東急リアル・エステート投資法人 2025年7月期決算概要
東急リアル・エステート投資法人
2025年7月期（第44期）決算動画説明書&質疑応答
○動画 https://www.net-presentations.com/8957/20250910/gh4793tyhoe/
○説明資料 https://www.tokyu-reit.co.jp/file/index?type=22&id=44&file=.pdf
〇質疑応答 https://www.tokyu-reit.co.jp/file/index?type=26&id=68&file=.pdf
○説明者 東急リアル・エステート投資法人 執行役員 兼
東急リアル・エステート・インベストメント・ マネジメント株式会社
代表取締役執行役員社長 佐々木 桃子
〇説明
本日は、東急リアル・エステート投資法人の、2025年7月期決算説明動画をご視聴頂き有難うございます。本年5月より、東急リアル・エステート投資法人の執行役員、および運用会社の社長に就任しました佐々木でございます。これまでに本投資法人が築いた基盤を維持・強化し、今後の発展のために全力を尽くしてまいりますので、引き続きのご支援を賜ります宜しくお願い致します。
それでは資料に沿って、2025年7月決算についてご説明致します。
最初に今回決算のハイライトです。5頁をご覧下さい。外部成長については、TOKYU REIT虎ノ門ビルの1回目の譲渡を実施し、加えてTOKYU REIT下北沢スクエアの譲渡を決定しました。内部成長については、好調な賃貸マーケットを背景に、オーバーレント区画を含む多くの区画において増額改定、増額入替を実現致しました。ポートフォリオの稼働率は、引き続き高水準を維持する見込みです。財務・資本政策については、前期決算発表と同時に決定した自己投資口の取得・消却を実施、借入については、中期年限や変動金利での調達を一部活用しコストの抑制を図っています。一口当たり分配金は、前期とほぼ同額の4,000円となり、26年1月期と26年7月期においても、同額の4,000円とする計画です。修正EPSについては、対前期99円増加となる3,103円、26年1月期は2,781円、26年7月期は2,953円とする計画です。
決算および業績予想の概要をご説明します。6頁をご覧下さい。25年7月期の実績です。営業収益では、25年4月にTOKYU REIT虎ノ門ビルの分割譲渡の1回目として持分30%を譲渡し、不動産等売却益を1,986百万円計上しました。売却益を除く賃貸事業では、物件の譲渡による減収や青山オーバルビルでのテナント退去による減収がある一方で、増額改定による増収や雑収入の増加が寄与し、営業収益は先期を60百万円上回る結果となりました。
営業費用は、主に修繕費の減少により対前期116百万円の減少となり、NOIは対前期55百万円増益、対予想127百万円増益の5,295百万円、営業利益は対前期176百万円増益、対予想197百万円の増益の5,348百万円となりました。次に26年1月期の予想です。営業収益では、TOKYU REIT虎ノ門ビルの分割譲渡2回目持分30%の譲渡と、TOKYU REIT下北沢スクエアを譲渡し、不動産等売却益を2,492百万円計上する予定です。売却益を除く賃貸事業では、物件の譲渡による減収がある一方で、青山オーバルビルの入居やTOKYU REIT渋谷宇田川町スクエアの増額改定により増収となり、営業収益は対前期576百万円の増収を見込みます。
営業費用は、主に青山オーバルビルの修繕費の増加等を予定しており、NOIは対前期285百万円減益の5,010百万円、営業利益は198百万円増益の5,547百万円となる見込みです。次に26年7月期の予想です。営業収益では、TOKYU REIT虎ノ門ビルの分割譲渡3回目持分40%を譲渡し、不動産等売却益を2,679百万円計上する予定です。売却益を除く賃貸事業では、物件の譲渡による減収の一方、青山オーバルビルや目黒東山ビルの入居、QFRONTにおける増額改定により増収となり、営業収益は対前期35百万円の増収を見込みます。営業費用は大きく減少し、NOIは対前期180百万円増益の5,191百万円、営業利益は388百万円増益の5,936百万円となる見込みです。
