いちごホテルリート投資法人 2022年1月期決算概要

いちごホテルリート投資法人
2022年1月期（第13期）決算説明　動画配信説明書及び質疑応答
動画　
https://s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/ichigo-h-s3/Ichigohotel_earningscall_20220318.mp4
資料　
https://www.ichigo-hotel.co.jp/pdf/ir/library/2022/IchigoHotel_20220317_Corporate_Presentation_JPN.pdf
説明者　いちご投資顧問株式会社　代表取締役執行役員　　　　　岩井 裕志　
　　　　　　　　　　　　　　　　執行役員ホテルリート本部長　岩坂 英仁
説明
8頁、決算ハイライトをご覧下さい。
いちごホテルリートは昨年9月に業績予想を公表しましたが、その数字を大幅に上回る
ことがほぼ確定しましたので、2022年1月に業績予想の修正を行いました。投資主の皆様
に数字が大幅に上回る旨をお伝えしたいということで、仮の数字でしたが、お伝えしました。今回、決算を締めるにあたって、その修正予想を上回ることが出来ております。
当期純利益については3億4,200万円、修正予想比プラス21.3%でした。昨年9月に発表
した当初予想と比べると85.9%となりました。
変動賃料15ホテルのRevPARは3,512円、修正予想に比しマイナス2.8%、稼働率は修正
予想を上回ることが出来たものの、ADR、1月のADRが思ったほど伸びなかったという
こともあり、予想よりも若干下振れをしたというところですが、どちらも当初予想数字を
上回るということで決算を終えることが出来ました。NOIは、9億3,800万円、修正予想比
プラス7.6%です。こちらは、営業収益についても修正予想比プラス2.1%上振れすること
が出来ております。更に、営業費用については、コロナ感染拡大が発生した以降、計上して
いるコロナ対策予備費を今回も未使用となり、収益アップと費用削減でNOIの上昇に
なっております。その結果、一口当たり分配金が1,345円、修正予想比プラス21.4%、当初予想からプラス85.8%で終えることが出来ました。一口当たりのNAVは128,766円と、
前期比マイナス0.2%となっております。鑑定評価を見ますとCAP Rateはほぼ横ばい、
Cash-Flowのところで若干の調整が入ったというところ。ただ、現時点において含み益で
約13億円あり、今後もValueを上げていきたいと思っている。
では、9頁の決算概要です。営業収益は11億2,500万円となっている。上振れ要因と
しては、既述のように3ホテルの変動賃料が増加したことに拠ります。営業費用ですが、
6億5,300万円、修正予想比マイナス3,400万円となっています。右のコメントの欄に
ありますように、コロナ対策予備費を未使用で終えることが出来たということです。結果、
当期純利益が3億4,200万円となり修正予想比からプラス6,000万円、一口当たり分配金
が1,345円、修正予想からプラス21.4%、当初予想比からプラス85.8%となりました。
1点付け加えさせて頂くと、経常利益のところに営業外収益としてプラス600万円とあり
ますが、これは、過去に退去したテナント様との清算が完了したことで、営業外収益とした
もの。
続いて10頁、保有しているホテルのパフォーマンスです。表の上が変動賃料15ホテル、
下がポートフォリオ全体の21ホテルです。
上の変動賃料15ホテルを見ますと、全指数、全KPIで前年同期比プラスです。下の全体で
見ますと、ADRのみがマイナスという状況となっております。宿泊需要はコロナ前の
水準に達していないということで、各ホテルは稼働率を上げることを優先し、稼働率を
上げることでRevPAR上げていくということです。いちごホテルについては、立地面から
考えると、コンサートとかのイベントが増えて行けば、ADRも強くなるのではないかと
思っております。参考までに、コロナ前の各KPIが記載されております。変動賃料の
RevPARで比較すると、コロナ前が6,166円、今回の決算期が3,112円と、約半分程の水準
