ジャパン・ホテル・リート投資法人　2021年12月期決算概要

ジャパン・ホテル・リート投資法人
2021年12月期（第22期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.net-presentations.com/8985/20220225/qweyse/
資料　
https://www.jhrth.co.jp/file/term-1ac6e2210471051ee76240497fcc68638f986622.pdf
説明者　ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
　　　　　代表取締役社長　古川 尚志
説明
ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズの古川でございます。
これより、ジャパン・ホテル・リート投資法人の2021年12月期決算について、
ご説明致します。
昨年は、緊急事態宣言などが度々発令され、本投資法人にとって厳しい1年と
なりましたが、1年の前半が大きく低迷したのに対し、緊急事態宣言が解除された
10月から12月にかけては、ホテル市場に徐々に回復する動きが見られました。
ところが、本年に入り新型コロナ感染の第6波が、これまでにないスピードで拡大し、
ホテル市場の回復トレンドは、一旦途切れております。
第6波では、これまでになく感染者が多い一方、オミクロン株の重症化率が以前より
低いため、今後の行動様式や、ホテル市場への影響について予想するのが難しい状況で
ございます。従いまして、例年は決算発表時に通年の業績予想をご説明しておりますが、
本年は、現時点では津運の予想が困難であるため、2022年度の業績予想を未定と致します。
業績予想につきましては、策定出来次第公表致しますので、ご理解のほど、お願い致します。
その際には、ご説明の動画を再度配信する予定でございます。以上より、この動画に
おきましては、2022年12月期決算の内容を中心のご説明致します。
左上のホテルの運営状況ですが、変動賃料等導⼊24ホテルの2021年のRevPARは
4,724円となり、2020年の4,993円よりやや低い水準となりました。昨年は、1年を
通してコロナ禍の影響を受けたのに対し、2020年はコロナ禍を受けた期間が、
２ヵ月ほど短かったことが影響しております。一方、GOPは、24億3,700万円となり、
コスト削減などにより、前年の16億5,400万円から約47%の増加となりました。
頁左下になりますが、厳しい事業環境下、イビス東京新宿を売却し、売却益32億円を
計上し、分配化の利益を確保するとともに、手元流動性の向上を図りました。
頁中央の上のグラフをご覧下さい。2021年の一口当たり分配金は、366円です。これには、
物件売却益に相当する一口当たり729円が含まれていますので、物件売却により
分配金原資を確保したことになります。
2021年12月末の一口当たりNet Asset Valueは前年からほぼ変化なく、77,688円です。
2019年12月末から2020年12月末にかけて、Net Asset Valueは6.9%下落しましたが、
鑑定評価額の変化が主な要因でございます。その後、鑑定評価額は殆ど変化しておりません。
頁の右上は、財務の状況です。
従来からの保守的な財務運営の結果、厳しい事業環境下でも、財務基盤は健全でございます。
総資産負債比率は、41.8%と保守的であり、フリーキャッシュも216億円と高い水準です。
2021年は総額241億円の借入金が満期を迎え、同額をリファイナンスしました。
2022年度は、総額で384億円をリファイナンスする予定でございます。
頁右下のサステナビリティにつきましては、GRESBの2021年評価において、前年に続き、
アジアホテルセクターのセクターリーダーに選出されるとともに、4スターを獲得して
おります。又、昨年新たに、マテリアリティの特定や、TCFD提言への賛同を行うなど、
サステナビリティへの取り組みを積極的に進めております。
それでは、2021年の運用実績につきまして、5頁をご覧下さい。
こちらは、2021年12月期の実績を前年と比較したものです。頁中央の差異の内訳では、
前年との差異を物件売却と、41件の既存物件に分けています。物件売却は、2020年が
