ケネディクス・オフィス投資法人2023年4月期決算概要

ケネディクス・オフィス投資法人
2023年4月期（第36期）決算動画説明書
○動画　　https://www.video-streaming.net/ir/8972/2023_4/
○資料　　
https://www.kdo-reit.com/file/top-9ea9e4eb216ee8854a838a811a15a010db789aa0.pdf
○説明者 ケネディクス・オフィス投資法人　執行役員　桃井 洋聡　　　　　　
○説明　
2023年4月期の内容、直近の状況、今後の取組みについて説明させて頂きます。
決算説明資料の3頁をご覧下さい。最初に、運用ハイライトを説明致します。夫々の内容については、後段で詳細を説明致します。先ず左上より、投資主還元についてです。23年4月期の分配金は、川崎駅前本町ビルの売却益を計上したこともあり、7,647円となりました。前期比で5.6%、当初予想比で5.5%の増加となりました。次にその下の外部成長ですが、23年3月以降の一連の資産譲渡について記載しています。オフィスビル1物件と、匿名組合出資持分を2回に分けて譲渡し、売却益を各期に計上することで、24年4月期までの3期に亘って分配金の底上げを図ります。又、当期に計上した川崎駅前の売却益の一部を圧縮積立金へ繰り入れ、将来来な費用支出に備える安定的な分配金原資として、積み増すことができました。続いてその下に記載の内部成長です。23年4月期末の稼働率は、98.4%と、前期末対比で0.6ポイント上昇しました。1棟借りテナントが退去し、空となった川崎駅前を売却したことが、稼働率上昇の大きな要因ですが、概ね、想定通りにリーシングが進捗し、当初の想定稼働率97.5%に対して、川崎の影響を除いた稼働率は、97.4%とほぼ変わらない水準で着地しています。

又、月額賃料については、テナント入替による効果としては1.2百万円の増額、既存テナントの賃料改定に伴う増額も2.1百万円となり、前期を上回る内部成長を実現することができました。次に財務です。デットコストについては、借入期間とコストのバランスをうまくコントロールしながら増加を抑え、金利固定化比率も足元では高い水準を維持しています。LTVについては、川崎駅前の譲渡益実現により、前期末対比で僅かに低下し、帳簿価格ベースで45.3%となっています。次に右下のサステナビリティに対する取組みです。今年1月にGHG排出量削減目標を更新し、2030年度に2021年度対比で、排出量を42%削減する目標を加え、目標として掲げていたSBT認定を、この3月に取得しました。その他、実質再生可能エネルギー導入物件の大幅な増加や、専有部照明LED化の着実な進展、水害等の自然災害に対するレジリエンスを評価するResRealを新たに取得するなど、引き続きサステナビリティの取組みを多様化しながら、積極的な取組みを推進しています。ファイナンス面においては、グリーンローンを新たに48億円調達し、グリーンファイナンスの残高は170億円となりました。

続きまして資料の5頁をご覧下さい。23年4月期の決算概要を説明致します。先ず、22年10月期実績と23年4月期実績との比較です。営業収益については、17,290百万円と前期比1,024百万円の増加となりました。木場ビルの売却益が剥落する一方で、川崎駅前本町ビルの譲渡に伴う売却益の計上や、22年10月期の取得物件の通期寄与が主な増加要因です。営業費用については、9,132百万円と前期比246百万円の増加となっています。電力会社の値上げや燃料調整費の上昇に伴い、水道光熱費が107百万円増加したほか、売却益の計上により、運用報酬が一時的の増加したことが要因です。その結果、当期純利益は7,205百万円と、前期比754百万円の増加となりましたが、圧縮積立金を718百万円繰り入れたため、分配金は一口当たり7,647円となりました。12月の決算発表時に公表した予想との比較については、頁右下に記載の通りで、想定していなかった売却益の計上と、これに伴う運用報酬の発生に加え、電気料金に対する政府の補助や、燃料調整費が想定より下回って推移したことで、水道光熱費収支が予想よりも悪化しなかったこと、又、ホール運営収入等の増加や、修繕費の減少を主な要因とし、NOIが248百万円増加し、それに伴い当期純利益が1,223百万円増加しました。

当初は、圧縮積立金を168百万円取り崩すことを想定していましたが、逆に718百万円に積立てを行い、内部留保は当初想定していた残高と比べて、886百万円増加しています。ポートフォリオの含み益と一口当たりNAVについては、頁の一番下に記載しています。含み益は、22年10月期末対比で23億円増加の1,184億円、一口当たりNAVは、同じく前期末対比で3,000円増加し、403,000円となりました。

