ユナイテッド・アーバン投資法人 2022年11月期

ユナイテッド・アーバン投資法人
2022年11月期（第38期）決算動画説明書
○動画 　 https://www.net-presentations.com/8960/20230119/trwifjer/
○資料　
https://www.united-reit.co.jp/file/ir_library_term-d0f46a8808c41ddbad3c3fe4c2593fe46537416a.pdf
○説明者 ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社　代表取締役社長　臥雲 敬昌
○説明　
資料に沿って第38期決算、第39期・40期の業績予想を説明致します。
資料3頁、決算トピックスをご覧下さい。第38期（2022年11月期）決算は、営業収益244.3億円、対前期比＋2.4億円、対6か月前予想比＋3.6億円となり、うち賃貸事業収益は6ヵ月前予想から3.5億円改善しました。賃貸事業利益は125.1億円、対前期比＋5.4億円、対6か月前予想比＋4.3億円。営業利益は106.2億円、当期純利益は96.6億円となりました。一口当たり分配金は、内部留保の取崩しをせずに3,144円、対前期比＋32円、対6か月前予想比＋44円の増配と致しました。新規物件の追加取得、既存物件における賃料、共益費の増加、修繕費の減少が増収・増益の主な要因です。当期においては、頁中央の青字の通りポートフォリオ収益力の改善と安定に向けた取組みを推進致しました。外部成長では、物件取得におけるウエアハウジング等のスポンサー機能および当社やスポンサーグループが培った幅広い情報ネットワーク活用し、住居、物流施設、商業施設を取得しました。又、資産入替えを通じたポートフォリオの質的改善を図りながら、売却益を実現しています。内部成長では、プロアクティブなリーシングによる収益力の改善強化を進め、機動的なValue-up、貸付関連工事による稼働率の維持・向上に努めました。財務運営では、変動金利調達を含む柔軟な資金調達による金融コストの抑制を図るとともに、中長期的な投資主価値の向上を企図し、自己投資口の取得・償却を実施しました。ESGでは、積極的な取り組みを継続した結果、MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ開始に加え、MSCI ESG格付けが、A（シングルA）からAA（ダブルA）に格上げされました。

資料4頁、「実態利益」の着実な成長および売却益・内部留保活用による安定分配をご覧下さい。実態利益とはブルーで示したバーチャートですが、頁左上の判例に示している通り、濃いベージュの①内部留保分配金、および薄いベージュの②売却益等による一過性要因を控除した利益分配金です。第38期の実態利益は2,984円、水道光熱費収支の下振れはあったものの、ホテル、商業施設の賃料増加や、修繕費減少、新規物件の利益増加等により、対前期比＋198円、対6ヶ月前予想比＋179円となりました。尚、実態利益には、昨年12月に実施した自己投資口償却の効果20円相当が含まれています。第39期の実態利益は3,017円、第38期実績比＋33円、対6ヵ月前予想比＋72円。第40期は3,021円、対第39期予想比＋4円の成長を見込んでいます。水道光熱費収支のマイナスはあるものの、ホテル市況の改善、継続的な外部成長、資産入替え、稼働率向上等、増益につながる施策の実行により、実態利益の着実な成長を目指します。バーチャート上部に示した最終的な一口当たり分配金については、先ほど説明しました実態利益の改善が、6ヵ月前に想定していた内部留保を取り崩し、144円を賄う形となり、第38期の一口当たりの分配金は、売却益等の一過性要因160円と合わせて3,144円と、対前期比＋32円、対6ヵ月前予想比＋44円の増配となりました。第39期、第40期については、実態利益の改善、一時金収入等の一過性要因による影響を踏まえつつ、安定分配の観点から内部留保を活用し、第39期126円、第40期134円を加算して、予想分配金は夫々3,154円、3,164円に設定しました。今後も引き続き実態利益の着実な成長、安定分配に注力し、投資主価値の持続的な成長を目指してまいります。

続いて決算概要、資料7頁、第38期一口当たり分配金（主な差異要因）にお進み下さい。一口当たり分配金の第37期と第38期の実績差異を要因ごとに分類して、増減影響を一口当たり換算で表記しています。大きな増減としては、頁中央にある売却損益増減▲168円、これは第37期六番町Kビルと第38期あすと長町デンタルクリニック等の売却差異となります。右から4列目既存物件利益増減は、吹き出しの打ち分けの通りエネルギーコスト増の影響により、水道光熱費収支悪化の▲67円、2021年取得物件固都税費用化を含む公租公課等▲17円となったもの、主にホテルの業績改善、商業施設のリテナントによる賃料・公益費増＋114円、修繕費減＋98円等により＋139円となりました。その他新規取得物件利益寄与＋68円、売却物件利益消失▲30円、販管費・営業外損益他▲18円、自己投資口償却効果＋20円となっています。
収益・費用別の主要差異要因は、資料8頁第38期決算概要を後ほどご確認下さい。

