ザイマックス・リート投資法人 2023年2月期決算概要
ザイマックス・リート投資法人
2023年2月期（第10期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/3488/20230419/few5df/
○資料
https://xymaxreit.co.jp/file/ir_library_term-d2eea2cd9d8eda03783c727faaaf84126dcd708b.pdf
○説明者 ザイマックス・リート投資法人 執行役員 兼
株式会社ザイマックス不動産投資顧問 代表取締役社長 金光 正太郎
○説明
ザイマックス・リート投資法人第10期の決算の説明を行います。
3頁をご覧下さい。先ずは、全体のサマリーです。業績ですが、前期に計上した売却益が剥落した結果、営業収益、一口当たり分配金は、前期よりマイナスとなりましたが、期初予想は上回ることができ、営業収益16.4臆円、DPUは3,262円で着地しております。運営状況ですが、オフィスは期末稼働率99.2%、経済稼働率98.7%と堅調に推移しております。商業施設は、引続き100%稼働です。ホテルは、運営成績の回復が進み、変動賃料が期初予想を114万円上回って着地しました。財務活動では、本年1月のリファイナンスに際し、投資法人債の発行も検討しましたが、マーケット環境を鑑みまして、全額銀行借り入れにてリファイナンスを実行しております。又、ESG関連では、3月に環境認証を1件追加取得することができ、取得率は延床面積ベースで85.2%に向上しました。又、資産運用会社で、TCFD提言への賛同を表明しております。
4頁をご覧下さい。第10期末でのポートフォリオデータです。物件数は18、資産規模は取得価格ベースで434億円、鑑定評価ベースで549億円、NOI利回りは取得価格ベースで5.6%、償却後で4.9%です。
次に決算概要と業績予想について説明致します。
6頁をご覧下さい。営業収益が前期比△228百万円の1,646百万円、営業利益が前期比△213百万円の908百万円、当期純利益が前期比△189百万円の814百万円となりました。一口当たり分配金は、前期比△757円、予想比＋142円の3,262円での着地となりました。主な営業収益の増減要因ですが、売却益の剥落で226百万円、仙台のホテルにおける賃料の算定ロジックの変更により18百万円の減益となっております。この賃料の算定ロジックについては、後ほど詳細を説明致します。電気代の上昇により、テナントからの電気代の収入が、19百万円の増額となりました。営業費用および営業外費用では、電気代の上昇により、25百万円の増加、譲渡報酬の剥落により33百万円減少、利息・融資関連費用で13百万円減少しました。
7頁をご覧下さい。続きまして第11期、第12期の業績予想について説明致します。業績予想の前提条件について纏めております。オフィスについては第11期末の経済稼働率を98.8%、第12期は一部解約等を考慮して期中平均97%としております。水道光熱費については、昨今の電気料金の値上げについて考慮しております。尚、既に電力会社からの値上げがあった物件については、テナントへの請求も、既に変更することが出来ております。又、人件費、諸物価の値上がりを受け、管理コストについても値上げ要請がありますので、考慮して読み込んでおります。商業施設ですが、ミューザ川崎において、第12期に契約満了を迎える区画が複数あります。交渉中でありますが、一部空室になるリスクも読み込んでおります。ホテルですが、コロナ前の2019年対比で、得る上げ5%減、費用8％増加でGOPを想定しております。尚、第10期は、2019年対比で売上94%、費用103%で着地しております。尚、第11期の投資主総会コスト、第12期のリファイナンスコストおよびリファイナンス後の金利上昇も想定しております。
