タカラレーベン不動産投資法人 2025年8月期決算概要
タカラレーベン不動産投資法人
2025年8月期（第15期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/3492/20251024/b6kjhd/
○説明資
https://takara-reit.co.jp/file/ir_library_term-cd8333fa43f6a388b3a3f57b639cb6b786538743.pdf
○説明者 タカラレーベン不動産投資法人 執行役員 兼
MIRARTH不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長 宰田 哲男
〇説明
本日は、第15期（2025年8月期）のタカラレーベン不動産投資法人の決算についてご説明を差し上げたいと思います。
それでは資料4頁でございます。エグゼクティブサマリーということでご用意しておりますけれども、左上の方に2025年8月期分配金ということで、業績予想2,700円に対して実績として2,780円、これが第15期の一口当たり分配金の実績でございます。棒グラフで表しておりますけれども、第11期から第15期にかけては、予想値に比べて実績値は上方修正をさせて頂いたというところでございます。予想値に関しては、幾分かコンサーバティブに置かせて頂いているということもございますが、どちらかというと、実績はきちんと予想を上回った数字を出しているというところでございます。
又、内部成長に関しましては、全体の稼働率は、期末時点で過去最高の99.3%という数字を上げております。ただ、現時点におきまして、稼働の維持をするというよりは、或いは高稼働を目指すというよりは、賃料のアップ、上昇、これを目指していこうとこういう考え方をしている中で、特にテナントの入れ替わりがある住宅、オフィス等、テナントが入れ替わる新規契約、或いは契約の更新、こういった時に賃料を上げていこうという形で実績を出していこうという形でございます。数字としては、オフィスセクターにおいて、新規契約、更新時、若干物足りない部分はあるかと思いますが、この辺の実態はちょっと異なる面もございますので、この辺は又、オフィスの頁の方でご説明を差し上げたいと思います。
又、変動賃料のホテルに関しましては、非常に業績が良いということでございまして、投資法人が収受する賃料も非常に良い状況が継続しておるというところでございます。又、左下の外部成長でございますが、2025年2月から4月にかけて2 物件の売却と、それから1物件の取得というものをやっております。これは先期の決算説明においても説明しておりますので、詳細はあまり申し上げませんけれども、物件の入替というものを実現させて頂いております。又、右下の方の財務・ESGということで言いますと、15期におきまして、2つの格付機関から取得をしております格付に関しまして、One-notch向上という実績をお出しさせて頂きました。又、約100億円の借り換えに関しましては、一部グリーンローンの調達というものも行っております。又、MIRARTHグループの発電ビジネスを行っているエナジーソリューションズ、こちらの方と連携致しまして、タカラレーベンが作った賃貸住宅の共用部に、再生可能エネルギーの導入という、こういったことも15期においては実績としてお出しさせて頂いております。
続きまして6頁、決算の内訳でございます。第14期の実績、それから第15期の予想、そして第15期の実績というものを並べさせて頂いております。右の方にBoxを2つ設けておりますが、上段の方に前期比（14期）と15期の主な差異要因を書いてございます。金利が1億円ほど、これは変動金利分、或いは借り換えの分で、元々の定率で借りていたデットを、そこからすると100-basis上がってきていると。こういったことの影響等で支払利息が上がっていると。又、先期に、新規に取得をした物件の公租公課効果がかかってくると。
こういった内訳でネガティブ要因があるという一方で、物件の売却益、それから既存の物件、特に先ほど申し上げておりますテナントに変動性がある住宅、或いはオフィスにおいて、プラスサイドに非常に大きく出ているということがございまして、トータルと致しましては、当期純利益ベース＋30百万円というような形でございます。又、予想比ということで申し上げますと、住宅の賃料が上がる、或いは住宅の一時金、平均更新料等が予想に対して大きいということがございまして、こういったことを主要因として、当期純利益ベースでは予想比＋59百万円と、こういった結果となっております。これによりまして、EPUは一口当たり予想比で言うと＋65円 というところでございまして、DPU（一口当たり分配金）は2,780円ということで、80円ほど予想比プラスサイドでお出しをさせて頂いているというところでございます。
