アドバンス・ロジスティクス投資法人 2023年8月期決算概要

2023年8月期（第10期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3493/20231010/fme8fl0/
○説明資料
https://www.adl-reit.com/file/ir_library_term-4599647bf7f8e24ef63700b4c5898f9e6418167e.pdf
○説明者 アドバンス・ロジスティクス投資法人　執行役員　兼
　　　　　伊藤忠リートマネジメント株式会社　執行役員・物流事業本部長　木村 知之
○説明　
説明資料に基づき説明致します。
3頁をご覧下さい。先ず、上場後5年間のトラックレコードを説明致します。規律ある外部成長により、資産規模は上場時の2.5倍まで成長し、時価総額は2.8倍、含み益は8.4倍、 一口当たりNAVも1.4倍と、投資主価値の向上に貢献しております。

4頁をご覧下さい。分配金に関しては、運用コストの効率化や分配報酬の変更等の施策推進も合わせて、DPUは年平均5.2%、EPUも4.4%の成長を実現しております。又、右上に記載の通り、クオリティを重視したポートフォリオを構築することにより、倉庫床の稼働は100%をキープしており、安定したキャッシュフローを創出するとともに、上場来、ダウンタイムなく入替更新を実現、平均の賃料増額率は3.5%となっております。加えて、外部格付けやESG分野でも高い評価を頂くに至っております。
6頁をご覧下さい。第10期の決算ハイライトとなります。第10期についても、順調な決算を迎えることができ、稼働率は100%、又、保有資産の鑑定評価額も1,599億円と上昇し、含み益は323億円、一口当たりNAVも155,632円と、3.9%の増加となっております。これは、昨年10月に実行しました公募増資により取得した市川塩浜の取得による影響が主たる要因となっております。下段の棒グラフは、分配金の推移です。青枠にご注目下さい。第10期の決算では、公表済みの業績予想から＋20円の2,826円にて着地致しました。対前年同期比では＋4.1%と、目標としていた4%成長を実現することができました。又、一口当たり当期純利益であるEPUは、＋19円の2,436円、対前年同期比は＋5.2%となっております。右側のグレーの棒グラフは、第11期、第12期の業績予想となっております。夫々2,830円にて公表しておりますが、第11期についても前年同期ベースプラス4%の着地を目標に鋭意運用致します。

7頁には、第10期の取り組み施策を掲載しております。詳細は、後段にて説明致します。

8頁をご覧下さい。決算の概要となります。先ほど説明しました通り、第10期の分配金は、業績予想から＋20円の2,826円となりました。概ね想定通りの着地となっており、当期純利益は＋1,300万円となりましたが、
水光熱費、修繕費など突発的な支出に備え、保守的に見込んでいた費用の低減が主たる要因となっております。尚、④で記載しておりますが、第10期には一時差異等調整引当金額にかかる利益超過分配金が発生しております。この詳細はAppendixを参照下さい。

9頁をご覧下さい。第11期、第12期の業績予想となります。これも、先ほど説明致しました通り、第11期、第12期の業績予想は、一口当たり分配金を共に2,832円で公表致しました。昨年の公募増資の際に、巡航ベースの分配金を2,830円と公表致しましたが、第11期にて到達する見込みです。右枠では第11期の業績予想について、第10期との主たる差異を記載しております。営業収益は5,500万円の増加を見込んでおります。主たる要因は、市川塩浜の追加取得の通期寄与、再契約における賃料増額及び水光熱費収入の増加となっております。他方で、水光熱費の支払い増加、突発的な修繕費への対応等の費用を増加分として 見込んでおります。

11頁をご覧下さい。成長戦略について説明致します。戦略ロードマップを掲載しております。分配金については、外部成長及び内部成長を中心に、年4から5%の成長を目標とし、達成してまいりました。第11期についても、4%＋αの増加を見込んでおります。以降についても、環境に応じて柔軟に対応していきたいと考えており、一時的に緩やかな成長となることもあろうかと思いますが、中長期的には同水準の成長を目指してまいります。外部成長以下につきましては、以下の頁で詳細を説明致します。

12頁をご覧下さい。外部成長戦略となります。表に記載の売買契約締結済みおよび優先交渉権を有している7物件は、いずれも稼働済みで、取得後は満室稼働が想定されます。現在開発推進中の物件を含めて着実に取得することにより、当面の目標である資産規模2,000億円は目前と考えております。

13頁をご覧下さい。伊藤忠商事の開発実績を掲載しております。本投資法人のスポンサーである伊藤忠商事は、2000年初期から不動産事業の中核分野として物流開発に注力しております。

又、14頁では、伊藤忠グループの取り組み事例を紹介しております。取引先企業の個別ニーズを的確に捕捉したBTS 物件の開発や、取引先企業と物流企業とのマッチングによる拡張移転ニーズを獲得、又、多種多様な商流を有する伊藤忠グループ内案件の獲得など、総合商社の幅広いネットワーク、そしてグループ力を活用した提案により、付加価値を提供しております。

15頁をご覧下さい。本投資法人では、スポンサーが開発した先進的物流施設を中心としつつ、資産運用会社の独自ルートを活用し、スポンサー以外の第三者物件の取得にも注力しております。前期に引き続き、今期についても実績を積み上げることができました。上段をご覧下さい。10月3日に公表しましたLOGITRES佐野を紹介致します。LOGITRES佐野は、本投資法人初の、第三者からの物流施設の取得となります。資産運用会社の独自ルートにて、情報入手、タイムリーな交渉により契約に至りました。手元資金の活用により、分配金成長への貢献を期待しております。下段には、前期に匿名組合への出資を実施したT&Bメンテナンスセンター松江を掲載しております。第三者物件の取得においても、立地ポテンシャル、テナントクレジット、そして契約内容を重視し、慎重に議論を重ねた上で投資を判断しております。又、多種多様な取得スキームも活用し、タイムリーな取得機会を確保していきたいと考えております。