相鉄フレッサイン新橋烏森口、2021年がイビス東京新宿の売却による差異となります。
既存物件についての、前年との主な差異要因を頁右上に纏めています。
先ず、HMJグループホテルですが、賃貸借契約の変更により、2021年の賃料が全額
変額賃料となったため、固定賃料が7億9,400万円減少する一方、変動賃料は
10億3,600万円増加しました。HMJホテルグループの賃料は、固定と変動を合わせ、
前年から2億6,900万円の増加となります。
固定賃料については、ホテル オリエンタル エクスプレス福岡天神と
オリエンタルホテル ユニバーサル・シティにおいて、賃借人の変更を伴うリブランドを
行ったため、1億7,200万円減少しました。
変動賃料については、合計で11億5,700万円の増加ですが、先ほどの
HMJグループホテルの変動賃料の増加10億6,300万円を除くと、9,400万円の増加と
なります。2021年は、全体の不動産収益が2020年から僅かに減少しましたが、主に、
2020年の相鉄フレッサイン新橋烏森口の売却の影響によるものです。
イビス東京新宿の売却益32億5,800万円の計上により、純利益は約13億円となり、
結果として2021年12月期の分配金は、一口当たり366円となりました。
運用状況の説明に移ります。
7頁をご覧下さい。上段は変動賃料等導入24ホテルの2020年以降の月次KPIの推移です。
薄茶色の棒グラフが稼働率、青の折れ線がADR、オレンジ色の折れ線がRevPARで
ございます。
コロナ感染が始まり、初の緊急事態宣言が発出された2020年4月と5月、稼働率は
一桁台に下落致しました。その後は徐々に持ち直し、感染状況の改善と、Go to Travelの
キャンペーンの効果などにより、稼働率は11月に50%を超える水準まで回復しました。
2021年は、年初から9月までの間に、緊急事態宣言が3回発令され、ホテル市場は大きな
影響を受けましたが、稼働率は一桁台になることは無く、年前半は20%半ばから30%を
少し超える水準で推移しました。7月、8月の夏のシーズンは、緊急事態宣言等が
発令されていましたが、40%を超える稼働率となりました。緊急事態宣言が解除され、
感染状況に落ち着きが見られた11月から12月にかけて、稼働率は60%前後まで上がり、
ホテルマーケットに明らかな回復の兆しが見られました。今年に入ってからは、
オミクロン株による感染第6波が爆発的に拡大し、昨年秋からのホテルマーケットの
回復トレンドにブレーキがかかりました。感染第6波の感染スピードは落ちてきて
いますが、新規感染者数は引き続き高い水準でございます。
春の旅行シーズンまでに新規感染者数が十分に減少し、感染状況が落ち着くことを
期待しております。
頁下段の棒グラフは、月次のRevPAR推移です。2019年の各月のRevPARを100として
指数化しております。2020年のピークは、Go to Travel Campaign期間中の11月ですが、
RevPARは、2019年対比55.1%でした。2021年は12月がピークとなりましたが、
Go to Travel Campaignがない中で、12月のRevPARは2019年対比60%の水準まで
回復しました。通年では、2021年は、33.3となり、前年の35.2から減少しておりますが、
コロナ禍の影響がなかったら、2020年年初の状況を考慮すると異なる姿になります。
コロナ禍が始まった2020年3月から翌年の2月までをコロナ禍第1年とし、予想を
含めて2021年3月から本年2月までを、コロナ禍2年目として比較致しますと、コロナ禍
2年目は35.5となり、コロナ禍1年目の26.7より約33%高くなります。2年目は
1年目より改善しておりますが、この改善傾向は、12月を期末とする決算数字の
比較からは、汲み取りにくいのでご注意のほどをお願いします。
頁の一番下をご覧下さい。24ホテルのうち、休館中のホテルは1件のみとなり、3件の
ホテルにおいてコロナ軽症者の受け入れを行っております。
8頁にお進み下さい。こちらは、変動賃料等導⼊24ホテルとHMJホテルグループの
業績指標です。上期、下期、通期、夫々について過去3年間の推移を見ております。下期と
通期については、昨年9月時点の予想値も比較しております。