となっている。ポートフォリオ全体のRevPARの比較でも約半分位ですので、上げていく
必要があると思っています。
続きまして、エリア別のKPIです。11頁をご覧下さい。こちらも全エリアでRevPARが
プラスとなっております。稼働率も全エリアでプラスとなっております。ADRについては、
大阪、京都、東海・中部が、東海・中部については中部国際空港があるところが中心になる
のですが、マイナスの状況です。
今回は、昨年との比較になるのですが、昨年もコロナ禍であったという中で、RevPARをしっかり上げるためには稼働を優先させるという判断で、稼働を優先させ、その結果、RevPARが上がって、収益が上がったという状況です
続きましてホテルの運営状況の、約2年間、コロナ感染拡大発生以降の、上がRevPAR、
下が稼働率の推移です。直近1年間2021年2月から2022年1月のRevPARの水準、平均
を見ると、前年比プラス22%と改善基調になっております。前年と比べると緊急事態宣言
の数が増えていて、当然期間も長くなり、更にGo to Travelがなかったという状況にも
拘わらずプラスになったということは、回復基調に入っていると考えるのではないかと
思っている。尚、いちごホテルは東京オリンピック等の影響は殆どなかったという状況で
あります。
続きまして13頁、宿泊需要の状況です。表は、延べ宿泊者数で、コロナ前の2019年との
比較です。各タイプ別の延べ宿泊者数と、いちごホテルについては稼働率の推移を記載して
おります。2020年9月、Go to Travelのキャンペーンがあった時期ですが、ホテルリート
は他のタイプと比べてUnderperformの状況でしたが、それ以外については、Outperform
は出来ております。これは、立地、利便性の良い所に位置しているということと、
各オペレーター様のRevenue Managementが上手くいき、Outperform出来ていると
思っています。あと注目したい点は、2021年12月について需要の回復が見受けられ
ました。コロナ前の水準に、かなり近い水準に近づいていると言えます。昨年12月が
コロナの感染者が急減して、旅行に対するマインドが高まった時期であったと思って
います。
続きまして14頁、収益拡大への取り組みです。
こうした状況でも私どもはしっかりと収益拡大に向けた取り組みをおこなっております。
今回、オペレーター変更について述べさせてもらいます。
大阪の本町に位置しております旧チサンイン大阪ほんまちについてですが、契約終了に
伴いいちごグループのオペレーター、博多ホテルズに変更しました。今回のテナント変更に
当たっては、複数のオペレーター様に声を掛けていましたが、その中で最適なオペレーター
様を選定させて頂きました。
博多ホテルズについては、AIを使ったRevenue Management Systemを上手く使うことに
よって、収益アップを図るような会社です。大阪は、特に供給が多い状況であり、競争が
激しい中でしっかりとRevenue Management Systemが運用の功績に大きく貢献できるのではないかと考えております。
15頁をご覧下さい。オペレーター変更の②として倉敷のホテルです。
旧コートホテル倉敷、ザ・ワンファイブガーデン倉敷も契約終了に伴い、複数のオペレーター
候補の中から博多ホテルズを選定しております。博多ホテルズは、岡山のホテルでも変更
させて貰っており、岡山と倉敷の2つホテルを委託することによる相乗効果を期待して
おります。
次は16頁をご覧下さい。コロナ感染拡大が起こった以降の賃貸借契約更新とリブランドの
表です。全部で7件あり、しっかりと収益の向上に貢献できるテナント様、契約条件に変更させてもらっております。表の上2つは固定賃料の増額を勝ち取ることが出来ております。
一番上がスマイルホテル東京阿佐ヶ谷、こちらはテナントの変更はなく、契約条件の見直し
ということで固定賃料の見直しを行いました。2点目の岡山については、オペレーター様の
変更に伴って、固定賃料の増額プラス変動賃料の導入というところまでいっております。
今回は7件のうち4件がいちごグループのオペレーターですが、いちごグループを優先
