阪急阪神リート投資法人 2024年11月期決算概要

阪急阪神リート投資法人
2024年11月期（第39期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/8977/20250124/fthgea4231/
○説明資料
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS80165/e1c6acac/5275/4b9d/b57d/ac29b3b9c2e9/140120250124554715.pdf
○説明者　阪急阪神リート投資法人　執行役員　兼
　　　　　阪急阪神リート投信株式会社 代表取締役社長　岡﨑 豊茂
○説明
本日は、阪急阪神リート投資法人2024年11月期（第39期）決算説明動画をご視聴頂き有難うございます。今回のトップページは、2024年9月に先行開業をしましたグラングリーン大阪からグランフロント大阪を眺めたものです。グラングリーン大阪は、公園を中心とする圧倒的な緑に包まれた空間の中に、オフィス、ホテル、イノベーション促進を目的とした中核機能施設や、商業施設、住宅を有する大規模複合開発です。そのグラングリーン大阪とデッキで接続しているのが、商業・オフィスの複合ビルであるグランフロント大阪です。

これまでの大阪梅田エリアは、商業を中心に文化の香りがある町として長らく栄えてきた一方で、ここ数年はスポンサーグループが手がけた、大阪梅田ツインタワーズノースやサウスを代表とする高機能オフィスが数多く供給されると、商業だけでなく、高度にビジネス機能が集約された町としての賑わいも見せ始めています。マーケット環境はインフレーションや金利上昇、グローバルベースでの景気リセッションリスクの高まりなど、不透明な状況が続きますが、本投資法人が運用している都市型商業施設の売上高は回復・向上し続けています。一部の物件では、コロナ禍前は勿論、前年同月比においても100%を上回り、それが継続する傾向にあります。これからも不透明なくマーケット環境が続くと思われますが、それらを乗り越え成長を続けてまいります。

それでは説明に入ります。4頁をご覧ください。こちらには第39期のハイライトを記載しています。先ず、投資主価値ですが、第39期の一口当たりの分配金は、予想値3,100円を上回る3,155円で着地し、第40期も前回公表した予想値から上方修正となる3,140円となり、第41期は3,150円と、分配金水準が着実に成長すると見ています。又、一口当たりNAVも、地域密着型商業施設の契約更改により鑑定評価額が増加した結果、前期より約2.9%の増加となっています。

次に運用実績ですが、都市型商業施設HEPファイブにおいて、観覧車の搭乗料金を値上げ方向で改定しました。改定後もインバウンドの客を中心に利用頂いており、好調に推移しています。又、北野阪急ビルにおいては、地下1階の飲食フロアのリニューアルを実施し、同フロアの満室稼働、既存テナントの売上増加により、賃料収入のアップを見込んでいます。最後に今後の取り組み方針ですが、阪急阪神リートの特徴、即ち従来から掲げていた関西重点・商業重点を追求しながら、分配金を持続的に成長させていきます。又、ポートフォリオの質を高める外部成長とコスト上昇を上回る内部成長を実現させつつ、適切な財務戦略を実行しながら資本効率を高め、一口当たり分配金 3,300円水準の早期達成を目指します。

5頁をご覧下さい。第39期の一口当たり分配金実績について説明します。2024年10月1日からHEPファイブの観覧車搭乗料金を600円から800円に値上げしたことや、都市型商業施設において、売上高の回復・向上が継続したことにより、分配金は予想値より35円上振れし、そこにテナント入退去に伴う一時的な違約金収入20円が計上できたことにより、3,155円 と予想を上回る水準で着地しました。

6頁をご覧ください。こちらは今後の業績予想です。第40期の分配金は3,140円、第41期の分配金は3,150円と予想しており、着実に分配金を成長させる見込みです。先ず、第40期の変動要因について説明します。上段のウォーターフォールチャートをご覧下さい。

第39期のテナントの入退去に伴う一時的な収入の剥落があるものの、修繕工事の一部において、第39期までに早期竣工が実現できたことにより、3,140円の着地を見込んでいます。次に 第41期の変動要因について説明します。大阪関西万博開催を背景とし、ホテルを中心とした都市型商業施設が好調に推移することで、修繕費や支払い利息の増加分を吸収し、前期より＋10円となる3,150円の着地を見込んでいます。

8頁をご覧ください。ここにはポートフォリオの状況を記載しています。投資エリアについては関西圏に74.1%、アセットタイプについては、業用途区画に74.3% 投資しています。賃料体系についても、95%以上が固定賃料で占められていますが、テナント売上増加を受け、変動賃料は増加傾向にあります.
9頁から11頁にかけて商業施設の運用状況を纏めています。

