タカラレーベン不動産投資法人 2023年8月期決算概要
タカラレーベン不動産投資法人
2023年8月期（第11期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/3492/20231023/e78f9sk/
○説明資料
https://takara-reit.co.jp/file/ir_library_term-4573e3439460ed6d60b6e93a3e1f97e26d7ae892.pdf
○説明者 タカラレーベン不動産投資法人 執行役員 兼
タカラPAG不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長 宰田 哲男
○説明
資料に基づきまして2023年8月期決算概要を説明致します。
タカラレーベン不動産投資法人の概要と特徴が3頁にあります。2018年の7月に上場致しまして、決算月は2月と8月。現在の保有資産は、1,320億を超える規模となっています。又、ポートフォリオの運用基準は、住宅とオフィスを70%以上、そして、エリアとしては、コアエリアと称して、東京、名古屋、大阪、福岡の4大都市圏を、70%以上のポートフォリオ運用基準においております。資産運用会社は、先ほど申し上げましたタカラPAG不動産投資顧問株式会社、資産運用会社のスポンサーは、MIRARTHホールディングス株式会社、旧株式会社タカラレーベンです。名称変更は、昨年の10月にいたしております。こちらが60%、 それからPAGインベスメントマネジメント株式会社が30%、そして 株式会社共立メンテナンス株式会社、ヤマダホールディングスが夫々5%という構成です。特徴ですが着実な成長と安定した運用の両立でして、資産規模拡大をしながら安定性も向上させていくということで、詳細は後ほど説明を致しますが、上場時643億円の資産規模から、今現在の資産規模は1,300億円を超えております。安定性に関してですが、昨今、オフィスのマーケット環境が芳しくなくなってきている状況の中で、上場時、オフィスが約8割を占めておりましたが、現在は住宅が最大の占率、4割に近いという内容になっております。又、スポンサー4社ありますが、MIRARTHホールディングスを中心に、幅広いスポンサーサポートを得ております。運用会社の強みとしては、スポンサーからの物件の供給 というのも勿論ですが、それ以外の独自の情報ネットワークおよびソーシング力を活用しているということです。
続きまして4頁、今回の決算期のエグゼクティブサマリーです。左側に、期初の目標或いは計画、右側に実績を掲載しております。分配金に関しては、一口当たり2,600円という期初の目標から、実績としては2,617円ということです。外部成長に関しましては、期初の公募増資により、住宅8物件を取得しております。又、期中には手元資金により、住宅1物件を取得しました。先ほども申し上げましたが、総合型ということで、総合型の特徴を生かしながら、住宅割合が最も大きなセクターになっております。又、内部成長ですが、全体稼働率は、期中を通じて98%台で、高位安定で推移しております。特に住宅物件は、礼金、更新料などの取得も進んでおります。又、オフィス物件を中心として、電気使用量で逆ザヤになっているという状況が、第9期或いは第10期とありましたが、この第11期においては、水光熱費の逆ザヤを解消ができているというところです。又、名古屋のホテルにおいては、オペレーターの変更に伴い業績連動の賃料を収受している物件ですが、稼働率或いは単価とかが、コロナ前の水準にほぼ回復してきている状況となり、賃料も従前の賃料をほぼカバーしてきている状況です。又、財務に関してですが、期初に公募増資によるエクイティ調達、デットの調達、それから期中にファイナンスも行っております。又、このうち一部は、本投資法人では初めてとなりますグリーンローンの調達も行っております。又、固定金利比率、 金利コストが増大している傾向ですが、固定金利率90%台は維持している状況です。
続きまして6頁からは、近年の取り組みの内容でございます。物件の取得と譲渡の状況を、2021年2月期コロナ以降の状況で示しております。物件取得は、累計で660億円強、一方、物件譲渡は210億円強という状況で、ネット450億円ほど資産が増えております。又、期末のアセットタイプ比率をご覧頂きますと、オフィスの占率がかなり高かったものが、上場時8割以上と申し上げましたが、この2021年2月においても55%あったものが、今現在は33%程度となっております。一方、住宅は2021年2月に14%程度であったものが、37%を超えてきている状況です。
