大和証券リビング投資法人 2025年9月期決算概要

大和証券リビング投資法人
2025年9月期（第期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.net-presentations.com/8986/20251121/srtyv97gu/
○説明資料
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS97927/bac74f64/ec07/4582/85fd/23787e981481/140120251117505041.pdf
〇質疑応答
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS97927/ad1ba914/ae80/435d/8cd9/ef9230f62924/20251127162446973s.pdf
○説明者　大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
　　　　　　取締役 投資運用本部長　阿部 淳
〇説明
これより2025年9月期の決算および運用状況についてご説明致します。
1頁目をご覧ください。前回の決算発表で、内部成長力を強化する施策として賃貸住宅の比率引き上げを公表しました。早速、新たな賃貸住宅の取得およびヘルスケア施設の売却を実施し、比率の引き上げを実現しました。これにより賃貸住宅比率は76%となります。今後も更に賃貸住宅比率を引き上げ、新たに取得した物件の増賃を積極的に図ることで内部成長力は強化されます。ポートフォリオの再構築を進め、環境変化に合わせ最適化することで収益力向上を図っていきます。

2頁目をご覧ください。今回のトピックスです。1点目、25年9月期の分配金については、当初予想比＋1.1%の2,700円となりました。26年3月期の分配金においても、既にいくつかの売却が決定しており、当初予想費＋4.6%の2,510円を見込んでいます。2点目、賃貸住宅のテナント入替時の賃料増減率が10.7%となり、過去最高を更新し、二桁成長を達成しました。又、更新時の賃料増減率についても＋2.2%となり、こちらも過去最高を更新し、着実な成長を実現しています。3点目、平均築年数が20年を超える、名古屋および地方を中心とした賃貸住宅8物件を売却し、一方で、築浅な首都圏、大阪圏の賃貸住宅7物件を取得しました。又、冒頭で申し上げた通り、更なる内部成長を図るため、ヘルスケア施設11物件の売却も実施しています。詳細については、夫々のページにて説明します。

5頁をご覧ください。前期との比較です。25年9月期の営業収益は、物件売却益の減少により、前期比528百万円の減少となりました。又、営業費用は修繕費の減少、物件売却に伴う減価償却費および運用報酬の減少により、前期比94百万円減少しました。営業外損益は、リファイナンスおよび基準金利上昇による支払利息の増加により、前期比169百万円減益となりました。結果、当期純利益は前期比603百万円の減少となりました。分配金は、売却益の一部を内部留保したものの、大部分を還元することで、下限値2,400円を大幅に上回る 2,700円となりました。

7頁をご覧ください。26年3月期および26年9月期の業績予想になります。26年3月期は、ヘルスケア施設を中心に、既に2物件の売却が決まっており、売却益の還元により、分配金は2,510円となる見込みです。引き続き売却活動は継続しており、追加売却が実現した場合には更に上積みされる可能性があります。26年9月期においては、現時点で売却を見込んでいないため、減益となる見通しですが、より良い条件での売却を目指し入替を進め、ポートフォリオの質向上を図るとともに、投資主還元に努めます。尚、分配金は、売却がない場合でも内部留保の活用により、最低限2,400円とする予定です。

8頁をご覧ください。ここでは分配金の内容について記載しています。25年9月期の一口当たり分配金は、売却益により当初予想比＋30円の2,700円としました。26年3月期については、前のページで申し上げたように、12物件の売却益により当初予想費＋110円の2,510円とする見込みです。予算上のEPUは、物件売却に伴う賃料収入減により落ちて見えますが、売却資金等を活用し、キャッチアップを図る予定です。又、追加で売却が実現した場合には、更に上積みされる可能性があります。26年9月期については、内部留保の活用により2,400円と想定していますが、売却次第では、当期と同様に2,400円以上に上振れる可能性があります。今後は、好調な増賃による内部成長および物件入替により、年間1%以上のEPU成長を目指します。この数字は、内部成長余地がないヘルスケア施設を保有しているためです。今後、入替により、賃貸住宅比率の引き上げが順調に進み、内部成長が加速すれば更なる上積みが可能と考えています。

10頁をご覧ください。ここからは足元の運用状況について説明します。賃貸住宅の賃料動向です。左側の入替時の動向について、賃料上昇件数比率は、96.1%と運用以来初の90%台となりました。増減率についても上昇が継続しており、＋10.7%と5期連続で過去最高を更新しました。右側の更新時についても、賃料上昇件数比率は、62.3%と引き続き拡大しています。増減率も＋2.2%と、4期連続で過去最高更新し、力強い内部成長を実現しています。今後も賃料増額を積極的に図り、内部成長を継続します。

11頁をご覧ください。エリア/タイプ別で示した入替時賃料の動向です。25年9月期は前期に引き続き、全てのエリアにおいて増賃を実現しました。特に、東京23区を除く関東エリアは＋13.2%、東京23区は＋13.6%と、東京圏への人口流入や分譲マンション価格の高騰を背景とした需要の強さが継続し、賃料増額に繋がっています。とりわけ都心5区においては＋16.7%となり、内部成長を牽引し、賃料増額に大きく寄与しています。その他エリア、特に札幌、福岡エリアについても10%を超える増賃率を達成するなど、全てのエリアにおいて良好な増賃を達成しました。タイプ別で見ても、従前のファミリー・ラージタイプのみならず、シングルタイプ においても増賃率が10%を超え、力強い成長を実現しました。今後も成長性が高いポートフォリオへの再構築を図るとともに、更なる増賃を目指します。

