フロンティア不動産投資法人2024年12月期

フロンティア不動産投資法人
2024年12月期（第41期）決算動画説明書
○動画　 　https://www.video-streaming.net/ir/8964/41th_j/
○説明資料 https://ssl4.eir-parts.net/doc/8964/ir_material_for_fiscal_ym/173566/00.pdf
○説明者　 三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
代表取締役社長　横地 重和
○説明
皆様には日頃から多くのご支援を頂いておりますことに、先ずはこの場を借りまして心より御礼申し上げます。昨年4月に着任して約1年になりますが、この間、多くの投資家の皆様とも意見交換の機会を持たせて頂きました。本日はそれらも踏まえ、フロンティア不動産投資法人の中期的な目標と施策についての説明から始めさせて頂きます。

決算説明資料の3頁をご覧ください。先ず定性的な目標と致しましては、巡航EPUの安定成長を通じ投資主価値の向上を目指してまいりたいと存じます。又、その際、資本コストを意識した運営に努めてまいります。そのための施策と致しましては、外部成長においては スポンサーパイプラインを活用し、償却後利回りやインプライドキャップレートを意識した優良物件を取得してまいります。内部成長においては、長期固定賃料に売上歩合賃料や賃料改定条項を組み込み、将来的な内部成長を実現してまいります。又、資産価値向上に資する戦略的テナント入替や再契約交渉などを実施してまいります。

資産入替においては、将来の収益性や競争力向上が見込めない物件や、将来の不確実性を有する物件については譲渡を検討致します。その際、譲渡の時期や規模を調整し、分配金水準の安定にも配慮してまいります。財務戦略においては、LTVコントロールによる健全な財務体質を維持するとともに、返済時期および返済額の平準化により安定性を確保してまいります。次に定量的な目標について説明致します。2024年12月期（第41期）の一口当たり分配金は、11,000円でございまして、これは本年1月1日に効力が発生しました投資口の5分割を考慮致しますと、一口当たり2,200円に当たりますが、これを約4年後の2029年6月期（第50期）には、2,400円以上に成長させることを目標と致します。又、それまでの各期の一口当たり分配金につきましても、内部留保の活用も含めまして2,200円を下限として設定致します。これらの目標は、ROE等の資本効率性の指標の向上という観点も踏まえて設定させて頂きました。

次の4頁より具体的な取り組みの状況について説明致します。外部成長につきましては、金利上昇局面となっても未だ不動産価格の上昇傾向が続いておりますが、スポンサーサポートにより、「ららぽーと愛知東郷」の準共有持分30%を取得する契約を、2月17日の決算公表と同日で締結しております。又、既に18.5%分を有している「ららぽーと和泉」と同様に、残りの準共有持分について優先交渉権を保有しています。
内部成長につきましては、5頁にありますように、契約満了を契機とした賃料増額や賃料改定条項の導入などに取り組んでおります。

テナント入替が発生した竹下通りスクエアは、10%の賃料増額で後継テナントとの契約を昨年末に締結致しました。ベルタウン丹波口駅前店は、今年の8月からの123%の賃料増額、心斎橋スクエアの再開発は少し先になりますが2028年に347%の収入増となります。資産入替は6頁になりますが、この約2年間でイトーヨーカドー東大和店、クイーンズ伊勢丹杉並桃井店を複数期に分割して譲渡すること等により、分配金水準の安定化を図るとともに、平均築年数の低下とNOIの向上、売却益の投資主還元と内部留保を行ってきております。

続きまして2024年12月期（第41期）決算の概要および業績予想につきまして説明を致します。
8頁をご覧ください。こちらにサマリーを纏めてございます。先ず一番上の表、第41期の一口当たり分配金につきましては、11,000円とさせて頂いております。前期（第40期）と比べますと30円の減配でございますがほぼ前期並み、昨年8月に公表しました予想分配金10,930円に対し70円上回っております。又、その下に第42期、第43期の予想分配金を記載してございます。第42期、第43期とも、当期の分配金と分割考慮後で同水準の2,200円という予想を夫々公表しております。いずれの期も、圧縮積立金の取り崩しを予定していますが、その後は巡航EPUの成長の継続により、取り崩し額を減少させ中期的には冒頭申し上げた2,400円以上の分配金を目指してまいります。

次に2番目、3番目の表でございます。3月に取得予定の「ららぽーと愛知東郷」は、第42期の期中から収益貢献の予定です ヤオコー西大宮店の取得は、第41期の期初から賃貸事業利益に貢献しています。クイーンズ伊勢丹杉並桃井店の譲渡は、第41期に売却益が計上されています。一番下の表は財務面でございますけれども、第41期末時点のLTVにつきましては、ブックバリューベースで44.6%、鑑定ベースで 33.9%となってございます。又、既にご案内の通り、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整えることを目的として、本年の1月1日を効力発生日として、投資口の5分割を実施しております。以上、ここまでが決算ハイライトになります。

9頁ご覧ください。2024年12月期（第41期）の決算の概要になります。主要な数字を申し上げます。左側の表の緑の列の一番上ですが、営業収益につきましては12,288百万円、対前期比125百万円の増収でございました。主な増減要因につきましては、頁右側をご覧ください。営業収益の主な要因と致しましては、ヤオコー2物件の取得とクイーンズ伊勢丹杉並桃井店譲渡の資産入替で、合わせて10百万円の賃料収入の増加、池袋グローブの賃料減少などの通期影響で46百万円の減収、杉並桃井の譲渡持分が前期より大きいことによる売却益108百万円の増加などです。左の表に戻って頂きまして売却益を含まないNOIは8,864百万円、68百万円の減少でした。営業利益は94百万円増益の6,879百万円、経常利益は6,502百万円、当期純利益は6,501百万円と夫々70百万円の増益でございました。第41期の一口当たり分配金は、圧縮積立金につきまして、心斎橋スクエアの建て替えプロジェクトに伴うダウンタイム影響に相当する23百万円などを取り崩す一方、杉並桃井の売却益のうち577百万円の繰入れを行いまして、11,000円とさせて頂いております。