上の24ホテル合計の下期をご覧下さい。2021年下期のADRは12,313円となり、前年の
13,354円から下がりましたが、稼働率が前年の40.8%から49.6%と大きく改善した結果、
RevPARは前年比プラス12.2%となる6,112円になりました。下期のRevPARは、
昨年9月時点では、Go to Travel Campaignがあった前年からマイナスとなる5,188円と
予想しておりましたが、11月、12月の回復ペースが強く、予想を大きく上回る結果と
なりました。下期が上振れした結果、通期のRevPARは4,724円となり、9月時点の
予想を上回りました。
右は変動賃料の計算基礎となるGOPの過去3年の推移です。24ホテルの2021年の
GOPは、24億3,700万円となり、2019年対比ではマイナス88.3%でしたが、
運営コストの削減や雇用調整助成金を有効に活用した結果、前年対比ではプラス47.4%と
なりました。
次に物件の取得・売却につきまして9頁をご覧下さい。
イビス新宿東京は、築41年のリミテッドサービスホテルです。昨年9月に売買契約を
締結し、12月の決済を完了致しました。含み益の大きさに加え、今後必要となるCAPEXの負担や、収益アップサイドを総合的に判断し、本ホテルの売却を決定しましたが、満足のいく結果に繋げることが出来たと考えております。譲渡価格は、鑑定評価額99億円を
大きく上回る113億円となりました。頁上段の中央、売却代金の取り扱いにあります通り、
売却益は32億5,800万円となり、配当可能利益が増額、増加致します。又、今回の売却に
合わせ、借入金40億円を期限前弁済致しました。これにより、総資産、負債比率は
中間期末の42.7%から41.8%に低下致しました。結果として、手元資金が約38億円増加し、
期末のフリーキャッシュは216億円になりました。配当可能利益を確保するとともに、
財務基盤の一層の強化を図ることが出来たと考えております。
右上が物件取得です。オリエンタルホテル・ユニバーサルシティの一部敷地を、大阪市との
借地満了に際して取得したものでございます。この取引より、本ホテルは完全所有權の
物件となり、資産価値が向上しました。又、年間2,100万円の借地料の支払いがなくなり
ました。
頁下段のチャートの右端をご覧下さい。2021年末において、本投資法人の所有する
ホテルは41件、資産規模は取得価格ベースで3,635億円になります。
一番下は含み益です。含み益の総額は1,271億円となり、本投資法人は引き続き高い水準の
含み益を維持しております。
次に、賃借⼈、オペレーターへの対応についてご説明致します。
10頁にお進み下さい。
左上になりますが、本投資法人の戦略的オペレーターであるHMJとのの賃貸借契約の
変更について、経緯を含めて説明致します。コロナ初年度となる2020年の8月に
1回目の賃貸条件の変更を行いました。厳しいマーケット環境に鑑み、人件費や外注費の
削減を含む大規模なリストラクチャリングの実行を条件に、2020年の2月以降と
2021年の賃料を全額変動賃料とし、2022年以降については従前からの固定プラス変動の
賃料体系とする旨を取り決めました。その結果としてHMJでは年間15億円となる
恒常的なコスト削減を達成し、収益体質を改善しております。その後、先ほども
触れましたが、コロナ感染の第6波がかつてない規模で広がり、収束時期の予想が困難な
状況になっております。
ホテルマーケットも先行きが予想しづらく、今後の感染状況次第では、固定賃料の支払いに
よりHMJの経営基盤が大きく損なわれる可能性が存在します。このようなリスクを
排除すべく、今般HMJの要請を受け、賃貸借契約を再度見直すこととしました。
運営体制のRestructuringにより、更なる恒常的コスト削減を行うことを前提に、2022年
の賃料についても全額変動賃料のスキームを適用することに合意しました。HMJは今回の
契約変更にあたり、新たに年間約5億円の恒常的コストの削減を実施致します。
コスト削減による、所謂、GOP増加額の概ね85.5%が、変動賃料の増加となります。
本投資法人は、この変動賃料の増加により、固定賃料減免相当額を中期的に回収致します。
HMJは、本投資法人が保有する16件のホテルを運営し、その多くは高度の運営ノウハウ
