日本プライムリアルティ投資法人 2023年6月期

日本プライムリアルティ投資法人
2023年6月期（第43期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/8955/20230817/m0jha3/
○説明資料
https://www.jpr-reit.co.jp/file/ir_library_term-a502ec6e61393af37e3afa9d2917e3231253b2e2.pdf
○説明者 日本プライムリアルティ投資法人　執行役員　兼
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント　
代表取締役社長　城崎 好浩
○説明　
日本プライムリアリティ投資法人の2023年6月期の決算説明を始めます。
初めに5頁をお開き下さい。2023年6月期の実績と今後2期の業績予想について説明致します。2023年6月期の実績は、営業収益18,173百万円、営業利益8,859百万円、当期純利益は8,098百万円となり、一口当たり分配金は、期初予想通りの7,600円となりました。2023年12月期は、営業収益17,396百万円、当期純利益は7,259百万円を見込んでいます。前期に計上した物件譲渡益が剥落しますが、内部留保の活用により、一口当たり分配金は、前回予想通り7,600円の見通しとしています。又、2024年6月期は、営業収益17,278百万円、当期純利益7,279百万円、一口当たり分配金は前期と同額の7,600円を予定しています。

6頁にお進み下さい。ここでは2023年6月期の実績と今後 2期の見通しについて、一口当たり分配金の変動要因を用いて説明致します。全般的には、重点対応物件を中心にリーシングが進捗し、賃料収入は引き続き増加、結果として、売却益を除いた実力ベースの分配金である調整EPUについては、2023年6月期をボトムに着実に回復していく見込みです。2023年6月期については、リーシングの進捗により賃料収入が増加した一方で、原状回復費収入の減少や固定資産税の増加等が影響し、調整EPUは7,269円、DPUは物件譲渡益の計上により7,600円となりました。物件譲渡益の一部は内部留保し、将来の分配金の安定化を図っています。尚、期初予想に対しては、水道光熱収支の改善、賃料収入等の増加等により、調整EPUは99円の上振れで着地しております。2023年12月期については、賃料収入の増加や資産入替効果等により、調整EPUは前期比＋11円の7,280円、DPUは内部留保の活用により、下限分配金の7,600円を確保する見通しです。2024年6月期については、前期に計上した原状回復費収入の剥落や、評価替え等による固定資産税の増加が影響するものの、引き続き稼働の回復による賃料収入の増加を見込んでおり、調整EPU は前期＋20円の7300円、DPUは、前期同様内部留保の活用により、下限分配金の7,600円を確保する見通しとしております。

8頁にお進み下さい。東京建物のスポンサーシップ強化について説明致します。本年4月の東京建物による資産運用会社の完全子会社化によって、JPRは東京建物を単独スポンサーとするリートとなりました。東京建物は現行の中期経営計画および長期ビジョンにおいてファンド事業の強化を掲げております。JPRとしては、本件を契機に東京建物と一層の連携強化による物件取得機会の拡大、分配金、NAVの成長を通じた投資主価値の向上を目指してまいります。

10頁までお進み下さい。分配金戦略について説明致します。JPRでは調整EPUの当面の目標値を7,600円とし、稼働の回復や外部成長により、早期の達成を目指しております。目標達成までの間は、潤沢な内部留保を活用し、7,600円を下限分配金として、安定的な分配金水準を獲得してまいります。

11頁にお進み下さい。この頁ではマーケットの環境認識について説明致します。東京オフィスマーケットは、大規模オフィスの供給集中による影響が懸念されたものの、需要が一定程度回復したことにより、空室率は、概ね横這い傾向で推移しています。年後半から来年にかけては新規供給が一服しますが、立地、スペックによる2極化は、益々進んでいくのでないかと考えています。不動産売買マーケットは、投資家の需要が引き続き旺盛であり、過熱感のある状況が続いています。JPRとしては、スポンサーパイプラインを活用した東京オフィス中心の取得方針に変わりはありませんが、地方主要都市の好立地物件や、ホテルを含む都市型商業施設の取得についても、個別物件の状況を見極めた上で検討を進めてまいります。金融環境については、欧米の金融政策や日銀によるイールドカーブコントロールの運用を見直しにより超金利は上昇しましたが、JPRは、従前より返済期限の長期化、分散化に努めており、短期的な影響は軽微であると考えています。

