平和不動産リート投資法人 2023年11月期

平和不動産リート投資法人
2023年11月期（第44期）決算動画説明書
○動画　 https://www.video-streaming.net/ir/8966/44_j/
○説明資料
https://www.heiwa-re.co.jp/file/ir_library_term-96da57247deaef8318e8f0947037528f5c37fc8a.pdf
○説明者 平和不動産アセットマネジメント株式会社　代表取締役　平野 正則
○説明　
新型コロナを経て、私達はリスクに強い投資法人であることをお伝えできたと考えております。一方でコロナ後の新しい世界においては、リスクに強いだけではなく、しっかりとした成長が遂げられるか否か、これが問われることとなります。私達は、昨年6月の公募増資以降、ポートフォリオのフラッシュアップ戦略を加速させてまいりました。バリュ－アップ工事と物件入替によるこのブラッシュアップ戦略は、新しい世界における成長を従来からの外部成長に加え、内部成長という形で実現させてまいります。今回の決算説明資料の表紙では、大海原における生命の大きなうねりを表現させて頂きました。私達は、持てる力を最大限に発揮し、この大海原を、この新しい世界を力強く進んでまいります。

3頁をご覧ください。本決算期および来期以降の分配金についてですが、2023年11月までの本決算期（第44期）は、前期より140円増額の3,300円に、又、今走っております第45期および第46期の業績予想を、夫々25円増額の3,325円および3,350円とさせて頂きました。今回の分配金を決定した背景には、3つの要因がございます。1つ目の要因は、オフィスとレジデンス双方の運用が、新型コロナウイルスという大きなリスクに対しても、ほぼ無傷と言ってもいい形で順調に推移したこと。2つ目の要因は、物件の入替により、ポートフォリオの強化と投資主還元を積極的に進めてまいりましたが、分配金支払い原資となる第44期末の内部留保残高が57億円、含み益額が575億円と潤沢であること。最後の3つ目の要因は、昨年6月の公募増資以降に加速した、ポートフォリオのブラッシュアップ戦略が順調に推移し、内部成長としての賃上げ効果が明らかになったこと、これにより、2年半前に掲げましたネクストビジョンにおける分配金目標の3,300円を達成することとなりました。格付けAA－および再生可能エネルギー100%と合わせて、目標に掲げていた4項目中3項目でこれを達成したということで、 次なる新たな目標を纏めておりますので、後ほど説明させて頂きます。

6頁をご覧下さい。ここでは、第44期決算の概要を説明させて頂きます。オフィス、レジデンスの運用が順調に推移し、外部成長による収益底上げと含み益の顕在化により、当期純利益は大幅に進展しています。先ほどの説明の通り、分配金は16期連続の増配、前期比で＋140円、予想値でも＋120円増額の3,300円とさせて頂きました。
7頁をご覧下さい。譲渡益等の一過性要因を除いた賃貸収益ベースのEPUの変動要因を次に纏めています。既存オフィスにおいて、解約違約金収入の減少等により－27円となったものの、既存レジデンスにおいて＋41円、外部成長効果が＋62円と、EPUをプラスの方向に引き上げています。内部成長と外部成長の双方の進展を進めていきます。

8頁をご覧下さい。今後の運用状況の予想を纏めています。第45期においては、既にレジデンス1棟の譲渡によります、約150百万円の譲渡益の計上が予定されています。毎期ポートフォリオの強化と投資主還元を意図して物件入替を継続する方針です。第45期および第46期の分配金を、夫々25円ずつ増配の3,325円および3,350円とさせて頂きましたが、更に賃上げ等の効果によりまして、この予想水準を上回る結果を出していきたいと思います。

