スターツプロシード投資法人 2025年4月期決算概要
スターツプロシード投資法人
2025年4月期（第39期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/8979/20250613/navk4de/
○説明資料 https://www.sp-inv.co.jp/file/ks-39.pdf
○説明者 スターツプロシード投資法人 執行役員 兼
スターツアセットマネジメント株式会社 代表取締役 平出 和也
〇説明
スターツプロシード投資法人の第39期決算説明をさせて頂きます。
先ず、最初に決算概要になります。3頁、第39期決算ハイライトっていうところをご覧頂ければと思います。先ず分配金ですが、期初の予定が4,980円、期中に修正を加えまして5,164円というところの予想金額に対しまして、結果的には5,470円ということで、予想の分配金を上回る形で着地することができました。期末の一口あたりのNAVは248,780円ということになってございます。では、続きまして期中の外部成長に関するところを説明したいと思います。
先ず、期初に資産の譲渡ということでプロシード新小岩、それとプロシード兵庫駅前通、この2物件を夫々記載の通りの金額で売却を行いました。又、併せて取得ということで、プロシード桜坂という都内の物件を850百万円程度で取得をしており、当期において2 物件の譲渡も行ったという形になります。続いて内部成長ですが、期中の平均稼働率は97.3%ということで、3期連続して95%以上というような高い稼働率を達成するとともに、首都圏においては98%を超える稼働率ということで、過去最高レベルの稼働率の状態に期末時点ではなっていました。
期末時点の稼働率が96.9%ということになります。又、入替時の賃料の変動ですが、新規の入れ替え時に4.2%の賃料増ということで、これも従来に比べると大幅に賃料の増額を獲得することができました。又、更新時も1.5%、更新のタイミングで賃料を上げることができたということで、これも堅調に推移をしたということで、こういう物件の、所謂、内部成長については、漸く力強い成長が顕在化してきたというようなとこでございます。又、財務運営に関しましては、自己投資口の取得を行いまして、結果的には取得口数として10,062口取得しました。
取得金額で1,737百万円分の自己投資口を取得しまして、期末に消却を行ったという形になります。又、リファイナンスにおきましては、ここにあります通り、今までの借入金を同程度の期間、それから今回は一部変動金利で調達をということで、足元の固定金利の水準等も勘案しまして、直近の借り換えにおいては、一部変動金利での調達も敢えて行うという取り組みも行ってみました。又、併せて投資法人債の償還がありましたので、従来の発行額10億円に対して、今回は第5回債として20億円発行するし、5年ということで、こちらも投資法人債の金額を10億円上乗せするという取り組みも行いました。結果的に固定金利の比率については、一部変動で調達したものもございました結果、80.7%という状態になっております。総資産LTVについては52.2%、鑑定評価のLTVにおいては44.9%という水準でございます。
4頁をご覧下さい。続きまして自己投資口の取得について説明したいと思います。先ほど申し上げた通り、投資主利益の最大化の観点から、物件売却資金の一部を活用して自己投資口の取得を行い、消却を行いましたということで、発行済み総口数に対して3.5%分の自己投資口の取得を行って、期末に消却をしたという形になります。
この頁にあります通り、本投資法人の投資口価格の推移をグラフで纏めておりますけれども、1つの目安として、所謂、P/NAVの0.7倍の水準というところを比較対象に置いておりますけれども、この0.7倍を一つの見極めの条件としまして、これを大きく下回るタイミングでは、自己投資口の取得という戦略は優先されるような状況かなというような認識で、直近はそういうような状況でございましたので、物件を売却した資金を活用して、自己投資口の取得に振り向けたという形でございます。この取り組みの結果、自己投資口の償却も3.5%を行ったということで、分配金を底上げする効果としては、一口当たり195円分の増額効果があったということでございます。
5頁をご覧下さい。続きまして39期の決算の実績について、詳細に少し話をしたいと思います。先ほどのご説明の通り、一口当たりの分配金は5,470円ということになりました。期中の平均稼働率は97.3%ということで、前期の実績に比べても0.3ポイント上回ることができましたし、期初の予定よりも、若干上回ることができたということでございます。下に分配金の前期に当たる38期との比較において、増減の要因を詳細に分析したものを付けております。ここで強調しておきたい点としましては、賃料改定時における賃料増収の効果が一口当たりの分配金にして55円分、底上げ効果が漸く現れてきたという形でございます。少し季節変動的な要因で、39期においては費用面が若干嵩んだというところもございましたけれども、少なくともそういう内部成長が、分配金に対して一定の割合で成長が顕在化してきたというところでございます。又、先ほど申し上げた通り、自己投資口取得の効果で195円増額要因があったということでございます。