8頁では、第11期の業績予想について説明致します。営業収益が前期比＋20百万円の1,666百万円、営業利益が前期比△46百万円の862百万円、当期純利益が前期比△46百万円の767百万円と予想しております。一口当たり分配金は前期比△188円、前回予想比＋16円の3,074円と予想しております。主な増減要因ですが、営業収益は、ホテルの変動賃料で、11期は13百万円増加、テナントからの電気収入は8百万円増加と予想しております。営業費用および営業外費用では、電気代の値上げにより7百万円、前年取得した物件の固都税の費用化で16百万円、修繕費の一時的な増加により16百万円、投資主総会コストで6百万円、利息で8百万円増加を予想しております。
9頁をご覧下さい。続きまして第12期の業績予想を説明致します。営業収益が前期比△17百万円の1,648百万円、営業利益が前期比＋1百万円の863百万円、当期純利益が前期比△16百万円の751百万円、一口当たり分配金は、第11期比64円減少の3,010円での着地を予想しております。主な増減要因ですが、営業収益について一部解約が見込まれます区画の賃料分で△6百万円、営業費用および営業外費用では、修繕費の平準化により△13百万円、投資主総会コストの剥落で△6百万円、融資関連費用および利息で＋17百万円を予想しております。
各アセットの運営状況については、公募投資運用部の清水から説明させて頂きます。
運用状況について説明致します。
11頁をご覧下さい。オフィスの稼働率についてグラフをご覧下さい。好調とは言えないマーケット環境下ではありますが、第10期末で契約稼働率99.2%、経済稼働率98.7%となりました。第11期末時点では、一部区画において解約通知を受領している一方で、新規成約予定もありますので、契約稼働率、経済稼働率、ともに98.8%を想定しております。第12期に関しては、マーケット環境を考慮し、期中平均の稼働率を97%で計画しております。尚、下段グラフの通り、フリーレント期間については、昨今のマーケットにおいても、大きく伸ばすことなく第10期は2.5ヵ月で着地、第11期も3ヶ月程度を想定しております。
各アセットの運営状況については、公募投資運用部の清水から説明させて頂きます。
17頁をご覧下さい。最後に商業施設について説明致します。商業施設においては、固定賃料をベースに、安定的な収益を獲得しております。だし12期にミューザ川崎において、全20区画中、10区画で契約満了を迎えますので、再契約、リテナントに向け、PMと連携し、マーケット環境を注視しながら、慎重に判断をしたいと考えております。
私からの説明は以上となります。
19頁をご覧下さい。第10期には、新たにグリーンファイナンス・フレームワークの制定や、投資法人債の発行の登録書の登録を行いましたが、実行タイミングでの債権マーケットの環境を踏まえ、1月末の借入においては、全額銀行借入にてリファイナンスを実行しております。金利が今後上昇していくと判断し、固定化、長期化を図っております。今後のリファイナンスにおいては、金利、債券動向を注視しながら、調達方針を判断していきたいと考えております。
20頁をご覧下さい。今後の運用方針です。オフィス、商業施設については、現在の高稼働をできるだけ維持し、ホテルについては宿泊マーケットが回復するに従って、変動賃料のアップが期待できます。外部成長、資産戦略では、資産入替による含み益の還元と、外部成長、資金調達手法の多様化、ESG活動の深化を進め、投資主価値の向上を目指していきたいと考えております。
22頁をご覧下さい。2022年3月に資産運用会社にて、TCFDへの賛同を表明しております。今後気候変動に関する財務情報の開示に取り組んでまいります。物件の環境認証についてですが、新たに1件、CASBEEで取得することが出来ております。取得率は、延床面積で85.2%になりました。
23頁をご覧下さい。環境パフォーマンス実績です。GHG排出については、昨年導入致しました再生可能エネルギー電力により、大幅に削減ができております。現在の削減目標は、目標年度を2023年度とし、2018年度対比で目標を設定していますが、達成の角度が高くなりましたので、新たな目標設定について資産運用会社にて、検討を進めております。頁下段左側記載のように、空調機や衛生設備の更新、LED化など、より環境負荷の低い設備を選定し、脱炭素社会の実現に貢献していきたいと考えております。
決算説明は以上になります。有難うございました。