10頁をご覧下さい。ここからは、新しい取り組みであるネクストビジョンⅡ、これについて説明します。このステージは、サスティナブルな投資主価値の向上を追求するステージとなります。先ず、分配金についてですが、現在の3,300円の水準を、3,800円まで逓増させていくことを目指します。資産規模については、現在の成長スピードを維持してまいります。併せて物件入替によるポートフォリオの強化と、賃料ギャップのある成長資源の獲得に努めていきます。内部成長の部分が、今回のネクストビジョンⅡの最大の特徴です。物件入替により得た賃料ギャップの刈り取りと、既存物件へのバリューアップ投資により、賃料収入年率1%の上昇と投資リターン10%を目指してまいります。これにつきましては、次頁で詳述してまいります。格付けは、AA－からAAへと更なる格上げを狙い、これによる投資家層の拡大とファイナンス・コストの抑制を図ります。環境への取り組みとして、再生可能エネルギー電力100%を継続すると同時に、2030年までにGHG排出量を2018年度比で90%削減します。これにより気候変動に伴うリスク低減への貢献に努めてまいります。尚、ネクストビジョンⅡの達成時期に関しましては、概ね5年程度を目標としてまいります。

11頁をご覧下さい。ネクストビジョンⅡを支えるポートフォリオのブラッシュアップ戦略について、ここで纏めております。ポートフォリオをブラッシュアップして内部成長に導くのは、バリューアップ 工事と物件入替によってです。私達は、物件入替によって生じた売却益を平準化しながら、積極的な投資主還元に努めてきました。今後もこの方針は不変ですが、これに加え、内部留保残高57億円、含み益575億円という潤沢な資金を、バリューアップ投資原資に活用していきます。物件のバリューアップ工事により、賃上げによる内部成長の加速を図り、この成長部分をサスティナブルな形での投資主還元に加えていきます。従来からの物件入替においては、賃料ギャップの獲得に努め、賃上げによるギャップ解消によって、更なる収益の向上に繋げてまいります。

13頁をご覧下さい。バリューアップにおいては、短期回収型と中長期回収型を想定しています。これらについて、直近の実施事例に基づき説明してまいります。短期回収型は空室となった貸室専用部内のバリューアップ投資となります。レジデンスでは、実績1のHF馬込レジデンスのように東京都内を中心に、築年の経過したファミリーからコンパクトの少し広めの貸室に対し、水回り等を最新の設備にアップグレードすることで賃料の引き上げを狙います。

14頁をご覧下さい。オフィスにおいては、実績3の岩本町ツインサカエビルにおけるような、東京都内の概ね50坪以下の貸室に対し、セットアップオフィス化を図ります。東京のオフィスは新型コロナを経て、従来型の画一的なオフィスから、テナントの初期投資を抑えながらも、働く方の快適性を高めた様々な形での進化が顕著です。中小企業の皆様のオフィス戦略に叶うスペースをご提供してまいります。

15頁をご覧下さい。中長期回収型のバリューアップとしては、オフィス物件における外壁、エントランスの意匠変更や、陳腐化した水回り等のリニューアルにより、ビル全体のイメージを刷新し、賃料水準を引き上げるバリューアップ投資です。テナントの入替時、若しくは、既存テナントに対する賃上げの実現により、中長期的に賃料水準を引き上げていきます。

ここからは外部成長、内部成長、財務についてです。
18頁をご覧下さい。ここでは、ポートフォリオの推移を、含み損益率とNOI利回りを切り口にグラフに表しております。説明の通り、平和不動産リート投資法人は、物件の入替により売却益を創出し、投資主還元に努めていますが、入替後のポートフォリオにおいても、しっかりとその質を高めていることが見て取れます。利回り、含み損益の他、築年、エリア、修繕費の状況、そして賃料の動向を踏まえ、常にポートフォリオをブラッシュアップしております。

