平和不動産リート投資法人 2023年5月期決算概要

平和不動産リート投資法人
2023年5月期（第43期）決算動画説明書
○動画　　https://www.video-streaming.net/ir/8966/43_j/
○資料
https://www.heiwa-re.co.jp/file/ir_library_term-22de61173a0d8b448db7de316bb8e670d2266251.pdf
○説明者 平和不動産アセットマネジメント株式会社　代表取締役　平野 正則
○説明　
決算概要について説明致します。
3頁をご覧下さい。本決算期および来期以降の分配金についてですが、公募増資の際にお示しした通り、2023年5月までの本決算期、第43期は、前期より30円増額の3,160円に、又、今走っております第44期および第45期の業績予想を、夫々3,180円および3,200円とさせて頂きました。これは、継続しております公募増資や物件の入替の効果が計画通りに現れ、合わせてオフィスとレジデンスの双方の運用が、順調に推移していることを意味しております。

6頁をご覧下さい。第43期決算の概要を説明致します。オフィス、レジデンスの稼働率、賃料増額改定が順調に推移し、既存物件の賃貸事業利益はプラスでの着地となりました。又、継続的な資産入替に伴う譲渡益の計上は、12期連続となります。これにより分配金は15期連続の増配、前期比で＋30円の3,160円とさせて頂きました。
7頁をご覧下さい。譲渡益等の一過性要因を除いた賃貸収益ベースのEPUの変動要因を纏めております。既存オフィスにおいて＋12円、既存レジデンスにおいて＋9円という結果が現在のポートフォリオの状況を表しております。内部成長と外部成長の双方の進展を進めてまいります。

次に今後の運用状況の予想を、8頁に纏めております。第44期においては、既にレジデンス1物件の譲渡による、約6億円の譲渡益の計上が予定されております。毎期1物件の物件入替を継続する方針ですが、これが、仮に叶わなかった場合にも、潤沢な内部留保により、分配金の水準は維持していく方針です。そして、これに足元の運用物件の状況を重ね合わせ、第44期および第45期の分配金を、夫々20円ずつ増配の3,180円、および3,200円とさせて頂きました。

ここからはNext Visionの進捗状況について説明致します。
11頁をご覧下さい。先ず分配金の3,300円についてですが、2,800円の水準からスタートして、2年間で目標達成を視野に入れる水準まで到達しております。資産規模は、3,000億円に向け年間150億円から200億円の取得を目指していますが、3年連続となる公募増資により、こちらも計画通りのペースで推移しております。尚、今後、優良なアセットの取得による時価総額の拡大を意識して、都市型商業施設等についても検討を進めていきたいと考えております。例えば、船橋Faceやエムズ原宿など、店舗運営に関するノウハウなどを蓄積しており、これを生かしていきたいと考えております。駅前再開発等の区分所有物件などは競争力も高く、取得のチャンスも十分にあると感じております。
ここからは、内部成長、外部成長、財務について深掘りしていきます。

14頁をご覧下さい。ここではポートフォリオの推移を含み損益率とNOI利回りを切り口に、グラフに表しております。平和不動産リート投資法人は、単に物件の取得を重ねるのではなく、物件の入替を伴いながら成長を続けてきました。物件の入替には2つの意味があります。含み益の顕在化とポートフォリオの強化です。平和不動産リート投資法人のポートフォリオは26%の含み益を抱え、その含み益額は566億円に及んでおります。この状況を背景に私達は、12期連続にて物件の売却益の還元を継続しております。

ポートフォリオの強化においては、利回り、含み損益のほか、築年、エリア、修繕費の状況、そして賃料の動向を踏まえ、常にポートフォリオをブラッシュアップしていきます。既存物件の運営状況が良好に推移しているのは、グループを挙げての物件運営と、物件入替の効果によるものです。物件入替においては、将来Cash-flowの動向を重視しています。レントロールおける全てのテナントの状況を私自身が確認し、テナントの1件、1件の将来Cash-flowを描いていきます。物件購入の前から目標を定め、これを取得部門と運用部門が共有し、物件取得と同時に、その定めた目標に向かって行動を起こします。私達にとっての物件取得は、一つの仕事の完了ではなく、目標へのスタートとの意識で臨んでおります。このサイクルが、私達の物件運営基盤を強固にしていると自負をしております。尚、売買マーケットが高騰している中、常に売却物件候補を抱えているということは、売買市場においても非常に有利な立場に立つことができます。私達と情報交換を望んでいる仲介会社、不動産会社、AM会社、不動産保有企業との情報交換を、東京のみならず地方においても広げていっております。

15頁をご覧下さい。第44期初に、3年連続となります公募増資を実施しましたが、これに絡み8物件を133億円で取得致しました。鑑定評価額は145臆円、平均NOI利回りは4.5%となっております。

16頁をご覧下さい。こちらに取得物件の概要を示しております。レジデンスにおいてはHF上野レジデンスEAST、HF大森町レジデンス、HF中野坂上レジデンスといった東京都区部のDINKsからFamilyをターゲットとした物件を中心に購入を進めてまいりました。オフィスにおいては平和不動産より、北浜一丁目平和ビル、平和不動産北浜ビルという旧大阪証券会館本館および別館を建て替えた比較的築年の浅いビルを取得致しました。両物件は大阪北浜を流れる土佐堀川に面しておりますが、川床と言われるテラスには、多くの飲食店が集積し、大阪の新しい情報発信エリアとなっております。又、名古屋で購入しましたステージ錦を含め、フロアー分割での賃貸も可能となっており、賃料ギャップの大きい物件であることも大きな特徴です。賃料の引上げを通じてCash-flowの向上に努めてまいります。

