森トラスト総合リート投資法人 2022年9月期決算概要

森トラスト総合リート投資法人
2022年9月期（第41期）決算動画説明書
動画 　 　https://www.net-presentations.com/8961/20221122/2/mriojto54/
資料　 　
https://www.mt-reit.jp/file/term-377f5fd034c0dfbe6d9ad939eac9c1d44dc37e45.pdf
説明者 　 森トラスト総合リート投資法人　執行役員　八木 政幸
説明
森トラスト総合リート法人の2022年9月期（第41期）の決算概要について説明致します。
4頁をご覧下さい。2022年9月期のハイライトです。一口当たり分配金は5月に公表した予想と同額の3,000円となりました。尚、一時的要因を除いた実質分配金は、予想比81円プラスの2,305円となっています。稼働率は、頁左側中断にある通りサブリースベースで、前期比＋1.1%の91.6%となりました。又、期末算定価格は、その下にある通り3,500億円、含み益は、前期末から49億円増えて440億円となりました。頁の右にあります有利子負債残高は、期中に投資法人債を発行した関係で20億円増の1,560億円、期中平均率は0.48%、LTVは47.9%となっております。日本格付け研究所から取得しております長期発行体格付けは、引き続きAA安定的となっております。尚、期末の一口当たりNAVは、頁右下段にある通り150,867円でした。

次に5頁にお進み下さい。こちらでは、2022年9月期の損益計算書を示しております。5月に公表した予想からの主な変動としては、リーシングの進捗等により、営業収益が56百万円の上振れ、費用の方で仲介手数料や修繕費の下振れもあり、営業利益は103百万円の上振れとなりました。
続いて7頁をご覧下さい。こちらでは2023年2月期の業績予想を示しています。2022年11月22日に発表した通り本投資法人は、森トラスト・ホテルリート投資法人と、同日付けて合併契約を締結しました。合併については、別の動画で説明しますが、本合併に伴い、本投資法人は、3月～9月から2月～8月に変更致します。これにより2023年2月期は、2022年10月から2023年2月までの5ヶ月の変則決算となります。一口当たり分配金は2,462円となります。これは、7月公表の6ヵ月ベースの予想値2,950円の5/6を約4円上回る数値です。（※22年3月期時点では内部留保を半分取り崩す予定でしたが、新橋の売却益により内部留保は増えることに！）

（※なお合併後の23年8月期の分配金利回りは売却益13億円含めて利回り4.1％です）

分かり易くするために、今回の修正予想に2023年3月期の試算値を加え、2022年10月から2023年3月までの６ヵ月の試算値も表の赤枠内に示し、7月に公表した前回予想と比較しました。主な変動要因は、リーシングの進捗等による営業収益の上方修正が、59百万円となり、水道光熱費の増加等による営業費用の上方修正が64百万円となっております。当期は2月に、新橋駅前MTRビルの第1回目の譲渡による、不動産等売却益を予定しており、これを踏まえた分配金の予想としております。尚、売却益の一部は内部留保の積立てに充当する予定です。

続いて9頁にお進み下さい。ここからは運用状況に関して説明致します。先ず環境認識についてです。賃貸マーケットでは、都心部は新築や築浅の高グレードビルを中心に需要が戻り、空室率の上昇は一服しています。一方で東京では、2023年以降のオフィスの大量供給を見据えた募集条件緩和等により、賃料水準は引き続き下落傾向にあります。売買マーケットでは、国内外の投資家の物件取得意欲は、引き続き高い状況にあり、取引利回りの低下傾向が継続、優良物件の売却情報は依然として限定的で、厳しい物件取得環境が続いています。不動産投資家のマーケットサイクル認識調査では、ピーク状態が続いていると捉える投資家の割合が高止まりしています。
次に10頁をご覧下さい。こちらでは3つの保有物件の運用状況について掲載しています。先ず、東京汐留ビルです。決算発表日時点の、内定を含む契約ベースの稼働率は約99%、オフィス・店舗区画ベースで約98%と、東京エリアの大規模オフィスの需要回復傾向を捉え、埋め戻しはほぼ完了しました。（※これだけだと売却益はカバーできない。神谷町トラスタワーの取得とホテルの歩合回復で巡行ペースの分配金が23年8月期の分配金（売却益含む）に届くことになるはず）。

次に、新横浜TECHビルです。決算発表日時点の契約ベース稼働率は約78%となっており、新横浜エリアのテナントの動きは、引き続き鈍い状況にありますが、一定の埋め戻しを実現しました。引き続き出てきた需要を逃さないように、稼働重視のリーシングを行います。又、新橋駅前MTRビルは、7月に発表した通りスポンサーとの間で、スポンサー開発のオフィスビルである仙台MTビルと、3期に分けて入替えを行う契約を締結しました。詳細は、11頁と12頁に示しております。（※大崎の2棟は不安）
次に財務に関して説明致します。13頁にお進み下さい。当期の運営実績は、ページの左側上段に記載の通りですが、ベース金利が上昇する中で、将来の更なる金利上昇を視野に入れて、借入金額、借入期間等について検討し、コストと変動リスクを意識した調達を行いました。
以上で説明を終わりますが、本投資法人では、中長期的な投資法人の投資主価値の向上に向けて、資産運用業務における環境配慮、社会貢献および組織のガバナンス強化等の、サステナビリティ向上への取組みを進めています。15頁以降にその内容を記載しておりますので、ご関心のある方は、お読み頂ければ幸いです。有難うございました。