が要求される大型のフルサービスホテルです。又、コロナ禍の2021年度においても3件の
ホテルをHMJのオリエンタルホテルへリブランドするなど、本投資法人の戦略的
パートナーとして重要な役割を担っております。以上より、今回の賃貸借契約の変更は、
本投資法人の中長期的利益に資するものという判断に基づいております。
頁左下は、HMJホテルグループのシミュレーションです。マーケットが回復し、RevPAR
が2019年の水準になった場合、実施済みのコスト軽減15億円に加え、新たに5億円の
コスト削減を達成すると、賃料の総額は163億8,000万円となり、2019年の実際の
賃料より7.3%増加する見込みです。HMJのRestructuring Planの内容を、頁右側に
纏めております。人件費、外注費などのコスト面の施策に加え、マーケット回復時を睨んだ
収益向上策にも積極的に取り組んでおります。その他オペレーターについては、賃料の
減額要請を受け、協議をしている先は1件のみとなっています。
次にリブランド事例を3件ご紹介します。11頁にお進み下さい。
先ず、ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡天神です。
前賃借人が、ホテル運営からの撤退を決めたため、後継テナントにHMJを起用し、
改修工事を経て、昨年6月にリブランドオープン致しました。立地の良さと
ポテンシアルの高さを生かし、リブランドにあたり、価格セグメントをエコノミーから
ミッドプライスに引き上げました。HMJにとって福岡で運営する2件目のホテルですので、
人材やバックオフィスの共通化により、効率的な運営が可能となります。
固定賃料と変動賃料を組み合わせた賃料スキームを採用し、収益のアップサイドを
取り込みます。将来RevPARが2019年の水準に回復した場合、NOI利回りは8.3%に
なると予想しています。
12頁はオリエンタルホテル ユニバーサル・シティです。昨年12月にグランドオープン
しました。コロナ禍の中、前賃借人が普通賃貸借契約を辞退したため、後継テナントに
HMJを起用し、リブランドを実施しました。USJのゲート前に立地する
オフィシャルホテルであり、HMJが大阪で運営する4件目のホテルとなります。
前賃借人との契約に比べて、テナントの賃料負担率が上がりますので、同じRevPAR水準
でも、賃料は高くなります。本ホテルにおいても、固定賃料と変動賃料を組み合わせた
賃料形態を採用し、2019年の水準にRevPARが回復すると、NOI利回りは18.4%に
なると予想しております。
13頁は、オリエンタルホテル 沖縄リゾート＆スパでございます。昨年10月に
リブランドオープン致しました。マリオットグループとのフランチャイズ契約終了に伴い、
賃借人はHMJのまま、オリエンタルホテルへのリブランドを実施しました。夏のシーズン
に間に合うようにプールやロビーの改装を進めており、客室も順次リノベーションを行う
予定であります。オリエンタルブランドの集客力と合わせて、トップラインの向上を
目指しております。フランチャイズ手数料の支払いが無くなるというプラス効果もあり、
2019年の水準にRevPARが回復すると、本ホテルのNOI利回りは9.4%になると予想して
おります。
14頁をご覧下さい。以前にもご覧頂いているスライドですが、ポストコロナに向けた
アクティブ・アセットメントの考え方を纏めています。
コロナ禍において引き続き守りが重要な局面ではございますが、マーケットの回復に
向けた取り組みとして力を入れているのが、①の売り上げの向上を目指した運営施策で
ございます。
ホテル独自の魅力づくりや、競争力の高い商品造成など、レジャー需要を喚起し、獲得する
施策をオペレーターと協働し、マーケットに先んじて実施していきます。
次にCAPEXにつきまして、15頁をご覧下さい。
厳しい収益状況に鑑み、CAPEXⅢを中心に抑制した結果、2021年の資本的支出は、
総額33億6,700万円になりました。又、減価償却費は、48億400万円でございます。
16頁にお進み下さい。
私共は、従来からサステナビリティの向上に、積極的に取り組んでおります。
GRESBリアルエステート評価においては、2018年から4年連続でグリーンスターを
獲得しており、2020年からは2年連続でアジアホテルセクターにおけるセクターリーダー