10頁をご覧ください。こちらには都市型商業施設について記載しています。HEPファイブについては、2023年9月に実施した、飲食フロアのリニューアル効果が好調に推移するとともに、2024年10月に搭乗料金を値上げした観覧車も、インバウンド客を中心に好調に推移することで、コロナ禍前を上回る水準まで収入が回復しています。

今後は、観覧車チケットを提示すると店舗ごとの割引サービスが受けられるといった各種施策を実施し、観覧車の集客効果を施設全体に波及できるように努めます。次に北野阪急ビルについては、2024年11月に、地下1階飲食フロアの活性化を企図しリニューアル工事を実施しました。テナントの出店ニーズの変化を捉え、既存区画を分割し、新たに飲食エリアをプロデュースしています。長年愛されている既存店に加え、大阪で人気の飲食店を誘致し、2025年4月までに6 店舗が新たにオープンする予定です。このリニューアルにより、地下1階の満室稼働はもとより既存テナントの売上増加により、賃料収入は30%以上を増加する見込みです。

11頁をご覧ください。こちらにはホテルの運用状況について記載しています。観光需要や ビジネス需要の回復に伴い、ADRおよびRevPARは、コロナ禍前を上回る水準となっています。それに伴い賃料水準も上昇し、本年4月から開催となる大阪関西万博によるインバウンド客の増加など、今後も伸長を見込んでいます。

12頁をご覧ください。こちらにはオフィスの運用状況について記載しています。保有している8 物件のオフィス部分の平均稼働率は、97%といった高い水準で推移しています。大阪の上六Fビルディングや東京の芝浦ルネサイトタワーは、第40期にテナントの解約があるものの、改善傾向にあるオフィスマーケットを背景に、鋭意リーシングを進め早期のリースアップを目指します。

又、東京都中央区に位置する汐留イーストサイドビルに関しては、稼働率の低下が課題となっていましたが、同エリアの需給バランスの改善により空室率が低下傾向にあることから、リーシングに一層注力した結果、複数の空室区画で成約に至っており、今後は賃料水準も重視しつつ第40期中のリースアップを目指します。
13 頁をご覧ください。こちらには修繕費と資本的支出について記載しています。大阪関西万博などの大型イベントにより人手不足が予想される中、計画的に工事を進めていきます。

14頁をご覧ください。こちらには鑑定評価額の推移について記載しています。地域密着型商業施設2物件の鑑定評価額が契約改定に伴い大幅に増加したことにより、第39期末の含み益は408億円となりました。保有物件ごとの鑑定評価額一覧は、43頁と44頁に記載していますので後ほどご参照ください。

16頁から19頁にかけて今後の取り組み方針について記載しています。
16頁をご覧ください。これまでの取り組みとして、コロナ禍によって事業環境が大きく悪化する中、各テナントの営業活動が維持できるように、賃料体系や水光熱費収支の収納体系などの見直しを始めとした構造改革の断交や、スポンサーが開発した優良立地の路面型低層商業施設の取得など、内部成長、外部成長が実現することにより、分配金水準を3,100円まで高めることができました。

一方、働き方や暮らし方といった価値観、消費動向が劇的に変化していく中、インフレーションの発現、金利のある世界といった新たな事業環境を迎えていますが、投資口価格の低迷により、公募増資の設計ができない状況を踏まえ、今般、本投資法人の取り組み方針を改めて整理致しました。本投資法人は、これまで関西重点、商業重点といった2つの重点施策に、スポンサーとの連携を重視した運営をしていますが、今後もこれらの特徴を一層深化させていき、これから申し上げる取り組みを実施することで、分配金を3,300円水準まで向上させていきたいと考えます。

今後の取り組みを17頁、成長イメージを18頁に纏めています。17頁および18頁にお進みください。外部成長においては、スポンサーグループで取り組んでいる成長戦略と、本投資法人の取り組みを一層リンクさせるために、更なる連携強化を図っていきます。又、足元では、公募増資の設計が難しい局面であることを踏まえ、資産規模拡大戦略に限らず、ポートフォリオの利回り改善、物件クオリティ向上を目的とした資産入替戦略も推進します。

次に内部成長においては、物件稼働率向上に向けた施策の実施はもとより、変動賃料増加を見据えたサービス拡充や契約更改時の賃料アップサイドの追求に取り組みます。又、2025年4月に開催される大阪関西万博の観光需要も着実に取り組みます。更に財務戦略においては、長期、且つ固定金利での調達重視といった基本的な財務戦略を見直すことはありませんが、内部成長の果実が実るまでの間、金利上昇の影響が分配金の成長に悪影響を与えないためにも、一時的に財務戦略を柔軟化させます。