したという訳ではなく、各オペレーター様にヒアリングのうえ、一番良いものを選ぶという姿勢は変わっておりません。
次に17頁をご覧下さい。有事の際のスポンサーサポートについてですが、博多ホテルズへ
のオペレーター変更を上げさせてもらっております。博多ホテルズは博多エリアを中心に
全国で14ホテルを運営しており、AI Revenue Management System、PROPERAに強み
を持つ会社です。いちごホテルについては、今、28ホテルを保有しておりますが、そのうち5つが博多ホテルズのオペレーターです。博多ホテルズは、運営ノウハウについては
競争力があるということのほかに、有事の際にはグループ内のオペレーターということは
与信面の確認も含めて迅速な連携が重要となってきますので、そういった面で非常に有効
と考えております。

続きまして18頁、スポンサーサポート②、財務基盤の強化の目的とした投資法人債の発行
というところで、昨年9月に投資法人債、3.7億を発行しております。その前の年も投資
法人債、5億円を発行しており、合計で8.7億円となります。財務基盤の強化、安定性の
補完を目的としております。いちごホテルについては、ホテル環境がかなり不透明という
環境で、安定性の補完のために法人債での8.7億円以外にもCash Positionを潤沢にして
おり、40億程のCashがあります。今後はこの資金を有効に使って成長投資を行っていき
たいと考えています。
続きまして19頁の投資主優待制度です。
1点目は宿泊代金の割引です。目的は、投資主の皆さまへの感謝をお伝えするとともに、
コロナの影響を受ける国内ホテル業界の支援です。今年の1月からオペレーター様に、
ホスピタリティオペレーションズを追加致しまして合計3社となります。いちごホテルが
保有するホテル以外も割引の対象となり、この3社を合わせるとかなりの数のホテルに
なります。こちらもぜひ有効に活用を頂きたく思います。
次に20頁、株主優待制度②です。「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度ということで、
こちらも継続しております。
では、続きまして、いちごホテルの今後の取り組みについて説明致します
22頁をご覧下さい。サステナビリティ経営に向けた取り組み①で、3点申し上げます。
1点目は環境認証の取得についてです。既にホテルエミット渋谷でBELS4星を取得して
おり、昨年度にはGRESBリアルエステートへの参加をし、GRESBレーティングで2starを獲得し、又、グリーンスターの評価も獲得しております。2022年4月以降、2つの
ホテルで省エネ診断を実施の予定です。環境認証の取得についてもなるべく沢山の
アセットで押し進めて行きたいと思っています。
2点目が環境に配慮した省エネルギー工事の実施ということです。コロナが発生した年度
ですが、2020年8月から2021年7月までに実施工事のうち、省エネ関連工事は68件
となっています。これは、この期間の工事全体の約25%にあたります。こうしてコロナ
期間中もしっかりと省エネルギー対策を推し進めることが出来たと思っている。
3点目ですが、エネルギー消費量及び削減目標うぃHPで開示することを目指しており
ます。
続いて23頁、サステナビリティ経営に向けた取り組み②で、消費電力の再生可能な
エネルギーへの切り替えです。いちごホテルも含めていちごグループ全体がRE100に
加盟しています。いちごホテルは、9ホテルにおいて切り替えの手続きが完了し、そのうち
2つのホテルで再生可能エネルギーの受電を開始しています。残り14ホテルにおいても、順次切り替えに向けて交渉、手続き等を進めて行きたいと思っている。
次に24頁、業績予想です。業容についての前提となるホテルのパフォーマンスの前提です。
ホテルマーケットの見通しについては、宿泊需要は回復傾向があるという前提で、足元の
状況を見ますと、2021年より2022年が回復しておりますが、それよりも回復するで
あろうことを前提としているが、まだまだ平時には、コロナ前の水準には届かないこと
を前提に作成しております。業績予想の前提となる変動賃料15ホテルの稼働率とADRを