16頁、17頁には保有物件及びパイプラインをマッピングしたものとなっております。18頁では、ポートフォリオの特徴を紹介しております。本投資法人のポートフォリオの特徴は、強固なスポンサーサポートによるテナントとのリレーションシップ、築浅・好立地、優良テナントとの長期契約、この3点に裏付けられたキャッシュフローの安定性にあります。物流特化型リート唯一の関東エリア100%のポートフォリオとなっておりますが、ある意味、地方物件の投資余力を有するものと言えます。今後、2024年の労働規制強化による長距離輸送問題などにより、中継拠点としての需要から、地方物流施設にも焦点が当たるものと想定されます。エリア分散も含め、ポートフォリオ クオリティの向上に努めてまいりたいと思います。

19頁では内部成長戦略を紹介致します。本投資法人では、テナントの意向を早期に把握し、対応することにより、上場来、ダウンタイムなく再契約およびリテナントを達成しております。左側のボックスをご覧下さい。今期は、2023年2月期契約満了の、3テナントと再契約致しました。伊藤忠グループ力に基づくテナントとの良好なリレーションの元、前契約期間の物価変動率や周辺相場とのレントギャップ、テナントの運営状況などを意識し、交渉した結果、平均の賃料増額率は7.4%、期あたり＋2,000万円と、大幅な上昇にて再契約に至りました。本投資法人では、長期契約が中心であるため、上場後これまで、このような実績は多くありませんでしたが、右上のグラフの通り、期間満了を迎える契約がこの後控えております。今後はインフレ環境の元、力強い成長ドライバーとしてご期待頂ければと考えております。尚、2024年8月期および2025年2月期に契約満了予定の3社についても、再契約に向けて交渉を開始しており、既に2社からは再契約の意向を頂いております。又、伊藤忠グループの御用聞き事例としても記載しておりますが、野田においては、テナント企業の課題と強みをマッチングすることで、両者の事業提携をサポート致しました。結果として、 契約期間の長期化とともに、唯一の空き区画である事務所区画が稼働し、倉庫、事務所床区画ともに、稼働率100%を実現することができました。

20頁では、財務戦略を紹介しております。本投資法人では、返済期限の分散、長期固定化を基本方針としつつ、調達コストを意識し、マーケット変化に柔軟に対応することで、長期運用に耐える強固な財務基盤の構築を目指します。上段にハイライトを記載しております。借入残高574億円に対して、総資産LTVは42.4%、固定金利比および長期借入比率もそれぞれ95.6%、100%と、保守的な水準を意識した運用を行っております。下段の棒グラフをご覧下さい。返済期限の分散状況を示しております。グラフにありますように、当面リファイナンスはなく、又、先ほど申し上げましたように固定化比率も高いため、金融政策変更等による金融コスト上昇の影響は限定的となっており、仮に金利が急激に上昇した場合も、中長期的に緩やかな影響となるよう対応しております。右上をご覧下さい。手元資金の活用について説明致します。第10期分配金支払い後の、現預金残高は約54億円、又、減価償却費は年間約18億円となっております、減価償却費相当分の手元資金については、利益超過分配金と修繕工事の資金に充当致しますが、その後も毎年10億円強の資金が手元に残ります。これに現預金の一部を加えた約40億円が、当面の活用可能な手元資金となりますが、この資金については、その効果を十分に検証しつつ、物件の取得や借入資金の返済、そして自己投資口の取得の資金として活用致します。リートの商品特性としては、分配金の安定性が期待されることから、金融情勢に注意しつつ、柔軟な キャッシュマネジメントを心がけてまいります。

21頁をご覧下さい。本投資法人のESGへの取り組みを紹介致します。昨年6月の運用会社の合併に伴い、ESGへの取り組み体制を整備致しました。具体的には、専任部署であるサステナビリティ推進部を立ち上げ、KPIを設定し、エンジニア事業本部の技術サポートを受けながら、本頁およびAppendixに記載の施策を実行してまいりました。結果として、上段左に記載の通り、2022年度のGRESBリアルエステイト評価において、本投資法人として初の最高位である、5-Starsの評価を頂くとともに、グローバルセクター・リーダーに選出頂くことができました。詳細は、是非ホームページに掲載しておりますESGレポートをご覧下さい。

23頁をご覧下さい。マーケット概要を説明致します。上記の表は、関東エリアにおける空室率と需給バランスです。2022年の物流施設の新規供給量は、過去最大を記録しており、空室率は4.0%、今後の見込みでは7%を超えるものと想定されています。他方で、新規需要も過去最大となっており、次頁にありますように、物流効率化、e-コマースに代表される需要は旺盛であることが示唆されます。又、空室率の内訳を築年別に見ますと、全体の空室率が2021年より上昇している一方で、築1年以上の空室率は、低位安定基調であることから、新築物件についてリースアップについて時間を要しているということが伺えます。物流特化型リートの稼働が、極めて順調であることを踏まえますと、既存稼働物件への影響は限定的と考えております。引き続き、先進的物流施設への需要は堅調と考えておりますが、特定エリアにおける供給集中等の環境変化に注視しつつ、柔軟に対応することにより、本投資法人の安定成長を図りたいと考えております。

私からの説明は以上となります。ご清聴有難うございました。