最後に資産入替を通じて生じた余剰資金の活用方法については、追加の投資主還元を実施するなど資本の効率化にも努めます。これらの取り組みを着実に実施することで、ポートフォリオの質を高める外部成長と、コスト上昇を上回る内部成長を実現させ、2027年頃を目途に、分配金を3,300円水準まで成長させていきたいと考えております。

19頁には分配金に対する反応度分析を行っておりますので、投資分析をする上でのご参考にして頂ければと思います。
21頁にお進めください。こちらには2022年に公表したスポンサーグループの長期ビジョンについて纏めております。深める沿線・拡げるフィールドをスローガンに、4つの戦略を事業横断的に取り組むことにより、持続可能な社会の実現に貢献し、関西地域とともに成長する企業グループを目指しています。その中でも、資本コストを意識した経営の定着を掲げており、必要に応じて資産の外部化を進めていくとしていることから、本投資法人も共生戦略の中で一定の役割を果たしていけるのではないかと考えます。

22頁にお進みください。この頁はその具体的な施策として、大阪梅田エリアでスポンサーグループが取り組んでいる開発の状況について記載しています。本投資法人の保有物件であるグランフロント大阪の西側には、大阪府と市のスーパーシティ構想の重点エリアの一つとして選定されたグラングリーン大阪が広がります。2024年9月に先行街開きとなり、ニュース等でご覧になった方も多いのではないかと思いますので、次の頁で簡単に紹介させて頂きます。

23頁にお進みください。グラングリーン大阪は、スポンサーも開発に関与しています。公園を中心とする圧倒的な緑に包まれた空間の中に、オフィス、ホテル、イノベーション促進を目的とした中核機能施設や、商業施設、住宅を有する大規模複合開発です。2027年春に全体開業を予定している「うめきた公園」は、大規模ターミナル駅直結の都市公園としては、 世界最大級になります 今後「うめきた公園」を訪れる多様な来街者に対し、様々なイベントの機会を提供していく予定です。
24頁と25頁には、関西圏および首都圏でのスポンサーグループの開発状況を記載していますので、後ほどご参照ください。

次に財務について説明します。28頁および29頁をご覧ください。財務の基本方針は、従来から大きく変更していません。市場金利は上昇基調ではあるものの、金融機関とは良好な関係を維持しており、長期固定を中心とした資金調達を維持します。一方、金利上昇に伴うコストアップにも対応すべく、平均残存年数は、4年程度の範囲で調達年限を柔軟化させるとともに、固定金利の比率は80%以上を維持しつつ、一部は変動金利を活用します。第39期については、2024年9月に12億円のリファイナンスを実施致しました。財務の基本方針に則った取り組みを進めたことにより、第39期末の平均借入コストは0.79%、平均残存年数は4.5年、固定比率は84.6%となっております。

32頁にお進みください。32頁から35頁は、サステナビリティへの取り組みを記載しています。本投資法人では、2018年11月にサステナビリティ方針を制定し、環境社会、ガバナンスの各方面で取り組みを進めています。第35期には重要課題（マテリアリティ）を特定し、第37期には新たにKPI を設定致しました。今後も各種KPIの達成を通じてESG課題に対応していき、投資主価値の向上に努めます。

33 頁をご覧ください。33頁には、保有物件における環境面への取り組みを記載しています。2024年度GRESBリアルエステイト評価では3-Starsとなり、昨年よりOne-notch上昇しています。又、6年連続でグリーンスター、開示面では最上位のAレベル評価を継続的に取得しています。又、2024年11月には汐留イーストサイドビルにおいて、建築物省エネルギー性能表示制度、通称BELSを新たに取得致しました。本取り組みを通じ、環境認証を取得している物件の割合は70.6%となっています。環境パフォーマンス向上に向けた修繕、更新投資の事例として、右下に各物件での取り組みを記載していますので、後ほどご参照ください。

34頁をご覧ください。こちらには社会面の取り組みを記載しています。従前から取り組んでいる安心・安全の確保とともに、地域コミュニティやテナントとの繋がりを進めています。又、運用会社においては、健康経営や働き方改革を推進することにより、ブライト500に2年連続で選出されました。引き続き役職員一人一人が、多様な個性や能力を最大限に発揮できる職場環境づくりに努めてまいります。

35頁をご覧ください。こちらには、運用会社のリスクモニタリングを含めたガバナンス面での取り組みを記載しています。左上記載のコンプライアンス研修は、全社員を対象に定期的に開催しています。この研修にはグループ会社の役職員も参加することで、グループ全体でコンプライアンス意識を高めています。本投資法人では、今後もスポンサーグループと連携しながら、サステナビリティへの更なる取り組みを進めてまいります。
37頁以降には決算の概要を記載しております。こちらは後ほどご覧ください。
私からの説明は以上です。ご視聴有難うございました。