ザイマックス・リート投資法人 2023年8月期決算概要

ザイマックス・リート投資法人
2023年8月期（第11期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3488/20231018/egk9suw/
○説明資料
https://xymaxreit.co.jp/file/ir_library_term-7aed72cc599233ebac0bbe442b2e5b1bf8ab8de3.pdf
○説明者 株式会社ザイマックス不動産投資顧問　代表取締役社長　深江 秀樹
○説明　
ザイマックス第11期の決算説明をさせて頂きます。
3頁をご覧下さい。先ずは全体のサマリーです。業績ですが、今期は営業収益が1,665百万円と、前期実績を上回った一方で、昨年取得した物件の固都税の費用計上が始まったことや、投資主総会の費用が発生したことなど、前期対比で費用が増加した影響で、DPUは前期実績を若干下回る3,166円での着地となりました。尚、期初予想からは92円上回っての着地となっております。保有物件の運営状況ですが、オフィスは期末契約稼働率99.1%、経済稼働率98.8%と堅調に推移をしております。商業施設は、ミューザ川崎において、第12期に期間満了を迎える10区画のテナントとの契約のうち一部において、既存テナントとの再契約や新規テナントとの契約締結に対して賃料増額に成功しており、全10区画でダウンタイムなく稼働を維持する予定です。ホテルは運営成績の改善が進み、変動賃料が、期初予想を22.2%上回って着地致しました。外部成長については、第11期に本投資法人では初めてとなる開発型TMKの出資を通じて、優先交渉権を獲得しており、将来のパイプライン拡充の取り組みを実施しております。ESG関連では、GRESBリアルエステイト評価において、2年連続で3—Starsおよびグリーンスターを獲得しております。

4頁をご覧下さい。第11期末時点のポートフォリオ データです。物件数に動きはなく、18 物件、資産規模は取得価格ベースで434億円、鑑定評価ベースで550臆円、取得価格ベースでのNOI利回りは5.6%、減価償却後利回りは4.8%です。

6頁をご覧下さい。決算概要と業績予想について説明致します。営業収益が前期比1,900万円増の1,665百万円、営業利益が前期比26百万円減の882百万円、当期純利益が前期比 23百万円減の790百万円となりました。一口当たり分配金は、前期比96円減、期初予想比92円増の3,166円での着地となりました。営業収益は、オフィス賃料の増額により410万円、仙台のホテルの業績回復による変動賃料の増加により1,670万円、夫々増加したことが主な要因となり、増収となっております。営業費用は、昨年取得した勝川、札幌、木場、西葛西の4 物件の固都税の費用計上開始による1,670万円、修繕費の一時的な増加による1,630万円、減価償却費の増加による500万円、投資主総会コスト510万円が主な要因で、前期比4,500万円の増加となりました。営業外収入は、設備故障が原因となって発生した費用の保証金の収受で210万円の増収、営業外費用は、利息の増加により790万円の費用増となった一方で、リファイナンスがなかったため融資関連費用の剥落により、870万円の上限で差し引き70万円の減少となりました。

続きまして7頁をご覧下さい。第12期、第13期の業績予想について説明致します。業績予想の前提条件について纏めております。オフィスは、第12期末の経済稼働率を98.0%、 第13期は、一部解約等の可能性を考慮しまして、期中平均97.0%としております。労務費、物価の値上がりを背景に、管理コストについても値上げ要請がありますので、一定のインフレ率を考慮して読み込んでおります。商業施設はミューザ川崎、戸塚の一部区画において総額の条件合意に至っており、合意した条件を前提に運営計画を立てております。ホテルはコロナ前の2019年対比で、第12期は売上2.5%減少、費用4.7%増加、第13期は売上1.7%増加、費用8.5%増加でGOPを想定しております。尚、第11期は、2019年対比で売上 0.6%減少、費用2.4%増加で着地をしております。その他第12期は、リファイナンスコスト、リファイナンス後の金利上昇も想定しております。

8頁をご覧下さい。第12期の業績予想について説明致します。営業収益が、前期比4百万円増の1,670百万円、営業利益が前期比3百万円増の885百万円、当期純利益が前期比 12百万円減の777百万円と予想しております。一口当たり分配金は、前期比51円減、前回予想比105円増の3,115円と予想しております。主な増減要因ですが、営業収益はオフィスの入替等によるダウンタイムの影響で410万円の減少、ホテルの変動賃料で1,120万円増加と予想しております。営業費用および営業外費用では、修繕費の減少により1,200万円の減少、リーシングコストの増加により1,420万円の増加、投資主総会コストの剥落で580万円の減少、融資関連費用および利息で1,360万円増加を予想しております。

