大和証券オフィス投資法人 2025年11月期決算概要

大和証券オフィス投資法人
2025年11月期（第40期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.net-presentations.com/8976/20260123/lbk2ned/
○説明資料
https://www.daiwa-office.co.jp/file/ir_library_term-73241b93ff311052b4b6aad9cb86d71d8867fde6.pdf
〇質疑応答
https://www.daiwa-office.co.jp/file/ir_library_other_file-d0ce1a1dad5280396f5e04af3704cc8224ba9369.pdf
○説明者　大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
　　　　　　取締役 投資運用本部長　阿部 淳
〇説明
大和リアル・エステート・アセット・マネジメントの阿部でございます。本日はお忙しい中、大和証券オフィス投資法人の決算説明会にご参加頂き誠に有難うございます。これより2025年11月期決算内容および足元の運用状況についてご説明させて頂きます。宜しくお願い致します。

1頁目をご覧ください。前回公表しましたEPU、売却益を除く一口当たり当期純利益の目標に向け、着実なEPU成長を実現しています。今回新たに業績予想を開示した26年11月期は、グラフの左から4番目の棒でお示ししている通り、25年5月期実績対比で＋472円、年率では＋4.9%と高い水準でのEPU成長が続く見込みです。又、昨年10月にDaiwa猿楽町ビルの分割売却を決定したことに伴い、25年11月期のDPUは当初予想費＋14.6%の8,020円、26年5月期は当初予想を＋3.6%の7,250円と、当初予想を大きく上回る見込みです。

26年11月期以降のDPUについては、前回同様下限値でお示ししておりますが、継続的な物件入替に伴い売却益が発生した場合には、今回同様に上振れする可能性があります。EPU目標達成のドライバーは、資料下段に記載の通り、既存のポートフォリオにおける内部成長に加えて、売却資金や借入を活用した新規物件の取得といった施策です。投資口価格の状況次第では、自己投資口取得も機動的に行います。尚、マイナス要因としては、金利上昇等によるコストの増加が予想されますが、これを上回る力強い内部成長の実現を目指します。本投資法人は、EPU成長を軸とする継続的な分配金成長に加えて、物件入替に伴う売却益の還元によって投資主価値向上に取り組んでいきます。

4頁をご覧ください。先ず内部成長ですが、25年11月期も各指標で好調な運用実績となりました。左から、期末稼働率は98.9%と、当初予想を0.5%上回り高い稼働率を維持しています。中央の2つの棒グラフは、それぞれ入替時、更新時の賃料増減率を示しています。水色が25年11月期実績で、入替時の賃料増減率は＋14.2%、更新時の賃料増減率は＋8.3%と、過去最高水準の増減率を実現しました。又、マーケット賃料の上昇や、インフレマインドの浸透により、契約更新対象となるテナントの増額応諾率は、前期以上に高まっています。

面積ベースでの増額割合については17頁に記載していますが、25年11月期は、全体の15%のテナントが契約更新の対象であり、このうち65.4%のテナントに増額を応諾頂くことができました。5年ぶりに増額割合が50%を超えた前期を更に上回り、65%を超える結果となりました。前期に続き25年11月期も、力強い運用実績をお示しできたと考えており、この良好なリーシング環境は、現在走っている26年5月期は勿論、今後も継続すると考えています。

一番右側のグラフでは、ポートフォリオ全体のレントギャップを示していますが、一部レントギャップを刈り取ったことによる縮小以上に、マーケット賃料の上昇の方が大きく、ポートフォリオ全体では10%台半ばに拡大したと考えています。尚、当該レントギャップは、一部の物件に過度に依存した数字ではなく、ポートフォリオ全体で総じて拡大しております。このレントギャップを取り込むべく、稼働率の目安を98%程度とした上で、更なる賃料増額の実現、増額ペースの加速を目指し、リーシング戦略を継続していきます。

外部成長、入替戦略については、Daiwa月島ビルの売却が完了、又、Daiwa猿楽町ビルの1回目の売却を実施しました。財務関連ですが、時価LTVは34.2%、簿価LTVは44.6%です。この状況を踏まえ、本投資法人としてのLTVの考え方について、後ほどご説明します。又、25年11月期に実施した自己投資口取得・消却により、EPUは約60円向上しました。結果として25年11月期の一口当たり分配金は8,020円、一口当たりNAVは411,592円となりました。