7頁をご覧下さい。25年1月期から25年7月期の一口当たり分配金の変動要因です。前期の不動産等売却益の減少により－1,896円、外部成長では物件譲渡による減益で－52円、内部成長では、不動産賃貸事業収益が目黒東山ビル等での雑収入の増加や、賃料改定による増収に加え修繕費の減少等により＋99円、TOKYU REIT虎ノ門ビルの1回目譲渡による不動産等売却益＋2,032円に、自己投資口取得・消却による押上げ効果が加わり、一口当たり当期純利益は5,027円、買替特例圧縮積立金の繰入れ、取り崩しを行い一口当たり分配金は4,000円となりました。
8頁をご覧下さい。26年1月期と26年7月期の一口当たり分配金の変動要因です。26年1月期においては、前期の不動産等売却益の減少－2,066円、外部成長では物件譲渡による減益で－34円、内部成長では賃料改定、テナント入退去による増収を見込む一方で、青山オーバルビル等での修繕費の増加や、外注委託費の増加による費用の増加があり－248円、不動産等売却益の計上による＋2,592円を織り込み一口当たり当期純利益は5,279円、買換特例圧縮積立金の繰入れ、取り崩しを行い、一口当たり分配金は前期と同額の4,000円となる予想です。
26年7月期においては、前期の不動産等売却益の減少で－2,592円、外部成長では物件譲渡による減益で－134円、内部成長では雑収入の増加、賃料改定やテナント入退去による増収および修繕費の減少等で＋318円、TOKYU REIT虎ノ門ビルの3回目の譲渡による不動産等売却益が加わり、一口当たり当期純利益は5,643円、買替特例・圧縮積立金の繰入れ、取り崩しを行い、一口当たり分配金は前期と同額の4,000円となる予想です。
9頁をご覧下さい。こちらは賃料収入の実績及び見通しです。23年7月期以降に取得、若しくは譲渡した物件を除いた既存物件での、ポートフォリオ全体の賃料収入の推移を赤色で示しています。足元では主に青山オーバルビルの主要テナント退去による減収はありましたが、好調な賃貸マーケットを背景として、賃料増額改定、入替による増額が進んでいます。既存物件における賃料収入は年率約2%の成長を実現できる見込みであり、市場賃料の上昇とともに、ポートフォリオ全体の賃料も今後継続して2%以上の成長を目指します。
10頁をご覧下さい。一口当たり分配金の推移と今後の予想です。一口当たり分配金は、物件譲渡による含み益の顕在化により、26年7月期まで4,000円を維持する計画です。修正EPSは、EPSから一口当たり不動産等売却益を差し引き、買替特例・圧縮積立金の取り崩し額を加えたものと定義しています。既存物件の賃料増額による下支えがある一方で、物件譲渡の先行、不動産等売却益の計上に合わせて、26年1月期から26年7月期にかけて工事の前倒しでの実施を計画しているため、修正EPSは一時的に下落する見込みです。尚、今回決算期において、修正EPSの中期目標3,500円の達成時期を28年7月期に設定しました。今後各種施策を実施し、26年7月期から547円を積み増すことで3,500円の目標達成を目指します。
11頁をご覧下さい。こちらは修正EPS中期目標である3,500円達成に向けた、26年7月期からの要因ごとの増減内訳です。外部成長については、TOKYU REIT虎ノ門ビルの譲渡で約10円の減少となりますが、TOKYU REIT虎ノ門ビル、TOKYU REIT下北沢スクエアの譲渡資金と、一部レバレッジを用いた資金調達によって、250から300億円規模の物件取得、入替を段階的に行い、約310円の増加を織り込みます。内部成長については、賃料増額改定やテナント入替に伴う賃料収入の増加によって、年率2%以上の賃料収入の成長を実現し、約340円の増加を見込みます。
