ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人　2022年1月期決算概要

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人  

2022年1月期（第20期）決算説明　動画配信説明書

動画　https://www.video-streaming.net/ir/3278/202203/index.html

資料　https://www.kdr-reit.com/Portals/0/pdf/ir/library/kdr_20th_material_v3.pdf

説明者　ケネディクス不動産投資顧問株式会社　取締役最高業務執行者（COO）　川島 哲　　　　　　　

説明

2022年1月期（第20期）決算の概要を説明致します。

第1章は、運用ハイライトと今後の成長戦略です。

先ず4頁は、第20期のエグゼクティブサマリーです。主に４点ございます。

先ずは資産規模の成長です。第20期は、合計5物件の取得と、1物件の売却を行い

ました。これにより第18期末からの1年間でAUMは181億円増加し、又、先月実施した

公募増資による取得予定資産を含めると、既に第21期中6月までにプラス123億円の増加が見えています。第12期からの5年間でプラス1,250億円と、順調に資産規模の成長を

継続しています。

又、2点目、運用面では、居住用施設の平均稼働率が前期比0.4ポイント増加し、96.3%と

なりました。2期連続の稼働率の上昇となり、期初目標96.2%も超過達成致しました。

コロナ長期化の中でも安定した稼働率の維持を実現しています。

3点目は財務です。本年1月、これまでの財務改善の取り組みが実り、目標としていた信用

格付けの向上を実現しました。第20期中には、新規借入先を12社増やし、26社まで拡充

する中で、調達金利を削減しています。

4点目ですがEquity sideにおいては、先月2月に5年連続となる公募増資を実施し、

約92億円の資金調達をしました。先行取得済み資産含め、合計213億円の新規物件取得の

資金と致します。今期の一口当たり分配金は、前期予想の通り4,101円、一口当たりNAV

は、前期比プラス9,704円の201,324円となります。

5頁は運用のハイライトです。

先ず居住用施設ですが、第20期の平均稼働率は、96.3%となり、賃貸市場が好調だった

コロナ直前の2020年1月期、第16期の平均を0.1ポイント上回りました。東京経済圏、

地方経済圏ともに前年対比で稼働率を改善させ、堅調に推移しました。赤いチャートで

示される通り、低迷していた都心の稼働率も改善基調です。その下段は賃料増加率の推移

です。青いグラフが入れ替え時の新規賃料の増加率で、第20期はプラス0.2%となり、

前期比では低下しましたが、プラス圏を維持しました。これは、東京都内のシングルタイプ、

名古屋ほかで新規賃料が下落したのに対し、ファミリータイプでは新規賃料が堅調に上昇したことが主な要因です。一方で、コロナ発生からの2年間で賃料調整が進んだこと、

総務省公表の人口移動月報では、東京都、東京23区ともに、今年は1月から転入超過に

転じていることなどから、今後都内のシングルタイプでも賃料動向は徐々に上向くと予想

しています。更新時の賃料増加率はプラス0.4%と堅調です。右上ヘルスケア施設に

ついては、シニアリビング施設、メディカル施設ともに前期比で入居率、利用率は安定して

います。足許ではオミクロン株による施設内の感染はあるものの、稼働の状況に大きな影響

は生じておらず、堅調に推移しています。右下宿泊施設は、2019年同月比のグラフです。

コロナ長期化の中でも引き続き高稼働率を維持しています。ADRについては、今年年初

からの蔓延防止措置などにより、足止めが生じていますが、昨年末にコロナの状況が改善

した際には、一時的に上昇傾向も示しており。今後収束とともに回復は期待できると考えています。

6頁にお進み下さい。新規取得資産の概要です。

本年2月、5年連続となる公募増資を実施し、この調達資金により記載の11物件、合計

213億円を新規取得致します。居住用施設は都心近郊部を中心に、コロナ禍でも需要が堅調