6頁をご覧下さい。23年10月期予想との比較です。23年10月期の営業収益は166億円と、前期比689百万円の減少を予想しています。川崎駅前本町ビルの譲渡に伴う売却益の剥落が減少の主な要因となりますが、一方で匿名組合出資持分の一部譲渡による有価証券売却益の計上、既存物件の賃料・共益費増といった増加要因もあります。営業費用は9,221百万円と、前期比88百万円の増加を予想しています。修繕費の増加や、後述する合併に関連する費用を見込んだことが主な要因となっています。結果として、当期純利益では6,448百万円と、前期比757百万円の減少を予想しています。一口当たり分配金は、有価証券売却益を全額分配することとし、7,600円と予想しています。22年12月に発表した予想分配金7,250円に対し、4.8%の増加となります。ここで、水道光熱費についてコメントさせて頂きます。現在テナントへの電気料金の請求を、原価変動請求方式とする切り替えを順次進めており、順調に進捗しています。足元のペースを踏まえると、23年10月期には完了する予定ですので、電力会社の値上げや燃料調整費の上昇に伴う電力料金の高騰による収支悪化の抑制が、今後一層進んでいくものと考えます。

続いて8頁をご覧下さい。左側の一口当たり分配金についてもう少し説明致します。一口当たり分配金は、23年4月期は7,647円となりました。これは、当初予想には織り込んでいなかった、川崎駅前本町ビルの帳簿価格を大幅に上回る金額での譲渡により、売却益を計上したことから、当期純利益が大幅に増加し、当初予想では圧縮金を取り崩したうえでの7,250円の予想でしたが、これを取崩すことなく、寧ろ、最大限可能な範囲で内部留保を繰り入れ、予想分配金を5.5%上回って着地するという結果になりました。次の23年10月期についても、6ヵ月前の予想を4.8%上回る7,600円としていますが、匿名組合出資持分の半分を5月に譲渡し、この売却益については全額を分配する方針です。尚、24年4月期の予想については、別途ご案内している本投資法人の存続会社とするケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人、ケネディクス商業リート投資法人との合併に関する説明動画、並びに資料をご確認頂きたいと思いますが、これまでの分配金水準を考量したうえで、継続的に圧縮積立金の取り崩しなどを行いながら、安定的に分配金をお支払いしていく方針に変更はありません。次に右側の圧縮金積立金残高です。半年前の予想では、23年4月期は168百万円、23年10月期は255百万円の取り崩しを想定していましたが、先ほど申し上げた通り取り崩しは不要となり、圧縮積立金残高は、22年10月期末から718百万円増の5,348百万円となる見込みです。圧縮積立金の活用方針については、従来の方針から大きな変更はなく、引き続き積極的に分配金の安定化に使用致します。

続いて運用状況について説明致します。
10頁をご覧下さい。最初の外部成長です。厳しい取得環境下で、優良な取得機会が限られる中、当期については残念ながら新規取得がありませんでした。一方で、一括借りテナントが退去し、空となっていた川崎駅前本町ビルを当期中に譲渡し、新宿サンエービルを裏付け資産とする匿名組合出資持分50%ずつを、23年10月期と24年4月期の2回に分けて譲渡することを決定しています。いずれも帳簿価格を大幅に上回る価格での譲渡であり、各対象期における分配金の底上げとともに、内部留保の繰り入れにより、将来的な分配金の安定化にも大きく寄与する取引となっています。尚、Appendixの26頁、27頁に記載がありますが、合併に伴い資産の入替を発表しており、11月1日に原宿FFビルと名古屋栄ビルの2物件を譲渡し、新投資法人としての戦略に資する資産4物件を取得することを決定していますが、本決算説明においては、小生の説明は割愛させて頂きます。

次に内部成長、既存物件の運営状況について説明致します。11頁をご覧下さい。先ず稼働率の推移です。頁左上に示す線グラフをご覧下さい。この4月末の契約ベースの稼働率は98.4%となり、昨年10月末から0.6ポイント上昇、半年前に想定していた97.5%を0.9ポイント上回りました。1棟借りテナントが退去し、空となった川崎駅前本町ビルを売却したことが、稼働率上昇の大きな要因ですが、概ね想定通りリーシングが進捗したことから、譲渡の影響を除いた稼働率でも、97.4%とほぼ想定と変わらない水準で着地しています。又、フリーレント対象面積を控除した実質稼働率は、4月末で95.6%となり、10月末から0.9ポイント上昇、半年前の想定と比較しても、1ポイント上昇しています。契約稼働率と実質稼働率のギャップについては、22年10月末のギャップ3.1%に対し、23年4月末では2.8%と若干低下して推移しています。入退去状況は、線グラフの下の棒グラフで示していますが、23年4月期は入居が5,044坪、退去が5,705坪、ネットで661坪の退去超となりました。

