NTT都市開発リート投資法人 2025年4月期決算概要

NTT都市開発リート投資法人
2025年4月期（第45期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://c-hotline.net/Viewer/Default/5411104f3cf896bdb510f67345ec11baee32
○説明資料
https://nud-reit.co.jp/file/ir_library_term-9fa67186b5e5c79ce2ff172a82f5bee2825d630a.pdf
〇質疑応答
https://nud-reit.co.jp/file/top_financial-ff47b36b59d8a2ea10f31cedbc74601894cf4dba.pdf
○説明者　NTT都市開発投資顧問株式会社　代表取締役社長　堀之内 泰壮
〇説明
NTT都市開発ビート投資法人、第45期の決算説明動画のご視聴有難うございます。私は本投資法人の運用会社である、NTT都市開発投資顧問株式会社社長の堀之内でございます。4月1日に社長に就任致しましたので今回が初めての決算説明になりますか、投資主価値の向上に向け、スポンサーでありますNTT都市開発、NTTグループ各社と連携し、資本効率向上を意識しつつ、AUMの拡大、分配金の安定的な成長に取り組んでまいりますので、何卒宜しくお願い致します。それでは早速ではございますが、2025年4月第45期の決算について説明致します。

最初に決算のサマリーとして資料2頁をご覧ください。先ず、外部成長、資本政策についてですが、予て課題物件として話をしておりましたオフィス3 物件のうち2 物件を売却し、スポンサーの築浅レジデンス2 物件と入替し、残る1物件である神奈川サイエンスパークにつきましても、先日売買契約締結を完了しております。尚、これらの売却資金収入につきましては、既に公表致しております通り自己投資口の取得にも活用致しました。後ほど説明致します。

次に、市場環境を踏まえて注力してまいりました内部成長についてですが、オフィスはレーシングが好調に進捗し、稼働率も大幅に改善、物件売却の影響を除いた賃料の増減率もプラスに転換しており、レジデンスも引き続き稼働率、賃料ともに好調を維持しています。財務面では、物件取得が難しい環境が続いていることなどから、引き続きLTVを柔軟に運用することとし、対前期＋0.2 ポイントの48.0%と、多少高めのレバレッジとしておりますが、有利子負債の平均残存年数や、金利につきましては、高い格付けをテコに金融機関としっかり交渉し、適切な水準を確保しております。

これらの取り組みの結果、当期のEPUは前期比減少するものの、分配金DPUはランディック第2新橋ビルの売却益計上等により、大規模修繕集中実施に伴うコスト増を飲み込んで、対前期165円増の3,104円となりました。これは、前期決算発表時に公表しました予想から、＋94円の結果でございます。又、46期のEPUも大規模修繕の集中が続くことなどから、2,557円と114円 減少しますが、圧縮積立金も活用し、神奈川サイエンスパークの売却損を相殺し、DPUでは36円増額の3,140円としており、この水準を47期も維持していく考えです。サマリーは以上になります。

次の3頁では、45期から短期、長期、両方の時間軸を踏まえて取り組んでおります、投資主価値の最大化に向けた考え方を、改めて話をしたいと思います。J-REIT市場を取り巻く環境は引き続き簡単ではなく、当リートの投資口価格は、自己投資口取得に加え、スポンサーの市場での追加施策を通じたコミットメント明確化を受けて、TOB終了後もNAV倍率0.9倍前後で推移している状況ではあるものの、物件入替を中心としたポートフォリオクオリティの向上と、継続的な自己投資口取得も念頭に置いた投資主還元、資本効率化に向けた 各種取り組みを、市場環境、金融環境、資金状況などを適切に判断して、引き続き着実に実行してまいります。

それでは4頁で、先ず、資産入替の考え方について説明します。頁左側にありますように、利回りとビルスペックなどのクオリティの2軸のマトリックスで物件全体をマッピングし、各種リスクの増減も勘案のうえ入替物件の選定などを検討しています。今回もポートフォリオクオリティの改善を念頭に、リーシングリスクや修繕費増大が想定される、主に 築年数が経過した物件を、含み損益の水準も勘案しつつ売却することとしました。入札等も適宜実施し、スポンサー等に適正価格で売却することで創出した売却資金収入、売却利益を、己投資口取得を含めた投資主還元や、保有物件のバリューアップを含めた物件投資に充ててまいります。