12頁にお進み下さい。JPRのポートフォリオの特徴について説明します。JPRでは、東京の好立地オフィスビルを中心に、分散の効いた強固なポートフォリオを構築しております。2023年と2025年は東京都心部を中心に、Sクラスビルの供給が増加しますが、JPRのポートフォリオは、Sクラスの比率が7.3%、賃料拡大は需要ボリュームの厚い坪1万円台後半から2万円台で73.5%、又、エリアの分散も効いており、新規供給の直接的な影響を受けにくい構造となっています。加えて、最寄り駅から7割超が徒歩3分以内に立地するなど、立地改善ニーズを取り込めるポートフォリオになっております。

続いて13頁にお進み下さい。個別物件の投資率は、ポートフォリオ全体に占める割合が10%を超えるものはなく、殆どが3%以内であり、又、ここ数年でテナントの入れ替えが進んだことにより、占有率1%以上のオフィステナントも、1社のみに減少しています。特定のビルおよび大口テナントの集中ですが、小さいことが安定的な稼働を維持できる要因の一つにもなっています。

14頁にお進み下さい。ここからは運用条件について説明致します。先ず、稼働の状況です。 契約稼働率につきましては、2022年12月期を底に順調に回復しており、2023年6月期は97.6%、2023年12月期には98.3%まで改善する見通しです。賃料稼働率についても同様に 回復中にあり、想定通り2022年6月期をボトムに着実に回復が続いております。入退去の条件については、右下のグラフの通り、コロナ禍で増加したテナントの退去面積は、概ねコロナ前の水準まで減少しており、直近では入居面積が上回っている状況です。稼働率は、引き続きマーケット平均を大きく上回っており、J-REITの中でも相対的に良好な水準ですが、リーシング強化物件等の早期埋め戻しにより、更なる改善を図っていきたいと考えています。

15頁にお進み下さい。賃料の状況について説明致します。左のグラフの通り、ここ数期は、賃料の減額幅は大きく変わりませんが、増額での改定入替が少なくなってきたことから、増減額をネットした金額は若干のマイナスになっています。但し、賃料改定においては、全182 件のうち減額はわずか7件と、引き続き大半が変更なしで更新できております。レントギャップは＋1.3%となっており、テナントとの賃料改定にあたっては、個別の状況を慎重に判断し、対応していきたいと考えています。フリーレントの期間につきましては、長期の定借契約に長めのフリーレントを付与したことから、当期は平均期間が長くなっています。

16頁にお進み下さい。重点対応物件のリーシング条件について説明致します。前期にリーシング強化物件として掲載した3物件は、全てリーシングが進捗し、当期は新たにMS芝浦ビルを追加しています。MS芝浦ビルは、12月末と来年3月末に、計2テナントの退去が予定されており、稼働率は66.1%まで低下する見込みです。本物件は、若干築年数が経過しているため、テナント退去後数ヶ月かけ、専用部の照明のLED化工事および空調更新工事並びに共用部のリノベーションを実施し、競争力の維持向上を図る予定です。加えて、山手線田町駅徒歩8分という立地特性や、ワンフロア約600坪という優位性を訴求するとともに、昨今のマーケット状況等を見極めた柔軟な対応を意識しつつ、早期の埋め戻しを図っていきたいと考えています。前期にリーシング強化物件として掲載したオリナスタワー新宿スクエアタワーおよびJPR原宿ビルの3物件は、いずれもこの半年間でリーシングが進捗しています。JPR原宿ビルに関しては、短期間で5フロア中4フロアの見通しが完了し、 空室は残り1フロアと、リースアップ が視野に入っている状況です。