不動産賃貸事業費用は、インフレに伴う修繕費等の増加や設備投資に伴う減価償却費の増加を見込む一方で、26年7月期に発生予定の一過性の費用の減少により約10円の増加を見込みます。財務については、金利コストの上昇により約180円の減少、その他買替特例・圧縮積立金取り崩しによる80円の増加を見込んでおり、合計で約550円の増加により修正 EPS目標3,500円が達成できると見ています。
12頁をご覧下さい。こちらは修正EPS中期目標達成に向けた取り組みの詳細です。外部成長では、サーフプランにおける売却・入替期が継続しているという環境認識のもと、先行売却物件の資金を活用し、スポンサーパイプラインを中心に、都心5区東急沿線地域所在の収益性・成長性が見込める物件の取得を目指します。内部成長では、足元好調な賃貸マーケットを背景に、積極的な賃料増額改定交渉を推進し、更にテナント満足度向上に資する戦略的な設備投資の計画・実行による賃料増額を実現します。
財務については、国内金利の上昇トレンドが継続していることから、長期固定を中心とした安定性重視の基本戦略は継続しつつ、中期年限や変動金利での調達も一部活用し、借入コストの抑制を図ります 資本政策 では、J-REIT市場は復調傾向となっていますが、今後も投資口価格がNAVを大きく下回る状況が継続する場合には、自己投資口の取得・消却による投資主還元施策を積極的に検討するなど、投資主価値の最大化を最優先に考え、P/NAV倍率の更なる改善を目指します。
ここからは外部成長について説明します。
14頁をご覧下さい。先ず25年7月期から26年7月期における物件譲渡です。TOKYU REIT虎ノ門ビルは、第1回目の持分30%の譲渡を25年4月に完了し、現在進行期に持ち分30%を26年7月期に、残りの持ち分40%を譲渡する計画です。下段TOKYU REIT下北沢スクエアの譲渡を決算発表と同時に開示しましたが、賃料のアップサイド余地が限定的であること、竣工から築年数が経過し、今後大規模修繕が必要になることから、足元の不動産売買マーケットが好調なタイミングでの譲渡を決定しました。
15頁をご覧下さい。こちらでは、19年1月期以降の物件入替の実績と効果を纏めています。物件入替により資産規模の拡大、収益性の向上、含み益の顕在化に向けた取り組みを推進してきました。25年1月期以降は、不動産売買マーケットが高値圏にある環境下において物件譲渡が先行していますが、現在代替物件の取得を検討中です。
16頁をご覧下さい。頁左側です。19年1月期から24年7月期までの物件入替の効果を纏めています。譲渡価格の合計863億円に対して取得価格の合計は1,022億円であり、資産規模が拡大するとともに償却後NOIも増加し、利回りも向上しています。これらの物件入替により、重点投資エリアへの物件の集中と、ポートフォリオの平均築年数低下によるポートフォリオクオリティの向上を実現しています。右側では今後の物件替の方針を記載しています。
今後の取得候補物件は、東京都心5区、東急沿線地域所在のクオリティが高く、収益性の向上に資する物件、アセットタイプよりもエリアや立地の成長性、競争力を重視、インプライドキャップレートを意識しつつ、物件入替では譲渡物件の譲渡価格ベースでの利回りを上回る物件、以上の3つの視点を持って取得を目指します。譲渡候補物件については今後も不動産売買市場の変動を注視しつつ、利回りの低い物件、アップサイドが限定的な物件を中心に売却を検討していきます。
17頁をご覧下さい。物件譲渡に伴う改修資金活用に関する考え方についてご説明します。譲渡資金のうち分配に回す分を除くグラフ、赤色の部分については、不動産売買環境、EPS向上効果、投資口価格の動向、LTV水準等を総合的に勘案した上で、新規物件の取得、又は自己投資口取得、借入金の返済を柔軟に判断していく方針です。物件売却によって生じる キャピタルゲインについては、分配金水準と今後の再投資の可能性を踏まえ、複数手法による内部留保を実施し、将来の安定配当原資を確保してまいります。
ここからは内部成長について説明します。