今回の創出資金185億円につきましては、既に実施した自己投資口取得と物件取得に加え、分配金の引き上げ、借入金返済等に100億円活用する予定でありますが、残りの85億円につきましても最有効な使途を環境に応じて判断してまいります。尚、今回のポートフォリオ改善効果としましては、平均築年数3.3 年の築浅物件を組み入れられたことに加え、レジデンス比率を26.3%から28.9%に引き上げ、目安としています30%に近づけることができました。

5頁は今回の資産入替の取り組み内容です。ランディック第二新橋ビルおよびNTTクレド岡山ビルの売却と、築浅のウエルスアイビー旗の台、ウエルスアイビー門戸厄神という、2つの学生寮の取得を組み合わせて実施したもので、前回の決算発表でも説明しましたが、ランディック第2新橋ビルは低稼働の長期化という課題を、クレド岡山はリーシングとコスト・投資の両面の課題を抱えていました。そのためランディック第2は、スポンサーとの適切な交渉プロセスを経て、築浅の学生寮2件と入れ替え、クレド岡山は、共同保有者である スポンサーとの密な連携により外部への売却を実現したものです。

更に、長期に亘って検討・交渉してまいりましたラボという特殊用途物件で、修繕コストと投資の増加が課題であった神奈川サイエンスパークR&D棟につきましては、共同保有者の売却環境が整ったタイミングを逃さず、協働して関係者、買主候補と粘り強い交渉を行い、6月末の引き渡しに向けて先月売買契約の締結に漕ぎ着けたものです。これらの売却・取得の組み合わせによる資産入替は、各種リスクを外しつつ優良物件を取り込んで、ポートフォリオクオリティを改善するとともに、含み益と含み損を適切に組み合わせて、投資主還元と資本効率を強化・向上することで、投資主価値の最大化の実現を図るものです。今後も資産入替につきましては、中期的な課題物件まで対象を広げ、当面は売却に重点を置きながら検討を進めてまいります。

6ページは取得した2物件の詳細になります。前回決算でもご説明しましたので 割愛させていただきますが 特徴は異なるもののどちらも地域で高い評価を受け、高い 稼働率を維持している優良物件です。
次の7頁では収益性向上の取り組みについて説明します。ここ数期にわたる スポンサー 及び スポンサーグループ会社からの、アップサイドが見込める物件の継続的な取得により、オフィス、レジデンスとも、収益を着実に拡大させております。又、前期から 兆しが出ておりました オフィス マーケットの本格回復を的確に捉え 今期はオフィス 稼働率を大幅に引き上げるとともに レジデンスも引き続き 安定して高稼働を維持しております。来期以降は、これらの高稼働を維持しつつ、テナント入れ替え 契約更改のタイミングを捉えた インフレに負けない賃料増加に努めてまいります。

8頁はDPU、EPUの安定的な成長についての考え方です。45期から47期にかけましては 先ほど説明しました通り、大規模修繕を計画的に実施しており、46期、47期のEPUは2,500円台半ばまで下押しされるものの、46期では神奈川サイエンスパークの売却損を打ち消すため、圧縮積立金の取り崩しも機動的に行うことでDPUの平準化を図りつつ、45期の3,104円に対し、46期、47期とも3140円と着実な成長を見込んでいます。

そして48期以降は、大規模修繕費用を前倒ししたことによるプラス影響に加え、資産入替方針の着実な実行を含む外部成長、賃料アップを中心とした内部成長の両輪を適切に組み合わせて、EPUの成長をベースにしたDPUの更なる成長を図ってまいります。具体的には、頁のEPUの成長ドライバーに示しました4つの要素を最大限活かせるよう、PM会社、BM会社とも共同して取り組みを開始していることに加え、スポンサー等ともパイプラインについての意見交換をさらに積極化しておりますが、これらに加えまして、9頁の投資口価格の推移で示しております通り、前回決算後の自己投資口取得、スポンサーによるセイムボート出資の引き上げ等もあり、公開買付終了後も投資口価格は一定のレンジで推移しているものの、NAV倍率等の市場指標をフォローするなど、入替による売却益、売却資金を活用した資本効率化の取り組みも、機動的な対応を念頭に検討を続けてまいります。