6頁をご覧下さい。続いて今後の業績の予想ということで、40期、それから41期の業績予想を発表しております。40期においては分配金が4,680円、期中の平均稼働率が96.9%ということで、今期の実績も参考にしながら季節変動も踏まえて、若干保守的な想定を置いて、このような形で40期を想定しております。続く41期におきましては、一口当たりの分配金が4,580円、同じく期中の平均稼働率は96.9%という想定をさせて頂いております。40期の予想分配金の主な増減の要因ということで、先ほど同じように纏めておりますけれども、ここでも昨今顕在化してきた賃料の増収効果ということで、40期においては、＋93円分の分配金の底上げに資するであろうという試算を予想しております。
又、前期（39期）においては費用が若干多めにかかっていた修繕費等でございますけれども、この40期においては、前期に比べると修繕費は平準化されるというか、通常通りの想定ということで、修繕費の減少において＋65円分配金が底上げされるというような予想をさせて頂いております。こういった仮定をおきまして、直近の、特に物件の売却における譲渡益等の想定をせずに、巡航の分配金で4,680円という分配金の予想水準というところでございます。
次に7頁をご覧下さい。分配金の推移ということでありますけれども、結果として、分配金の総額に対して当然譲渡益とか、様々な変動要因がありますので、若干その辺りを分かりやすく表記をさせて頂いております。41期においては、この前期、前々期における譲渡益等の計上は、今の時点では想定しておりませんので、実際には41期においても、従来続けてきた物件の入替は続けていきたいとこのように思っておりますので、一定の割合で鑑定評価との差額で言うと、譲渡益が見通せるものであろうというふうに思っておりますので、この巡航の分配金の水準に譲渡益を加えて着地をしていくと、そのような形になろうかと考えております。
続きまして8頁、LTVの推移ということでございますけれども、今回においては、今一部 自己投資口を取得したということで、前期に比べると若干LTVの水準が上がっているというところでございますけれども、今後もこれを単調に増やしていくというような考えではなく、基本的にはこの今の水準を維持、場合によっては手元のキャッシュ等を使いながら、借り換え時に少し総額を抑えるとか、LTVの水準については、基本的には50%に近い水準を目指してやっていきたいと、このように思っているところです。一方で、鑑定評価の評価額については着実に増加しているということで、足元の鑑定評価額に基づく鑑定LTVについては、一定程度漸減をしてきているという傾向が続いているということでございます。
9頁をご覧下さい。40期の取得物件ということで、プロシード桜坂という物件の取得をしました。金額は850百万円ということになります。取得時点での稼働率については100%ということで、所謂、スポンサーのパイプラインがあった物件を取得しました。これは先ほど申し上げた物件の売却で得られた資金の一部でして、自己投資口を取得する一方で、物件の取得にもあてがったという形でございます。これは、全量を自己投資口の取得に充てるケースと、一部物件を取得に回すケースっていうのは、シミュレーションした結果、この組み合わせが一番合理的であろうという判断をして、3.5%分の自己投資の取得をして消却をする動きと併せて物件を売却して、資産規模が一方的に、単調に減少していくということにならないように、桜坂の築浅の物件の取得も併せて行ったという形でございます。
続いて10頁、従来からも説明していた通り、物件の入替の実績と今後の物件の入替の方針ということでございますけれども、基本的には、従来通り比較的規模の小さ目で、築年数が相応に経過した、30年以上程度経過しての物件については入替の対象として、あとは購入希望者との金額とのバランスを見ながらコンスタントに入替の方は行っていきたいと思っております。ただ一方で、昨今の共同住宅をはじめとした建築費の高騰等を勘案すると、こういうすでに出来上がっている既存の収益物件の、常にキャッシュフローを生み出すような安定的な収益物件の価値という潜在的な価値というのは、今のように工事費が非常に高くなっているタイミングにおいては、相対的には希少性が増してきているというような認識もありますので、従来に比べて売り急ぐというようなことは決して考えておらず、そういう非常に条件の良い形での購入意向等があった場合には考えていくというようなことで、昨今のそういう開発物件の開発マーケット等を睨みながら、そういう中古物件の相対的な 希少性というのが上がってきているというような環境も弁えながら、今後は入替についてもまた、適切な判断をしていきたいと思っております。
