インヴィンシブル投資法人 2025年6月期決算概要
インヴィンシブル投資法人
2025年6月期（第44期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/8963/20250826/re8kndr5/
○説明資料 https://www.invincible-inv.co.jp/ir/upd/140120250825546474.pdf
○説明者 コンソナント・インベストメント・マネジメント 株式会社
取締役会長 市來 直人
〇説明
本日は2025年6月期（第44期）の決算説明会にご参加頂き、誠に有難うございます。
最初の頁の目次をご覧ください。第Ⅰ章のエグゼクティブサマリーは割愛し、第Ⅱ章から順に第Ⅶ章ESGに関する取り組みまでをご説明させて頂きます。
それでは 6頁をご覧ください。最初に決算発表と同時に公表し、明日8月27日に予定しております物件取得の概要をご説明致します。本投資法人は独自性が高く、各エリアで宿泊者にとって魅力があり、今後の成長が期待される地方部のリゾートタイプの物件を中心に、ホテル物件を総額342億円、平均鑑定NOI利回り7.0%で取得致します。宿泊特化型のマイステイズ厚木以外の9物件は、いずれも魅力的な温泉施設を持ち、共通して地産地消の美味しい食事を提供し、又、夫々のエリア、ホテルごとに、海、山、清流、歴史のある大きな神社と言った観光資源を持つ個性豊かな物件群です。
増資を伴わない借入と手元資金を有効活用した取得により、EPUの確実な成長を図ります。右側の表は、今回の10物件取得のための借入302億円に関して、現在と金利のベースレートは変わらないと仮定した年間利息試算値です。凡そ3年後の平準化想定値である鑑定NOIを前提とすると、当該利息試算値と融資関連費用想定年額、資産保管手数料などを控除した年間EPUは、100円程度プラスになると試算をしております。
続いて7頁をご覧ください。先ほどご説明した10物件取得により、全J-REIT最大のホテルポートフォリオは114 物件、取得価格ベースで6,465億円に拡大し、ホテルタイプ、地域面での両方での分散化が進みます。
8頁以降は個別物件の概要です。先ほど6頁でご説明しました通り、マイルステイズ厚木以外の9物件は、共通して温泉施設の他に夫々のエリアごとのユニークな観光資源を持ち、又、ゲストを魅了する施設、設備等の工夫を行っています。時間の兼ね合いから、取得物件の価格が最も高い、伊良湖オーシャンリゾートのみここで紹介させて頂きます。本物件が所在する渥美半島は、片浜十三里などの自然の名所やゴルフなどのアクティビティスポットとしても人気が高く、幅広い客層を取り込めるリゾート地です。
本物件は海抜100mに位置し、全室オーシャンビューであることに加え、インフィニティ露天風呂やレストランからも絶景が楽しめます。レストランでは、地中海ビュッフェに加え、和・洋・中の専門シェフによるコース料理も提供しております。客室に関しては、ドッグフレンドリールームなどの多様な客室を揃え、設備面もキッズパークやドッグランなど充実しており、幅広い客層の取り込みが可能なホテルとなっております。今回取得する各ホテルは、他にもインフィニティ露天風呂、家族、お子様、ペットに配慮した設備などを誇るホテルもございますので、次頁以降をご確認ください。
それでは、物件紹介を飛ばしまして19頁にまいります。2025年6月期の決算の概要を説明致します。左側最初の列に前期 、次に当期の実績を示し比較しております。ケイマン2ホテルの運営委託収益に関しましては、1年の前半が繁忙期で、後半が閑散期となるという季節性の影響から、前期比プラスとなりました。一方、国内ホテルはその逆で、1年の後半に夏休みなどが含まれる関係から、1年の後半が前半よりも売上が多いため、当期の国内ホテルの賃料は前期比マイナスとなっております。結果、前期比では減収・減益となりましたが、2月時点の予想値との比較では、当期純利益は4%の増益となりました。尚、後ほど大阪万博の頁でご説明致しますが、万博関連需要で大阪府所在7ホテルのGOPは大きく伸び、当期の業績に貢献致しました。一口当たりの分配金は前期比では△4.4%、予想値との比較では同額の1,895円となりました。