12頁をご覧ください。更新時の状況です。入替時の賃料増額に加え、更新時の賃料増額も継続して推進しています。25年9月期においては、好調な賃貸マーケットを背景に、更に積極的な運用を行い、更新戸数の87%、前期比＋17%へ増賃打診を行いました。応諾率は72%と、前期と同等の水準となり、力強い賃料増額を獲得しました。今後も入替時、更新時ともに積極的に交渉を行っていきます。

13頁をご覧ください。賃貸住宅のリノベーション実績です。25年9月は、33戸でリノベーション工事を実施しました。未契約を除いた全ての部屋で大幅に増賃を実現し、賃料変動率は＋39.9%となりました。又、リノベーションによる賃料の大幅増加が継続していることを受け、2026年3月期よりリノベーション対象住戸を拡大します。各物件のポテンシャルをより精査した上でリノベーションを実施し、更なる内部成長を目指します。

16頁をご覧ください。ヘルスケア施設の運用状況です。ヘルスケア施設は賃料固定の長期契約となっていますが、各指標はご覧の通りになります。入居率については、オペレーターの営業活動が実を結び80%を超えました。右上の賃料負担割合については、前期に引き続き1.2倍以内が減少し、1.5倍超の割合が増加したことで、平均が1.5倍へと上昇しました。今後も、より安定した経営状態の施設が増加するよう、オペレーターとの連携を深めていきます。

19頁をご覧ください。ここからは外部成長についてです。左側については、前期同様にポートフォリオの再構築に伴う変化を示しています。左下に位置する、将来的に収益力の低下が見込まれる賃貸住宅や、賃料増額を見込むことが難しいヘルスケア施設を売却し、右上に位置する築浅、且つ今後も、人口流入による世帯数の増加等で、成長が見込まれる関東、大阪を中心とした物件を取得することで、ポートフォリオの質の改善に努めました。右側については、各エリア内における物件入替について示しています。各エリアの中でも、高い需要が見込まれる主要駅および主要路線周辺の物件入替を進め、同じエリア内においても選別を行い、保有物件の質の改善を実現します。今後もポートフォリオの選択と集中を継続し、成長力強化を目指します。

20頁をご覧ください。23年3月期以降成長力の強化を目指し、入替を進めてきました。立地および築年数から増賃率が低く、物件維持コストが高い物件を売却し、賃料増額が期待でき、築浅で維持コストが低い関東、近畿エリアの物件を取得してきました。結果、賃貸住宅のポートフォリオに占める関東、近畿エリアの比率は、23年3月期と比較して＋9.1%の85.6%となり、内部成長がより一層期待できるポートフォリオになりつつあります。記載のグラフでは、取得・売却をした物件の収益力について示していますが、23年3月期以降に取得した物件の入替時賃料増額率は、25年9月期で8.9%と内部成長に大きく寄与しています。一方で、賃貸料収入に占める物件維持コストは、売却した物件よりも低く、コストコントロールの面においても高い効果を発揮しています。

22頁をご覧ください。投資主価値向上に向けて売却資金等を活用し、各種施策を実施しています。25年9月期については、賃貸住宅およびヘルスケア施設7物件を約80億円で売却しました。その資金については、分配金をはじめ、内部留保、物件取得へ活用しました。尚、自己投資口取得についても、過去に弊社が運用する大和証券オフィス投資法人で実施した事例と同様に、投資口価格が下落した際には、期中であっても機動的に実施する方針です。今後も様々な施策を積極的に展開し、投資主価値の向上、ひいては投資口価格の上昇を目指します。

25頁をご覧ください。財務の状況です。25年9月末のLTVは51.2%、平均残存期間は4.0年となります。又、25年9月期は107億円のリファイナンスを実施し、より一層強固な財務基盤を構築するためコミットラインの設定も実施しました。25年9月末の金利固定比率については、25年3月期比＋2.6%の60.6%になりました。今後も、金融市場を注視しながら機動的な財務運営を行っていきます。

28頁をご覧ください。今後の戦略です。今後も物件入替を実施し、含み益の顕在化による投資主還元と、ポートフォリオの質の維持向上を図っていきます。具体的には、年間80億円程度の物件を売却し、含み益を顕在化させ、投資主還元を実施します。又、成長期待が高い賃貸住宅の比率を上げていきます。冒頭に申し上げた通り、早々にヘルスケア施設の売却を実施しました。今後も物件入替を通じて、中期的にポートフォリオに占める賃貸住宅の割合を、80%台へ引き上げることを目指し、インフレ環境に対応するため、アセットアロケーションの見直しを図ります。内部成長、外部成長、売却益内部留保等に加え、投資口価格水準次第では、自己投資口買いなどあらゆる手段を活用し、投資主価値向上を図っていきます。

29頁をご覧ください。今後の分配金についてです。DPUについては、売却益、内部留保を活用し、高配当を長期間維持します。入替に伴う一時的な剥落についても、両方を活用することでカバーすることは十分可能です。又、売却益によりDPU2,400円を超過する場合には、25年9月期同様、一部、又は全額を分配金として還元します。鑑定価額を上回る金額での売却や、26年3月期のようなバルク取引を活用したヘルスケア施設の売却によって、入替実行中の分配金は2,400円から2,700円程度で推移することを想定しています。

下段はEPUについて示しています。賃料増額は順調に進んでおり、内部成長力は前回より向上しています。金利上昇により、金利コストが内部成長を先行する可能性がありますが、今後も着実に増賃を積み重ねていきます。又、ヘルスケア施設を含めた物件入替時は、一時的にNOIは剥落しますが、その影響は足元の賃料増減率換算で3%程度分と軽微であり、フリー キャッシュも活用した物件取得や内部成長により、早々のキャッチアップは可能です。これらを含め、年間1%以上のEPU成長を目指し 実力値の底上げを実現します。
以上で25年9月期の決算および運用状況のご報告を終了致します。
ご清聴有難うございました。