に選ばれております。
昨年は、本投資法人のマテリアリティとして、7項目の重要課題を特定致しました。
気候変動の取り組みとして、TCFDに賛同し、TCFDコンソーシアムに入会致しました。
又、頁左下になりますが、投資法人Web-Siteのリニューアルをおこない、ESG関連の
開示を大幅に拡充致しました。本決算資料にない事項も多く含まれていますので、お時間
あると時にご確認頂けますと幸いでございます。
17頁は、ホテルで実施している取り組みの事例でございます。ホテルというアセットクラスならではの取り組みをオペレーターとともに進めていきたいと考えております。
19頁にお進み下さい。財務の状況をご説明致します。
私共は、従来から保守的な財務運営を基本方針としております。そのため、厳しい決算が
2年続きましたが、本投資法人のバランスシートは、依然として盤石であり、財務の
健全性は高く維持されております。
左上の表の通り、総資産ベースの負債比率は41.8%、J-REIT平均に比べ低い水準です。
又、鑑定評価額に基づく時価ベースの負債比率は、非常に低く33.9%です。
分配金控除後のFree-Cashは、約216億円です。負債比率、Free-Cash、含み益とも
前年から向上しております。
有利子負債の平均残存期間は3.5年で、返済期限は2029年まで分散しております。本年は、
総額約384億円の有利子負債が返済期日を迎えますが、昨年同様、全額のリファイナンス
する予定でございます。
20頁にお進み下さい。左は、借入先の一覧です。
物件売却に際して期限前弁済を行ったため、有利子負債は40億円減少しております。
右下になりますが、現在の格付けは、JCRがシングルAプラスネガティブ、R&Iが
シングルAネガティブでございます。年次レビューが最近ありましたが、
両格付け機関ともに、方向性も含め格付けの変更はありませんでした。
21頁をご覧下さい。左上のチャートは、鑑定評価額と含み益の推移でございます。
昨年末の含み益は、1,271億円となり、引き続き高い水準を維持しております。
右上の表は、所有ホテル41件の鑑定評価額の変化です。昨年末時点の鑑定評価額は、
4,854億円となり、2020年12月末からほとんど変化がありませんでした。
下段は、負ののれんの活用についてですが、活用方針に変化はございません。
マーケット環境について、23頁にお進み下さい。
昨年は、1年を通じて入国が制限されていたため、インバウンド数は、ほぼ０で
ございました。右の図でございますが、2021年の延べ宿泊者数は、前年比4.8%の減少、
2019年との比較では、47%の減少となりました。
24頁は、ホテルの新規供給データですが、右は1年前のものでございます。開業延期と
なったホテルが多くあったため、2021年に開業したホテル客室数は、1年前の開業予定数
から大きく減少しました。開業の先送りにより、2022年以降の新規供給が増えていますが、
今後は、延期に加えて、中止になる計画も増えると予想されますので、新規供給は2019年
25頁はご参考までに、感染者数や重症者数に関わる統計データを纏めたものでございます。
最後に、27頁をご覧下さい。
コロナ禍も今年で3年目となり、感染対策としての行動や移動の制限を大幅に緩和する
国が、欧米を中心に増えて来ております。これらの国々の比べると国民性と価値観の
違いから日本の対応は慎重です。社会経済活動の回復の遅れが指摘されていますが、これも、
日本の特徴であるSlow & Steadyな動きであると思います。
ホテルマーケットは、依然厳しい状況にありますが、感染拡大と小康状態が繰り返される中、
需要低迷時のサイクルの底が、徐々にですが確実に上がってきていると感じます。
先ほども触れましたが、本投資法人におきましても、コロナ禍における収益状況は改善して
きております。これからの1年を考えますと、今後感染状況の落ち着きとともに、経済と
感染対策を両立させる施策や行動様式が広がり、それと並行して、ホテルマーケットは
ポストコロナに向けた回復ステージに進むと考えております。
本年は、守りと攻めの両立を念頭に、目の前の大きな変化に対応し、社員一丸となって
ポストコロナにおける成長を目指してまいります。
皆様には、今後ともご支援とご鞭撻のほどを宜しくお願い申し上げます。
ご清聴、有難うございました。