続きまして7頁、バランスシートでございますけれども、これは有形固定資産の欄をご覧頂きますと、物件の取得と売却、これに伴って変動をしたというところが主な変動要因、変動した部分でございます。
続きまして8頁でございます。15期の取得と売却ということで、売却2物件、それから取得した1物件というものを並べております。先期にもご説明を差し上げておりますが、売却をした物件は、わりと小型の住宅、そして築年数のたったオフィスということで、どちらもそれなりの金額で、取得価格に比べますと、このオフィスビルに関しましては50%以上の価格で売却、それから住宅に関しましては、約30%程度の高い価格で売却という形で売却益の創出をさせて頂いております。
その一方で、この譲渡物件、我々のポートフォリオに入っている状況で、オフィスビルに関しましては5%弱程度、或いは聖蹟桜ヶ丘の住宅に関しましては6%程度の収益を生んでいた物件でございますけれども、それに代わって今回 取得した物件、スプリングサニーホテル名古屋常滑駅前という、セントレアの空港から至近の距離にございます約200室の大型のホテルでございますが、NOI利回りが6%以上ということでございまして、ポートフォリオの収益力を落とすことなく、売却益が実現できたのではないかと思っております。又、ホテルは、変動賃料のものが、今のこのインフレ感の中では、我々としてほしい物件として位置付けておりますけれども、GOPに対して賃料の比率というものが非常に低廉な物件でございまして、物件の収益力、そもそもの本来の不動産の価値としての収益力ということで言いますと、もっとあるということでありながら、6%以上の収益を出すと、このような形で取得が実現できたというところでございます。
続きまして9頁でございます。ポートフォリオ全体の状況でございますが、2018年に上場した時に640億円の資産規模でございましたが、都合2,000億以上の取得、そして一方で売却を約280億円してということで、今現在、1,700億を超えるようなポートフォリオの状況になっております。又、当初は、リスクを内在するような物件が、ポートフォリオの中に幾分か入っていたというところでございましたが、こういった物件を売却し、キャッシュフローの安定している、或いは成長性が見込める、こういった物件を取得しながら、ポートフォリオは非常に良化をしてきていると考えております。又、築年数に関しても、かなり若返ってきたというところでございます。
続きまして10頁でございますが、先ほど申し上げたポートフォリオの成長とともに、今現在の1,700億円のポートフォリオ、内訳として一番左側に書いてございます。成長性をもたらすもの、それから安定性をもたらすもの、こういった分類をさせて頂いております。コロナ禍、或いはデフレの状況下におきましては、安定性を重視してきたというところでございますが、今のインフレ、コストも上がり、それから我々の持っているポートフォリオのキャッシュフローも、トップラインも上げられるような状況という中では、成長性をもたらす物件、こちらの比率をもうちょっと上げていきたいとは思っております。今、現状のポートフォリオを占める1割としましては変動賃料のホテル、これは一番の稼ぎ頭というところではございますが、全体の5%程度。
又、テナントの入替、或いは契約の更新時に、それ相応の賃料アップが望めるオフィスセクター、これが27%程度。それから住宅も契約の更新時、或いはテナントの入替時に着実に成長ができている、こういった住宅セクター38%と、こういったものが成長性をもたらすようなセクターかなという一方で、固定賃料のホテル、或いは我々のポートフォリオに入っている商業施設、こういった特定のテナントと長期に亘って一定の収益を収受する、こういったタイプの物件は、なかなか賃料をあげるということはハードルが高いのですが、逆にどんな状況下においても安定した賃料収受できる、こういったセクターが、ポートフォリオの3割程度を占めるという内訳になっているというところでございます。