11頁をご覧下さい。続いて運用資産に関する賃貸条件の状況ということで、先ほど話しました通り、この半年間で500件を超える入替がありましたけれども、その入替の中で、結果的に従前賃料に対して4.2%の賃料上昇を獲得することができました。全体に対する上昇できた割合も80%を超えるというところで、期毎にこの増額の割合も増やしてくることができて、着実に内部成長が図られているということ理解をしております。これはやはり借りて頂く入居者の方も、昨今のそういうインフレの状態とか世相をある程度理解をした上で、募集店であるピタットハウス等も、近隣の相場等々を適切に調整しながら、家賃を上げていくトレンドがよりはっきりしてきたということように思っております。礼金についても、同様に微増傾向を維持することができております。
次の12頁に更新時の賃料設定というところを纏めおりますけれども、ここも更新時の増額の割合が60%弱まで上がってきました。又、更新の時に上げられるところも1.5%という水準になってきているということで、こちらも新しく新規で募集する物件の賃料の増額に対して、大体それの半分程度ぐらい更新でも得ることができているということですので、こちらも重要な内部成長の要因というようなことを認識しながら、今後もこの部分を更に強化していきたいというところでございますで、このような内部成長のプロセスを、ある程度今の40期から42期ぐらいまで一定の割合で更新時の賃料が上がっていく、家賃の上昇が行われていくというのを想定をすると、40期においては＋34円、41期においては 119円、42期についてはそれが積み重なってきますので、219円ということで 少しずつ家賃のベースになっている賃料が上昇傾向で改定なり新規で決まっていくことで、それが累積的に上がっていくということで、単純にこの分全部分配金が増えるかというと、当然費用で増えてくる分もありますので、 分配金のあくまでも寄与ということになりますので、増額の寄与要因としてこういったものが出てくるので、これから一定の経費を引いた分が分配金の上昇につながっていくということで、漸く金利の上昇についても一部落ち着きも見えてきたというところで、金利の上昇分を内部成長等でヘッジするという、カバーするようなことができる状況にいよいよなってきていると認識しております。
続いて13頁、平均の入居期間ですけれども、これは、やはり昨今の賃料の上昇と、あと住宅の供給等の状況等も踏まえて、平均の入居年数が各住戸タイプ夫々において増えてきているということでございます。ですので、従来はこういう傾向を、我々は入替時に家賃の上昇がそんなに牽引要素ではないということもあって、住み続けて頂けるという選択は適切と思っていましたけれども、昨今の状況を踏まえると、一定の頻度で入れ替わって頂いた方が家賃の上昇等も見込めますので、これは一義的にどんどん平均入居年数が年を経る毎に過度に増えていかないように、更新時での賃料の提示の条件等も適宜見極めながら、一定の割合は更新ではなくて入れ替わって頂くみたいなことも、物件ごとには意図的、戦略的にそういう方針を立ててやっていきたいと。その辺のきめ細かな個別の物件、或いは部屋ごとの個別の対応、こういったものに今まで更に力を入れていきたいと思っています。
14頁をご覧下さい。ポートフォリオの全体像ということになりますけれども、こちらは一部物件の売却や取得等があった関係で、平均家賃が増えている部分もございますけれども、基本的には従来通り、中堅所得者層向けの平均的な賃貸住宅でポートフォリオを構成していくというところは変わってございません。
15頁をご覧下さい。稼働率の推移と背景とありますけれども、先ほど申し上げた通り、稼働率については 97.3%ということで、我々がこういう形で、グラフで稼働率を表記させて頂いている中でも過去最高の水準であったということになります。エリア別においては、一部出込み引っ込みがありますけれども、基本的には、やはり名古屋のエリアが相対的には首都圏と比べると、稼働の面、家賃上昇の面でも見劣りがするという状態がまだ続いています。 ただ一方で、名古屋は明らかに完全に底を打って反転してきたという傾向が確認できましたので、この次のタイミングでは、需給が調整されたというのが大きいかはと思いますけれども、地方の、特に名古屋エリアについては回復傾向が確認できているので、今後その分をポートフォリオ全体の改善にも資するような形で底上げを図っていきたいと、このように思っております。