続いて9頁をご覧下さい。第13期の業績予想について説明致します。営業収益が前期比4百万円減の1,665百万円、営業利益が前期比8百万円減の877百万円、当期純利益が前期比 6百万円減の771百万円、一口当たり分配金は、第12期比24円減の3,091円での着地を予想しております。主な増減要因ですが、営業収益について、オフィス、商業の埋め戻し等の影響で、1,200万円の増加と予想しております。営業費用および営業外費用では、修繕費の平準化により670万円の増加、リーシングコストの平準化により、1,430万円の減少,
固都税の評価替えにより330万円の増加、融資関連費用および利息で250万円の減少を予想しております。

11頁をご覧下さい。各アセットの運営状況につき説明致します。先ず、オフィスの稼働率についてグラフをご覧下さい。第11期末時点で、契約稼働率99.1%、経済稼働率98.8%となりました。第12期末時点では、一部区画において解約通知を受領している一方で、新規契約予定もありますので、契約稼働率98.6%、経済稼働率98.0%を想定しております。第13期については、オフィス物件の多くのテナントとの契約が一定期間の事前通知により解約可能な契約になっていることから、今後、解約予告が出る予想を一定考慮し、保守的に期中平均の経済稼働率を97.0%で計画しております。尚、下段グラフの通り、フリーレント期間については、昨今のマーケットにおいても大きく伸ばすことなく、第11期は3.0か月で着地、第12期も2.7ヶ月程度で想定しております。

12頁をご覧下さい。オフィスの新規入居と契約更新の状況について説明致します。第11期は、新規契約で増額1区画、減額1区画の合計で、全テナント比5.0%の増額となっております。契約更新は31区画あり、そのうち増額は2区画、減額は3区画で、横這いという結果になっております。第12期は、新規契約で増額1区画、減額2区画の合計で、全テナント比1.3%の増額、契約更新は35区画あり、そのうち増額3区画で、合計0.4%の微増を予定しております。下段で、今後の更新予定面積を記載しております。オフィスのポートフォリオ全体平均では、既存契約賃料単価と想定新規賃料単価はほぼ同額となっております。区画によってはレントギャップが大きい区画もありますので、個別テナントとは丁寧な交渉を引き続き行ってまいりたいと考えております。

13頁をご覧下さい。高稼働が維持できている本投資法人保有オフィスの優位性について纏めております。本投資法人が保有するオフィス10物件は、平均賃料坪単価は16,311円であり、最寄り駅からの平均徒歩分数は2.7分、平均延床面積は1,095坪と、最寄り駅から近い中小規模のオフィスとなっております。スポンサーグループのシンクタンクであるザイマックス不動産総合研究所作成のグラフによると、東京23区の成約賃料坪単価帯におけるボリュームゾーンは、1万～2万円となっており、駅からの距離が5分を超えてくると空室率にも影響が生じております。

14頁をご覧下さい。東京23区のオフィスの供給量について纏めた資料です。近年、供給が多いオフィスは大規模オフィスが中心となっており、今後の供給においても、大規模オフィスが大部分を占めております。スポンサーグループの運営力に加えて、テナントの需要が多く、新規供給量も比較的少ない賃料単価のこなれた中小規模のオフィスを多く保有しているため、本投資法人のオフィスは、高稼働が維持できていると考えております。

15頁をご覧下さい。こちらは、ザイマックス不動産総合研究所が出したレポートの抜粋ですが、上段のオフィスの在籍人数に関する今後の見通しと、オフィス面積変化の実績と可能性のグラフから、オフィスの在籍人数は増加する予想割合が増え、面積拡張の意向も高まっており、オフィスニーズの高まりが感じられます。又、下段のグラフからは在宅勤務制度の導入率は減少しているものの、サテライトオフィス導入率は上がっております。そのサテライトオフィスも、都心部以外への広がりを見せており、オフィスの使い方や働く場所の多様化が広がっていることが分かります。

16頁をご覧下さい。ホテルビスタ仙台について説明致します。第11期は、期初時点では、2019年比で売上95%、費用108%で予想しておりましたが、売上99.4%、費用102.4%で着地しております。今後の予想については、2019年比で、第12期は売上97.5%、費用104.7%、第13期は売上101.7%、費用108.5%と、運営費用については一定上昇を予想した水準での業績予想を立てております。

