日本ビルファンド投資法人 2025年12月期決算概要

日本ビルファンド投資法人
2025年12月期（第49期）決算動画説明書
○動画
https://www.irwebcasting.com/20260217/1/fc7334726e/mov/main/index.html
○説明資料
https://www.nbf-m.com/file/ir_library_term-6593d5d3c1a605b7fb7cd76fbe1df6b9d0e4bec1.pdf
○説明者　日本ビルファンドマネジメント株式会社　代表取締役社長　山下 大輔
〇説明
日本ビルファンドマネジメント社長の山下でございます。本日は宜しくお願い致します。49期の決算説明の前に、先月実施致しました増資につきまして一言申し上げます。今回の増資により、今後の賃料上昇が期待できる日本橋エリアでの新築物件などを取得することができ、多くの投資家の皆様から高いご評価の声を頂きました。改めて皆様に感謝申し上げます。さて、オフィス賃貸マーケットは引き続き堅調であり、先日発表されました三鬼商事のデータによりますと、東京都心部の空室率は、1月末で2.15%となり、節目となります2%を切る勢いであります。

1%台となれば、コロナ前の2019年以来の水準となります。又、本年 2026年の、新築物件のテナント契約も順調に推移していると聞き及んでおり、既2028年、2029年竣工の新築大型物件にまで需要が向かっているという話もあります。好調な企業業績を背景に、引き続きオフィス賃貸マーケットは堅調に推移すると見込んでおります。このような好調なマーケットを背景に、NBFは順調に不動産賃貸収入の増加を実現しています。この力強い内部成長を土台に、今後も金融マーケットを意識した適切な資金調達による外部成長を加えることで、更なるEPU・DPUの成長加速を実現してまいります。

それでは49期決算を踏まえた今後の業績予想のポイントをご説明します。資料3頁をご覧ください。NBFの各種指標も力強い成長を示しております。先ず左のグラフですが、稼働率については、49期は予想から変わらず 98.5%となり、今後も98%台の高稼働を維持する見込みです。本業の不動産賃貸収入については、49期は448億円と対前期で約16億円、 3.8%の成長を実現しました。又、今後においても1年間で3.7%、16億円の増収の見込みです。次に右のグラフです。

このグラフは、既存物件の不動産賃貸収入の前期比増減を示しており、青の賃料改定による影響と、緑のテナントの入替による影響に分解しています。49期においては、既存物件の賃貸収入は前期からの6ヶ月で1.2%増加しました。青の棒グラフは、賃料改定による不動産賃貸収入の増減を表していますが、50期の1.1%には、既に決定した大口テナントの増額改定の効果が含まれていますが、51期も0.8%の成長を見込んでいます。又、緑の入替影響は、既に前回の決算説明会等でお話しした通り、50期は新宿三井ビルの大型テナント退去の影響によりマイナスとなる見込みですが、51期にはプラスに貢献する見込みです。緑色のテナント入替影響は、テナントの入退去の時機により多少変動することがありますが、青色の賃料改定影響は年間1.9%増加する見込みであり、目標とする既物件の不動産賃貸収入の年間2%増加の岩盤となり、内部成長を牽引してまいります。

資料4頁をご覧ください。先ず49期の決算実績ですが、7月にフロンティア武蔵小杉を、11月にNBF CONNECT SAPPOROを取得し、営業収益 485億円、当期純利益192億円、分配金は2,454円となりました。前期と比較した差異の収益・費用の増減のうち、特にポイントとなる点について説明致します。主な増減要因の①の不動産賃貸収入は、全体で約16億円、3.8%の増加、内訳では物件の入替で2.6%、既存物件で1.2%の増加でした。

②の不動産賃貸事業費用は、建物管理費が約6億円の増加ですが、物件の入替等の特別な要因を除くと、既存物件では1%程度の増加となり、修繕費の減少等もあり全体では約13億円の増加でした。③の支払利息については、平均1.3%程度で調達できたことで、物件取得資金の調達と合わせて3.5億円の増加となりました。その結果、一番下段になりますが、不動産等売却益を除いた当期純利益は3.2%増加、7月に増資を行いましたので当期のEPUは1,231 円と1.5%の増加となりました。

資料6頁をご覧ください。2期先までの業績予想です。物件の入替ですが、現時点では、3月に日本橋本町M-SQUAREの取得、豊洲ベイサイドクロスタワーの追加取得、6月に住友電設ビルの譲渡、7月にNBF札幌南二条ビルの譲渡が決定しています。50期の営業収益は539億円、当期純利益は240億円、分配金は2,460円、51期は営業収益506億円、当期純利益199億円、分配金は2,465円の見通しです。予想における収入と費用の見通しについてご説明致します。①の不動産賃貸収入については、2期先までの1年間で3.7%の増加の見通しです。