17頁にお進み下さい。商業施設について説明致します。JPRの商業施設は、いずれも繁華性の高い好立地であり、テナントとの契約は固定賃料での長期契約が中心です。稼働率も 99.5%と高い水準を維持しており、ポートフォリオの安定性を補完する重要なアセットと位置付けています。又、右上のグラフの通り、新型コロナによる影響を受けた商業テナントの売り上げも、足元では順調に回復しており、特に飲食店舗中心のFUNDES水道橋、上野の2物件は、コロナ前を上回る水準まで回復しています。

18頁にお進み下さい。外部成長戦略について説明致します。スポンサーの東京建物は。現行の中期経営計画において、投資家向け物件売却の拡大、ファンド事業の強化を掲げています。スポンサーサポートを背景に、ここ数年のJPRの資産規模拡大ペースは加速しており、実際2020年以降、取得額は845億円、譲渡分を差し引いたネットの資産増加額は575億円と、それ以前と比べ大幅に増加しています。今回の東京建物による単独スポンサー化を契機に、より連携を強化していきます。

19頁にお進み下さい。このページでは、最近の取得や資産入替の実績を記載しています。 JPRでは、スポンサーパイプラインを生かし、東京オフィスを中心に取得を進めるとともに、ポートフォリオクオリティの改善を目的とした入替を継続的に行っております。譲渡については、原則として資産入替を前提に、築年数や今後の収益の見通しなど、個別の事情も考慮した上で物件を選定しております。

20頁にお進み下さい。東京建物パイプラインは、主に長期保有目的の固定資産から販売不動産に振り替えた物件と、売却を前提に開発取得した物件の2種類となっています。JPR では、固定資産から振り替えた物件からは、大手町フィナンシャルシティノースタワーやグランフロント大阪などの旗艦物件を、又、売却を前提に開発された物件からはFUNDESシリーズなどを取得しております。

21頁にお進み下さい。財務戦略について説明致します。2023年6月期はトータル70億円を、平均期間5.6年で調達致しました。LTVは40.3%と、引き続き低位な水準を維持しており、上限45%とした場合の取得余力は約440億円となっております。昨年以降、国内金利は上昇し、イールドカーブコントロール修正後の金利動向にも注目が集まっていますが、JPR においては、保守的なLTVコントロールを行っていることに加え、従前より、返済期限の長期化、分散化に努めてきたことから、短期的には影響は軽微であると考えています。又、デッドコスト抑制の観点から、期日分散状況を踏まえた上で、中期年限の活用等にも取り組んでおります。

23頁までお進み下さい。最後にサステナビリティの取り組みについて説明致します。近年、サスタビリティの取り組みに対する要請は益々強まっていますが、JPRおよびTRIMは、業界でもいち早く取り組みを開始し、ここ数年の動きを更に積極化してまいりました。結果として、GRESBやMSCIなどの外部評価期間からの高い評価を頂いております。

24頁にお進み下さい。温室効果ガス排出量の削減については、2050年ネットゼロ、中間目標として、2030年には2019年対比46.2%削減する計画を策定し、本年4月にJ-REITでは3社目となるSBTi認定を取得致しました。決して容易に達成できる目標ではありませんが、様々な施策を組み合わせ、目標達成に向け取り組みを進めてまいります。

27頁までお進み下さい。JPRでは、不動産マーケットを取り巻く環境変化等を踏まえ、資産運用報酬体系の一部変更を予定しています。運用報酬1の一部にGHG排出量等のサステナビリティ指標に連動した報酬体系を導入するほか、運用報酬5は売却益を基準とした成果連動型の報酬にするなど、投資主利益との連動性の向上を図っています。」
説明は以上となります、本年は、東京都心部を中心としたSクラスビルの供給増加の影響が懸念されていましたが、JPRにおいては、重点対応物件を中心としたリーシングの進捗により、着実に稼働率の回復を実現しています。今後も様々な課題に適切かつ柔軟に対応するとともに、更なる稼働の回復による内部成長と、スポンサーである東京建物のパイプラインを活用した外部成長、内部留保等の活用による安定的な分配によって、投資主の皆様の価値向上を図ってまいります。引き続きご支援賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。