右上の、テナントの入退去理由を見て頂くと、当期については入居、退去双方で拡張移転によるものが前期に比して増えており、引き続き業績堅調な中堅・中小企業による活発な入退去の動きを確認することができます。このような動きを着実に捉えたリーシングを行っていくことで、引き続き高い水準での稼働率を維持していきたいと考えています。右下にあるように付与しているフリーレント期間は、22年10月期対比で、都心5区と地方経済圏で長期化する一方で、その他東京経済圏で低下するなど、数字の変化が多少出ていますが、フリーレントの付与状況は、22年10月期と比較して大きな変化はありません。引き続きマーケット賃料水準での埋め戻しを意識し、空室が発生しているビルの特徴や周辺マーケットの状況を踏まえ、フリーレント期間はメリハリを付けて対応していきますが、リーシングの難易度が高いと思われる空室に対しては、相応の期間のフリーレントを供与している状況です。次に退去率です。左下に記載がありますが、23年4月期は3.8%と、22年10月期並みの水準でしたが、今年5月末までに受け取った解約予告に基づく23年10月期の退去率は、2.6%と低下する見込みです。このため、23年10月期の期末契約稼働率は98%と、引き続き高水準を想定しています。先ほど申し上げた通り、依然として業績堅調な中堅・中小企業の増床移転の動きは活発ですので、ビルスペックや周辺エリアの状況を踏まえ、機動的、且つ、柔軟なリーシング戦略により、稼働率の維持・向上に努めたいと思います。

続いて12頁をご覧下さい。こちらはテナント入替に伴う賃料増減の状況です。左側のグラフは月額賃料の増減状況を示しています。23年4月期においては、入替のあった区画の55%で単価が上昇しました。23年4月期の月額賃料の増加分は＋500万円と、22年10月期対比で120万円増加し、月額賃料の減少分は－380万円と、22年10月期対比でほぼ同水準、ネットでは120万円の増加となりました。右側には賃料単価の変化を記載していますが、新規・従前比の賃料単価は＋1.9%、303円の増加となっています。今回の賃料増加係数割合の増加や、増額幅の拡大といった結果から、従来から申し上げていることですが、縮小傾向の中でもレントギャップは依然として残っており、新規で募集する物件や価格の競争力、従前テナントの賃料単価水準次第では、引き続き内部成長の実現が可能なことを確認することができました。今後も、レントギャップがある価格については、テナント入替え前後で、賃料を上げる機会となりますので、しっかりと対応し、賃料増加を少しでも目指していく方針に変わりはありません。

続いて13頁をご覧下さい。既存テナントとの賃料改定の状況です。頁右上には、賃料増額改定の件数と面積割合の推移を示しております。23年4月期に契約更新を迎えた既存テナントとの賃料改定については、テナント数で45件、面積割合では16.8%の増額改定を行いました。マーケット賃料未満で、交渉対象となり得る賃貸面積の比率はほぼ変わらない中、22年10月期対比では、件数、面積割合共に増加しています。頁左側に賃料改定による増減額の推移を示していますが、増賃も多かった一方で、業績悪化やマーケット賃料の低下を理由とする減賃も、一定程度対応したことから、月額賃料はネットで約210万円の増加となりました。又、右下に示している通り、賃料増額率については、＋5.2%となっています。増額件数は22年10月期の実績を超えていますが、レントギャップが縮まる中で、1件、1件の増額金額はほぼ横這いで、金額の若干大きい減額改定もあったことから、純増額は一進一退の状況ですが、依然としてプラスで着地している点は、成果だと考えています。

次に14頁をご覧下さい。レントギャップの状況です。頁左上には、23年4月期末におけるレントギャップの分布状況を示しています。マーケット賃料より低いテナント契約の割合は、23年4月期末では49.4%となり、22年10月期末の52%から減少しています。これは、数自体は減っていますが、引き続き一部の物件でマーケット賃料が低下したことと、テナント入替や契約更新の際の賃料の純増が要因となっています。頁左下には平均レントギャップの推移を示していますが、23年4月期では－2.7%となっており、引き続きマイナス幅が縮小していますが、レントギャップを依然として残っています。頁右下では、前期からのマーケット賃料の変動を、上昇、横這い、低下に分類した物件数をエリア別に示しています。今回は、上衝した物件は0（ゼロ）、横這いが90件、低下が6件となっています。横這いの占める比率は94%に上り、マーケット賃料の低下は、一旦落ち着きを見せたとはいえ、中規模オフィスの安定性を示した形となっています。マーケット賃料が低下した物件の数は、前期比で18件減少しています。低下物件は、周辺で大規模オフィスも含め、現空および偏在的な空室が増加しているエリアに立地する物件で、小幅にマーケット賃料が低下しているケースというのが継続している印象です。レントギャップは縮小傾向にありますが、引続きレントギャップがあるテナントに対し、積極的に交渉することで、賃料改定において一定の成果を上げていきたいと考えています。

