SOSILA物流リート投資法人 2022年5月期決算概要

SOSILA物流リート投資法人
2022年5月期（第5期）決算動画信説明書
動画 　https://www.net-presentations.com/2979/20220719/vgadcdsa/
資料　 https://ssl4.eir-parts.net/doc/2979/ir_material_for_fiscal_ym/120914/00.pdf
説明者 　SOSiLA物流リート投資法人　執行役員 松本 展彦
説明
22年5月期、第5期の決算の説明を行います。初めに2頁のサマリーをご覧下さい。
今回のポイントは３つです。1点目は、第5期の決算概要と業績予想についてです。
2022年5月期第5期の一口当たり分配金は、予想から1.1％増加の、2,579円にて着地
しました。新規資産取得と公募増資等により予想分配金は、今年の11月期の予想が昨年の
同時期の予想に比べ、6.0%向上する見込みです。又、2022年5月期末時点の一口当たり
NAVも7.2%増加しております。2点目は成長戦略についてです。外部成長では、住友商事
が開発するSOSILAシリーズへの重点投資に加え、運用会社独自ルートにより外部の物流
施設やインダストリアル不動産を組み入れ、ポートフォリオを充実させたいと思います。
内部成長には、住友商事グループ一体となって取組んでまいります。財務面では格付けが
2月にAAになったことを受けて、本投資法人としては初の投資法人債の発行を7月に行い
ました。今後も資金調達手段の多様化とデットコスト削減を図ってまいります。3点目は
ESGへの取組みについてです。当期も保有物件の環境認証の取得を進めたほか、各種環境
イニシアティブへの署名等を行い、5月にはWeb-SiteのESG頁を全面的にリニューアル
しました。今後も積極的にESGへの取り組みを進め、TCFDの定性的シナリオ分析など、
開示の充実に取り組んでまいります。
3頁をご覧下さい。こちらはSOSILAリート投資法人のこれまでの歩みを纏めたものです。
上場以降順調に成長を遂げることができ、現在資産規模は13物件1,210億円、LTVは39％、
一口当たりNAVは128,569円、一口当たり分配金は2,579円となり、投資主価値を向上
させて来ました。今後も資産規模の拡大と、一口当たり分配金とNAVの成長に取組んで
まいります。続きまして、以上の3点について、詳細を順に説明致します。
先ず1点の第5期決算概要と業績予想についてです。5頁をご覧下さい。第5期の決算
概要について説明致します。左側にポートフォリオ、右側にデット、エクイティを記載して
います。左側のポートフォリオですが、期末時点で取得価格合計は、13物件1,210億円
です。稼働率は期を通じて100%を維持し、第5期の実績NOI利回りは4.7%、鑑定評価
額は13物件合計で1,357億円となりました。含み益は116億円から153億円に増加して
います。結果、右下のエクイティに記載されている一口当たりNAVは、昨年12月に
プレミアム増資に成功したこともあり、128,569円と前期末と比べ7.2%の大幅増加と
なりました。第5期末時点の投資口価格である154,000円に対してNAV倍率は1.2倍と
なりました。
6頁をご覧下さい。第5期の決算実績についてご説明致します。第5期の営業収益は、
3,573百万円、営業利益は1,775百万円、当期純利益は1,564百万円となりました。第4期
との比較では、営業収益が新規取得物件により430百万円の増収となりました。営業費用
は、新規取得物件の賃貸事業費用や販管費の増加により211百万円増加し、営業利益は
218百万円の増益となりました。営業外費用は、新規借り入れに伴う支払利息や、増資に
伴う投資口交付費により63百万円増加し、結果、当期純利益では152百万円の増益と
なりました。一方、増資による希薄化があったことから、一口当たり分配金では2円の
プラスとなりました。予想と実績の差異ですが、水光熱費は収入と支出をネットすると影響
は少ないため、主に修繕費の未消化を要因として、当期純利益は19百万円の増加となり
ました。結果、一口当たり分配金は1.1%、29円のプラスとなり、2,579円となりました。
7頁をご覧下さい。第6期、第7期の業績予想です。先ず第6期の予想ですが、6期前期比
をご覧下さい。第5期との比較では、新規取得物件の通期寄与等により、営業収益が138
