日本プライムリアルティ投資法人 2024年6月期決算概要

日本プライムリアルティ投資法人
2024年6月期（第45期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.video-streaming.net/ir/8955/2024_06_45/
○説明資料
https://www.jpr-reit.co.jp/file/ir_library_term-7b43e5de30c12bf1baaf57541349f56485b8d773.pdf
〇質疑応答要旨
https://www.jpr-reit.co.jp/file/ir_library_term-e4c1e8d4b495d3906abeda11d453d54990778b4a.pdf
○説明者 日本プライムリアルティ投資法人　執行役員　兼
　　　　　株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント
　　　　　　代表取締役社長　城崎 好浩
○説明　
日本プライムリアリティ投資法人の2024年6月期の決算説明会にご参加頂き誠に有難うございます。早速、説明に移らせて頂きます。

4頁をお開きください。2024年6月期の調整EPUは、中野セントラルパーク イーストの取得が寄与し、前期比＋174円、期初予想比＋51円の7,551円で着地しました。2024年12月期、2025年 6 月期ともに、調整EPUは7,520円を予想しております。当面の目標値である調整EPU7,600円については、今後の外部成長等により、引き続き2025年6月期での達成を目指してまいります。2点目以降は、JPRの今後の成長戦略に関するキーメッセージとなります。

先ず、内部成長です。立地やスペックに優れたポートフォリオを武器に、マーケット環境の改善をいち早く捉え、賃料増額による内部成長を目指します。3点目は資産入替です。戦略的な資産入替を加速し、ポートフォリオクオリティの向上に加え、好調な売買マーケットを追い風に、キャピタルゲインの獲得を図ります。4点目は分配金戦略です。これまでは、下限分配金7,600円の設定による安定性重視の分配方針でしたが、賃料増額、外部成長、キャピタルゲインの活用をドライバーとして、インフレを意識した分配金成長重視の戦略に転換します。

6頁にお進みください。2024年6月期の実績と今後2期の業績予想について説明致します。2024年6月期の実績は、営業収益17,644百万円、営業利益8,354百万円、当期純利益7,530百万円となりました。一口当たり分配金については、内部留保の活用により、期初予報通り7,600円となりました。2024年12月期は、営業収益18,207百万円、当期純利益は7,499百万円を、2025年6月期は営業収益17,847百万円、当期純利益7,499百万円を見込んでおります。詳細については、次の頁で一口当たりの分配金の変動要因を用いて説明致します。

7頁にお進みください。24年6月期は中野の取得効果が大きく寄与し、調整EPUは、前期＋174円の7,551円で着地しました。DPUは、内部留保の活用により、下限分配金である7,600円を確保しております。24年12月期は、MS芝浦ビルでのテナントの退去の影響により、賃料共益費が減少するものの、中野取得の通期寄与と、原状回復費収入、解約違約金の計上により、調整EPUは、前期決算発表時の予想と同額の7,520円を見込んでおります。DPUは、新たな分配金戦略に基づき、7,700円に設定しております。25年6月期については、前期に計上した原状回復費比収入、解約違約金が剥落しますが、MS芝浦ビルでのリーシングの進捗等により、賃料共益費が増加する見通しです。調整EPUは、前期と同額の7,520円を見込み、DPUは過去最高額と同額の7,800円に設定しております。

10頁までお進みください。こちらでは、外部環境に対する認識について説明致します。東京オフィスマーケットは、昨年大量供給があったものの、旺盛なオフィス需要を背景に、空室の消化が進み、直近の空室率は5%にまで低下しています。特に、既存物件については、一般的に需給の均衡点と言われる5%を下回って推移しており、好立地の物件や一部エリアでは、既に賃料の上昇が見られています。不動産売買マーケットは引き続き好調で、国内投資家の旺盛な取得意欲に加え、海外投資家にも底堅い需要が見られています。