20頁をご覧ください。ポートフォリオの営業収益推移を示しております。先ほど申し上げましたホテルの季節性に鑑み、前年同期の2024年6月期と比較すると、国内ホテルの業績伸長と24年7月の新規取得物件による賃料増加により、営業収益は18.8%のプラスとなりました。
21頁をご覧ください。2025年12月期業績予想の概要についてです。25年12月期は、明日8月27日に取得するホテルからの賃料と国内既存ホテルの業績伸長により、ホテル賃料は前年同期比で増加する見込みです。又、サンシャインスイーツリゾートの大規模改修工事の完了に伴う業績回復等により、運営委託収益も増加する見込みです。尚、シェラトングランデ東京ベイホテルについては、本投資法人に対する今後の中長期的な収益への貢献が見込めることから継続保有を決定したため、受取分配金も継続して計上しております。これらの結果、営業収益は前年同期比10.1%プラスの280億円、一口当たり分配金は7.3%プラスの2,127円と予想しております。尚、2月時点で発表しました予想値との比較では、一口当たり分配金は3.5%の増加と見込んでおります。
22頁にまいります。2026年6月期業績予想の概要についてです。20 26年6月期は、海外ホテルからの運営委託収益は米ドルベースでは1.9%の増収を見込むものの、円高進行の影響で円ベースでは減少する想定をしております。又、シェラトンからの受取配当金に関しては、前年同期の金額がコロナが2023年5月に、所謂2類から5類感染症に移行した後の初となる24年のハロウィン・クリスマス関連イベント、こちらは非常に盛況でした。本投資法人では25年6月に配当受領しております。これを反映して上振れをしております。その反動で26年6月期には減少する見込みでおります。
一方で、8月27日に取得する10物件からの賃料増加と、国内既存ホテルの業績向上によるホテル賃料の増加が見込まれることから、営業収益は前年同期比4.8%プラス、営業利益は1.5%のプラスとなる予想です。当期純利益は支払利息などの営業外費用の増加により、0.4%の微減となる見込みです。一口当たり分配金については、中期的な分配金の安定性を維持するため利益剰余金を活用し、2025年6月期と同額の1,895円を予定しております。
続いて23頁目になります。アイコニアが運営する91 物件の売上と、GOPの推移の実績と予想についてです。当期は、客室売上と宴会、会議、レストラン、婚礼で構成されます料飲部門の両方が前年同期を上回りました。又、アイコニアによる販売可能室数に対するGOP 最大化の戦略は引き続き奏功し、各種コストの上昇圧力ある中でもGOP比率は、36%と前年同期比で1.1ポイント改善致しました。2025年12月期、2026年6月期も、GOP 比率は現状の水準を保ちながら、客室売上および料飲部門の売上の双方が伸長していく見通しです。
24頁にまいります。ICN（アイコニア）の91物件のKPIをご覧ください。当期は全ての KPIが前年同期を上回り、RevPARは15.2%、GOPは15.3%増となりました。2025年12月期は、日本で7月に災害が発生するという風説により、香港をはじめとする一部の国からのインバウンド需要に影響が見られますが、大阪万博に伴う需要などにより、国内需要、インバウンド需要ともに順調に推移する見通しで、全てのKPIが前年同期を上回る見込みです。尚、風説の影響に関しては、ANA が10月末より香港便を増便するなどのポジティブな動向も見られます。26年6月期は、大阪万博に伴う需要の剥落が見られますが、国内需要、インバウンド需要ともに順調に推移する見通しで、全てのKPIが前年同期を上回る見込みです。