百万円の増収となる一方で、賃貸事業費用が116百万円、運用報酬の増加等により、販管費
等が37百万円の増加となり、営業利益は15百万円の減を見込んでおります。一方で、
営業外費用が、投資口費用の剥落等により39百万円の減少となることから、当期純利益
では24百万円の増益を見込んでおります。一口当たり分配金は、第5期実績と比べ75円
増加の2,654円を予想しております。次に第7期の予想ですが、7期前期比をご覧下さい。
第6期と比較して水光熱費は収支でネットすると影響は少なく、修繕費、その他賃貸事業
費用の増加により当期純利益は、12百万円の減益を見込んでおります。一口当たり分配金
は、26円減少する2,628円を予想しております。
続きまして8頁をご覧下さい。こちらはこれまでご説明した内容を、分配金の増減要因と
して纏めたものです。第5期の分配金は、増資による希薄化や費用発生がありましたが、
新規資産の取得により、第4期から微増を確保しています。第6期の予想分配金について
は、一口当たり2,654円と昨年同時期に公表した第4期予想の2,504円から6％向上して
おります。今後も着実に一口当たり分配金とNAVの成長が遂げられるよう努めてまいり
ます。
次に2点目、本投資法人の成長戦略にについてご説明致します。10頁をご覧下さい。
こちらはスポンサーである住友商事、運用会社である住商リアリティ・マネジメントの役割
を示したものです。物流施設の開発を住友商事が行い、本投資法人が保有する物件の運用を
住商リアリティ・マネジメントが行い、両社が相互に連携することで住友商事グループの
リソースを有効活用し、本投資法人の成長に繋げてまいります。
11頁をご覧下さい。こちらは住友商事の強みであるデベロッパーとしての実績と総合商社
の幅広いネットワークを活用した事例の紹介です。住友グループである住友金属鉱山との
リレーションで開発したSOSILA板橋、等価交換といったデベロッパーとしての提案力を
活かしたSOSILA大阪、そして三井住友フィナンシャルグループと住友商事の合弁会社で
あるSFMLとの連携により開発に至ったNEWNO・SOSILA高槻と、競争が激しい物流
施設用地確保について、住友商事の持つネットワークやノウハウを活かし、SOSILAの
開発と本投資法人の成長に繋げています。更にリーシングにおいても、SOSILA相模原の
荷主であるサントリーに提案や対応が評価され、それがSOSILA海老名への入居に発展
するなど総合商社ならではの提案力が、テナントの長期安定入居に繋がっております。
12頁をご覧下さい。本投資法人は住友商事が開発するSOSILAへの重点投資を行うと
ともに、運用会社の独自ルートを活用してCRE案件やLiCSとして外部物件を取得して
いく方針です。これにより消費地近接型の先進的物流施設を中心としつつ、SOSILAの
Criteriaに収まらない優良物件もカバーすることで、ポートフォリオの多様化、充実を図り、
投資主価値の増加を伴う資産規模の拡大に取り組んでまいります。
13頁をご覧下さい。こちらは外部成長の柱となる住友商事のパイプライン物件です。住友
商事の物流不動産開発は順調に進んでおり、累計で18物件、延床面積は約100万㎡の
面積になります。うち本投資法人が既に保有する物流不動産は9物件、約40万㎡。残る
11物件、約60万㎡のうち本投資法人の将来的な優先的交渉権付与対象は、SOSILA
大阪、NEWNO・SOSILA高槻の一部を除いた約52万㎡となっております。住友商事は
これまで、年間約300億円の事業規模の開発を進めて来ましたが、今後はそのペースを
大幅に加速させることを検討していると聞いております。
14頁をご覧下さい。こちらはSOSILAにおけるソリューション提供等の事例です。住友
商事は総合商社の強みを生かし、物流企業にDXを含む物流効率化ソリューションの提供
を行い、設備投資を促すことでテナントとの長期安定的な賃貸借契約に繋げています。又、
SOSILA中央林間で、国内の物流施設で初めてスマートガラスを導入するなど先端技術の
導入により、快適な居住性と環境負荷の低減に取組んでいます。
15頁をご覧下さい。続いて内部成長戦略です。賃貸借契約の状況を示していますが、平均
契約期間は10年、その残存期間は7年となっており、マルチ型中心でありながら、長期
安定的な契約がSOSILAシリーズの特長となっております。全てが長期契約という訳では
なく、契約満了時期の分散も図られており、今後5年で契約更改を迎える契約も4割弱