日本の政策金利は上昇傾向にありますが、キャップレートが早々に反転する可能性は低いと考えています。JPR としては、豊富なスポンサーパイプラインを最大限に活用し、東京ならびに地方主要都市の好立地物件、インバウンドの回復による業績の回復が著しいホテルの取得検討を進めてまいります。金利動向については、日銀が7月の会合で追加利上げを決定し、今後の更なる利上げの回数、タイミング等が焦点となっています。資本市場においては、金利上昇等を背景に、東証リート指数は足元低調に推移していますが、JPRとしては、資本市場や金利動向を注視しつつ、次の頁で説明致します分配金成長を重視した戦略への転換を図るとともに、自己投資口の取得を含めた資本政策の検討も進めてまいります。

11頁にお進みください。今後の分配金戦略について説明致します。JPRでは、これまで下限分配金7,600円の設定による、安定重視の分配方針としてきましたが、足元のオフィスマーケットの回復に加え、好調な不動産売買市場、そして昨今のインフレ等を踏まえ、今後は分配金成長重視の戦略へ転換致します。マーケットの改善とJPRのポートフォリオの優位性を背景とした、賃料増額による内部成長、豊富なスポンサーパイプラインを活用した外部成長および入替に伴うキャピタルゲインの活用により、当面7,600円を起点に、年率2%程度のDPU成長を目指します。本戦略に基づき、今後2期の予想DPUは、24年12月期 7,700円、25年6月期7,800円に設定しております。

13頁にお進みください。JPRでは、駅近の好立地物件を中心に、グレート、エリア、賃料各帯、テナント構成の分散が効いた強固なポートフォリオ構築しています。JPRのポートフォリオは、マーケット環境の改善をいち早く捉えることができると考えています。

14頁にお進みください。ここからは、運用条件について説明致します。先ず、稼働の状況です。契約稼働率については、2024年6月期は97.8%、24年12月期は96.9%を見込んでいます。MS芝浦ビルのテナント退去の影響を除けば、いずれの期も98.6%と高稼働を維持しています。課題のMS芝浦ビルについてもリーシングが進捗しており、現地時点において特段運用に懸念のある物件はない状態です。

15頁にお進みください。MS芝浦ビルは、複数テナントの退去により、本年6月時点で5フロア、約3,000坪の空室が生じましたが、既に3フロア、約1,800坪の埋め戻しが完了しました。更に1フロアについても8月末に契約予定で、稼働率は84.6%となる見込みです。又、残り1フロア分、約600坪についても、複数の検討テナントがございます。テナント退去後に、順次行った空調更新等のバリューアップ工事も功を奏し、近隣エリアからの移転ニーズを捉えることで、着実にリーシングが進捗しました。

16頁にお進みください。賃料の状況について説明致します。左上のグラフの通り、24年6月期は、東京周辺部の物件を中心とした増額改定や大手町の地代改定もあり、前期のネットでのマイナスから大きくプラスに転じました。24年12月期は、確定分のみの記載となっていますが、今後増額分が増えていくと見込んでいます。又、増額改定、入替増額の割合が増加傾向なことに加え、足元の24年12月期では、増額改定のエリアに広がりが見られています。

17頁にお進みください。今後の賃料増額へ向けた取り組みについて説明致します。オフィス賃貸マーケットは、空室率が低下し、賃料の上昇傾向が見られる一方で、立地やクオリティによる物件の選別が進んでいます。企業がオフィス選定の際に最重要視するのが立地です。又、従業員のWell-Beingも重要視される時代では、快適性も欠かせない要素となっています。JPRは、駅近の好立地物件を中心としたポートフォリオを構築していることに加え、テナントニーズに即したバリューアップ工事による、快適性と満足度の向上も図っており、正に、現在のテナントニーズに合致したポートフォリオであると考えております。又、 ポートフォリオの8割超が、2年ごとに改定の機会がある普通借家契約であることに加え、比較的交渉の進め易い小規模面積帯のテナントが多いことも特徴です。マーケット環境の変化とJPRの優位性を踏まえ、幅広く増額の申し入れを行うことで、いち早く賃料増額を図ってまいります。