続きまして7頁、戦略的資産入替によるリスクマネジメントを推進についてです。
取得と売却を行っていますが、スポンサーが開発する住宅 、MIRARTHグループで開発する新築の住宅を中心に、或いは、住宅以外でもキャッシュフローの安定した物件を取得している一方で、リーシングリスクが増大している、或いは、もう既に顕在化している、そういった物件を中心に売却をしております。リーシングリスクが内在している物件に関しては、目先の利回りが高い物件もあります。このグラフ、右の模式図では、左上にプロットされているような物件がそういう物件になりますが、今現在、目先の利回りが高いとしても、将来的に売却してから1年2年経つ中で、実はもうすでに利回りが低下している物件も、散逸しておりますけれども、こういった物件を売却して、逆に右側の方にあるような収益の安定性が高い、多少目先の利回りが低いということはあっても、目先の利回りがそのまま維持できる、或いは、改善が見込めるような物件を中心に取得しております。
続きまして8頁です。安定性の高いポートフォリオの構築についてです。上のパイチャートには用途の分散、これは先ほどから申し上げているような内容ですが、平均築年数、こちらご覧頂きますと、上場時平均築年数25年のものが、今現在は18年ほどに若返ってきております。この間5年ほど経っておりますから、上場時のポートフォリオがそのまま残っておれば、平均築年数30年ということになりますが、入替をしながら新しい物件も入れており18年となりました。
それから、下の方はテナント分散の状況です。オフィス以外、住宅に関しましては、ダウンタイムが非常に短い。入れ替わりは勿論ありますが、テナントも多数いて、1テナントのインパクトも非常に小さい、それから、半年もおかずに1ヶ月、2ヶ月という単位で次のテナントさんが見つかるという例が多く、テナントのリスクというのは殆どないと考えております。それから、ホテルとか、或いは、商業施設などは、長期契約に基づいており、少なくとも、短期的にテナントの入替リスクというのは極めて低い状況です。オフィスに関しましては、殆どが6ヶ月前のNoticeで解約ができるという内容のものがありますので、そういったものがポートフォリオの32%で、このうち、テナントの上位のものが、この2021年2月のコロナが始まった直後では、占率で言いますと最大のオフィステナントは4.6%を占めておりました。これがNTビルのテナントでして、先期、先々期に退去を致しまして、大きなキャッシュフローのインパクトを与えたわけですが、テナントの分散もできており、資産の拡大とともに一つのテナントへの集中も下がっており、今現在は、最大のテナントも1.6%、オフィス上位の10テナントで10.6%でして、但し、このうち4%を占めるテナント4社ほどは、Headquarterとして使用されているとか、或いは、銀行の1階店舗とか、このような用途のテナントでありますので、長期で使用頂ける蓋然性が高いテナントであり、オフィス上位10テナントの中でも6%程度、この一つ一つ、平均 1%程度が6ヶ月前解約のリスクがあるということになりますが、かなりテナントの分散が進み、リスクの低減ができていると思っております。
続きまして10頁です。第11期の決算ハイライトです。第10期の実績、第11期の予想、そして第11期の実績を並べて比較しております。第11期の実績と第10期の実績、先期との対比を右上のボックスに書いておりますが、当期純利益ベースで言いますと、143百万円 改善しました。この内訳としては、第10期にあった137百万円の売却益が第11期にはない状況ですが、取得をした物件の賃貸利益増が200百万円弱、そして既存物件の賃貸利益も増えており、NTビル、博多冷泉町ビル、名古屋のホテルでの収益増があり、当期純利益の増に繋がっているという内容です。又、第11期実績と予想の対比を右の中盤のボックスに書いておりますが、当期純利益ベースで100百万円増えている状況です。これは、そのうちの殆どが賃貸事業利益、住宅、東池袋のオフィスビル、名古屋 センタービル、それから名古屋のホテルなど、予想値に比し増額の物件が多かったというところです。
続きまして11頁、B/Sの推移です。
こちらは、手元現金、エクイティの調達、デットの調達で100億円超の資金を使いまして 物件を取得したというところが全てでしで、それ以外に大きな変化はないということでご覧頂ければと思います。
