算概要

マリモ地方創生リート投資法人
2022年6月期（第12期）決算動画信説明書
動画 　https://j-reit.jp/brand/images.html
資料　
https://www.marimo-reit.co.jp/file/term-2a824c5570533b10be7454700c9559745d0f9aa9.pdf
説明者 マリモ地方創生リート投資法人　執行役員　兼
マリモ・アセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　北方 隆士
説明
マリモ地方創生リート投資法人の第12期決算説明会を行います。
初めに、4頁の第3回公募増資の概要です。今年1月4日に上場後3回目の公募増資を
行い、最終的な発行価格は127,627円と、前回のPOの発行価格を上回る水準で調達する
ことが出来ました。その後、米国の金利引き上げ報道などにより、REIT市場全体は下落
していきましたが、マリモリートの投資口価格は順調に回復し、第12期末の6月30日
時点では、134,800円と、発行価格を大きく上回り、上場以降の東証REIT指数においても
60.2%上回る数字となっています。総じて、ベストのタイミングで資金調達を実施できたの
ではないかと思います。
続いて5頁のポートフォリオの推移です。アルティザ博多駅南というレジデンスの償却後
利回りの低い物件を売却し、比較的利回りの高い物件を、POで取得するという入替を行う
ことで、安定性と収益性の向上を図りました。本取組みにより資産規模は、39,550百万円
となり、平均償却後鑑定NOI利回りは4.8%、総資産LTVも0.2%ダウンの49%となり
ました。
6頁をご覧下さい。マリモ地方創生リートは予てより全国分散のポートフォリオ構築を
掲げてまいりました。今回の8物件の取得によって、比較的比率の高かった九州エリアを
下げ、比率の低かった近畿エリアと甲信越エリアを上げたことで、九州を除いた各エリアは
10%の比率となり、バランスの取れた全国分散のポートフォリオが構築出来ております。
更に、全国分散の効果により、地震の建物損害額の比率を表すポートフォリオPML値は、
1.4%となり、投資法人全体においても、非常に低い数値となっておりますので、自然災害
リスクを考慮したポートフォリオとなっていることも、マリモリートの特長の1つであり
ます。又、今回POで取得した8物件においても、関東、東海、近畿、中国、九州エリアに
分散投資しており、更に取得環境が厳しい中においても、平均鑑定NOI利回りは6%と、
高い利回り物件の取得にも繋がりましたので、安定性と収益性の高いポートフォリオを
実現できています。各物件の資料を用意しておりますので、お時間のある時にご覧頂ければ
と思います。
続いて第12の決算概要と第13期、第14期の業績予想を説明します。17頁をご覧下さい。
先ず、第12期の決算ハイライトですが、第3回POで、8物件96億円の物件を取得し、
安定性と収益性が向上したのが1点。2点目は、2022年1月26日にアルティザ博多駅南
というレジデンスの準共有持分50%を譲渡し、全ての持分の売却が完了した点。3点目は
一口当たりNAVが139,806円と上場以来最高の数値となり、上場時対比23%上昇した点。
4点目は、7月5日にアルティザ熊本新町を取得し、資産規模は40,070百万円に拡大した
点です。
次に18頁の新型コロナウイルスによる各アセットへの影響です。レジデンスにおいては
前期よりも若干低下しましたが、総じて安定しており、コロナの影響は殆ど受けていない
状況です。商業施設は、賃料減免要請が84テナント中3件あり、退去通知は2件あり
ました。又、新規契約は3件となり、MRRおおむたの商業施設1区画と、MRRくまもと
オフィス部分2区画をリテナント出来たことで、MRRおおむたの稼働率は94.9%となり、
MRR熊本は、住居部分も全て埋まり100%稼働となりました。ホテルにおいては愛知県の
ルートイン一宮駅前の1物件を運用しており、引続き安定した稼働率を維持できている
状況です。そしてオフィスにおいては、広島のMRRデルタビルで退去通知が1件あり、
プレスト博多祇園ビルでは、4月に1件退去がありました。支店の統合や廃合が主な退去
理由となっております。総じて、マリモリートのポートフォリオは、新型コロナウイルス
感染症の影響を受けにくい、ポートフォリオを構築していると言えるのではないかと思い
ます。
続いて19頁、第12期の予想に対する実績です。売上・利益とも予想を上回り、当期
純利益は17百万円アップの692百万円となりました。主に、2月、3月の繁忙期は、
レジデンスの入・退去が増え、礼金、原状回復費収入が増加したことや、支出においては
修繕費が減少したことにより、一口当たりEPUが2.9%アップの3,601円、DPUは予想対比2円アップの3,817円となりました。
続いて20頁、13期の業績予想ですが、営業収益が＋27百万円の1,806百万円となり、当期純利益が－54百万円の637百万円、利益超過分配を含む一口当たり分配金のDPUは
－174円の3,643円と予想しています。主に第3回POによる8物件の取得と、期中に
アルティザ熊本新町を取得したことで、賃料が増加したことや、アルティザ都筑中央公園の
準共有持分50%の譲渡益の計上、そして、昨今の電気代の上昇により、水道光熱費を多く
計上したところが主な要因となっております。加えて、第14期に業績予想ですが、営業