続いて16頁、運用者の取得価格・鑑定評価額等のところでございますが、これは一部物件を20億円程度で売却をしたというところもあって、数字が動いておりますけれども、基本的には、保有物件ベースで比べると、引き続きまだ鑑定評価額は上昇しているという傾向になります。
17頁をご覧下さい。財務の状況でございます。こちらについては先ほども申し上げた通り、39期においては一部固定のものを変動で借り換えを行うというようなことも行いつつ、有利子負債に伴うコストが一気に増えていかないように、ある程度固定と変動を調整しながら、分配金の穏やかな成長を成し遂げられる程度に固定化も進めて、長期化も進めていくという従来の方針そのものでやってきております。ただ、やはり金利は相対的には、ここ2年ぐらいで少しずつ漸増しているということになりますので、この漸増部分を家賃の内部成長等でしっかりカバーしていくという取り組みを行ってきたいと思っております。
続いて18頁、有利諸負債の状況/リファイナンス後とありますけれども、先ほど申し上げた通り、直近の借り換えにおいては一部変動のものも活用しましたけれども、5月23日のリファイナンスにおいては、固定での打ち返しを行ったということでございます。一部長期化も行いましたということで、5月23日のリファイナンス後で言いますと、平均の有利子負債の平均残存期間が3.5年、固定化維持率は80.7%というところでございます。
19頁をご覧下さい。投資口価格の推移でございますけれども 期末時点で170,000円を欠けているような状態で、直近ですと175,000円程度ぐらいのところで推移をしているかと思いますけれども、本投資法人においては、この投資口価格を、今のP/NAVで言うと、0.7倍程度の水準のところから1倍に如何に近づけていくか、というようなことの取り組みを重点施策として行っていきます。そのためには、やはり時機を待つ必要はあるかと思いますけれども、金利の変動でコストが増えていく分を、しっかりと内部成長等でリカバーしていくというような傾向を強めることで分配金をあげていくと。又、一部入替等も行って譲渡益も投資家に還元をすることによって投資主価格の評価を高めていく、とそういうような取り組みを、じっくり今までやってきた通り今後も続けていきたいと、このように考えております。
20頁投資主の状況においては、昨今の状況を踏まえて、又、一時個人の投資家の割合が減っていたところが、少し又漸増してきて、それに合わせて海外の投資家の方の割合が減っているということありますけれども、引き続きIRに関しては、こういった機会を十分生かしながら、個人投資家への訴求も怠ることなくやっていきたいと思っております。又、スポンサーであるスターツコーポレーションの保有比率は14%弱という水準になっております。
続いてサスティナビリティに関する取り組みについてですけれども、22頁をご覧下さい。こちらについては、環境認証の新規取得ということで、37期から39期までの取得済み分ということで6物件を掲げさせて頂いております。こういった、ここに掲げているような物件で、取得割合が現時点で23.3%、10物件ということですけれども、2030年度の目標で、取得割合として40%という形の目標を掲げております。又、スポンサーのパイプラインに新しい物件を加える場合においては、原則的にはこういう環境認証の取得が見込めるもの、或いは、既に取得をしているものをパイプラインに加えていくということになりますので、今後も物件の入替等を行っていた場合は、こういったDBJ・他の環境認証を取得している物件の保有割合が漸増していくという傾向かなと思っております。それ以外の取り組みについては、従来続けてきたものを引き続き着実に行っているということになります。又、所謂、KPIの設定においては、エネルギーの消費量とかそういったものについては、目標を設定し、取り組みを継続して行っているというところでございます。
続いて今後の運用方針ということで27頁をご覧下さい。40期以降の運用方針も従来から掲げてきたものと大きく変わるところはございません。基本的には、今の1,000億円の規模から、先ずは1,500億円の規模に成長していきたいとの思いを持っておりますけれども、昨今の投資口価格の状況と考えると中々、軽々に公募増資に踏み切れるような状況ではないので、そこを先ずは、投資口価格を一定の評価を頂けるような取り組みに注力をしていき、その中で公募増資等を活用しながら成長していく機会を模索していくと、このように考えております。
又、繰り返しになりますけれども、過去最高水準の稼働率や賃料の上昇というところは達成できてきていますが、この傾向を更に強化、続けていくことができるように、きめ細やかなリーシングマネジメントをやっていきたいと、このように思っております。財務のところについては、引き続きLTVは保守的に、今の50%程度ぐらいを維持しながら、状況を見ながら借り換え等も柔軟に行っていきたいと、このように考えております。ESGについては先ほど申し上げた通り、建物の環境認証、それからGRESB評価の継続的な取り組み、TCFDの開示への継続な取り組み、こういったものを行っていきたいと思っています。