次に資料9頁、第39期・第40期1口当たり分配金予想（主な差異要因）で、業績予想における要因ごとの影響差額、増減額を説明します。頁左側で示す第38期実績と第39期予想の対比は、左から売却益剥落▲145円、新規取得物件利益寄与＋34円、売却物件利益消失▲1円、既存物件利益増減＋22円、販管費・営業外損益他▲27円、内部留保取崩し＋126円を想定しています。尚、既存物件利益増減＋22円の主な内訳ですが、修繕費増▲85円、水道光熱費収支悪化▲73円に対し、主にホテルの業績改善、オフィスビルの稼働率向上による賃料・共益費増＋130円、原状回復費等の賃貸一時収入＋39円により、全体としては増益を見込んでいます。第39期予想と第40期予想は頁右側となりますが、第39期予想における内部留保取崩し剥落▲126円、新規取得物件利益寄与＋12円、既存物件利益増減＋25円、第40期予想における内部留保取崩し＋134円を想定しています。尚、既存物件利益増減＋25円の主な内訳は、商業施設におけるダウンタイムのマイナス影響を見込むものの、ホテル業績の改善により、賃料・共益費増＋16円、修繕費減＋121円に対し、賃貸一時収入剥落▲76円、水道光熱費収支悪化▲26円となります。

収益・費用別の主要差異要因については、第10頁第39期・第40期業績予想を後ほどご確認下さい。
次に資産運用戦略を、外部成長から説明致します。
資料14頁には、第38期に取得した物件を掲載しています。上段アムール横浜は、JRや私鉄等12路線を利用可能な横浜駅に近接する3LDK中心の住居です。駅西口エリアは大規模な商業集積地となっており、徒歩圏内に公園や保育園、小・中・高等学校、スーパーやコンビニが複数所在しています。昨年12月に取得、想定NOI利回り4.1%、稼働率97.3%です。下段左の物流施設KIC曽山日高ディストリビューションセンター、下段右の商業施設ガリバー八王子みなみ野店。3物件とも首都圏エリアで安定稼働している物件です。
資料15頁の2物件は、第39期に取得した物件です。上段のグランルージュ城東は、大阪市中心部に容易にアクセス可能で、幅広いニーズに訴求力を有する住居です。下段の札幌米里物流センター道央自動車道札幌ICに近接し、広域・地域配送に優れた物流施設です。両物件ともに優れた立地や建物特性を有し、想定NOI利回りは夫々、4.6%、4.9%と収益性も兼ね備えています。スポンサーのウエアハウジング機能を活用し、いずれも昨年12月に取得しました。

資料16頁はご案内済みの高齢者向け住宅開発プロジェクト宮の森二条開発用地です。開発は予定通り進捗しており、中ほど写真の通り、昨年4月には整地され、6月基礎工事、その後コンクリート打設が完了し、昨年末に上棟しております。本年7月の開設に向けてプロジェクト管理に注力してまいります。

資料17頁は、譲渡物件と資産入替えについてです。当投資法人においては、ポートフォリオの質的改善および収益力向上に資する資産入替えを実行しております。将来の設備投資負担、代替テナント誘致の蓋然性、不動産投資マーケット等を踏まえて物件売却を判断し、売却代金は次なる優良資産の取得代金や、一時的な借入金返済に活用しています。第38期は、好条件で購入意向を受領したあすと長町デンタルクリニックを16.5億円で、将来的な退去が確定した市営借り上げ住宅UURコート札幌篠路壱番館を6億円で売却しました。第38期、第39期は取得5物件、取得価格104.5億円。売却2物件、譲渡価格合計22.5億円の資産入替えを行い、場刺客益4.5億円を実現、資産規模は約84億円増加しました。その結果、譲渡物件で想定された将来の設備投資額1.9億円を削減、年間NOIは、譲渡物件の実績1.2億円に対し、取得物件の想定4.4億円と大幅に改善する見通しです。引き続き多様な処方を駆使し、多種多様な地域・用途の物件を取得しながら、ポートフォリオの質的改善に資する資産入替えを行う方針です。

21頁以降では、内部成長について説明致します。先ずホテルの運用状況についてです。左上段バーチャートは、ホテルタイプ別共込賃料を示しています。第38期は、第37期に比べ着実な改善が見られました。右上段ラインチャートでは、期間平均のRevPARを、新型コロナ発生前の第32期（2019年11月期）を100として示しています。右下段の全国旅行支援策や外国人旅行客入国制限緩和により、昨年10月中旬以降大きく上昇しており、昨年11月は88.4となりました。こうした状況を踏まえ、各ホテルオペレーターと協議のうえ、業績予想を策定しています。予想の前提となるRevPARは、第39期は80程度、第40期は90程度としています。