10頁をご覧ください。2025年6月期（第42期）、並びに2025年12月期（第43期）の業績予想について説明致します。左側の表の緑の列をご覧ください 先ず第42期の予想でございます。営業収益は11,685百万円、603百万円減収の見込みです。第41期の実績との比較につきまして、右側の主な増減要因に沿って若干補足を致します。数字が2列並んでいますが、左側のB－A の列をご覧ください。「ららぽーと愛知東郷」の取得により、168百万円の増収でございますが、杉並桃井の売却益732百万円の剥落などを見込んでおります。左の表に戻って頂きまして売却益を含まないNOIは8,985百万円、120百万円の増加を見込んでいます。営業利益は6,219百万円、経常利益は5,790百万円、当期純利益は5,789百万円と売却益の剥落等による減益を見込んでおります。

第43期の予想につきましては、左側の表の黄緑の列をご覧ください。営業収益は12,040百万円、355百万円増収の見込みです。第42期の実績との比較につきまして、右側の主な増減要因のC－Bの列をご覧ください。第42期に取得する「ららぽーと愛知東郷」の通期稼働により168百万円の増収、テナント入替等につきましてはベルタウン丹波口駅前店の賃料増額がございますが、竹下通りスクエアのダウンタイム等により13百万円の減収を見込んでおります。その他収入の168百万円の増収がございますが、これは竹下通りスクエアの原状復旧費収入等でございまして、賃貸事業費用の修繕費の増加で相殺される見込みです。

一口当たり当期純利益は第42期に2,140円、第43期に2,145円を見込んでおりますが、一口当たり分配金は、冒頭申し上げた中期的な目標と施策に従い、第42期、第43期とも2,200円としております。又、第42期に161百万円、第43期に146百万円の圧縮積立金の取り崩しを予定しています。決算関連のご説明は以上でございます。

次に「ららぽーと愛知東郷」の取得について詳しく説明致します。17頁をご覧ください。本投資法人4件目となる「ららぽーと」の取得であり、これで三大都市圏全てのエリアで「ららぽーと」を保有することになります。2020年9月に開業し、約200の店舗と地域最大級のフードコートや屋内アクティビティ施設などで、高い集客力を送る愛知県中部エリア最大級のリージョナル SCです。左下の地図にありますように、所在地の愛知県東郷町は、人口の多い名古屋市や豊田市から車でのアクセスが良好な立地です。又、施設内にはバスターミナルもあり公共交通手段も充実しています。準共有持分30%を、3月26日に10,950百万円で取得致します。鑑定評価額は11,100百万円、鑑定NOI利回りは4.9%です。

18 頁の右下データをご覧ください。10km商圏人口は約116万人と豊富であり、又、全国や愛知県と比べて所得の高い層が多いという特徴がございます。左下の売上高推移をご覧頂けるとわかるように、売上高も順調に伸びてきています。三井不動産を賃借人とするマスターリース契約を締結していますが、2023年度の売上高を基準に、超過分に対して売上歩合賃料が発生する契約となっていますので、アップサイドが期待できます。

続きまして19頁で、当期における内部成長の取り組みについて説明致します。先ず、当期に契約満了等に伴い新たに締結した契約の固定賃料の増減率を申し上げますと、10%の増賃でございました。又、売上歩合賃料は前年同期比で17%の増加でございました。具体的な物件としては、竹下通りスクエア、池袋スクエア、TENJIN216、VIOROとなります。竹下通りスクエアにつきましては、現行契約が今年の7月に終了となりますが、スポンサーのリーシングサポートにより立地にマッチしたテナントを、既存契約に比べ10%の賃料増額で、契約の切れ間なく誘致することができました。内装工事が完了して開業し、賃料が発生するまでのダウンタイム期間の分配金影響は、これまでの資産入替で生じた売却益の内部留保によりカバーする予定です。今後も下段の重点取組事項にありますように、都心型や パススルー型物件のエンドテナントとの契約満了区画の増額更改に取り組むほか、契約満了や賃料改定時期を迎えるマスターリース物件における収益向上に鋭意取り組んでまいります。

続きまして財務の状況につきまして説明申し上げます。22頁をご覧ください。左上の表にありますように、第41期末での借入金等合計額は1,544億円、LTVはブックバリューベースで44.6%、鑑定ベースでは33.9%となっております。又、平均調達金利は0.56%、平均残存年数は4.48年となっております。インタレストカバレッジレシオは19.9倍の水準にありまして。高位格付けを維持しております。

最後に24頁で、サステナビリティに対する取り組みについて報告致します。右側上段はGRESBの評価についてですが、2024年のリアルエステイト評価では、昨年に続き4-Starsを取得致しました。又、10年連続でグリーンスター、開示評価におきましては最上位となりますA 評価を取得しています。又、下段ですが、昨年11月に新川崎スクエアにおいてDBJ Green Building認証を新たに取得致しました。結果、第41期末におけるグリーンビルディング認証取得率は、92.9%となっております。引き続きステークホルダーの皆様と協働して、サステナビリティの取り組みを充実させていくとともに、その取り組みについて適切に開示していきたいと存じます。

駆け足になりましたが、フロンティア不動産投資法人2024年12月期（第41期）の決算につきましての、私からのご説明は以上でございます。
ご清聴頂きまして誠に有難うございました。