29頁以降で資産運用会社の取り組み事例としていくつか紹介をしたいと思います。従来から話をしておりましたパティーク新浦安という、築30数年経過した物件をフルリノベーションして改修をしたというところでございますが、一旦稼働率が100%に近い水準になって、この年度末で、又、入れ替わり等で今94%ぐらいの稼働になっていますけれども、基本的には、リートでの取得も十分射程に入ってきている稼働率になっておりますので、今後はこの物件についても全物件7棟を一度に取得するかどうかは別として、順次本投資法人の運用資産として加えるようなことも考えていきたいと思っております。
続いて30頁、環境配慮型の不動産への取り組みということで、南小岩、それから東神奈川、仙台、この3物件をベースの星を取りながらこういった開発も行っております。特にこの南小岩のものにおきましては、今年の3月に竣工をして稼働率も相応に高まっておりますので、将来的には本投資法人の運用資産の中に組み入れていく、というようなことを実現したいとこのように思っております。
31頁以降はウェアハウジングの物件を列記させて頂いております。従来からあるものが殆どでございまして、現時点で7件、67億円分のパイプラインに物件があり、いくつかの物件はこの春から夏にかけて竣工してくるものがありますので、当面はこういった物件のリースアップを注力しながら、物件の入替時に取得をする、或いは手元のキャッシュで組み入れを行うというようなことを模索していきたいと思います。
34頁に、スターツグループの開発プロジェクトということでいくつか纏めております。
これも従来から紹介しているものがほぼほぼということで、このプロジェクト、ここに掲げているプロジェクトのものが順次時を経て、着工、工事を継続して、竣工を迎えるものが出てきたということでございます。典型的なものとして、この35頁にありますような東京科学大学の職員宿舎の物件がこの夏に完成します。宿舎として使う部分が74世帯、一般賃貸として使う部分が51世帯ありますので、この入居者獲得というのをこの夏に行っていくというところで、これをして、これもリートの、本投資法人の物件に加えるようなことを行っていきたいと思います。
36頁は、これはリートが保有するということではなくて、そういうグループの取り組みの一環ということで、子育て支援系の複合施設をこの年度末までに作り上げているということになります。
続いて37頁には三浦市役所の建替で、これに付随して私有地の活用の事業等もありますので、そこで商業施設や賃貸住宅が合わせて将来的には開発される余地はありますので、こういったPFI・PPP事業に関連してスターツグループの強みを生かして、本投資法人の将来的な物件獲得に繋げていくというような取り組みも、継続して行っているところでございます。
38頁にある福岡の物件についても無事着工しまして、順調に工事が進んでいるということでございます。
39頁にあります関内の開発については、組合の設立等が無事終わりまして、順次事業を進めているということになりますけれども、こちらについては、差し当たっては本投資法人の取得対象ということではなく、オフィスビル等の複合施設の非常に大きなものが出来上がってくるという形でございます。
40頁にて愛知県の知立市駅前の法定再開発事業、これは基本的には保留書で作る床に関しては分譲マンションになりますけれども、下層部分を一部賃貸住宅にする計画がありますので、こういったものについては、リートで取得をするというようなことも将来的に出てくる可能性があるのかなというふうに思っております。
続いて41頁、これは過去話題になっております愛知県の豊橋市のアリーナですけれども、こちらに関しては、この7月20日に行われる住民投票の結果を持って、事業を継続するのか、一旦見合わせるのかと言うところを住民の民意を確認した上でということで、スタートとしては、これは事業者として選ばれ、契約をして頂いた事業ですので、引き続きここについては、事業推進をしていく立場で取り組んでいきたいと思っております。
続いて42頁、関内の文体ですけれども、横浜の文化体育館建て替え事業の隣のホテルというのを主に運営していますけれども こういった事業も行っており、又、次の43頁には札幌の市街地再開発事業のホテル、それから44頁、愛知県の江南市の図書館と、ここに一部商業施設等がありまして、こちらも PFI・PPP の分脈で整備された民間収益施設、こういったものについては、将来的にはパイプラインの一角という形で捉えております。その他従来から説明していた物件もありますが、こちらはお時間のある時にご覧頂ければと思います。
駆け足になりましたけれども、私からの説明は以上となります。有難うございました。