なエリアで、厳選した6物件をまず取得します。5物件が新築、又、今回新たなアセットタイプとなる学生寮2物件を含みます。ヘルスケア施設は5物件で、左側2物件が東京

経済圏のサ高住、右3物件が関西経済圏の介護付き有料老人ホームで、いずれも既存の優良オペレーターが運営する安定した物件です。コロナ長期化で居住エリアの選好が分散

する中、物件のエリアや特性を厳選し、成長性と安定性を備えた構成の物件群の組み入れを、

実現しています。

7頁はポートフォリオの状況と今後の成長戦略です。

今回の新規取得により、物件数は172物件に拡大します。内訳の通り、居住用施設を中心

としつつ、ヘルスケア施設の組み入れを継続し、アセットタイプの分散を維持しています。

居住用施設では都心8区以外での東京経済圏比率が上昇し、住戸タイプではファミリー

タイプの比率が上昇しました。又、今回、学生寮の取得により用途も多様化しています。

ヘルスケア施設は、オペレーター全15社の構成中、上位5社の比率が低下し、分散化を

継続しています。今後、中期資産規模目標として3,700億円の達成を目指します。資産規模

の拡大の中でも、アセットタイプの分散、各アセットの中での分散を図り、リスク体制の

あるポートフォリオ構築を継続致します。

8頁にお進みください。分配金の推移と内部留保の活用方針です。

KDXはこれまで継続的に資産の入れ替えを行ってきました。過去には、東京への人口流入

トレンドから地方物件を売却してきました。直近ではコロナによる都内の賃貸市場の

調整や築年数を考慮し、第20期には前期に続き23区内所在のKDXレジデンス東武練馬

を売却し、売却益1億8千万を計上しました。積極的に資産規模を拡大する中でも、

中長期的なポートフォリオのクオリティ維持・向上のために、引き続き資産入れ替えの

可能性は検討してまいります。又、頁下段は、一口当たり分配金の推移です。これまで

物件売却益と内部留保は、安定的な分配金水準の維持に活用してきました。中ほど右手に

記載の通り、現在、内部留保は一口当たり2,038円ございます。今後の分配金について

ですが、第20期の分配金は4,101円となります。又、第21期も内部留保の取り崩しを

活用したうえで、前期予想の通り4,101円を下限値と見込んでいます。第22期では

内部留保の活用は想定しておりますが、今般の公募増資による成長効果を踏まえ、DUP

下限値を4,120円に情報見直しを行いました。KDRは売却益や固都税効果などの一時的

要因を除いた、所謂、巡航DPUで4,300円を達成することを中期目標と掲げています。

その過程においては、今後も内部留保を活用し、実際の分配金自体も安定定期に推移を

させてまいります。

では、第2章で運用の状況について説明申し上げます。

10頁をご覧下さい。上段は居住用施設の地域別稼働率です。前述の通り、東京圏、地方圏

ともに安定的に推移しました。下段がタイプ別稼働率です。黄色と赤のチャートの

ファミリータイプ、スモールファミリータイプは、今期も好調で、シングルタイプも

95%前後で、大きな変動なく安定的に推移しました。コロナ禍における住戸タイプごとの

需要動向をしっかり捉え、夫々のタイプで、この環境下での最大限の稼働を引き出す運営を、

継続してまいります。

12頁にお進み下さい。左側がエリアごとの賃料増加率の状況です。地方では、名古屋で

需給バランスが回復せず、新規賃料の下落が、続いています。大阪では東京同様、郊外物件や

ファミリータイプで賃料が上昇し、中心部のシングルタイプで賃料が下落しました。右上が

第20期のレントギャップで、プラス1.7%と、前期比で0.4ポイント上昇しました。これは、シングルタイプでは賃料下落が見られたものの、東京経済圏も地方経済圏も、

ファミリータイプにおいて新規成約単価が上昇したことが主な要因です。

15頁にお進み下さい。ヘルスケア施設の状況です。

足元では、各オペレーターにおいてオミクロン株の拡大を抑えるために慎重な施設運営が

主眼とされている状況ですが、左上のグラフの通り、シニアリビング施設、メディカル

リビング施設ともに、第20期中も安定した入居率を維持しました。又、右下の棒グラフは、

賃料に対するEBITDA倍率の推移で、ポートフォリオ全体の賃料の支払余力の参考指標

ですが、前期対比で改善し、安定水準にあります。

では第3章で決算概要を説明申し上げます。