次に25頁をご覧ください。ケイマンホテルのKPIについてご説明致します。ここでは、棒グラフは為替変動の影響を排除するため、全て1ドル110円で換算しております。折れ線グラフは、下段の表にあります各期における加重平均為替レートを使って円換算をしています。当期は、サンシャインの大規模改修工事などの影響で、客室稼働率が前年同期比で 17.3ポイント低下したことにより、RevPARは6.5%減少しました。
今後につきましては、この後の頁で触れます競合ホテルの順次開業による影響は一定程度想定されますが、サンシャインの大規模改修工事完了後の増収効果により、2025年12月期および2026年6月の双方で、米ドルベースでのGOPは前年同期比で増加を見込みます。一方、2026年6月期につきましては、円高の進行により円ベースでGOPは微減すると見込んでおります。一方、競合ホテルの開業に起因する、需給悪化に伴う業績の影響については、コロナ禍で減便したケイマン諸島への航空便数の回復が進めば、緩和・消失し業績は向上することが期待されます。
26頁にまいります。資本的支出および減価償却費についてです。本投資法人は、アイコニアと共同して戦略的CAPEXの実施に取り組んでおり、本年に関しては後ほど紹介します。フサキをはじめとした魅力的なリターンが見込める、各種のババリューアップ工事を推進しています。尚、減価償却費の範囲内で資本的支出を行うのが本投資法人の基本方針ですが、魅力的な投資機会があればこの限りではありません。本年のように、投資主価値向上の早期実現のためのバリューアップ工事を積極的に推進する結果、資本的支出が減価償却表を超える場合があります。
27頁は申し上げましたフサキのバリューアップ工事についてです。フサキリゾートにはヴィラタイプの部屋が138 室あり、その多くが未改装であるため、予てよりバリューアップ工事を検討してまいりました。過去にバリューアップ工事を行ったヴィラでは、RevPARの顕著な上昇が確認されています。本年は10室の改装を決定し、浴室、外構を含め全面的に普請致しました。投資金額は289百万円で、予想ROIは19.5%です。
29頁をご覧ください。ここから第4章で、ホテル運営状況と市場環境に関してご説明します。先ずは国内宿泊市場の2025年前半の実績です。インバウンドの延べ宿泊者数は、風説の影響で6月に落ち込みを見せましたが、3月から4月に5円の円高が進行した局面でも堅調に推移し、国内宿泊市場を牽引致しました。
続いて30頁はインバウンド市場動向についてです。左側をご覧ください。2025年前半の訪日外国人数は、前年同期比で21%の増加となりました。特に中国は前年比53%のプラスで、コロナ禍前の2019年の水準を超過致しました。右側をご覧ください。支出に関して、円高が進行する中で、買物代を始め一部支出が減少する項目もありますが、宿泊代は13%のプラスと順調な伸びを示しました。旅行費の中での宿泊費の優先度の高さが伺えます。
次に31頁は訪日リピーターの推移と地方空港 国際線の回復状況です。左側上段をご覧ください。訪日外国人の日本への旅行に対する満足度が高く、再訪欲も高いものとなっています。結果として下段の折れ線グラフが示します通り、訪日2回目以上の訪日客を意味する リピーターの割合は上昇傾向にあり、リピーターは着実に増加しております。リピーターは、初めて日本に訪れる外国人と比べて地方部に訪れる傾向があることから、リピーターの増加は、本投資法人の地方部の物件の業績向上に寄与するものと考えられます。右側の表が示しますように、地方空港の国際線定期便数の回復は着実に進んでいることから、訪日外国人による地方部観光が、今後より一層活性化することが期待されます。
32頁は大阪万博についてです。上段の左側をご覧ください。大阪万博の来場者の満足度は高く、このような高評価の声もあって、開幕前と比べて来場意欲は向上しており、来場者数のペースは上がっております。右側の表の通り、本投資法人の大阪府所在ホテルも、万博関連の宿泊需要の恩恵を受け、GOPは前年を大きく上回っています。12月期も好調を維持する見込みです。下段左側をご覧ください。万博後も大阪には高い集客力が見込まれる総合型リゾートの開業が控えており、又、右側のグラフが示しす通り、過去の各国での万博後の需要動向の例からも、大阪万博終了後も観光需要は総じて高い水準で維持されることが期待されます。