続きまして12頁、外部成長です。こちらは、第11期の期初に行いました第4回公募増資により、住宅のみですが8物件、それから第11期の期中に1 物件、これは一番右側の御徒町になりますが、この1物件を取得しました。
それから13頁ですが、左上にポートフォリオの地理的分散である投資エリアの分散と、用途の分散をパイチャートで示しております。用途の分散に関しては、先ほどから説明している通りですが、投資エリアに関しましては、コアエリアである4大経済圏が8割以上となっております。日本地図にプロットしておりますが、東京経済圏が50%以上の52%、大阪 経済圏が11%、名古屋が13%、そして福岡が5%、これを合わせますと83%程度になっております。
続きまして14頁、稼働率、資産規模の推移のページです。左上に稼働率の推移を記載しておりますが、ホテルを黄色いラインで示しておりますが、第6期に、先ほども少し説明致しました名古屋のホテルにおいて、オペレーターチェンジをした影響で、かなり大きく落ち込んでおります。この当時、4物件のホテルがありましたが、その1 物件で一時的に稼働率がゼロになったということの影響は出ておりますが、それ以外の用途、或いは、ポートフォリオ全体としては大きな下落をすることなく推移をしております。右上に、この第11期のポートフォリオ稼働率の推移を示しておりますが、大きな変化なく98%台で推移をしております。又、14頁下段に資産規模の推移を示しておりますが、IPO来、公募増資を4回行っており、又、売却もしておりますけれども、資産は増えているという内容です。
次に15頁、ここから用途別の頁となります。先ずは、住宅についてです。左に、稼働率を折れ線グラフで示しておりますが、96%台、期初は非常に高い98%台でしたが、96%台というのが、我々、本投資法人の住宅ポートフォリオの稼働率のHistoricalな、安定的な推移ということで、そういった水準を保っております。又、賃料水準に関しては、安定的に、若干増の傾向は出ておりますが、安定的に推移をしております。右に賃料改定状況、 更新時と新規契約時のテナントの入れ替わり、この2つのものを示しております。これは、従来から件数ベースで示しております。更新時においては、今回は賃料増が90件、平和台、本厚木を中心に90件が増となり、445件は横這いという状況です。それから、新規契約時ですが、今回は144件、これは門真、平和台、本町等144件のテナントの入替時に、賃料が増額となりました。又、横這いが46件、それから減額が、件数にしますと50件ほど。これは、秋葉原、広島の八丁堀を中心に、幾分か減となりましたが、新規契約時全体としては、当然、増額という内容です。新規契約を迎えた、テナントの入替を迎えたスペースに対して、賃料の増額の比率で言いますと、2%程度増額ができております。
それから続きまして16頁、住宅に関しまして、左上に投資エリア、それから部屋タイプの分類を示しております。投資エリアとしては、東京経済圏が2/3ほどを占めております。それから部屋のタイプで言いますと、シングル、それからコンパクト、こういったものが中心というところです。投資エリア別の稼働率推移を左の中段に示しておりますが、名古屋経済圏が若干90%を割り込んでというのが2021年8月末、2022年2月、或いは2022年の8月でありましたが、概ね、安定的に推移をしており、一時的に下落した名古屋経済圏のものに関して、現在は回復しております。又、部屋タイプ別の稼働率推移をご覧頂くと、やはりコロナの影響の中で、割とファミリーの稼働率が上がったという傾向が見て取れます。それに対比しますと、シングル向けが若干落ち込んだというところですが、概ね安定的に推移しております。又、16頁右側に、賃料増額実績、先ほどの頁の中では更新時と新規契約時の件数別でお示しをしておりましたが、金額にしますとどうなるかというところで、実額ベースでは、第11期は70万円ほどの増と、減額が20万減の内容になっております。それから 礼金取得率の折れ線グラフを16頁右下に記載しておりますが、礼金の取得率が向上してきているという傾向はあります。