10頁は、今まで説明しました45期実績と46期、47期の業績予想の数字を纏めたものです。説明は割愛させていただきます。
11頁から分配金について説明します。先ず11頁上段が、44期から45期実績への推移です。44期のEPUは2,939円でしたが、売却物件の収益剥落等で外部成長が－68円となっていることに加え、大規模修繕前倒しによる修繕費の増加による－148円などがあり、オフィス、レジデンスにおける賃料・共益費の増などのプラス影響66円はあるものの、内部成長全体で－196円と、大きな下押し要因となっています。これに金利上昇による支払い利息の増による－16円もあり、自己投資口取得によるプラス影響29円を織り込んでも、44期から268円減少の2,671円となりました。

しかしながらDPUとしてはランディック第2新橋の売却益と岡山の売却損の合計である 売却損益 433円をオンして、対前期165円増の3,104円を確保しております。下段が45期予想と実績との比較です。EPUの予想は2,582円でしたが、実績としては2,671円と89円増で着地できました。これは主としてオフィス・レジデンスにおける賃料共益費の35円、修繕費の効率化55円など内部成長で＋81円、前期比分析でも申し上げた自己投資口取得による＋29円が、外部成長等のマイナスを打ち消すのに貢献したことによるものです。尚、売却損益は若干のプラスで433円となり、DPUは94円増の3,104円となりました。

12頁が46期、47期の分配金の説明です。先ず、上の図が45期から46期への推移です。EPUは、45期の2,671円から46期の2,557円と114円の減少を見込んでいます。外部成長は売却と取得の影響がほぼトントンの＋2円ですが、内部成長ではレジデンスの修繕費の増による－174円が大きく、オフィスのフリーレント解消なども加えた、賃料共益費等の増による＋78円と打ち消してマイナス105円となることに加え、支払い利息の増影響も－30円で織り込んだためです。売却損益はランディック第2新橋ビルの2回目のプラス影響があるものの、神奈川サイエンスパークの売却損 により＋65円にとどまることから、圧縮積立金を機動的に518円取り崩し、DPUとしては対前期＋36円の3,140円を見込んでおります。下の図が46期から47期への説明です。

EPUは、46期の2,557円から47期2,548円と9円の微減となる見込みです。これは外部成長において、物件売却による収益の剥落による－20円はあるものの、売却益を活用した大規模修繕の前倒しは対前期では大きく影響せず、レジデンスの賃料・共益費の引き上げ等により内部成長はプラスの33円となり、運用報酬の増31円によるマイナス影響も、ほぼ打ち消すと見立てていることによるものです。DPUとしては、EPUにランディック第2新橋ビルの3回目の売却益592円を織り込み、前期取り崩した圧縮積立金に将来の備えとして258円を繰り入れて、46期同額の3,140円で見込んでおります。

13頁目からは、内部成長を大きく促進する賃料にかかるオペレーションの数値について説明します。先ずオフィスの稼働状況です。45期はオフィスマーケットの本格回復を受け、リーシングが順調に進みました。退去が少ない中、入居が多かったことで物件売却の効果もあり、期末の稼働率は98.3%と、前期末比＋2ポイントと大きく上がりました。

14頁はオフィスの賃料改定状況です。45期のテナント入替時の月額賃料は、増賃により210万円引き上げられ、ネット増減率がプラスの2.1%と3期ぶりにプラスサイドに転じました。面積ベースでも増賃割合が半分を超えたので、市場分析も踏まえて更なる増額改定に力を入れてまいります。又、更新時の賃料動向も、ネット増減でプラスの 0.6%ではありますが、5期ぶりにプラスサイドの転じており、賃料収入全体の底上げに向け、更新時の交渉にも入替時と同様取り組みます。