続いて11頁、ポートフォリオの状況でございますが、予てからご説明しておりますように、上場時に比べまして、ポートフォリオの拡大に伴いまして、1物件に依拠するという比率が非常に軽減化していると。これは一つのテナントに依拠する比率も下がっておりまして、リスクの分散ができているかなということでございます。
続きまして13頁から各セクターについてご説明を差し上げたいと思います。
13頁、先ず住宅 セクターでございます。稼働率に関しましては 97%台、非常に安定した水準を維持させて頂いております。又、賃料増減率、右上の方に書いてございますが、期を追うごとに増減率は向上しております。それから賃料の増減額、下の方に書いてありますが、これも期を追うごとに、新規、或いは更新時、共に増額傾向が如実に出ているというところでございます。
次の14頁、入替時、或いは更新時のことを、もう少し詳しくお示しをしております。左側の方の入替時でございますけれども、賃料増額の件数、或いは金額が非常に増えてきているというところでございます。又、更新時に関しましても同様のことが言えるというところでございます。月額ベースですが、入替時に月額約160万円、それから更新時に約58万円ということで、都合210万円ぐらいですが、これの6ヶ月分ということで言うと、1つの期に及ぼすプラスサイドの影響で言いますと、13百万円ぐらいプラスというような形になっております。
15頁の下段の方に、礼金・更新料の推移というものを今回新たにお付けしております。今までこれお示しをおりませんでしたが、賃料の増額というものに加えて、一時金の取得というものも増えてきているというところでございまして、従来はそれほど礼金更新料、一時金を取らずに稼働の維持、或いは賃料の向上というものを目指していたというところから、賃料の向上とともに一時金の増額も目指してきているという状況でございます。15期におきましては、礼金に関しまして、或いは更新料に関しまして、夫々相応の水準で取得をさせて頂いており、金額にしましても、6ヶ月間換算で、6ヶ月間におきまして、需要期におきましては58百万円ほど取得をさせて頂いていると。第14期対比で言いましても、20百万円以上向上・増額しているということでございまして、実は先程の賃料の増額、約6ヶ月に換算しますと13百万円、これに比しましても、この礼金・更新料の増額 という方がインパクトは大きいとまあこういった状況になっているというところではございます。
続きまして16頁、オフィスについてご説明を差し上げます。オフィスに関しましては、100%近い水準というところが維持されておりまして、これは先程来から申し上げているように、稼働を多少下げても収益を上げていきたい、或いは逆に言えば、テナントが入れ替える時に大きな賃料増額が望めると、こういった状況の中で残念ながらテナントの退去はそれほど多くない、そういった状況でございます。又、右の方に賃料増減率の推移ということで10期から、10期はマイナスでしたけれども、そこから11期はトントンになり、12期、13期、14期ということで、増額率が増えてきたというところでございますけれども、今回ゼロということになっております。
これに関しましては、詳細は次の17頁に書いてございます。入替時に関しましては、件数が15期は3件のみということで、1件は 増額を17%程度できているということでございますが、他の2件に関しましては、もともとのテナントの賃料水準が相応の水準だったということで、横這いという形でございます。又、右側の更新時の賃料増減率ということで申し上げますと、入替えの時はこの3件でございますから、特定のテナントの元の賃料水準が高かったから、或いは安かったから、というところが大きいわけですが、この右側の方の更新時は件数が60件ですから、件数としては相応に大きい中で、どれだけ増額が実現できるかというところではございますが、残念ながら15期では増額は2件のみでございます。た