18頁にお進みください。JPRの商業施設は、いずれも繁華性の高い好立地に所在しており、引き続き高稼働を維持しております。
20頁にお進みください。外部成長戦略について説明致します。スポンサーの東京建物は、現行の中期経営計画において、投資家向け物件売却の拡大、ファンド事業の強化を掲げています。スポンサーサポートを背景に、ここ数年のJPRの資産規模の拡大ペースは加速しており、2020年以降の取得総額は1,133億円、譲渡分を差し引いたネットの資産増加額は863億円、譲渡益も55億円を計上しており、それ以前と比べ大幅に増加しております。パイプラインは引き続き豊富にあることから、継続的な外部成長を図っていきたいと思います。

21頁にお進みください。こちらの頁に記載の通り、JPRではスポンサーパイプラインを介し、東京オフィスや大阪、福岡などの地方の好立地物件の取得を進めるとともに、ポートフォリオクオリティの改善を目的とした入替を行ってまいりましたが、今後更にこの取り組みを加速してまいります。戦略的な資産入替を通じ、ポートフォリオクオリティの向上、含み益の顕在化およびフリーキャッシュの創出を図ってまいります。

続いて当期に取得した中野セントラルパーク イーストの説明を致します。22頁をご覧ください。3月に取得した中野セントラルパーク イーストは、中野駅至近の位置であることに加え、中野四季の森公園と一体となった緑豊かなオフィス空間は、Well-Beingの観点からも高い評価を得ています。取得時の稼働率は92.8%でしたが、速やかにリースアップし、100%の稼働となりました。
又、23頁に記載の通り、2026年には中野駅の新駅舎が完成し、新設されるペデストリアンデッキから本物件まで直接アプローチが可能になり、利便性が更に向上することから、今後のアップサイドの獲得も期待しています。

24頁にお進みください。東京建物は中規模オフィスのT-PLUS、その他都市型商業施設やホテルの開発を進めており、JPRとしては、継続的な成長を図るべく、引き続き東京建物と協議を進めていきたいと考えています。

26頁にお進みください。財務戦略について説明を致します。24年6月期は、トータル200億円を平均期間5.8年で調達致しました。中野はデットを活用して取得しましたが、尚、LTVは42.9%と適切な水準でコントロールされており、上限を45%した場合の取得余力は、約200億円となっております。併せて資産入替に伴う売却資金の活用も進めることにより、物件取得による外部成長を進めてまいります、金利動向の先行き不透明は、いまだ継続していますが、JPRにおいては、従前より返済期限の長期化、分散化に努めてきたことから、短期的には影響は限定的だと考えております。又、金融環境と長短金利差を注視しつつ、一部長期変動金利の活用も検討するなど、テットコストの抑制と健全性の確保の両立は図っていきたいと考えています。

30頁までお進みください。最後にサステナビリティの取り組みについて説明致します。近年、サステナビリティへの取り組みに対する要請はますます強まっていますが、JPRおよびTRIMは、業界でもいち早く取り組みを開始し、ここ数年、その動きを更に積極化してまいりました。結果として、GRESBやCDPなどの外部評価期間からも高い評価を頂いています。環境に関しては財務影響も意識しつつ、GHG排出量削減に向けた様々な施策を加速するとともに、社会、ガバナンスも含めた全方位から取り組みを推進してまいります。

説明は以上となります。
足元、J-REITマーケットは低調に推移していますが、幸いオフィス賃貸マーケットは回復しつつあり、売買マーケットも好調なことから、JPRの優位性を生かした新たな戦略による分配金成長を実現することにより、投資家の皆様の期待に応えていきたいと考えています。引き続きご支援賜りますようお願い申し上げます。