5頁をご覧ください。一口当たり分配金の増減要因についてご説明します。先ず25年11月期について前期との実績比較です。既存物件収入の賃料増額、新宿マインズタワーの匿名組合出資持分から生じる受取配当金により、賃共収入等は＋427円、一方で、売却益の一部を使った戦略的な修繕工事の前倒しにより、修繕費を積みましたことで前期比▲29円、支払利息は前期比119円のマイナスですが、自己投資口取得の効果により60円上昇、結果としてEPUは6,754円、DPUは、Daiwa月島ビルに加えDaiwa猿楽町ビルの売却益を還元し、8,020円となりました。尚、25年11月期の半年前予想に対しては、想定を上回る賃共収入の伸びに加え、当初想定より金利変動が小さかったこと、又、自己投資口の取得の効果により、EPUは予想比＋234円となりました。

6頁をご覧ください。26年5月期および26年11月期の予想についてご説明します。先ず26年5月期 予想です。物件売却に伴う賃共収入の剥落はあるものの、既存物件の賃料増額に伴うプラス寄与、匿名組合出資にかかる受取配当金の通期寄与により、賃共収入全体で前期比＋162円となる見込みです。修繕費は、売却益を活用した戦略的修繕工事の前倒しが一巡することによる費用減少効果により＋120円、支払利息を前期比▲131円見込み、結果として6,792円となる予想です。

Daiwa猿楽町ビル2回目の売却益を還元、一部は内部留保することによりEPUは7,250円としています。次に26年11月期予想についてです。賃共収入は、既存物件の賃料増額に加え、前期までに付与していたフリーレントの解消により前期比＋208円、支払利息が前期比▲149円となりますが、EPUは6,890円となる予想です。売却益の剥落はありますが、内部留保の取り崩し180円を行い、DPUは7,070円としています。尚、現在行っている売却活動次第では、26年5月期、11月期ともに、ご説明した分配金は上振れる可能性もあると考えています。

7頁をご覧ください。25年11月期以降の更新、入替に伴う月額賃料の増額の推移です。グラフを見て頂くと一目瞭然ですが、25年11月期においては、2019年前後と同水準の増額を記録しており、過去10年間の最盛期に迫る賃料増額を実現しております。内部成長という分配金のコアとなる、リート本来の賃貸収入の向上が顕著に見て取れます。又、26年5月期についても、既に大幅な賃共収入の増加が見込まれており、引き続き力強い内部成長を実現してまいります。

従前のご説明から変わらず、中規模オフィスについては、工事費の高騰や、ホテル、分譲マンションなど他のアセットタイプとの土地段階からの競合により、今後も供給が減少することが見込まれ、既存の中規模オフィスビルをメインアセットとする本投資法人にとっては、これまで以上に有利な状況になっています。オフィスビルマーケットの中期予測については15頁に記載していますが、この先全体の新規供給が多い年であっても、中規模ビルだけを取り出してみると供給が少ない状況が続くことが見て取れます。

8頁をご覧ください。強い内部成長について、本投資法人が実現してきた賃料増額をもとに説明します。先ず本投資法人が保有する2物件について、新たに賃料単価目標を設定しました。匿名組合出資持分を取得した新宿マインズタワーについて、半年前は契約賃料単価 ベースで3万円台半ばの引き上げを目指すと公表しておりましたが、直近の成約事例をもとに4万円に上昇修正します。E・スペースタワーについても、渋谷エリアの強い需要を取り込み、4万円を超える契約賃料単価を目指します。既存の中規模オフィスビルをメインアセットとする本投資法人にとって、昨今のオフィスマーケットが有利な状況となっている点は、先ほど説明した通りですが、頁右側にお示ししている通り、中規模オフィスビルも大規模オフィスビル以上の賃料増額を実現しております。これらは、あくまで一例ではありますが、今後も更なる賃料増額の実現とともに増額ペースの加速を図っていきます。

9頁をご覧ください。前回お伝えした通り、より成長性の高い筋肉質なポートフォリオを作ることを目的とした、物件入替を続けていく方針です。25年11月期には、新たにDaiwa猿楽町ビルの売却を決定しました。Daiwa猿楽町ビルは、築後40年が経過しており、物件 競争力を維持するためには、相応の修繕やCAPEXを要することに加え、成長性が相対的に低い物件だと認識していました。前回お示ししたグラフにおいても、Daiwa猿楽町ビルは、最優先の売却候補物件として位置付けていました。