表にしております。7月期については客室稼働率が73%、ADRは4,891円で、前年同期比
で、どちらもプラス11%ほどの水準としております。RevPARでいうと前年同期比プラス
24%という水準です。翌1月期においては、客室稼働率が75.9%、ADRが5,602円という
ことで、稼働率は前年同期比プラス10.3%、ADRについてはプラス23.9%、RevPARに
換算すると前年同期比プラス36%という水準です。年の後半は足元の状況とか欧米の観光
需要を見ると、今よりも回復の基調が鮮明になってくることを期待できるのではないかと
考えており、若干強めに見ております。表の左にコロナ前の水準も記載しておりますが、
コロナ前の水準に比べてRevPARベースで7月期については約半分の数字、マイナスの
50%という水準です。1月期については、マイナス31%ですので、7割程度の水準で想定を
しております。
この前提での業績予想ですが、25頁をご覧下さい。
この7月期、前回予想から上方修正させて頂きました。その大きな理由は自治体の借り
上げです。一部のホテルで延長され、更に、新たに追加されたホテルがあり、上方修正と
なりました。営業収益は10億6,900万円、前年同期比からマイナス4,800万円です。
変動賃料、固定賃料で、変動賃料はマイナスとなっておりますが、今回、一部テナント変更
を行っておりますので、それによって固定賃料の負担を軽くしたもの、又、多くしたもの
等々があり、内容を見ると分り難いかも知れませんが、RevPARベースでいうと前年同期比
マイナスのホテルはヴァリエ広島のみ、それ以外はプラスとなっている。今回の賃料の
マイナスは、賃料がマイナスになっておるのは3ホテルありますが、1つはヴァリエ広島、
これは、自治体の借り上げで前年同期は通期での借り上げであったものが、一定期間に変更
となり、その剥落が要因です。あとは名古屋、ここは、契約更新に伴い固定賃料の負担を
軽くして、変動賃料の割合を高くしておりますが、この時期には変動賃料の影響はすぐには
出ないであろうということでマイナスにしております。あと1つは倉敷がマイナスと
なっています。倉敷はテナント変更による固定賃料の減となっています。倉敷については、
固定賃料が徐々に上がるという前提にしております。今回、テナント変更後の初年度であり、
固定賃料を低めにし、徐々に固定賃料が高くなり、同時に変動賃料も伸びていくということ
が期待できる状況です。よってホテルのRevPARは前年より強くなるという想定にでは
ありますが、契約の変更と地自体の借り上げも剥落というところで、賃料については
マイナスになっています。営業費用については、6億4,700万円、前年同期比マイナス
500万円となっています。結果、当期純利益は2億1,300万円で前年同期比マイナスの
5,500万円、一口当たり分配金は838円となり前年同期比からマイナス20%、前回予想比
からプラス25%という水準で予想となります。
続いて26頁をご覧下さい。翌2023年1月期ですが、先になりますので業績予想は難しい
のですが、先ほどのRevPAR想定、ADR、稼働率想定を元に作成しております。営業収益
が10億9,300万円、前年同期比マイナス3,200万円。RevPARの前年同期比マイナスの
ホテルはヴァリエ広島のみという想定です。変動賃料、固定賃料と合わせて見ましても、
賃料のマイナスは3,300万円となりますが、賃料がマイナスのホテルは3ホテルで、一番
大きいのがヴァリエ広島、ここは自治体借り上げの剥落です。次が倉敷、前期と同じく賃料
を低く抑えており、想定上はマイナスとしております。あとは岡山ですが、固定賃料は
上がっていますが、従前は毎月同じ固定賃料だったのに対して、季節要因を加味した固定
賃料、月によって金額を変えており、年の後半は若干のマイナスになります。岡山は変動
賃料の発生も出来るようにしており、変動賃料でプラスになれば良いかなとは思って
いますが。営業費用について6億4,200万円、前年同期比マイナス1,100万円としており
ます。2022年7月期以降は、コロナ対策費の計上を見合わせました。理由としては、
今まで計上していたが、使用せずに済んでいたこともあり、今回は計上しておりません。