続きまして17頁からオフィスについてです。頁左に稼働率の推移と、賃料単価の推移を示しております。こちらも概ね安定的な推移を示しております。又、右に賃料改定状況、更新時と新規契約を並べておりますが、更新時に関しては、殆どが横這いというところでして、若干のブラスというところで、幾分かのプラスとしております。それから、新規契約時ですが、今回は、オフィスのテナントの入替ともに非常に件数が少なく、全体で4件、このうち1件が賃料増、3件が賃料減ということで、この3件のうち、前回の第10期の決算説明の時にも説明しましたマスターリースをしておりました博多冷泉町ビルが、マスターリースが終わって通常のテナントに代わるという局面で、残念ながら賃料を下げざるを得ないということを説明しておりますが、この 3件の賃料減の11期の実績のうち、2件が博多のマスターリースから一般的に変わったところで若干の減額をしたものでして、それを除きますと1件が増額、1件が減額となりますが、殆ど横這いという内容であり、トレンドとして第8期、第9期、第10期からそれほど大きく変わってはいないという状況です。
続いて18頁、資産価値の維持・向上への取り組みについてです。今回はサンプル事例として、NTビルの1階エントランスロビーの改修を取り上げております。又、CAPEXの投資例を右上に記載しておりますが、NTビルを初めとして、追加投資をしながら資産価値の維持・向上へ取り組んでおります。下段は、オフィスを中心とした、リートで昨今は問題になっている電気料金上昇の影響を記載しております。第8期、第9期、第10期が、なかなか厳しい状況であり、第9期、第10期は純ザヤであったところが、逆ザヤになってしまいました。当期第10期に関しては、鞘が出てきたというところで、回復をしてきている状況です。こちらは、テナントへの電気料金請求の見直し、或いは、電力会社の切り替えといったところも含めて電気料金収支の回復を行っております。
続きまして19頁は、商業施設についてです。従来から申し上げているように、生活密着型の商業施設が極めて高い85%程度を占めており、固定賃料は100%収受している中でも、テナントの営業状況も、コロナ前、コロナ中 、或いは、コロナ後においても非常に安定的な営業状況であり、賃料の負担に関しては懸念がないような物件が殆どです。唯一、非日常型・こと消費型の中でプリオ大名Ⅱが、テナント入替を想定するような物件ですが、実際、第11期中にテナントの入替を行いましたが、賃料は逆に上昇することが出来ました。このような局面にマーケット環境は変わってきているということが出来ると思います。又、非日常型の中で、従来。長期契約に基づいて立地も含めて安心ができるということで、説明しておりましたビッグモーターの底地が2件あります。その状況は、現在も変わってないとは思っておりますが、テナントの状況が、若干世間を騒がすような状況になっており、右下に札幌と鴻巣の物件の内容について示しております。Cash-Flow比率としては、両方合わせて3%弱というところですが、今現在、特にデフォルトを起こすような懸念が起きているということでもなく、ビッグモーターとのコンタクトは、定期的に行っており、この2店舗に関しましては主力の店舗ということもあり、コーポレートとして何か変化があった場合には、という リスクは、勿論否めないものではありますが、今現在は、そこまでの状況ではないとの認識を我々はしており、特に、少なくともこの2店舗に関しては、当面、心配はないのであろうというふうには考えてはおります。
20頁は、ホテルについてです。今現在は、ホテル3物件ありますが、左側にそのうちの2件、ドーミーインの松山とドーミーインの盛岡、これはスポンサーの一角を占める共立メンテナンスがクリエイターをしている物件ですが、2023年3月から8月と2022年3月から8月、季節要因がありますので同じ月で表しておりますが、それとコロナ前の2019年3月から8月との比較で変化がどのようになっているのかを示しております。施設稼働率が上段、RevPAR数字が下段に示しております。施設稼働率に関しましては、既にコロナ前の状況を、2022年はほぼ上回っており、2023年は若干下回っている月もありますが、単価を上げてきているというところもあり、RevPARをご覧頂きますと、逆に2022年の時には2019年のRevPARを若干下回っておりましたが、2023年直近では、2019年の状況を上回ってきている状況であり、こういう傾向をご覧頂けるかと思います。又、右にオペレーターチェンジをした名古屋のホテルに関して記載しております。
