日本ホテル&レジデンシャル投資法人 2025年11月期決算概要

日本ホテル&レジデンシャル投資法人
2025年11月期（第19期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3472/20260122/s8jk9amf/
○説明資料
https://nhr-reit.com/file/ir_library_term-d369134c9071f63c175d67051aab24e66e121042.pdf
○説明者　日本ホテル＆レジデンシャル投資法人　執行役員　兼
　　　　　アパ投資顧問株式会社　代表取締役社長　桐原 健
〇説明
アパ投資顧問株式会社の桐原です。動画をご覧の皆様、いつもご支援頂き誠に有難うございます。この場をお借りして厚く御礼申し上げます。本日は日本ホテル&レジデンシャル投資法人、2025年11月期の決算説明を致します。3頁でスポンサー交代以降の振り返りと、4頁で投資口価格の推移について纏めておりますのでご覧頂ければと思います。

7頁、エグゼクティブサマリーをご覧ください。当期の分配金は、前期比＋465円、23.1%の増加の2,478円と致しました。主な要因は、資産入替に伴う不動産等売却益の計上と変動賃料の増加によるものです。2026年5月期の予想分配金は2,039円と致しました。主な要因は売却益の剥落がある一方、2025年12月に実施した、第3回公募増資での新規物件取得による収益の拡大と、変動賃料の増加によるものです。 2026年11月期の予想分配金は、固都税効果の剥落等費用増加がある一方、大江戸温泉物語熱海の変動賃料の増加により2,033円と致しました。

外部成長について、当期は大江戸温泉施設2物件を売却し、アパホテル岐阜羽島駅前およびレジデンス幕張アリーナシティを取得する、資産入替を実施しました。現在では、2025年12月に実施した第3回公募増資における新規8物件の取得により、取得総額は689億円、鑑定評価額は753億円に拡大しております。今後、資産規模2,000億円を中期目標に、年間200億円程度の運用資産を取得することを目標として、バランスの良いポートフォリオを構築してまいります。ホテル等の内部成長につきまして、当期の変動賃料は、前期比5.5%増加の105百万円となりました。今後の変動賃料については、2026年5月期は146百万円、2026年5月期は181百万円を業績予想の前提としています。

8頁、賃貸住宅等の内部成長については、稼働率96.3%と高稼働を維持しています。今後も引き続き安定的な運用を図るとともに、賃料ギャップがある物件について、テナント入替と契約更新時の賃料増額を図ってまいります。

10頁をご覧ください。分配金の実績および今後の見通しについてご説明致します。当期は、主に不動産等売却益の計上と変動賃料の増加により、分配金は前期比23.1%増加の2,478円と致しました。2026年5月期は、不動産等売却益が剥落する一方、第3回公募増資による新規物件取得と、変動賃料の増加を主要因とする収益向上により、予想分配金は2,039円と致しました。2026年11月期は、前期取得した新規物件の固都税効果の剥落等による費用 増加がある一方、変動賃料の増加により予想分配金は2,033円と致しました。

決算および業績予想の詳細については、12頁、13頁に記載しておりますのでご覧頂ければと思います。
外部成長について15頁をご覧下さい。当期は、資産入替の実施により、大江戸温泉施設割合の低減、償却後NOI利回りの向上、そして不動産等売却益151百万円を実現しました。
16頁をご覧ください。2026年12月には第3回公募増資を実施し、アパホテルなんば北心斎橋駅前、アパホテル博多駅前4丁目などの8 物件、合計197億円を取得したことにより、現在の取得価格は689億円、鑑定評価額は753億円に拡大するとともに、大江戸温泉施設の割合は42.4%まで低減しました。又、同時に実施した新規借入においては、調達条件が改善致しました。

20頁をご覧ください。本投資法人は、引き続き分配金の安定的な維持・成長と投資主価値の最大化を図るため、資産規模2,000億円を中期目標に、資産規模の拡大、資産入替、大江戸温泉施割合の低減を進めてまいります。1,000億円時点でのポートフォリオのイメージは、ホテル等を60から70%、賃貸住宅等を30から40%程度とし、大江戸温泉施設は30%程度に低減することを見込んでいます。
内部成長について 22頁をご覧ください。ホテル等の運用状況については、大江戸温泉施設では、RevPARベースで前年同期である2024年11月期を8.9%上回りました。ビジネスホテル、シティホテルでは、都市部の旺盛な宿泊需要を背景に、RevPARベースで前年同期を14.3%上回りました。

23頁をご覧ください。ホテル等の変動賃料については、当期の実績は105百万円、前期比570万円の増加という結果になりました。主な要因は、レオマの森、大江戸温泉プレミアムおよびアパホテルからの変動賃料の増加によるものです。2026年5月期は146百万円を見込んでおり、主な要因は、大江戸温泉プレミアム、レオマの森、ビジネスホテルの変動賃料の増加、土肥マリンホテルの変動賃料発生、新規物件取得によるものです。2026年11月期は181百万円を見込んでおり、主な要因は、大江戸温泉物語熱海で好調な業績を背景に、新賃料体系移行することに伴う変動賃料の増加によるものです。

25頁をご覧ください。賃貸住宅等については、ポートフォリオ全体の稼働率は96.3%、賃料単価は前期比＋1.7%となりました。賃料改定の状況については、新規契約時は81.4%、契約更新時は49.1%のテナントで賃料増額となりました。今後も安定的な運用を図るとともに、引き続きテナント入替時、契約更新時の賃料増額を図ってまいります。

財務について27頁をご覧ください。第3回公募増資のタイミングで総額12,060百万円の新規借入実施し、借入れ条件は基準金利＋0.6%と、従前より0.2 ポイントの低減を実現しました。又、借入先金融機関は18行に拡大しました。今後、既存借入のリファイナンスによりデッドコストの圧縮を図り、鑑定評価額ベースのLTVについては 45%程度の水準で運用してまいります。
ESGについては、30頁に記載しておりますのでご覧頂ければと思います。

ここまでご清聴有難うございました。本投資法人は、資産規模拡大によるポートフォリオのリスク分散と賃貸事業収益の向上を通じて、分配金の安定的な成長を目指してまいります。今後ともご支援の程、宜しくお願い致します。
以上持ちまして決算説明を終了致します。有難うございました。