33頁にまいります。アイコニアによる取り組みです。7月にマイステイズ・ホテル・マネジメント社は、幅広いカテゴリーの施設を運営する総合ホテル運営会社として、更なる事業拡大成長を推進するためにアイコニア・ホスピタリティ株式会社に社名変更を致しました。又、グループ全体のブランド認知度や顧客の利便性とロイヤリティを高め、集客力向上などによる売上増加を目的に、ロイヤリティプログラムの「Go To Pass」パスを開始しております。
続いて34頁では、アイコニアによる客室売上・非客室売上向上のための様々な取り組みを紹介しております。左側にあります宴会・会議については、料金改定による単価アップで、コロナ禍を上回る売上実績を達成致しました。インバウンド事業の取り組みに関しましては、中国などの主要国のマーケティング強化に加え、今後は東南アジアなどの新興市場への販路を拡大してまいります。又、顧客基盤拡大のために、多人数を対応可能な客室やペットフレンドリールームの導入も進めています。
35頁はアイコニアによる今後の見通しと戦略についてです。右側をご覧下さい。インバウンド需要については、7月の風説の影響が中国や香港のインバウンド需要に見られますが、国慶節では予約が増加傾向に傾向であることから、秋以降は回復を見込んでおります。インバウンド需要は、秋ごろには2025年春と同等の水準になる見込みでございます。国内需要に関しましては、レジャー・ビジネス需要ともに安定的に推移する見通しです。下段は今後の戦略についてです。
積極的にインバウンド需要を取り込みつつ、国内客の価格感応度を考慮し、顧客セグメント別のアプローチを行うことで、ADRの向上と国内客維持の両立を図ります。オペレーションの方では、待ち時間短縮による顧客満足度と向上を目的とした事前チェックイン、自動チェックイン用機器を順次導入していきます。インバウンド事業に対応した多言語機能や多様な決済機能を搭載して、運営効率化とサービス向上を同時に実現し、フロント業務の効率化による労働時間の削減を図る計画です。又、成田ホスピタリティアカデミーでは、25年秋から将来グループのホテルでの採用を目的に、ビルクリーニング職種の技能実習生も受け入れを開始致します。
続いて36頁はシェアトングランデ東京ベイホテルの取り組みです。宿泊部門は需要ピーク時にADRの高いセグメントを優先する戦略などにより、RevPARは前年同期比で2桁成長致しました。会議・宴会は、2019年6月期と比べ件数は減少したものの、売上高は16%増加しました。ウェディングは市場全体が低迷する中、付加価値の提供によるアップセルに努め、収益性を確保し、平均単価は上昇致しました。尚、業績予想のセクションで触れましたが、本投資法人に対する今後の中長期的な収益への貢献が見込まれますため、当ホテルの継続保有を決定しております。
次に37頁はビジネス需要、レジャー需要の動向です。一番上のグラフは、アイコニアの物件の稼働率、その下はホテル市場全体の稼働率の推移です。アイコニアの物件は、市場全体のトレンドに沿いながらも、より高い稼働率で推移してきました。当社の定義では、アイコニア73 物件でビジネス目的の稼働率は2割強であると考えており、大きく変動することはないと考えています。一方、観光目的の稼働率が増加傾向にありますが、これは下段2つのグラフが示します通り、訪日外国人の方が国内客よりも観光目的で宿泊する割合が高いので、訪日外国人の増加に従い、市場全体で観光目的での宿泊の割合が増加していることが 背景にあります。今後も訪日外国人を中心としたレジャー需要によって、更なる稼働率の上昇が期待されます。又、国内客も観光目的の割合が上昇しており、本投資法人がリゾートタイプのホテルを拡充する戦略に合理性があると考えております。