上段に賃料の推移を示しております。従前、固定賃料の時代、旧オペレーターの時代ですが、固定賃料として1,040万円を収受していましたが、オペレーターチェンジをして、GOPに連動する形にしまして、業績連動する形で賃料を収受するという形ですが、第10期は月額平均770万円、第11期に至りましては 980万円ということで、1,040万円を上回る月もありましたが、月額平均ベースで、従前の固定賃料の95%まで回復してきているというのが、今現在の状況です。12期、13期の見通しとしては、1,040万円をほぼ越えられるようなところまで来ているのではないかと思っています。又、オープン以降の施設稼働率を、参考までに下段に記載しておりますが、新たなオペレーターとして2021年5月にオープンしてから、単価が伸び、稼働率が安定的に推移するところまで来ている状況をご覧頂ければと思います。
続きまして21頁は、財務、ファイナンスについてです。左側に借入先金融機関の拡大ということで、借入先金融機関を記載しておりますが、現在、22行ということで、かなり分散が図れております。右側に固定金利率の推移、LTV比率の推移ヲ示しておりまス。固定金利比率は、90%以上をキープというところと、LTVは 40%台後半、47% 程度というのが、今の足元の状況です。
続きまして22頁、財務の2頁目になりますが、左上に、LTVを初めとした財務指標の推移を記載しております。又、平均借入残存期間は、3年弱というところです。又、発行体格付については、2社の格付機関から取得しております。返済期限の分散状況、所謂、マチュリティラダーですが、分散していることが見て取れるかと思います。
23頁ですが、右側に、先ほどの22頁で格付の話をしましたが、格付の見通しということで、当然、ポートフォリオの資産の内容をCash-Flowの安定しているものに構成を変えてきておりますので、この部分に関しましては格付機関からも評価を得ているという認識をしておりますが、やはり、キャッシュフローの分散をする、先ほどテナントの分散というところも説明致しましたが、やはり、その全体の中で、一つのテナントの占める、或いは、一つの物件の占める比率を下げていくというところが一つのポイントになるというところで、格付けの見通しを見ますと、平均の資産規模に応じて格付が向上してきております。同じ格付でも資産の内容等によって、或いは、借入の比率等によって変化はするというものではありますが、我々の課題としては、資産を拡大して、リスクの分散を果たしているというところかと思っております。又、左側に、グリーンファイナンス、今回、初めての取り組みですが、記載しております。ラグゼナ平和台という物件に関する、既存借入金のリファイナンスの資金ということで、グリーンファイナンスを発行しております。
続きまして24頁、エクイティサイドです。所有者別の投資口数ですが、我々、まだまだリテール比率は4割程度というところで、これが全リート平均、或いは、時価総額の大きいリートにしますと、まだまだちょっと違うところというところですが、この辺を、安定的な投資家、特に、大きな投資をしながらロングのスタンスで投資をして頂ける方にも投資をして頂けるような時価総額を増やしていく、そういったことを目指していきたいと考えております。
25頁からはESGについてです。25頁はスポンサー関連のESGということで、MIRARTHホールディングス株式会社については、昨年の10月に株式会社タカラレーベンからMIRARTHホールディングス株式会社に名称変更するとともに、コアビジネスとして、不動産事業、エネルギー事業に加え、アセットマネジメント事業が挙がってきております。従前は、その他事業という中の一部を占めていたアセットマネジメントビジネスが、コアビジネスの一つになったというところです。下段に、MIRARTHホールディングスにおける取り組み事例、又、エネルギービジネスが第二の柱ということもあり、説明致しております。
続きまして26頁は、我々の、この投資法人独自で、どのようなSDGs対応、GRESB対応、或いは、個別の物件の認証が、どれだけ進んできているかということを示しております。
27頁ですが、各種の事例ということで、左上には、環境、Eへの取り組みということで、省エネへの LED化、或いは、LED化の比率を記載しておりますが、かなり高まってきております。それからESGのS、社会への取組みということで、右側に、従前から示しております内容もありますが、電気自動車対応、充電施設の設置、或いは、従業員とのコミュニケーションを進めております。又、左下には、ESGのG、ガバナンスへの取り組みについても記載しております。
続きまして次の頁からが、足元の2024年2月期（第12期）或いは、2024年8月期（第13期）の業績予想の説明です。