19頁をご覧下さい。先ずポートフォリオの稼働状況です。上段のグラフは稼働率の推移です。25年7月期末の稼働率は、商業施設は100%を維持、オフィスは前期末に比べて0.4 ポイント上昇の97.9%、ポートフォリオ全体では98.4%であり、前期末に比べて0.2ポイント上昇しました。ポートフォリオ全体の予想稼働率については、26年1月期末は98.9%、26年7月期末は99.6%であり引き続き高い稼働を見込んでいます。下段のグラフはオフィスの契約面積ベースの稼働率と、フリーレント面積を考慮した稼働率との比較です。青山オーバルビルの新規リーシング区画のフリーレント付与により、25年1月期末には乖離が拡大しましたが、徐々に解消されていく見通しです。
22頁をご覧下さい。主要な物件のテナント入退去状況について説明します。頁左側記載のTOKYU REIT渋谷RビルとTOKYU REIT渋谷宮下公園ビルは、テナント退去が発生予定ですが、早期の稼働回復とマーケット環境を活かした増額入替を見込んでいます。青山オーバルビルについては、前期25年1月期に主要2テナント11フロアの退去がありましたが10フロアのリーシングが完了、残り1フロアも申込書受領済みとなっており、渋谷エリアの好調なリーシング環境を活かし、退去テナントと比較して5.6%の月額賃料アップを実現しています。
23頁をご覧下さい。賃料改定とテナント入替の実績と見通しについてご説明します。左側のグラフは、賃料改定による増減額と増減率を示しています。25年7月期の増減率は10.4%、予想2期は、今回 決算期末時点で約定済みの区画のみを対象としていますが、好調なマーケットを背景に高水準の増額改定を実現しています。右側のグラフは、テナント入替による増減額と増減率を示しています。今回決算期である25年7月期は減額入替が複数区画ありますが、いずれも旧契約賃料が10%以上のオーバーレントであり、新契約においてもマーケット賃料を上回る水準を維持しています。
24頁をご覧下さい。25年7月期のテナント入れ替えの実績について詳しく説明します。左の2本の棒グラフでは、今期賃料改定、若しくはテナント入替があった96区画について、左側は旧契約での賃料ギャップの状況、右側は賃料改定、又は入替の実績を示しています。今回決算期はオーバーレント区画を含む多くの区画において、増額改定、増額入替を実現し、トータルで賃料の増減率が＋6.2%、1期当たり34百万円相当の収入増加を見込んでいます 。
25頁をご覧下さい。この頁では、25年7月中に増額改定、増額入替を約定した物件を示しています。商業施設、オフィスともに多数の物件で賃料増額を実現しています。又、頁上段に示す通り、定借テナント比率の引き上げや普通借テナントに対する増額交渉を実施しており、賃料増額機会の増加に向けた取り組みを進めています。
28頁をご覧下さい。オフィス賃貸マーケットの状況です。それぞれのグラフで示す通り、渋谷区の空室率は低水準で推移し、募集面積は都心5区で最小、平均募集賃料も都心5区で最高水準となっています。足元では需給も引き締まっていることから、今後も賃料増額 が期待できるエリアと認識しています。
29頁をご覧下さい。平均契約賃料と新規マーケット賃料との差である賃料ギャップと、賃料更改期限到来テナント割合について説明致します。左側の折れ線グラフは、商業施設とオフィスの賃料ギャップの推移を示しています。赤線の商業施設、青線のオフィスともに新規マーケット賃料の上昇により、ポジティブギャップが拡大し、賃料改定が期待できる環境となっています。右側の円グラフは、賃料更改期限が到来するテナントの割合を月額賃料の割合で表しており、今後1年間で商業施設では35.9%、オフィスでは18.4%のテナントが賃料更改を迎えます。