だ残りの58件のうち、冒頭から申し上げております稼働よりも増額を目指したいということで、更新時におきましてもかなり増額を目指したいということで、交渉はかなりハードにやっているということで、期中に決着を迎えたものということで言いますと2件は増額、それから交渉は、元々の水準が相応に高いということもありまして、見送ったものが13件というところではございますが、実はもう16期に入る中で増額の実施ができたものが6件、この6件に関しましては、平均で11%以上の増額ができております。それから35件に関しましては、交渉を今現在も継続しており、これも増額を我々としては何とか果たしていきたいと、こういった内訳でございまして、15期に契約の更新のタイミングを迎えた60件のうち、実際に15期におきましては、増額は2件でございますが、6件は既に16期において増額ができており、それから35件は16期以降に増額をするべく交渉を進めているというところでございます。なんとかアップサイドを取っていきたいということで動いているということはご理解頂ければと思います。
次の18頁でございます。特定のテナントにおいて、オフィスセクターにおいて件数は少ないですが、内部成長の実例として、テナントの入替事例としては少ないですが17%の増額とか、それから契約の更新時におきましては16%増額とか、こういったものも出てきているというところでございます。又、この頁の右側には、オフィスにはよらず、資産価値の維持・向上への取り組みということでございまして、NTビルの事例、或いはベネフィス博多という、これは住宅の事例でございますが、こういったところで、これも賃料増額に繋がる投資という考え方も我々しておりますけれども、資産価値の維持・向上、それからトップラインの向上を目指すための追加投資というものも行っているというところでございます。
続きまして19頁でございます。賃料ギャップ、これは先期の決算説明から掲載をさせて頂いているものでございますが、先期につきまして、所謂市場賃料の見直しを今回もやっておりますけれども、今回に関しましては、この6ヶ月の間で大きく動いているものではないかなという認識をさせて頂いております。その中で、若干内部成長させて頂いておりますので、賃料ギャップに関しましては1ポイントほど低下をしております。今現在ですと、6.3%の賃料ギャップがあるというのがこの15 期末のところでございます。
それから20頁、商業施設でございます。商業施設が12 物件ございますけれども、その殆どが特定のテナント、長期にわたって一定の賃料を収受するという、このような物件でございまして、安定的な賃料を収受しております。ただ、プリオ大名Ⅱのような、これは例外的な物件でございますが、テナントの入替を前提としたような物件、このような物件におきましては、テナントの入替があれば賃料の向上が見込めるというマーケット状況になっておりますので、このような物件も、我々としては取得の中心としていきたいという考え方はしております。
続きまして21頁からホテルの頁でございます。21頁は、名古屋の変動賃料のホテルの状況でございます。ホテルセクターですが、我々のホテルというよりは、全体のお話を致しますと、本年は大阪の万博、これによって大阪にお客さんが集中して、それ以外のエリアにおいては若干お客さんがちょっと減少するというような状況ですとか、或いは7月5日に日本を大災害が襲うのではないかとか、こういった、ある意味風説的なものもございまして、 特にインバウンドを中心に来客数が減ると、こういった状況もございましたけれども、例えばこの名古屋のホテルの状況に関しましては、非常に良好な状況が継続はしております。そういったネガティブな要因も、実際は受けてはおりますけれども、ただ結果としてこの15期の期中の賃料収受ということで言いますと、オペレーターを変更する前の固定賃料の状況に比べますと、50%以上の賃料を収受しているという状況でございます。
それから次の22頁でございます。左側の方が名古屋と同様に、変動賃料の札幌のホテルでございます。こちらも、特にこの夏のシーズンは札幌の夏祭りのイベント等もあり、7月、8月は非常に賃料が上がってきているというところでございます。又、右側の方は、固定賃料のドーミーイン松山と盛岡の状況を示しております。残念ながら、営業状況は非常に良好でございますが、本投資法人の賃料収入というものは増額ができないと、こういった賃貸借契約の内容ではございますけれども、営業状況は非常に良好で、特にRevPAR、ADR は向上しているという中で、テナントの賃料支払い余力というものは非常に向上していると。ある意味、我々の持っている不動産のポテンシャルというものは、向上を継続しているというところでございます。
続きまして23頁、固定賃料のホテル3件を記載しております。3件とも、やはりGOP に対する賃料比率というものは、非常に低い水準とを継続しておりましてで、ドーミーイン 松山、盛岡と同じように、不動産としての含みと言いますか、本来のこのバリューというものは向上をしていると思っております。賃料は安定した収入を得ているというところでございます。