あります。第5期は、契約更新はありませんでしたが、今後迎える契約更改では、賃料増額
による成長を目指して参ります。又、これまでに3物件で、固定資産税の軽減に成功し、
今後も年間約600万円のコスト削減効果が継続します。
続きまして16頁をご覧下さい。上場以降、資産規模拡大に伴い、順調にポートフォリオや
テナントの分散が進んでおります。又、荷主構成は生活必需品が過半を占めており、コロナ
の影響が続きますが、高い安定性を維持しております。
17頁をご覧下さい。こちらは本投資法人の財務運営状況です。本年5月末時点のLTVは
39%、保有物件の含み益を考慮した鑑定LTVは、34.8%となりました。含み益の増加に
より、LTVと鑑定LTVの差が徐々に広がりつつあります。上場リートの平均と比較しても、
まだ相対的に低い水準ですので、今後も戦略的にLTVを活用して、成長に繋げてまいり
ます。又、有利子負債についても、住友商事グループの高い信用力を活かし、競争力のある
条件で調達してきており、平均調達期間は6.5年、平均金利は0.56%となります。長期固定
金利中心の調達、返済時期の分散により、金利上昇の影響を受けにくい財務体質を構築して
おります。
続きまして18頁をご覧下さい。今年2月に格付けがA+から、AA—に向上しましたので、
それを受けて本投資法人初の投資法人債を、今年7月に発行しました。グリーンボンドに
よる発行で、資金調達手段の多様化と調達コストの軽減を目的として発行し、借入れよりも
低いコストでの調達に成功しております。今後も不動産マーケットや金融環境を踏まえた
財務戦略を講じて、本投資法人の成長を支えてまいりたいと思います。
最後に3点目、本投資法人のESGに対する取組みについてです。20頁をご覧下さい。
本投資法人のスポンサーである住友商事グループは、ESGの諸問題に積極的に取り組んで
おり、経営の根幹としてESGが根付いています。本投資法人の名前になっているSOSILA
は、その精神を受け継ぎ、ESGに配慮したコンセプトにより成り立ったものです。本投資
法人としてもESGを重要課題と捉え、積極的に取り組んでいきます。
211頁をご覧下さい。今年5月に本投資法人のWeb—SiteのESG頁を大幅にリニューアル
し、トップメッセージや取組み状況、環境目標等についてのコンテンツを拡充しました。
今後もより一層ESGに関する開示内容の充実を図ってまいります。
続きまして22頁をご覧下さい。こちらはGRESB評価への参加や、イニシアティブへの
賛同等の状況を纏めたものです。昨年のGRESBでは初参加ながら、GRESBレーティング
で4スターを取得しました。引続き今年もGRESBに参加をしております。又、PRI、
21世紀金融行動原則、TCFDといった環境イニシアティブへの署名や賛同を第5期までに
行いました。現在TCFDの定性的シナリオ分析を準備、実施しておりまして、早ければ
この秋にでも結果を開示できればと思っています。
続きまして23頁をご覧下さい。こちらは本投資法人の環境目標と進捗状況を纏めたもの
です。基準年の2019年から2021年までと、まだ短い期間ではありますが、各目標に
対して順調な進捗を示しています。
24頁をご覧下さい。こちらはESGのうちのE、環境に関する取組みを紹介するものです。
新規の取得した物件についてもCASBEEやBELSといった外部環境認証を取得しており、
今後も順次、評価取得をしてまいります。又、SOSILAシリーズでは標準装備となっている
サンドイッチパネルやLED照明、一部物件となりますが太陽光パネルや屋上緑化の導入等
で環境負荷低減に取り組みます。
続きまして25頁をご覧下さい。社会面での取組みですが、運用会社で働きやすい環境
づくりに継続して取り組むとともに、テナント満足度向上のための調査や、共用施設の充実、
棟内シェアサービス、エレシネマの導入や地域への貢献などを行っております。
ガバナンス面での取り組みは、投資主利益と連動した運用報酬体系や、物流不動産等に
ついては、本投資法人の取得が優先されるローテーションルールに加え、運用会社の従業員
に、持投資口制度導入しております。本投資法人としても今後もESGについての取組みを
強化してまいります。
最後になりましたが、本投資法人としましては、引続き様々なステークホルダーの皆様の
ご期待に応えられるよう、保有物件の安定的な運用と投資主価値の向上に資する成長に
向かって、全力で取り組んでまいりたいと存じます。
説明につきましては以上です。有難うございました。