17頁をご覧下さい。左から、第19期実績、第20期予想、実績です。中ほどのBox内が

前期との増減要因です。Box上段に記載の通り、第20期は前期比で稼働率が0.4ポイント

上昇しました。賃貸事業収入では、これによる既存物件収益の増加と、主に第18期以降の

新規取得物件の収益寄与により、前期比2億8,800万円の増収となりましたが、

季節性要因による礼金、更新料収入の減少、物件売却益の減少により、営業収益は前期比

5,200万円の減益です。費用においては、リーシング関連コスト、修繕費、原状回復費の

低下により、賃貸事業費用が前期比で1億1,900万円減少し、営業費用は前期比7,100万

円の減少となりました。営業利益は前期比1,800万円増益、当期純利益、は前期比

2,700万円減益の41億1,900万円です。第20期は、5,500万円の内部留保の積み立てを

行ない、一口当たり分配金は4,101円です。右側赤枠内が予想対比です。2月の修正後予想

にし大規模修繕工事の費用計上が上振れたことなどから営業費用が増加し、当期純利益

が1,300万円減少しましたが、内部留保積立額を調整し、一口当たり分配金の金額は、予想

から変更はありません。

18頁をご覧下さい。第21期と第22期の業績予想です。

第21期の想定稼働率は96.3%です。売却益の剥落はありますが、既存物件収益の向上、

新規物件の収益寄与、繁忙期による礼金、更新料の増加等により、営業収益は前期比

2億6,400万円の増益の見込みです。費用では、リーシング関連コスト、新規物件の費用

計上等により、営業費用は前期比2億2,100万円の増加となり、営業利益は前期比

4,300万円増益、当期純利益は前期比1,700万円増益の41億3,600万円を見込んでいます。

第21期は、内部留保を1億3,100万円取り崩し、一口当たり分配金は、4,101円を

下限値と想定しています。

第22期の想定稼働率は96.4%です。既存物件の増収と新規物件の収益寄与により、

営業収益での7,900万円の増益が寄与し、当期純利益は、前期比8,700万円の増益の、

42億2,300万円を見込んでいます。第22期は6,400万円の内部留保取り崩しにより、

一口当たり分配金は、4,120円を下限値と想定しています。

続いて第4章は財務の状況です。

20頁目をご覧下さい。前期に続き新規借入先を拡充する中で、前期比で0.04ポイント、

平均金利の低減を実現しました。右側がLTVのグラフですが、第20期末時点では51.5%と少し上昇したものの、公募増資の効果により50.5%とターゲットレンジの下限付近まで

戻す予定です。冒頭ハイライトの通り、こうした取り組みにより本年1月に信用格付けが

AAマイナスへと向上致しました。今後も一層の財務の改善に努めてまいります。

第5章でサステナビリティの取り組みを説明させて頂きます。

24頁をご覧下さい。環境への取り組みの状況です。

右上に記載の通り、KDRは引き続きサステナビリティ全般への取り組みを通じGRESBの

評価の維持・向上に努めてまいります。この一環として有益な環境認証につき、

ポートフォリオ内でのカバー率の維持・向上を目指します。今期は、新規取得資産において

JHEP認証も新たに取得しました。

25頁にお進み下さい。ソーシャルにおいては頁の左側が取り組み状況です。

ソーシャルファイナンスを、今後も積極的に活用していきます。又、ヘルスケア施設を、

今後も継続的に取得し、高齢化社会に向けた社会基盤の安定に寄与するとともに、今回

新たに取得する学生寮など社会性の高いアセットへの投資、及び、安定運用に努めて

まいります。

26頁は、昨年11月に実施した資産運用会社の組織変更です。この変更により、投資部、

戦略企画部が独立・統合し、より効率的で、効果的なガバナンス体制での運用を開始して

います。又、この中で、サステナビリティ委員会とサステナビリティ推進室を新設し、

運用会社全体として、時流を捉えたサステナビリティ戦略を機動的に進めて行く体制を

整備しました。今後も一層この分野に注力してまいります。

以上、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人第20期の決算の概要を申し上げ

ました。ご清聴頂き有難うございました。