そのうち入替で1.8%、既存物件につては1.9%の増加を見込んでいます。②の不動産賃貸事業費用については、建物管理費について、既存物件で年間2%程度の上昇を、又、物件取得に伴う公租公課効果、減価償却費の増加を見込んでいます。③の支払利息については、50期、51期の平均調達金利を1.5%で見込んでおります。尚、後ほど今後の金利見通し等について改めてご説明致します。

次に資料の9頁をご覧ください。内部成長についてです。右上のグラフは現在の増減賃の折衝状況を示しています。現状、賃料改定における増賃の合意は、件数ベースで約74%、面積ベースで90%弱と、着実に増賃割合を拡大しております。引き続き増額賃貸の割合と増賃幅、双方の拡大を実現すべくしっかりと交渉を行っていく所存です。下段を見て頂くと、フリーレント月数は引き続き3ヶ月程度で推移しています。レントギャップは、マーケット賃料の上昇を受けて、期 8.1%から49期12.5%へ拡大傾向にあります。

10頁をご覧ください。外部成長についてです。49期以降に公表した、スポンサーなどとの物件入替について主要な指標を纏めています。一連の物件入替を通じて、AUMの拡大、NOIの額、利回りや償却後利回りの改善、築年の若返りを実現致します。又、譲渡2物件で総額53億円の譲渡利益を、50期、51期に計上する予定です。

11頁はファイナンスになります。49 期末のLTVは43.3%、長期固定金利比率は83.9%、平均調達金利は0.67%、平均残存年数は5.0年となっています。又、1月のPO後には、LTVは43.2%と期末と同水準を維持する見込みです。金利の見通しですが、上昇傾向であることは従前から見込んでおりましたが、現在までの長期金利の上昇スピードが想定よりも少し早いという認識を持っております。財政悪化の懸念などが取りざたされており、安定的な動きとはとても言えない状態にあると言えます。NBFとしてはこのような先行きが不透明な中では、変動借入や期間を調整した固定金利を活用して対応していく方針であり、先般もご説明した通り、従来の長期固定金利比率80%以上の方針に捉われることなく、落ち着きを取り戻すまでは70%台までは許容しながら柔軟に対応していく方針です。

今回の業績予想においては、次頁にもあります通り、直近49期は740億円を期間10年 1.3%で調達していますが、50期と51期の平均調達金利を1.5%と見込み、参考ではありますが52期は1.75%の前提を置いております。

次に14頁をご覧ください。第52期までのEPU・DPUについて、左側のグラフをご覧ください。先ず終わった49期の実績ですが、賃料が想定よりも増加したことや費用の減少により、EPUで2,231 円と31円上振れした決算となりました。50期の見込みは、EPUが一時的に減少しますが、これはPO時にも説明しましたが、取得予定の日本橋本町M-SQUAREなどの賃料発生効果が51期以降になることが要因です。尚、50期には住友電設ビルの譲渡により51億円の譲渡益を計上することで、DPUは残期比6円増の2,460円となる見込みです。51期以降もEPUは着実に上昇する見通しであり、参考として52期を試算すると、EPUは2,298円、DPUは2,528円となる見通しです。

尚、今回52期のDPUの参考数値について、1月のPOで公表した数値から25円上方に見直しておりますが、これは先ほどご説明した金利の見立て、1.5%から1.75%へ増加を見込んだ一方、その他費用項目を精査したことによるものです。この結果49期から52期をみてみると、EPUは＋67円、3期で3.0%の成長、年平均で2.0%の成長になります。右側のグラフをご覧ください。内部留保残高の推移です。50 期に譲渡益の一部を繰り入れることもあり、引き続き内部留保は高水準が維持されます。NBFは戦略的な物件入替により得られる譲渡益や内部留保を活用することで、原則EPUの110%を分配する方針であり、今後も持続的なDPU成長を実現してまいります。

16頁をご覧ください。ESGについてです。2025年度のGRESBではリアルエステイト評価が5-Stars、開示評価がAレベルと最高位の評価を継続しました。又、ポートフォリオの LED化工事は49期で73%まで進捗しており、1年以内には80%台を実現する見通しであります。詳しくはWEB-Siteに掲載しておりますのでご確認ください。

最後になりますが、NBFの賃料収入は、引き続き着実に上昇しています。今後の金利上昇の懸念はあるものの、想定程度の上昇であるならば、トップラインの増収によって金利コストの増加を十分吸収でき、内部成長におけるEPU成長をしっかり実現してまいります。又、ポートフォリオの収益性・クオリティ向上に資する外部成長も、EPA 成長加速する手段として機会を逃さず取り組んでまいります。NBFが目指す1年間でEPU・DPUの3%以上の成長に向け、引き続き内部成長と外部成長のスピードを加速させてまいります。
私からの説明は以上になります。本日は有難うございました。