収益は－14百万円の1,792百万円、当期純利益は－15百万円の621百万円、最終的な一口当たり分配金のDPUは、＋3円の3,646円と表しています。主に、アルティザ都筑中央
公園の譲渡に伴う賃料の減少や、第3回POで取得した物件の固定資産税が費用化された
ことが、主な要因となっております。
21頁をご覧下さい。先ほど説明しましたアルティザ熊本新町は、スポンサーのマリモが
開発した熊本の新築レジデンスを、7月5日に取得しました。熊本の中心部にあるザ熊本
ガーデンズの分譲マンションは、マリモの再開発案件であり、その中心街の桜町からも徒歩圏内とするこの物件は、非常に立地の良い物件であります。利便性の向上が図れ、今後に
おいても、安定的な稼働が期待できる物件であると思います。
続いて22頁をご覧下さい。8月18日にプレスリリースした譲渡予定資産ですが、横浜市
市営地下鉄ブルーラインとフリーンライナーが交差するセンター南駅から徒歩約15分の
レジデンスで、築年数は33年と古めの物件であります。将来的には大規模修繕工事が必要
で、修繕費も多く嵩みますので、ポートフォリオの質的向上を狙った資産譲渡となります。
簿価1,066百万円に対し譲渡価格は1,330百万円と、譲渡益が264百万円となり、分配金
に大きく貢献するDealとなる予定です。又、決済を2期に分けることで、2022年12月期
と2023年6月期の分配金に安定と向上も狙っていきたいと考えております。　
次に23頁は、一口当たり分配金およびNAVの推移です。一口当たりの分配金は、ご覧の
通り、第2期以降総じて安定的した分配金となっておりまして、前期の第11期から資産の
入替に伴うポートフォリオの構築によって、譲渡益を投資主に還元し、高い分配金を創出
しております。又、一口当たりNAVは、上場時以降順調に上昇しており、139,806円と
過去最高の数値となっております。
続いて、第12期の運用実績を説明致します。25頁をご覧下さい。NOI増加への取組みと
して、レジデンスの賃貸ニーズの変化に対して間取り変更など柔軟な対応を行っています。
和室を廃止し、間取りを2LDKから1LDK に変更することで、3千円の賃料の増加に
繋がりました。又、レジデンスのダウンタイムは60日以内を目標としており、今期は、
65.2%と前期を大幅に上回る結果となりました。又、レジデンスの賃料増減実績ですが、
今期は、繁忙期が重なり、入・退去数が多く、158件の入・退去がありました。そのうち、
60件は増額が出来ておりますが、据置きも64件、減額も34件となり、賃料総額としては、
若干プラスと言う実績になりました。
26頁をご覧下さい。稼働率においては、ご覧の通りポートフォリオ全体の期中平均稼働率
は、97.7%と、上場以降安定した稼働を続けております。特に第12期は、大牟田や熊本の
リーシングが決まり、商業施設の稼働率が向上しております。福岡県大牟田市に位置する
MRRおおむたの商業施設ですが、2020年8月以降稼働率が低迷していましたが、漸く
リーシング活動が実り、第12期末では94.9%まで稼働率が上昇し、8月中には満室となる
見込みです。地方の農園を活用した障害者雇用支援施設を手掛けるJSH様に、2区画提供
することで社会支援活動にも貢献させて頂いております。
続いて28頁は財務状況です。第3回POに伴い、期間5年の1,200百万円と期間6年の
3,770百万円、そしてオーバーアロットメント用の230百万円を加え、合計5,200百万円
を借入れました。今回新たに山口銀行様、群馬銀行様、足利銀行様に参画頂き、地域金融
機関の拡充を図ることが出来ました。資産規模の拡大とともに、今後も引き続き1行でも
多く参画頂けるようアプローチしていきたいと考えております。
29頁をご覧下さい。IR活動ですが、海外の機関投資家が、地方都市の不動産にも注目して
おり、マリモリートの海外機関投資家の投資口保有割合も増加してきており、香港や台湾を
中心にIR活動を行いました。又、個人投資家向けIRでは、SBI証券様や岡三証券様の
動画配信サービスを活用し、多くの個人投資家様へ、マリモリートの特徴を説明させて頂き
ました。
30頁です。スポンサーパイプラインについては、新たに2物件のレジデンスを追加し、
合計で約200億円のパイプラインがあります。運用会社独自ルートによる所得も踏まえ、
今後も引続きポンサーパイプランからの取得も、検討していきたいと考えております。
31頁は資産規模の推移です。2016年7月の上場以降3回の公募増資を実施し、資産譲渡に
よる物件入替も行いながら、資産規模は第12月末時点で39,550百万円になっております。
アルティザ熊本新町の取得、アルティザ都筑中央公園の譲渡完了後では、39,020百万円
になる見込みです。中長期目標の500億円までは、あと110億円程度でありますので、
今後も継続した外部成長を目指して行きたいと思います。
最後に投資戦略の方針についてです。32頁をご覧下さい。投資戦略の方針としては4点
あります。先ず、ポートフォリオの質の向上と収益変動リスクの低減を狙った資産入替。
運用会社独自ルートによる取得アレンジ。そして、コロナ禍においても安定資産である
レジデンスと、収益性の高い商業施設の投資比率の引上げ。そして、外部格付けの取得の
4点を掲げております。これらをしっかりと有言実行することで、マリモ地方創生リートの
安定性と収益性が更に向上し、投資口の流動性を拡大させて、投資主の価値の向上を図って
いきたいと考えております。
マリモ地方創生リートの決算説明は以上となります。
最後までご清聴頂き、有難うございました。