続いて15頁をご覧下さい。工事実績と予算の状況です。23年4月期の工事実績については、半年前の予算からは減少しました。入札等による工事費削減、不要となった工事といった要因のほか、一部機器の購入が困難となり、延期された工事などの影響が引き続き出ています。23年10月期については、23年4月期と同水準での予算としています。主な工事内容は記載の通りですが、原則として適切な時期に、適切な工事を行うという方針の下での積上げです。

つぎに16頁をご覧下さい。こちらでは、22年10月期末において、稼働が大きく低下する想定だった物件のうち、譲渡した物件を除いて、足元の状況を記載しています。いずれの物件も、6ヵ月前に想定された稼働率と比較し、今後改善する見込みです。リーシング注力物件として継続して名前が挙がっているホルタス・センタービルと武蔵小杉ビルについては、時間は要したものの、丁寧なリーシング活動に取り組んだ結果、80%台後半を超える稼働の回復が見えてきました。複数フロアを利用するテナントの解約により、空室が発生した東品川についても、ワンフロアの早期埋め戻しに成功し、まだ空室は残っていますが、柔軟にフロア分割するなど対応しながら、早期回復に向け引き続きリーシングに注力していきます。

次に17頁をご覧下さい。こちらでは23年10月期において稼働率が80%以下に低下する見込みの物件を、リーシング注力物件として示しています。前頁で示しました東品川ビルも含まれます。いずれも複数フロアの解約により、稼働率の低下が見込まれるものですが、ビルスペックや周辺エリアの状況を踏まえ、機動的、且つ、柔軟なリーシング戦略を取ることで、稼働率の早期回復に努めたいと思います。

次に18頁をご覧下さい。左側に大口テナントのリストを掲載しています。22年10月期に3位だった川崎駅前本町ビルの1棟借りテナントが退去、且つ、物件自体も譲渡しているので順位の変動がありました。そのため、それ以外のテナントが占める割合は、22年10月末対比で、大きな変化はありませんが、上位10テナントの合計は10.1%となり、0.4ポイント低下しました。解約によるものですが、分散はさらに進み、よりポートフォリオの安定性が増す結果となりました。
続きまして財務の状況を説明致します。

21頁をご覧下さい。23年4月期末における残高約2,150億円の有利子負債の平均金利は、0.82%と前期末比で横這いとなりました。一時、急速な金利上昇懸念もありましたが、足元では落ち着いている状況です。金利の固定化比率は97.5%で、又、頁下のマチュリティラダーを見て頂いても、返済期日はしっかりと分散されています。今後、金利が上昇していく局面が想定できない状況でもありませんので、引き続き高い固定化比率と高度なマチュリティの分散を継続することで、金利上昇化リスクを極小化できる体制を維持したいと思います。23年4月期末の帳簿価額ベースのLTVは、22年10月期末の45.4%から45.3%と、僅かながら低下しており、鑑定ベースでは36.2%の水準となっています。足元のLTVは、原則45%未満としている水準を超過していますが、従来から、資金調達等を鑑みたうえで、優良な物件取得等を目的とする有利子負債の調達により、40%台後半の運営もあり得るといった方針を取っていますので、現状に鑑み、LTVは45%を越える状態を許容しています。そのほか、取引金融機関も26社と変わらず、引き続き良好な関係の下、支援体制は盤石です。

続いてサステナビリティへの取組みについて説明致します。
24頁をご覧下さい。23年4月期の主な取組みです。先ず、GHG排出量削減目標を更新し、新たに2030年度に2021年度対比で、排出量の総量を42%削減する目標を追加しました。これにより、従来から目標として掲げていたSBT認定の取得を3月に実現しています。又、GHG排出量削減に向けた取組みとして、再生可能エネルギー由来電力の導入と専有部照明のLED化を継続しています。再生可能エネルギー由来の電力導入物件数は大幅に増え、合計で62物件となりました。又、専有部のLED化率は、3,300坪での実施により、善田氏の40.9%まで進捗しています。加えて、不動産レジリエンス認証ResRealの水害版を3物件で取得し、グリーンファイナンスによる資金調達なども、着実に行っています。外部認証についても取得物件の積み上げを目指し、引き続き積極的に取り組んでいきます。
以上が、23年4月期の決算説明となります。

今後の取組みについてですが、6月13日付発表の通り、本投資法人を存続会社とし、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人、および、ケネディクス商業リート投資法人と、11月1日付での合併を目指す、合併契約に調印をしました。コロナ禍以降のオフィスセクターに対する逆風、インフレや金利上昇懸念など、特化型リートとしての投資運用に対する風向きの変化を捉え、本投資法人を再び成長軌道に乗せるとともに、投資主価値の向上を目指します。投資主の皆様におかれては、是非、本合併のご理解を賜り、ご賛同を頂ければ幸いです。
以上が私からの説明となります。ご清聴有難うございました。