29頁ページをご覧頂きますと、一番左側に第11期の実績、その右側に第12期の予想、その更に右側に第13期の予想、こちらは12期の予想と第11期の実績の差というところで、当期純利益では、13百万円の減ということで、大きな変動がないと言えます。それから、この内訳としては、NTビル、或いは、東池袋ですが、NT ビルは収益が改善、東池袋は1.5フロア解約というものが足元で起きておりまして、これらを保守的に見ているということもあり、減というところです。その他の物件で、どちらかというと11期に対して12期で増というところでが、 一般管理費、これは運用報酬とか、鑑定費用、或いは、スポットではありますが2年に1回の総会費用、こういったところでマイナスとなっております。それから、第13期の予想と第12期の予想の対比では、当期純利益ベースで▲17百万円となりますが、こちらも大きな変動ではありません。住宅が、新規で取得した時の固都税効果がなくなり、固都税が通常ベースで発生しますので、18百万円ほど減というものです。NTビルは、更に12期も第11期に対してプラスではありますが、第13期も第12期に対してプラスという状況です。又、博多祇園ビルでは、退去のNoticeが出てきており、こちらも、どちらかというと保守的に見てマイナスとしており、当期純利益で▲17百万円としております。
続きまして今後の成長戦略です。31頁をご覧下さい。優先交渉権の取得ということで、これは、従前から示しているアイランドシップ4号というブリッジファンドの中から、第4回公募増資で約90億円の物件を取り出し、それと、手元現金で取得した新御徒町、これを合わせますと95億円ほどになります。今現在のアイランドシップ4号は、町田、東陽町、難波元町で75億円ほど残っている状況です。アイランドシップ5号は、住宅が7件で90億円強あります。それから、その他で、それ以外のブリッジをしている物件で、柏のオフィス、があり、合計して45億円ほどになります。今現在、ブリッジとして示すことができる、開示ができる内容のものとしては、総合計しますと210億円を超えるというような内容です。そのうち、住宅が160億円超、残りの部分がオフィス、ホテルというものです。
続きまして32頁は、外部成長戦略ついてです。これも従前から示しておりますが、我々、運用会社で、物件の情報をどれだけ入手しているかというものを示しております。2021年、22年、そして23年は1月から10月20日までで、どれだけの金額、或いは、件数が来ているかということですが、大体、年間件数にしますと1,000件ほど、金額にしますと2兆円ほどという情報が来ており、この中から左下の方にお示しをしているアクイジション検討案件の概算価格ということで、こちらはスポンサーパイプライン、即ち、スポンサーから優先的に我々が取得の検討ができるもの、それから、既に優先交渉権を取得している運用会社独自ルートのものです。運用会社独自ルート、約340億円ですが、先ほど述べました210億円以外にも物件があるということで、都合しますと340億円ということです。その中には、商業施設、或いは、物流施設も含まれております。又、スポンサーパイプライン約490億円ですが、これは次の33頁をご覧頂きますと、一覧表で網羅をさせて頂いております。
側に住宅と物流施設、右側にオフィスビルとホテルとを記載しております。全体を合計しますと約490億円となります。このうち、280億円ほど、全体の6 近くが住宅、それから全体の10%程度が物流ということで、住宅と物流を合わせますと全体の2/3ぐらいを占めており、残りの1/3ｇオフィスとホテルという内容です。又、エリアで申し上げますと、東京が7割以上、名古屋、福岡とか、それ以外の都市で25%程度というところです。
続きまして34頁、これも従来から示しております中期分配金目標の進捗状況についてです。2018年のIPO来、3,500円の目標を今のところ堅持しております。こちらでご覧頂きたいのは、第2期、第3期、第4期と、濃いブルーで示している一時的影響除く巡航ベース、巡航と申し上げているのはライトブルーで示している物件の売却益とか、物件を取得した時の固都税、固定資産税の効果ですとか、内部留保を取り崩した分とか、或いは、逆に留保した分を除外して濃いブルーで示しております、これをご覧頂きますと、第2期、第3期、第4期で2,900円、3,000円、3,100円と順調に成長してきておりますが、この後、コロナを迎え、リスクの内在する、或いは、顕在化した物件を中心に売却をして、期中収益が減る、 取得もしましたが、売却の方が先行しましたので、期中収益が減るということになります。ホテルにおいては、1物件にてテナントのチェンジがあり、稼働率が一旦ゼロになるとか、又、賃料の減免要請にも一部で応えるというようなこともあり、第5期、第6期、第7期、第8期、第9期で3,000円を割り込んで推移をしてきました。