22頁は、当投資法人が運用する全ホテルの賃料体系、収益計上基準等を纏めています。頁中央から右側2つの表にある変動賃料型ホテルの太宗は、ホテルの営業実績に応じて速やかに変動賃料が支払われる契約となっており、今後のホテルの更なる市況好転、安定化により、当投資法人収益貢献が期待されます。

資料23頁は、商業施設の運用状況です。左ラインチャートの通り、稼働率は第38期実績99.0%、対前期比0.3ポイント改善し、第39期98.1%、第40期98.4%と想定しております。左下段バーチャート入退去状況をご覧下さい。だし39期には、先般プレスリリース済みの天神ロフトビルの主要テナントの退去が含まれています。面積は約5,200m2で、本年3月退去予定です。しかしながら、チャート内記載の通り、賃借希望企業と本年秋冬の開業に向けた協議を行っており、リテナントに目途が立っています。営業面積のリテナントにあたっては、右下段に記載の通り機動的なバリューアップ、貸付関連工事による稼働率の維持・向上の方針に基づき、リニューアル、業種転換、同業種入替え、用途転換の戦略を積極的に進めております。その結果、商業施設において第38期までに13,000m2超のリテナントを実現し、第35期末に97%に低下した稼働率は、第38期末に99%まで改善しております。代表的なリテナント実績5物件を、頁右下表に纏めておりますので参照下さい。

資料24頁はオフィスの運用状況です。左上段、稼働率のラインチャートをご覧下さい。第38期は97.3%と、対前期比0.6ポイント、対6ヵ月前予想よりも改善し、前倒しで成約が進捗しました。テナントニーズを的確に捉え、稼働重視を念頭にしながらも、オフィスポートフォリオ全体では賃料増額に繋げながら、リテナントを進めることが出来ました。賃料改定状況、並びに、賃料ギャップは頁右側をご覧下さい。

資料25頁から27頁には当投資法人の企業理念「ハンズオンマネジメント」の元、スポンサーグループやPM会社と一体となり実施した収益に資する創意工夫の事例を示しました。
資料25頁はネストホテル京都四条烏丸のテナント入替えです。当ホテルにおいて、継続するコロナ禍の影響を踏まえ、現テナントと条件交渉を継続してきました。オペレーターチェンジも視野に安定運用に向けた様々な選択肢の元、諸条件等を比較検討した結果、今般テナント入替えを決定しました。新テナントは、当該物件が取材する京都市内で、既に異なるタイプの2ホテルを運営する東証スタンダード市場上場企業です。プロアクティブな対応により、ダウンタイムを発生させることなく今年4月、リーガプレイス京都四条烏丸として開業予定です。

資料26頁では、プロアクティブなリーシングによる収益力の改善・強化の代表例を示しております。上段は東京都府中駅ペデストリアンデッキ直結の複合施設「くるる」での事例です。戦略的なテナントミックスの実践により、既存テナントと親和性が高く、集客力を有するテナントを核として、館内の回遊性を創出しました。来館者の滞在時間が伸長し、こと消費が誘発され、新規テナントの歩合賃料収受に加えて、館全体が収益改善し、38期末時点で稼働率100%、賃貸事業収入は第32期比23%増加しました。下段の商業施設アルボーレ神宮前、リーガロイヤルホテル小倉・あるあるCityにおいても、機動的なテナント営業が実を結び、コロナ禍の状況下ダウンタイムを最小限に抑えて、リテナントを実現しました。

資料27頁上段の通り、オフィスビルにおいては、稼働率重視のリーシング方針で、6ヵ月前予想を上回るリテナントを実現する一方、既存テナントの契約更改、新規テナントの入替えにおいて、合理性の高い提案を粘り強く行い、個々のテナントと誠実の条件協議を実施することで、オフィスポートフォリオ全体では、賃料増額を継続することが出来ました。フリーレント付与月数も、前期比で僅かに良化する結果となりました。又、資料下段の通り、資源価格高騰の影響を受けるエネルギーコスト抑制に向けた取組みも強化しています。取組みが可能な物件を選定し、契約条件の見直しや、省エネルギー効果の高い設備投資を実施しています。

続いて財務運営です。資料33頁にお進み下さい。左下段記載の通り、第38期の資金調達では、120億円の返済に対して、147億円を調達しました。借入れ償還期間5.8年と、コストと期間のバランスを図り、金利率は従前より低利な水準となっています。

資料34頁左上段、総資産LTVは、第38期末43.8%と、運営上の目安としている40%台半ばに対し、余力を有しています。
又、資料36頁下段の通り、第38期末時点の内部留保額残高は、99.7億円を有している状況です。
最後に、資料38頁から44頁に亘り、ESG関連の主要な取り組みを纏めておりますので、是非とも内容をご確認下さい。
説明は以上となります。ご清聴、誠に有難うございました。