17頁をご覧下さい。ここでは平和不動産の販売用不動産について見ていきたいと思います。平和不動産の決算説明資料を抜粋したものですが、ポートフォリオの入替の過程で、物件売却益を獲得していくという方針が打ち出されております。これらは、私達から見れば将来のパイプライン候補であると考えており、価格等の条件が合えば、パイプラインに組み入れていきたいと考えております。尚、継続しております普通借地権開発についても、プロジェクトが2件進行中であることを申し添えます。
ここからは内部成長、オフィスの運用状況についてです。21頁をご覧下さい。期中平均稼働率は99.1%となりました。フリーレント、空室期間の水準も、良好なリーシング環境を表しております。

22頁をご覧下さい。次に賃料改定についてですが、新規入居テナントにおいても、継続賃料改定においても、賃料増額が進展しております。賃料ギャップの状況ですが、市場賃料は下落基調が続いているものの、物件入替の効果により、将来の賃料増額改定の源となる賃料ギャップが、依然高い水準で残されております。賃料ギャップの解消を経営課題と捉え、これに邁進していきます。

23頁をご覧下さい。ここでは最近の取得物件における賃料改定事例を紹介しております。各ビル共に順調な進捗が見られていますが、特に6月の公募増資で取得した北浜一丁目平和ビル、平和不動産北浜ビルにおいても、早くも賃料改定の実績を重ねております。

24頁をご覧下さい。レジデンスの状況についてです。先ず稼働率ですが、期中平均稼働率は97.1%と、過去最高を記録した前期と同水準となりました。エリア別およびルームタイプ別の状況も示しましたが、新柄コロナウイルスによる都心シングルタイプへの影響も、既に解消したと見ております。

25頁をご覧下さい。賃料改定状況ですが、新規賃料の増額改定率が、プラスの6.5%、更新時賃料の増額改定率もプラスの1.1%となり、新規、継続ともに増額基調が顕著になっております。

27頁をご覧下さい。平和不動産リート投資法人のポートフォリオにおいては、従前より必要な改修工事を着実に進めております。一方で、近年の賃料増額改定において、増額改定の確度の高い物件の特徴ということも、傾向として顕著になってきました。オフィスであるならば、外壁から連続性を持たせたエントランスの改修、レジデンスにおいては、専有部における仕様のアップグレード、所謂、Value-up工事ということになりますが、物件を選別しながら効果の高い物件にValue-up工事を施し、賃料のアップサイドを狙ってまいります。

次に29頁をご覧下さい。財務面のトピックスは、第44期初となりますが、公募増資によりLTVが引き下げられたことにあります。鑑定LTVで39.5%となり、借入余力が創出されておりますので、これを活用した優良物件の取得を進めてまいります。金融情勢は、依然として注視すべき状況であると心得ていますが、現状においては平均調達金利、平均調達年数の双方が順調な推移を辿っております。

ここからはESGの取組みについてです。
31頁をご覧下さい。これまで、生可能エネルギー100%やGRESB3-Starsの獲得など、この分野に積極的に取り組んで来ました。
今回案内させて頂きますのは、執務環境の整備から健康経営に至る運用会社の取組みです。35頁をご覧下さい。新型コロナを受け、リモートワークを取り入れた働き方への対応もあり、これまで執務室の環境整備に取組んで来ましたが、新型コロナの影響が薄れる中、残業時間の削減とコミュニケーションの活性化、若しくは、社員の健康経営を推進しております。NO残業Dayには会議室を開放して、ちょい呑みアワーを設け、又、健康づくりに向けての社内トレーナーを育成しております。このような取組みが認められ、健康保険組合より、健康優良企業として、金の認定を受けることとなりました。私達は、東京証券業健康保険組合に加盟しておりますが、同組合加盟企業の中では、私達が初の認定となり、今後も社員が溌溂として投資法人の運営に取り組めるように努めてまいります。

37頁をご覧下さい。今回の運用会社リーダーたちの頁では、不動産投資部から2人のリーダーを紹介してります。私達の物件取得を担う部門ということになりますが、三代部長を初め5名のメンバーで構成されております。取得ルート、取得手法の多様化や、物件入替などにも注力しており、充実した体制を整えております。今回の2人のコメントによって、改めて気付かされたのが、検討のスピードです。物件情報の取得から、可能ならば翌日にでも必要なメンバーが物件を調査し、物件特性や課題を認識したうえで、Cash-flowの動向をしっかりと把握していきます。取得競争が緩和される気配は今のところありませんが、投資法人のCash-flow、若しくは、分配金の向上に繋がる物件取得に努めてまいります。
本決算資料に関するご案内は以上となります。

冒頭にも申し上げましたが、6月の公募増資においては、本当に沢山の応募を頂き、誠に有難うございました。増資を通じた物件取得が到達点ではなく、新たなるスタート地点であるということをしっかりと認識して、賃料の増額改定と引き下げられたレバレッジを活用した物件取得を進めてまいります。そしてこれによるCash-flowと分配金の向上が、次へのアクションに繋がるという好循環を目指してまいります。このサイクルが投資主価値の最大化に繋がり、私達が掲げるSteady Growth & Sustainable Profit、これを実現すべく社員一同、業務に邁進をしてまいります。引き続き平和不動産リート投資法人、並びに、平和不動産アセットマネジメントを宜しくお願い申し上げます。