38頁はケイマン諸島のホテル事業環境についてです。2025年6月期ケイマン諸島を発着した航空便数は、業務合理化を進めているジェットブルーが、オフシーズンである夏季に航空便数を削減した影響受け、前年同期比 2.2%マイナスとなりましたが、ケイマン諸島への宿泊訪問客数は、ケイマン観光局が航空会社と行った広告キャンペーンなどにより、前年同期比3.4%プラスとなりました。2026年にかけて、3つのホテルの新規開業が予定されていますが、ケイマン観光局は島内における宿泊客受け入れキャパシティの拡大を材料に、航空会社と増便に向けた交渉を行っており、当期に向けては航空便の増加が見込まれます。サンシャインについては、年末の繁忙期前のグランドオープンを目指し引き続き改装中です。尚、ウェスティンの増築計画については、引き続き検討を行ってまいります。
39頁では国際観光客数が着実に回復しており、ケイマンへの旅行者の8割を占める米国での、ホテルADRの上昇傾向が続いていることを示しております。
40頁をご覧ください。国内のホテルの供給環境です。左上の折れ線グラフをご覧ください。HOTERESの調査によると、新・増設ホテル計画確認客室数は、2019年以降減少のトレンドから、2023年12月に一度反発しましたが以降は横ばいで推移しています。右上のグラフが示します通り、2025年に新規供給されたホテルは、概してインビジブルが所有するホテルよりも高い価格帯にあります。又、右下のグラフが示す建築コストは引き続き上昇傾向にあることから、今後供給されるホテルも高い価格帯のホテルが中心になるのではないかと考えております。
42頁にまいります。住居の運用状況です。当期は、依然継続している都心回帰の流れによる需要増をうまく捉え、期中平均稼働率は2019年以降最高の97.2%を記録しました。加えてレントアップの効果もあり、住居41物件のNOIは1,145百万円と、前年同期比0.5%のプラスとなりました。今後も住居41物件と商業1物件は、ともに安定的な収益を見込みます。
続いて43頁です。右下のグラフをご覧ください。当期もレントアップにも積極的に取り組み、新規契約と更新契約の両方で平均賃料は増加致しました。
次に第6章財務の状況についてです。45頁をご覧ください。当期に実行した合計262億円の借り入れのうち、約7割をグリーンローンで実行し、サステナビリティ向上のための取り組みを推進しました。又、6月には、日本格付研究所による格付の見通しが、Aプラス安定的からAプラスポジティブに1-notch向上致しました。金利上昇リスクに備えるべく、2025年8月27日の物件取得に伴う新規借入の約6割を固定金利で実施し、有利子負債全体に占める固定金利の比率は、明日時点の数字になりますが、62.4%と従前からの水準を維持しております。
47頁はESGに関する取り組みです。2025年6月期に10物件でグリーンビルディング認証を取得し、総延べ床面積に対する認証取得割合は43.3%まで上昇致しました。本投資法人はテナントと協働し、計画的な省エネ工事などを実施により、二酸化炭素排出量およびエネルギーコストの削減に取り組んでまいります。
最後に53頁をご覧ください。2025年の一口当たりの分配金額は年間4,022円を予想しており、2020年の年間額を超えて、2010年2月に減少の後最大の金額を更新することを目指しております。又、53頁にありますように、スポンサーはそのファンドで、日本全国で約50棟のホテル、6,450室を保有し、コンソナントはこれらの中からJ-REIT最大のホテルポートフォリオを更に充実させる協議を行っていきます。
さて皆様は、休日・休暇の旅行に何を求められるでしょうか。多くの方が良い温泉で疲れを癒し、美味しい食事を楽しみたい、更に豊かな自然環境やファミリーで楽しめる施設、ペットも同伴できる施設があるならなお良いと思われているのではないでしょうか。それを叶えるのが今回取得する9物件のテーマでございます。新たな成長のステージで、皆様から倍旧のご支援をお願い申し上げます。長時間有難うございました。