続きまして25頁で財務状況についてご説明を差し上げたいと思います。借入先に関しては、かなり分散を果たしているというのが左側の状況でございます。右側にお示しをしているものは、我々の投資法人の課題の一つでございますけれども、足元の金利が向上してきている中で、従来の方針として、これは現在も維持しておりますが、長期化、固定化、分散化かを図りたいというところの、固定化の固定金利比率を下げながら、コストを大幅にアップすることなくということで、コストも見ながら固定金利、或いは長期か短期か、この辺の分散も図りながら調達をしているという状況でございます。LTVに関しましては、40%後半を維持しているというところでございます。
続きまして次の26頁でございます。右上の方に発行体格付を書いておりまして、冒頭ご説明したように、2つの格付機関から取得している格付は、15期におきましてOne-notch向上しております。更に分散を果たしていけば、この格付も向上していくことができるかと。格付の向上に伴ってデットの調達も、コストの低減、相対的な低減化、万が一全体が上がっていく中でもそれほど上げることなく、ということも含めて、コスト減ということができるのではないかとは考えております。
続きまして28頁、今期（第16期）と来期（第17期）の予想についてご説明を差し上げたいと思います。右側に2つボックスを設けておりまして、先ず、上の方に、15期の実績と16期の予想との対比をお示ししております。不動産売却益がなくなったというところのインパクトが非常に大きいというところと、併せて16期に関しましては、TLRレジデンス磯子駅前で、これは1棟貸しを主にしていた物件でございますが、テナントの退去というところでございまして、この部分の収益減というところを見込ませて頂いております。又、17期に関しましては、16期、17期の予想の対比のところで書いてございますが、東池袋セントラルプレイスにおきまして、テナントの退去ということが見込まれておりますので、この部分に関して賃貸収入の減ということを予想で見込んではおります。
ただ、稼働は下げてもキャッシュフローを上げていこうということからすると、この2物件とも逆にチャンス、賃料を上げていくチャンスと考えておりますので、これは、予想はコンサバに見させて頂いておるというところではございますけれども、早期にテナントも埋めながら賃料も上げていくということは、場合によっては可能かなと思っております。又、早期にという部分は置いておいても、賃料の向上を目指していきたいとそういう考え方をしているということで ご理解頂ければとは思います。そういった内訳で、特殊要因、2つの物件のテナントの退去というところを見込ませて頂いているということでございまして、結果として、EPUに関しましては 2,500円、或いは2,400円という水準を置かせて頂いておりますけれども、DPU（一口当たり分配金）に関しましては、内部留保している部分を使いまして、2,700円をお出ししたいと考えております。又、第15期 におきましては、物件の売却益というものを実現しておりますが、16期と17期に関しましては、これは予想の時点では売却益というものは織り込んでおりません。又、幾分か、場合によっては売却益も出しながら、内部留保も使いながら2,700円というDPUは、お出しをしていきたいという考え方でございます。
続きまして今後の成長戦略ということで、ご説明を差し上げたいと思います。
30頁でございます。これは従来からお出しをしている頁でございまして、優先交渉権を確実に取得している物件（ブリッジ案件）についてです。都合12物件ございます。住宅が7件、それからオフィスビルが2件、ホテル、商業施設、物流が夫々1件という内訳でございまして、これは我々が取得することを前提として、ブリッジをして頂いているという状況の物件でございます。これらを合計致しますと236億円という数字でございます。