19頁をご覧下さい。ここでは、第44期に購入した物件を紹介しておりますが、期初には公募増資に絡み、大阪北浜エリアで平和不動産が開発した2物件を購入しております。その後、公募増資で引き下げたLTV余力を活用して、プライムタワー横浜を購入し、賃貸収益および分配金の向上に努めております。本物件は、みなとみらい線日本大通り駅徒歩3分、JR京浜東北線関内駅徒歩9分と、交通利便性に優れ、近隣には横浜スタジアムや横浜中華街が所在するなど、オフィス街という性格に繁華性を加えた魅力的な立地です。このポテンシャルを活かすべく、今後の中長期型バリューアップ対象物件と位置付けております。

20頁をご覧下さい。ここで平和不動産の販売用不動産について見ていきたいと思います。平和不動産の決算説明資料を抜粋したものですが、ポートフォリオの入替の過程で、物件売却益を獲得していくという方針が打ち出されております。尚、継続しております普通借地権開発についても、北千住物件では既に建物の竣工とリースアップが完了し、 押上物件においても、新たにプロジェクトが進行中であることを申し添えます。

24頁をご覧下さい。ここからは内部成長、先ずは、オフィスの運用状況についてです。期中平均稼働率は98.5%となりました。フリーレントは3.4ヶ月と、引き続き良好なリーシング環境を表しております。

25頁をご覧下さい。次に賃料改定についてですが、バリューアップ効果もあり、賃料増額基調が鮮明なものとなっております。併せて、今後の賃料増額に繋がる、賃料ギャップも拡大しておりますので、これを着実に刈り取っていきたいと思います。賃料ギャップの解消を経営課題と捉え、これに邁進してまいります。
27頁をご覧下さい。続いてレジデンスの状況についてです。先ず稼働率ですが、期中平均稼働率は、97.1%と、3期連続して97%を超えております。エリア別およびルームタイプ別の状況を示しておりますが、東京圏が総じて好調に推移しております。

28頁をご覧下さい。続いて賃料改定状況ですが、前期からの顕著な増額改定傾向が拡大し、併せて将来の賃上げにつながる賃料ギャップも健在化してまいりました。
29頁をご覧下さい。将来の投資主還元の原資であり、バリューアップ投資の原資でもある含み益の状況ですが、13期連続での譲渡益の計上にもかかわらず、依然として含み益額は拡大しております。

30頁をご覧下さい。財務においては強固な財務基盤が維持され、外部成長を支えるLTVコントロールも継続されています。調達期間は7.37年と過去最長を更新し、固定化比率も前期末水準を維持しております。

ここからはESGへの取り組みについてです。
32頁をご覧下さい。今回、ネクストビジョンⅡにおいて、GHG排出量90%削減目標を掲げましたので、これをしっかりと達成してまいります。

34頁をご覧下さい。昨年6月の公募増資以降、運用物件のバリューアップを最大の経営課題として、これに取り組んできたわけですが、運用会社内でバリューアップコンテストを年末に開催致しました。バリューアップ対象5件、特別賞1件が選定されましたが、社員のバリューアップと、これに伴う賃上げへの意識も高まったものと思われます。

36頁をご覧下さい。今回の運用会社リーダー達の頁では、業務管理部から2人のリーダーを紹介しております。当社では、コミュニケーションの強化を強く意識しています。動産投資部にて賃料ギャップの高い物件を取得し、オフィス・レジデンスの運用部にて、着実に賃上げに繋げていく、運用部にてバリューアップにより賃上げされた物件を、不動産投資部が売却し売却益を計上し、新たなバリューアップや還元に繋げていく、そんな好循環を生んでいきたいと思います。

本決算説明資料に関する説明は以上となります。これからの新しい世界をどう乗り切っていくか、私自身、真剣にこれに向き合いました。そして答えとして得たのは、私たちが持っている不動産運用のスキルを最大限に発揮し、これをキャッシュフローに変え、そしてここで得たものを、投資主にしっかりと還元していくことです。これは、私たちが掲げるステディーグロース & サスティナブルプロフィットをより高い次元で実現してまいります。引き続き平和不動産リート投資法人、並びに、平和不動産アセットマネジメントを宜しくお願い申し上げます。