このような中、メインテナントの解約意向を受け、退去後の稼働率が15%程度まで低下する想定であることに加え、今後のリーシング見通しや、そのために要するコストなどを総合的に踏まえて、売却検討を開始しました。売却に際しては、Daiwa猿楽町ビルの立地、築年数を鑑み、前回お示しした入替戦略に基づき、オフィスビルというよりも、ホテルや分譲マンションの開発素地として見て頂けるプレイヤーを狙った売却活動を実施した結果、鑑定評価額を大きく上回る価格での売却を実現しています。売却益については、先に述べた通り、2期に亘って分配金として投資主に還元します。引き続きこの戦略に基づいた売却活動を継続するとともに、3年、10%ペースでの資産入替を実施していきたいと考えています。

10頁をご覧ください。現在Daiwa月島ビルの売却に続いて、Daiwa猿楽町ビルの売却を決定したことで一時的に物件売却が先行し、基礎収益であるNOIが物件売却の分だけ剥落しているとの認識です。従って、基礎収益であるNOI増加のために、入替に伴う新規物件の再投資を検討しています。本投資法人の好調な内部成長実績をもとに、既存物件の力強い
内部成長を続けることは勿論、物件売却だけでなく新規物件の取得によって、基礎収益であるNOIをしっかり伸ばしていくことが、投資主利益の最大化に向けてEPUの増大を図るためにも重要だと考えています。

11頁をご覧ください。力強い内部成長を背景とした物件取得の考え方についてご説明します。本投資法人のLTVは、簿価ベースで40から50％を巡航的な水準としたうえで、時価ベースも考慮するという方針を従来通り維持します。一方で、時価ベースのLTVは、34.2%と相対的に低位にあり、借入余力の活用余地は大きいと考えています。左側の図をご覧ください。時価LTV算出の裏付けとなる含み益は大きく、①Capレート要因と②キャッシュフローの増加などによる要因、即ちCapレート以外の要因の2つに分けられます。

そのうち①Capレート要因については、売買マーケットの動向によって変動しうるため、中長期的に安定した指標とは言い難く、一方②のキャッシュフローの増加などによる要因については、賃料増額など内部成長等の運用成果による、実質的な物件価値の向上を示すものであることから、この部分のみを加味することが適切だと考えます。これらをLTVの計算式に当てはめると右側の図のようになります。含み益のうち、②のキャッシュフローの増加などによる要因のみを加味すると、中央にお示ししたCapレート要因を除いたLTVを求めることができます。Capレート要因を除いたLTVを、本投資法人では、実力LTVと表現します。そして、25年11月期末のLTVにおいて、本投資法人の実力LTVは、40.4%と時価LTVと同様に低位な水準にあると認識しています。

12頁をご覧ください。その考え方を資本効率の観点からも補足します。左側にB/Sの概念図を示ししています。簿価LTVはB/Sの左側を分母としますが、時価LTVは、これに加えて含み益を加味する指標です。本投資法人の含み益は、33.4%とオフィス系リートの中ではトップクラスです。3年、10%のペースでの継続的な物件入替の中で、この含み益を売却益として投資主の皆様に還元してきました。今後は実力LTVを踏まえつつ、借入余力、即ち物件取得余力としても活用していきます。

足元では、この借入余力と手元資金と合わせて、約500億円の物件取得余力があると認識しており、これを増資を伴わない外部成長投資に充てていきます。もっとも、単に物件を取得し、資産規模の拡大を目指すのではなく、規律ある投資を実行することが重要であることを考えています。皆様にお約束しているEPU成長に貢献し、且つ中長期的により高い成長が期待できる物件を厳選して投資することで、投資主価値向上を図ります。

13頁をご覧ください。前期より提示しているモデルに基づいて、投資主価値向上に向けた 当期の取り組みについて纏めさせて頂きます。レントギャップの刈り取りによって、入替・更新時のより力強い賃料増額を実現、又、入替戦略に基づいて売却益を分配金として還元しながら、低成長資産の売却によるリスクプレミアムの低減を図ります。又、今後、実力LTVも活用しつつ、高成長資産へ投資することで、期待成長率を高めてまいります。このように、今後も様々な施策を積極的に展開し、投資主価値、即ち投資口価格の向上を目指します。インフレによる運用コストの増加や、金利動向など引き続き注視が必要な事項も多くありますが、運用会社として様々な変化に適切に対応し、引き続き中規模オフィスの強みを生かし、本投資法人の投資主価値向上に取り組んでいきます。

本投資法人は、おかげさまで運用開始から20周年の節目を迎えました。本投資法人を支えて頂いている投資家の皆様および金融機関の皆様、この場をお借りして改めてお礼をお伝えするとともに、今後とも宜しくお願い申し上げます。
以上で、2025年11月期の決算内容の説明を終了させて頂きます。ご清聴有難うございました。