第10期は、2,474円と、ボトムのところまで行ったわけですが、この第11期は、予てから説明していましたように、2,600円を超える水準、分配金としては上に数字を示しているような2,617円という数字ですが、巡航ベースの分配金としては、2,665円という数字が出ています。但し、この2,665円は、ホテルの稼働も良くなり、オフィスビルの回復も良かったということで、このような水準になりましたが、将来の安定的な分配を図っていこうということで、この2,665円の巡航ベースの分配金の中から幾分かを内部留保しまして、分配金としては 2,617円を支払いすることとしました。第12期 第13期の巡行の分配金の予想値としては、ちょっとコンサバに見ている面もありますが、2,646円、2647円を置いております。分配金としては。第12期、第13期ともに2,672円を支払いすることとしております。第11期、第12期ですが、これは固都税効果というものがあり、第13期の部分の薄いライトブルーの部分は、繰越利益の取り崩しというところで2,672円の分配金を出すこととしております。ここから 3,500円にはまだまだ遠いというところではありますが、内部成長もまだ余地があるという認識はしており、それ以上に外部成長が、どんな条件で、どんな物件を積み増していくかによりますが、少し時間はかかるとは思いますけれども、3,500円を目指していきたいという考えでおります。
続きまして、ここからがAppendix の頁で。36、37 頁に稼働率の推移を示しております。住宅は、例えば、ラグゼナ秋葉原で期中に一旦稼働が80%まで下がりましたが、8月末に 90.6%、9月末では97%超えるような状況になり、一時的に稼働率が下がっている物件もいくつかはありますが、少なくとも今、足元で心配をするような物件はなく、ご安心を頂ければと思います。
37頁のオフィスですが、東池袋セントラルプレイスは、先ほど収益見通しのところでも説明しましたように、1.5 フロアが解約をしたこともあり、6月、7月、8月で下がってきており、保守的な見通しをしておりますが、引き合いも出てきており順次回復をしてくるものと考えております。又、NT ビルですが、第11期中は89.5%で推移致しましたが、これは2フロアを残していた状況であり、この10月では100%稼働の状況になっております。稼働の収益計画の前提では、100%まで行かないような状況も想定してはいましたが、今現在は100％稼働しており、第12期、第13期は100%でいけるのではないかというのが、現実の見通しというところです。又、ホテルは100%稼働ですが、商業は、プリオ大名が80.3%でしたが、ワンフロアにテナントの入れ替えがあり、賃料増に伴ってテナントが入って、今は100%という状況です。
38頁ですが、ポートフォリオ全体では8月末で 98.39%、9月でも98.5%と非常に高い稼働率の状況です。又、39頁から41頁に亘り、不動産鑑定評価の概要を記載しております。39頁が住宅の頁ですが、この中で、川崎大師は、先期に対して30百万円の減となっておりますが、実際の賃料というよりは、鑑定機関として見ていた賃料単価に若干の調整、坪単価にすると200円ほどの調整の影響が、ここには出ているというところです。又、物件番号R-21のTLRレジデンス本町WESTで20百万円の減ですが、水光熱費の上昇、公租公課のアップの影響を勘案してというところです。トップラインの増減というところではありません。
続きまして40頁の下段にオフィスを示しております。NTビルで2億円減と、非常に大きな鑑定評価の減になっておりますが、このうち130百万円ほどは公租公課が上がってしまった影響、残りの部分に関しましては水光熱費の増の影響というところです。この第11期末の鑑定評価の時点においては、先ほど水光熱費が逆ザヤになってしまったのが、トントン、或いは、寧ろサヤが生まれるような状況に変わってきましたという説明を致しましたが、未だトラックレコードができてないということで、鑑定評価は水光熱費が増大したという状況で鑑定が出てきております。その影響が、まだ、ここでは反映されているという状況です。 それから大宮NSTビルですが、80百万円ほどの減となっておりますが、CAP-Rateをご覧頂きますと、0.1%圧縮されております。実は、CAP-Rate効果は80百万円ほど評価が上がるのですが、コストがそれ以外のキャッシュフローで期末鑑定評価は80百万円ということですので、都合160百万円のCash-Flowが減ったというのが鑑定評価の見立てです。このうち半分以上、6割程度は水光熱費であり、一時的なものと思っております。又、公租公課が30百万円ほど、それ以外では、BMコストの若干の上昇、駐車場の収入減と、こうしたところの鑑定評価上の見立てというところでです。
