フロンティア不動産投資法人 2022年12月期

フロンティア不動産投資法人
2022年12月期（第37期）決算動画説明書
○動画 　 　https://www.video-streaming.net/ir/8964/37th_j/
○資料　 　https://ssl4.eir-parts.net/doc/8964/ir_material_for_fiscal_ym/131557/00.pdf
○説明者 　 三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
代表取締役社長　小野 伸太郎
○説明　
2022年12月期の決算の概要について説明を始めます。
決算説明資料の12頁をご覧下さい。今回の説明会のサマリーを纏めております。先ず、一番上の箱に分配金を3つ並べて記載しております。左から、終わりました2022年12月期（第37期）の一口当たりの分配金については、11,122円させて頂いております。前期第36期に比べますと5円の増配でして、昨年に公表していました業績予想10,990円に対しては132円上回っております。又、その右に第38期、第39期の分配金予想を記載しております。現在始まっております2023年6月期（第38期）の分配金については10,990円、又、2023年12月期（第39期）の分配金については10,500円と言う予想をそれぞれ公表しております。

次に2番目の箱、ポートフォリオ強化への取組みです。1点目は昨年2月に締結しましたイトーヨーカドー東大和店の譲渡契約に基づき、12月に2回目の譲渡を完了しております。2点目は福岡天神の都心型商業施設VIOROにおいて、昨年の11月から株式会社JR博多シティとのマスターリース契約が開始しました。3点目は、同じく福岡天神のTENJIN216の空室区画のリーシングが完了しております。その下の箱は財務面ですが、第37期末時点においてのLTVについては、Book Value Basisで44.0%、鑑定ベースで35.3%となっております。4番目の箱は、サステナビリティへの取組みですが、CO2排出の削減に向けて温室効果ガス排出量原単位を、2030年に2019年度比30％削減とする新たな目標を設定しました。2022年のGRESBリアルエステイト評価では、2021年に引き続き4Starsを取得しています。又、環境認証のポートフォリオ・カバー率の維持・向上に努めており、第37期末のグリーンビルディング認証取得率は、83.4%となっております。以上、ここまでがハイライトとなります。

続きまして説明資料の13頁をご覧下さい。13頁には、第36期の分配金実績から第39期予想分配金までの主な影響要素を、項目別に表示しております。第37期においても、新型コロナウイルス感染症の影響はありましたが、大規模ショッピングセンターならびに食料品・日用品などを取り扱う中規模ショッピングセンターについては、長期固定のマスターリース契約により安定的な賃料を収受しました。都心型商業施設については、行動制限の解除による人流の回復などを受け、売上は改善傾向にありますが、2019年のレベルには達していない状況です。これらの結果、第37期の分配金は、前期比5円増配の11,122円となりました。予想分配金については、イトーヨーカドー東大和店の譲渡や、銀座グラッセのテナント入替えによる賃料収入減などが見込まれますが、イトーヨーカドー東大和店の売却益などにより、第38期。第39期夫々10,990円、10,500円としています。詳細につきましては、業績予想の頁で説明致します。

14頁をご覧下さい。2022年12月期（第37期）の決算の概要です。先ず、左側の大きな箱に数字が並んでおりますが、第37期の損益の説明です。前期第36期の実績との比較において、減収・増益となっていますが、主要な数字を申し上げたいと思います。緑の列の一番上ですが営業収益については11,432百万円、対前期比90百万円の減収でした。主な増減要因につきまして、頁右側の一番上をご覧下さい。先ず、主な減収要因としては、季節要因によります三井アウトレットパーク入間の歩合賃料の減少、イトーヨーカドー東大和店売却によります賃料の減少がありました。又、VIORO銀座グラッセのテナント入れ替え（ディーゼル？）に伴う原状復旧費用などのその他収入の剥落が134百万円ありました。一方、主な増収要因としては、水道光熱費収入の増加の54百万円と、東大和売却益の増加24百万円がありました。次に賃貸事業費用です。左の箱に戻って頂き、上から2行目、第37期の賃貸事業費用、こちらは減価償却を除いた数字となりますが2,377百万円、対前期比48百万円の費用の減少です。こちらの主な要因につきましても、右側の上から2番目の箱に記載しておりますが、修繕費100百万円の減少や、水道光熱費57百万円の増加などがありました。その結果、NOIについては、左側の箱の上から3行目に記載の9,021百万円となり、対前期比で66百万円の減少となりました。その下は減価償却費です。当期は1,955百万円、前期比89百万円の減少となります。結果として、当期の営業利益は6,343百万円、対前期比で43百万円の増益でした。続きまして営業外です。営業外費用のところをご覧頂きますと294百万円、対前期比で14百万円の費用の増加となりました。支払利息の増加11百万円が主な要因です。結果として経常利益は6,050百万円、又、当期純利益は6,049百万円、対前期比で26百万円の増益でした。第37期の一口当たりの分配金については、東大和の売却益のうち、内部留保可能額の全額を内部留保し、11,122円と致しました。以上、第37期については、対前期比で減収・増益・増配の決算でした。