17頁をご覧下さい。ホテルビスタ仙台の各月の変動賃料は対象月から起算して、過去1年分の GOP を参照する移動平均により算出しているため、変動賃料の算出根拠となるGOP の回復状況について説明致します。コロナの影響を受けておらず、過去最も賃料が高かった第3期の変動賃料算出に用いる期間のGOPPARを100とした場合、第11期の変動賃料算出に用いる対象期間のGOPPAR指数は83.4となっており、固定賃料と変動賃料の合計額は、第3期の約87%まで回復しております。第12期、第13期のADRは、第3期、第4期の実績を上回る予想しておりますが、 稼働率や一室当たりの経費が増加する影響で、GOPPAR指数は、第12期は91.4、第13期は91.3と予想しております。

18頁をご覧下さい。商業施設について説明致します。商業施設においては、第12期にミューザ川崎において、全20区画中10区画で契約期間満了を迎えます。全ての区画において、既存テナントとの再契約、又は、新たなテナントとの契約締結に向けて経済条件の合意をしており、退去に伴うダウンタイムの発生や契約賃料の減少はなく、逆に2区画で賃料の増額に成功しております。又、戸塚においても、1区画で増額更新しており、2物件で月額賃料369千円、3.7%の増額を見込んでおります。

19頁をご覧下さい。修繕費、資本的支出の状況について纏めております。修繕費は、各物件のエンジニアリングレポートに示された長期修繕費の合計値を目安に、毎期の修繕費用の妥当性を検証しております。修繕費は決算期によって変動がありますが、複数の決算期を平均すると、目安としている金額を上回っておらず、修繕費のコントロールができております。又、CAPEXは、各決算期の減価償却費を目安に、毎期計画を作成しておりますが、こちらも一定のコントロールができていると考えております。ESGの観点では、第11期に実施した設備改修工事により机上計算ではありますが、従前の設備での電気使用料から年間約96,000kwh の削減が見込まれております。又、工事の実施によるバリューアップの観点では、第11期に実施したザイマックス三田ビルの内装リニューアル工事に入居したテナントの賃料は、前テナント比で約55%のアップ となり、バリューアップが実現しております。

20頁をご覧下さい。外部成長について説明致します。第11期には、開発型TMKの優先出資証券を取得致しました。本件は、スポンサーであるザイマックスグループの顧客の、出店ニーズに端を発し、対象物件の所有者との交渉や本投資法人の投資クライテリアにマッチする、商業施設の開発の企画・立案を、グループ各社との連携により実現致しました。対象物件は、大阪の枚方市に所在し、デイリーユース型のテナントから構成される商業施設となる予定です。商業施設は、2024年12月竣工になりますので、それ以降に取得可能になります。物件取得の取得環境は引き続きシビアの中、 外部成長への施策の一環として、手元資金を活用して将来のパイプラインを獲得したという点で、本投資法人初の取り組みとなります。

21頁をご覧下さい。金融情勢の先行きが不透明な環境でありますが、スポンサーおよび資産運用会社に集まってくる情報から、本投資法人に見合う物件を厳選して検討しております。下段の表をご覧ください。こちらは、現在、資産運用会社にて取得を検討している物件です。新たに1件、資産運用会社の独自のルートで情報入手した、東京経済圏のオフィスビルを追加しております。又、保有している物件の含み益の実現を図るため、資産の入替についてもタイミングや物件の状況を踏まえて検討していきたいと考えております。
22頁をご覧下さい。第12期には、約43億円のリファイナンスを予定しております。調達時の金利動向を踏まえて、調達方針の柔軟化や手法の多様化も検討していきたいと思います。

23頁をご覧下さい。今後の運用方針です。分配金等の成長を通じて、投資主価値の向上を実現するため、保有物件の安定的な運用を実施し、デット調達においても、コストコントロールを意識するとともに、外部成長に向けた入替による含み益の還元や、パイプラインの拡充を実施してまいりたいと考えております。
最後にESGにおける取り組みについて報告致します。

25頁をご覧下さい。2年連続でGRESBリアルエステイト評価において3—Starsおよびグリーンスターを獲得しております。
26頁をご覧下さい。頁下段に記載の通り、投資主総会での招集通知のペーパーレス化や、再エネ100%電力の導入等、積極的に環境負荷低減の取り組みを実践していき、脱炭素社会の実現に貢献していきたいと考えております。
決算説明は以上になります。有難うございました。