経常利益のところのコメントにありますが、この期についてはリファイナンスがあります
ので、費用について計上しております。その結果、当期純利益が2億1,800万円、前年
同期比マイナス1億2,400万円。一口当たり分配金は858円で前年同期比マイナス36.4%
という水準で予想を出しております。
以上、私からの決算の説明です。

質疑応答
Q：自治体の借り上げについてですが、7月期には、借り上げの追加もあれば、通期が
無くなるところもあるとの説明であったが、借り上げの増減を整理して説明願いたい。
A：2022年7月期については、行政機関による1棟借り上げが入ってきたというのが
あります。数字的なインパクトとしては、1棟借り上げが無かった場合、分配金換算では
　838円のうち290円程度影響があると考えています。その他の影響ですが、今回変動
賃料1億2,200万円を達成する予定ですが、ヴァリエ広島が、前期には1棟貸しが通期
でありましたが、今期は剥落すると考えております。今期、ヴァリエ広島の借り上げは、
2～3ヵ月を想定しており、通期と比べると8,000万円減少するとの想定です。熊本、
名古屋は2～3ヵ月程度の1棟貸しによるプラスの影響を受けることになると考えて
おり、その金額で4,000万円程度。増額の7,800万円のうち、残りの3,000万円について
は、その他通常のマーケットの回復によって変動賃料が増えていくということを考えて
います。
Q：オペレーターの変更で成果が出ていると思われるが、今後、契約期間満了等で
オペレーター変更は計画しているのか、スケジュール等あればお聞きしたい。
A：倉敷で一旦落ち着きまして、2年程度は賃貸借契約の終了を迎えるものがない状況で
あり、今後2年間については、安定してコロナ禍からの回復をしっかり実現させていく
という期間と考えています。2年後は、インバウンドの回復等も少し出てくるのではない
かということで、回復が強く出るようなマーケットになるのではないかと思います。
そのタイミングで、今のオペレーターの方々と一緒に、更なる回復を目指していくのが
良いのか、それとも新たなオペレーター様と手を組んで、更に収益を高めていく方が
良いのかは、今後考えていきたいと思っています。
Q：外部成長についての考え方、蓋然性について教えて頂きたい。
A：現状、ホテルの収益が下がっていることで、取得の検討が難しいところではありますが、
　今後コロナからの回復が見える中で、ホテルマーケットは良くなっていくだろうと
考えています。足元が悪い中で、ホテルなどのアセットを保有している一般事業社が
本業の回復に向けて資金を得るためにホテルを手放すという機会が昨年もあったが、
年末から徐々に増えて来ているという実感があります。その中でいちごホテルリートと
しては、先ほど岩井より説明があったように、資金が潤沢にあるというところで、
今だと楽に取得出来る物件があると思うので、そのような物件を所得して、マーケットの
回復とともに分配金を増やしていけるような取り組みというのを、考えていきたいと
いうふうに準備しております。
Q：ホテルによりバラツキはあると思いますが、平均して現状からどれくらいRevPARが
上がれば変動賃料が発生する水準になるのか
A：2022年1月期のRevPARの結果は、変動賃料の物件で、約3,100円で着地致しました。
　物件によって変動賃料が発生するためのバーとなる固定賃料を、どれだけ上回れば
発生するのかはバラツキがありますが、総じてRevPAR平均で言うと4,000～4,500円位
の水準に入ってくると全体的に変動賃料が出てくるのではないかと見立てています。
Q：2023年1月期のRevPARでは、変動賃料が押しなべて発生するというレベルには、
　届かないという解釈で良いのか。
A：物件によっては変動賃料が出るものもありますが、全体的に発生すると状況ではないと
　考えている。最近契約したものには、固定賃料の設定が高いものもあり、RevPARが
　もう少し伸びてこないと発生しないという物件もあり、押しなべて出てくるには、その
程度の水準は必要になってくると思っています。

質疑応答を終了します。
それではこれで2022年1月期の決算説明を終了と致します。
本日は、お忙しいなか、誠に有難うございます。