15頁は周辺相場と賃料ギャップです。コロナ禍の中でも賃料維持に努めたことにより、44期までにオーバーレントになっていた賃料ギャップですが、相場が大幅に上昇していることで、－1.1%とアンダーレントに転じました。オフィス市場の本格回復を踏まえ、周辺相場に遅れないようにしっかりと増額に取り組んでまいります。

16頁はオフィス更新スケジュールですが、46期、47期はアンダーレントのテナントが比較的多いことから増額交渉のチャンスと捉え、万全を尽くして臨んでまいります。
17頁はオフィステナントの状況です。前期と比較し大きな変動はないため説明は割愛しますが、引き続きスポンサーグループのNTT各社とは、安定的なキーテナントグループとして良好な関係の維持に努めてまいります。

18頁からはレジデンスの説明です。レジデンスの稼働率については引き続き堅調に推移しており、入退去に関わるネット増減はややプラスで、45期末の稼働率は97.1%と前期末に比べ若干改善しました。
19頁は賃料改定動向です。左側のテナント入替時においては、ネットの増減率が＋8.0%、金額では月額＋280万円となりました。今までと特に大きな変化はなく、全般に好調なリーシングが続いています。右のグラフは 契約更新時の賃料改定動向です。金額は小さいものの、更新時に増額できるケースが増えてきています。

20頁がレジデンスの賃料分析になりますが、左上が平均坪単価の推移です。物件取得の影響により多少の凸凹はありますが、前ページで説明しました賃料改定の効果などにより、45期まで継続的に単価を引き上げてきております。

21頁は修繕工事とバリューアップ投資等の状況についての説明です。45期から47期にかけては、外壁修繕 と LED 化 を中心とした大規模修繕の集中実施を計画していることから 従来比で修繕費の水準が高くなっており 各期で約10億円を見込んでおります また 資本的支出につきましては 右側に掲載しております六本木グリーンテラス等のバリューアップ 工事にも投資 リターンをトライアルで確認のうえ、積極的に取り組むこととしており 46機も 約12億円と高水準となっておりますが 物件売却資金の活用の1つとして、内部成長を加速させてまいりたいと考えております。

22頁からは財務の取り組みです。金利については、基準金利の上昇に伴い、平均金利が0.81%と前期に続いて少し上昇しています。LTVは48.0%と、前期末の47.8%から0.2 ポイント上昇していますが、これは、45期に取得した自己投資口を期末に消却したことに伴うもので、有利子負債残高は前期末から変動していません。46期中には借入金の一部返済を行うことで、自己投資口取得前のLTV水準に戻ると考えております。当面は積極的な物件取得が難しい環境であることや、金融機関とは極めて良好な関係を維持していること等から、47%から48%のLTVレンジでコントロールしていく方針です。

23頁は借入金の返済スケジュールです。リファイナンスにあたっては、返済額の平準化を図るとともに、短期借り入れと長期借り入れ、並びに固定金利と変動金利のバランスを意識しつつ、借入年限の調整を行うことで金利負担の急激な上昇を抑制しています。今期に設定したコミットメントラインについては、利用しない限りノーコストという条件となっており、利用予定はありませんが、万一の際には 機動的に借り入れ返済を行うことで、LTVの柔軟な運用を支える仕組みであると考えています。

24頁は有利子負債格付けの状況です。借入先の状況や格付けに変化はありません。長期・短期比率と固定・変動比率に関しては、長期有利子負債比率 93.5%に対して、固定金利比率が92.8%と小さくなっていますが、これは当期のリファイナンスにおいて、長期借入金の一部を変動金利で借り入れたことによるものです。
25頁は含み益の状況です。含み益は726億円と、前期に対し5億円増加しており、NAVも順調に上昇しております。

26頁は鑑定の状況です。45期はキャップレートに大きな変動はありませんが、査定賃料はレジデンスを中心に28 物件が上昇となっています。
残りの頁はESGと参考資料になりますが、大きな変化はありませんので割愛させて頂きます。
私からの説明は以上とさせて頂きます。ご質問、ご意見などございましたら、弊社IR担当まで遠慮なくご連絡ください。
本日はご視聴、誠に有難うございました。