続きまして業績予想です。15頁をご覧下さい。1月から始まっています2023年6月期（第38期）、並びに2023年12月期（第39期）の業績予想について説明致します。左上の箱をご覧下さい。先ず、2023年6月期（第38期）の営業収益の予想です。左側の緑に列ですが11,581百万円、第37期に比し149百万円増収の見込みです。又、その下の営業利益については6,341百万円、2百万円の減益の見込みです。第37期との実績の比較について、右側の主な増減要因に沿って若干補足を致します。先ず、営業収益ですが、149百万円の増収の予想です。第37期の、イトーヨーカドー東大和店の準共有持分20%の譲渡による賃料収入の減少を84百万円、銀座グラッセのテナント入替えなどに伴う賃料収入の減少を66百万円見込んでいますが、東大和の売却益106百万円の増加や、その他収入ではギンザグラッセのテナント退去に伴う原状復旧費用などの一時金収入207百万円の増加を見込んでおります。又、営業利益については、修繕費や固定資産税の増加を見込んでおりまして、2百万円の減益を見込んでいます。又、左の箱の上から3行目の経常利益ですが6,047百万円、その下の当期純利益については6,046百万円、夫々2百万円の減益の見込みです。イトーヨーカドー東大和店の売却益については、一部内部留保することを前提としており、第38期の一口当たりの分配金の予想については、10,990円としております。又、2つ右の列の2023年12月期（第39期）の予想については、段階的に進めてきたイトーヨーカドー東大和店の譲渡が第38期で完了しますので、それに伴う賃料収入の減少と売却益の剥落、ギンザグラッセのテナント入替えに伴う原状復旧費用などのその他収入の剥落がありますが、修繕費などの費用減少や内部留保を取り崩すことで、一口当たりの分配金の予想については、10,500円としました。決算関連の説明は以上です（※物件売却分のキャッシュが増えたので分配金がコロナショック直後まで落ち込むのは理解できますがさすがに自然体過ぎるような…）。

19頁をご覧下さい。イトーヨーカドー東大和店については、6月に残りの準共有持分70%を譲渡しまして、譲渡が完了する予定です。VIOROについては、昨年11月からマスターレッシーMaster Lesseeを（株）JR博多シティへ変更しております。アミュプラザ博多を初めとする同社の豊富な商業施設運営ノウハウを活用し、稼働率の向上に取組んでおります。TENJIN216については、4階部分が空室となっていましたが、昨年8月から美容系テナントが入居しまして、満室稼働となっております。

20頁には、エンドテナントの売上高を2019年の同月対比で記載しています。第37期は7月から9月にかけて、コロナウイルスの第7波の影響を受けましたが、年末に向けては売上が回復基調になりました。2020年、2021年、2022年と10月の売り上げが良く見えますが、これは2019年10月に消費税増税の影響がありまして、その10月との対比の数字となっております。20頁の下段はアセットカテゴリー別の売上の推移ですが、最もコロナの影響の少ないカテゴリーは、中規模ショッピングセンターです。次に大規模ショッピングセンターが影響を受け、最も影響を受けておりますのが都心型の商業施設です。

続きまして、財務の状況について説明致します。21頁をご覧下さい。左上の表にありますように、第37期末でのBook-ValueでのLTVは44.0%、鑑定ベースで35.3%となっております。右上のグラフで示しておりますように、第37期末時点の借入金など全体の平均調達金利は0.44%、平均残存年数は4.66年となっております。
最後にサステナビリティに対する取り組みについて報告致します。23頁をご覧下さい。環境負荷低減への取組みとして、温室効果ガス排出削減目標を設定しました。原単位ベースで2030年に2019年度比30％削減を目標にします。排出削減に向けた取組みとして、LED化工事などの省エネ投資や、テナントエンゲージメントの強化に取組みます。33頁の右側上段はGRESBの評価についてですが、2022年のリアルエステイト評価で4—Starsを取得して、8年連続でGreen-Starの評価を受けました。GRESB開示評価については、最上位となるAを取得しました。又、引き続き環境認証のポートフォリオ・カバー率の維持・向上にも努めており、グリーンビルディング認証の取得率は、延床面積ベースで83.4%となっております。引き続きステークホルダーの皆様と協働して、サステナビリティの取組みを充実させていくとともに、その取り組みについて適切に開示していきたいと思います。

駆け足になりましたがフロンティア不動産投資法人2022年12月期（第37期）の決算についての私からの説明は以上です。ご清聴頂きまして、有難うございました。