次に工事の実績と予定について説明します。32頁をご覧下さい。左上のグラフは減価償却費、修繕費および資本的支出の推移を示しています。26年1月期は、青山オーバルビル関連工事の実施や売却益の計上に合わせたバリューアップ工事の前倒し等により、一時的に資本的支出が増加する見込みですが、このような特殊事例を除き、引き続き減価償却費の範囲内で資本的支出をコントロールしていきます。スライド右上では、青山オーバルビル4階と5階の用途変更工事による効果を示しています。フィットネスクラブ区画をオフィス用途へ転換し柔軟なリーシングを行うことで、結果18%の月額賃料アップを実現しました。
33頁をご覧下さい。25年7月末の鑑定評価額の状況について説明します。25年7月期末の鑑定評価額は対前期1億円減少の3,319億円、含み益は対前期 28億円増加の958億円であり、含み益率は40.6%となりました。鑑定評価額が前期より増加した物件は、全29物件中10物件、減少した物件は1物件で、NCFは18 物件が増加し11 物件が減少、キャップレートは3物件が低下、残りの26物件は横這いとなりました。右下のグラフは、キャップレートの推移を示したもので、25年7月期末では、ポートフォリオ全体は3.12%、オフィスは3.21%、商業施設は2.77%、渋谷駅を中心とする半径2.5kmの範囲内であるCreater SHIBUYAの14物件は2.92%となりました。
35頁をご覧下さい。含み損益を反映した修正純資産価格であるNAVの推移について説明します。左上の棒グラフは22年1月期からの推移を示していますが、13年1月期末以降NAVは増加を続けており、含み益の増加が最も大きい増加要因となります。円グラフで示している25年7月期末の含み益の内訳について、全29物件の含み益958億円のうち、Creater SHIBUYAに所在する14物件の含み益が634億円、全体の2/3 近くを占めています。今後も東急リートは、渋谷および東急沿線地域を中心とする投資対象エリアの価値向上に寄与するとともに、NAVの継続的な増加を目指します。
36頁をご覧下さい。有利子負債の状況について説明します。頁左上に示す25年7月の主要な財務使用について、有利子負債残高は前期と同額の1,065億円、平均金利は前期末から0.03ポイント上昇し0.81%、総資産LTVは前期末から0.4 ポイント上昇の43.6%となり、各指標はほぼ横ばいで推移しています。頁左下に示す平均金利と有利子負債、平均残存年数の推移については、金利が上昇局面にあることから、今後平均金利は緩やかに上昇する見通しです。頁右上の折れ線グラフ、長期固定比率の推移について、長期固定比率は今回決算期時点で95.3%と高い水準であり、今後も長期固定を中心とした安定性重視の調達を継続しつつ、一部変動金利の活用や年限の短期化も行い、借入コスト上昇を抑制していきます。
38頁をご覧下さい。25年3月から7月にかけて実施した自己投資口の取得と消却について説明します。前期決算発表日に本取り組みを公表して以降、取得期間中にかけて投資口価格は東証リート指数をアウトパフォームして推移し、P/NAV倍率も今回決算期末時点で0.88倍まで改善しました。又、本取り組みにより、発行済み投資口数の1.7%に当たる16,229口を取得、および消却したことにより一口当たりNAVは＋3,724円、分配金については＋66円の押上げを実現しています。
最後に東急とのスポンサーコラボレーションについて説明します。39頁をご覧下さい。東急リートは、スポンサーが保有物件を売却する際の優先交渉権を有しており、これまでもTOKYU番町ビル、QFRONTといった物件をスポンサーより取得してきました。スポンサーである東急は、渋谷をはじめとする沿線の重要拠点における大規模再開発プロジェクトを複数案件進めており、保有資産の資金化を通じた循環再投資を実践しています。又、今年の3月には、スポンサーによる東急リートの2回目の投資口追加取得が決定し、これによりスポンサーの投資口保有割合は、最大で5.25%まで上昇する見込みです。この取り組みは、東急リートへのコミットメントを拡大し、スポンサーサポート姿勢をより一層明確化するものであり、東急リートの中長期的な成長に繋がるものと考えています。
ご説明は以上です。ご視聴有難うございました。