この中で、かなりの部分は回復ができる部分、逆に申し上げますとCAP-Rateが下がっている中では、寧ろ第10期の鑑定を上回る数字が、第12期以降では、場合によっては想定できるのではないかと考えております。それから、博多祇園ビルですが、50百万円の減ということで、これも水光熱費も若干ありますが、殆どが、公租公課が上昇したと影響です。エリアによっては、公租公課が上昇している影響が出ているというところです。
それからおり、L.Biz仙台ですが、こちらは30百万円の減ですが、水光熱費の上昇が20百万円ほどを占めており、又、サービス向上の意図で、賃貸面積の中から喫煙場のスペースを設けたことで、Cash-Flowが減少したこととなり、これが10百万円ほどあります。この辺は致し方ないところではありますが、水光熱費に関しては回復が見込めるのではないかとは思っています。それから 博多冷泉町ビル、これは、博多祇園ビルと同様に公租公課がアップしたという影響です 。
それから、次の41頁は、商業施設についてです。C- 06の神戸の底地ですが、これは、前回の決算説明でも申し上げました10年のDCFが、安定の一つの評価の手法の中に入っている中で、定期借地の賃貸借期間が10年を切ってきたことが影響しているとものです。実際には、今現在の状況からすれば契約期間が終了して、新たに、又契約を結ぶということの蓋然性が高いのですが、鑑定の評価上は、契約期間が減ったというところでは評価が減っているというところです。それから、ビッグモーター札幌トヨタの底地に関してですが、これは、公租公課のアップの影響です。本当のCash-Flow、トップラインの影響は殆どなく、公租公課の影響、或いは、もう既に改善をしている部分も大きいのですが、トラックレコードがないということで、水光熱費のアップにより鑑定評価が下落しているものがいくつかあるということで、ご覧頂ければと思います。
44頁からは、個別の物件の収支状況ですが、いつも説明しております1番下段のNOI利回りをご覧願います。
住宅に関しては、44頁から48頁までですが、説明を要するものがないと思いますが、48頁をご覧頂きますと、R-22の高井田、R-24の東上野ですが、第10期は、本来 4%のものが3%台、或いは、本来 3%台のもが2%台と説明しましたが、予定通りと言っては何なんですが、高井戸に関しては4%台を回復、又、東上野に関しましても3%台を回復という状況です。
49頁は、特段説明は要しないと思います。
50頁に記載のR-35セレニテ難波西ですが、4%以上はCash-Flowが出る物件だと思っておりますけれども、今回3.4%。これは、管理業務費を、テナントを集めるためのコストを、今回一時的に増やしたということもありまして、稼働はそれほど低下をすることなく順調に推移しておりますが、一時的に3%台ということでご覧頂ければと思います。
51頁からオフィスについてです。51頁のNTビルのNOI利回りをご覧頂きますと、3.13%となっています。これは第10期に1.6%の利回りだったものが3.1%の利回りになり、第12期、第13期で更に進捗をして、4%以上が見通せる状況まで来ているという状況です。
52頁、53頁ですが、53頁の右側から2番目、オフィスの最後になりますが博多冷泉町ビル、こちらは第10期の状況でマイナスの0.49%ということで赤字でした。これが今回は 2.93%と黒字になり、第12期、第13期においては、3%台の後半を見通せるような状況まで来たというところです。
53頁の一番右からホテルが3件並びますが、54頁の名古屋のホテルですが、第10期は3.2%位の利回りでしたが、4%を回復し、更に進捗をして、第12期、第13期で4%の半ば程度まで回復が見通せる状況となっております。又、隣の商業施設のプリオ大名に関しては、一時的にテナントの入替があり、第11期は3.5%でしたが、第10期の実績、第12期、第13期の見通しとしては、5%を超えると見込んでおります。他の商業施設に関しては、特段の説明は要しない状況であります。長くなりましたが 私からの説明は以上です。