続きまして31頁でございますが、メインスポンサーであるMORARTHホールディングスグループの開発した、或いは開発中の物件の一群をここではお示しをしているというものでございます。住宅が中心になりますけれども、住宅以外の物件もあるということで、金額に致しますと都合586億円、物件数に致しましては22物件ございます。右下の方のパイチャートで示している、運用会社独自ルートの236億円というのは、前のページでお示しをした優先交渉権を取得しているブリッジ案件ついて、それからスポンサーパイプライン約586億円というのは、この31頁にお示しをしている物件を合計致しますとこのような数字となります。この31頁に書いているものは、全てを本投資法人が取得をする前提だということではございませんが、少なくとも一次的には優先交渉権を我々が持っている、こういった物件ということでご理解頂ければと思います。都合、両方を合わせますと800億円以上というところでございます。
続きまして32頁でございます。中期分配金目標ということで、3,500円の分配金目標は置いております。ただ、足元は、実際には一口当たり分配金2,700円を、内部留保、或いは売却益も使いながらお出しをしているのが今の状況でございます。残念ながら内部成長を着実に果たしてはおりますけれども、スピードということで言いますと、金利の上昇の方がスピードは早いと。これは時間をおいて金利の上昇をキャッチアップすべく、内部成長していこうということでございますけれども、当面はコスト増の方が大きいというところでございまして、これを補うものとして、このページに書いてございますが、第15期分配後約596百万円、約6億円の内部留保を使いながら、一定の分配金をお出しをしていこうというところでございます。
次の33頁からAppendixに入ります。
ESGに関しましては、新しいトピックスについてのみご説明を差し上げられればと思います。
35頁になりますけれども、左下の方に、これ冒頭のエグゼクティブサマリーでも申し上げましたけども、再生可能エネルギー電力への切り替えというものを、住宅17物件において実施を果たしております。
それから次の36頁でございます。左下の方に持投資口会の設立ということで、8月に本資産運用会社およびスポンサーであるMIRARTHホールディングスグループ、この役職員を対象と持投資口会を設立しております。実際には10月に申し込みを受けまして、11月から実際の投資を始めるというスケジュールでございます。グループ社員、千数百名に及ぶ対象の中から加入をして頂こうというところでございまして、投資法人からすると安定的な投資主の創出をするというようなことと思ってはおります。
それから続きまして37頁、ポートフォリオの変化は飛ばさせて頂きまして、40頁以降の不動産鑑定評価の概要についてですが、不動産鑑定評価に関しましては、賃料の向上に伴い評価が向上している物件多いです。ただ、評価が減額になっているものは、定期的にERを取得して長期修繕計画の見直しをしていこうと。これは経年とともに長期修繕計画の金額は増大する傾向がございますので、これに伴って鑑定評価は、残念ながら減というようなものが幾分かはあるかというところでございます。又、16期のご説明で申し上げた磯子に関しましては、シングルテナントが退去するということで、次のテナントが付くまでのところでは評価が減というところではございますが、これは次のテナントを如何に良い形でつけるかというところで、この評価は、又、元の水準、或いは元の水準以上、これを我々としては目指していきたいと考え方をしているというところでございます。
個別の物件の収支状況をお付けしておりますが、個別の物件もご心配を頂くような物件は、特にはないと思っております。
説明の方は最後になりますけれども、ポートフォリオの更なる良化、それから賃料の向上、これを我々としては目指していきたいというところでございます。又、物件の売却に関しましては、一時的な売却益を得るために、ポートフォリオの収益力を低下させるような売却は行いたくはないということではございますが、機動的に、効率の向上のために物件の売却は、場合によっては行うという考え方は継続したいと思っております。又、分配金の向上に関しましては、一時的な収益ではなくて、やはり基本の収益力、これを如何に向上していくかということだと考えております。又、当面、コストが増大するデットに対応して内部成長をしていきますが、やっぱり時間差がどうしてもあるというところで、この時間差を埋めるべく、内部留保している部分、或いは売却益等、こういったものも活用しながら、分配金はきちんとお出しをしていきたいと。やはり、内部成長を如何に伸ばしていくか、ここに力を尽くしていきたいと思っております。
ご説明は以上でございます。ご清聴有難うございました。
