日本ホテル&レジデンシャル投資法人 2025年5月期決算概要

日本ホテル&レジデンシャル投資法人
2025年5月期（第18期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3472/20250724/tehget425/
○説明資料
https://nhr-reit.com/file/ir_library_term-dea85302ecf46465d58633c5cfd3d4fe39bc9dd0.pdf
○説明者　日本ホテル＆レジデンシャル投資法人　執行役員　兼
　　　　　アパ投資顧問株式会社　代表取締役社長　桐原 健
〇説明
日本ホテル&レジデンシャル投資法人2025年5月期の決算説明を致します。3頁でスポンサー交代以降の振り返りと、4頁で投資口価格の推移について纏めておりますのでご覧頂ければと思います。
6頁、エグゼクティブサマリーをご覧ください。当期の分配金は、前期比176円プラス、9.6%増加の2,013円と致しました。主な要因は、新規物件取得による営業収益の増加と、大江戸温泉施設からの変動賃料の増加によるものです。今後については、2025年11月期の予想分配金は、前期比343円プラス、17%増加の2,356円と致しました。

主な要因は、大江戸温泉施設2物件の売却益の計上によるものです。2026年5月期の予想分配金は、主に売却益の剥落と投資主総会費用の発生により、1,968円と致しました。外部成長については、昨年12月に第2回公募増資を実施し、アパホテル2物件を含む8物件を取得、取得後の取得総額は491億円、鑑定評価額は534億円に拡大しました。2025年11月期には、大江戸温泉施設2物件の売却とアパホテル岐阜羽島駅前の取得を予定しています。今後年間200億円程度を目標として運用資産の積み上げを図り、バランスの良いポートフォリオを構築してまいります。

余暇活用型施設の内部成長については、当期の変動賃料は、前期比61百万円増加の99百万円となりました。又、2物件のバリューアップ工事を完了しています。今後の変動賃料については、2025年11月期は77百万円、2026年5月期は87百万円を業績予想の前提としています。アコモデーション施設の内部成長については、稼働率97.8%と新規物件を含め高稼働を維持しています。今後、引き続き安定的な運営を図るとともに、賃料ギャップがある物件については、テナント入替時と契約更新時の賃料増額を目指します。財務につきましては後ほど説明致します。

10頁をご覧ください。分配金の実績および今後の見通しについて説明します。当期は公募増資および新規借入に伴う諸費用の増加がありましたが、それを上回る新規物件取得と変動賃料の増加による収益向上により、分配金は前期比9.6%増加の2,013円と致しました。2025年11月期は、大江戸温泉施設2物件の売却計上により、予想分配金は前期比17%増加の2,356円と致しました。尚、変動賃料については前期比で減少する前提とし、又、一定の金利上昇を見込んでいます。2026年5月期は、資産の入替と変動賃料の増加による収益の増加を見込んでおりますが、主に売却益の剥落と投資主総会費用の発生により、予想分配金は1,968円と致しました。

決算および業績予想の詳細については、11頁、12頁に記載しておりますのでご覧頂ければと思います。
外部成長については、14頁から17頁をご覧下さい。本投資法人の経営課題である投資口流動性の向上のためには、資産規模の拡大およびポートフォリオのリスク分散への対応が必要と考えています。昨年12月に第2回公募増資を実施し、アパホテル浅草橋駅前、アパホテル難波南大国町駅前を含む8物件、合計131億円を取得、取得価格は491億円、鑑定評価額は534億円に拡大しました。又、今期には、大江戸温泉施設2物件の売却とアパホテル岐阜羽島駅前の取得による資産入替を予定しており、実施後の大江戸温泉施設割合は60.7%に低減する予定です。

18頁をご覧ください。本投資法人は、引き続き安定的な分配金の維持・成長のため、資産規模の拡大、資産の入替、大江戸温泉施設割合の低減を進めてまいります。1,000億円時点でのポートフォリオのイメージは、余暇活用型施設を60%から70%程度、アコモデーション施設を30%から40%程度とし、大江戸温泉施設の割合は30%程度に低減することを見込んでいます。
内部成長について20頁から23頁をご覧ください。

20頁をご覧下さい。当期において、大江戸温泉施設については、RevPARベースで前年同期比である2024年5月期を7.7%上回りました。又、伊東と伊香保でバリューアップ工事が完了し、大江戸温泉物語プレミアムとしてリニューアルオープン致しました。アパホテルについては、都市部の旺盛な宿泊需要を背景に、浅草橋においては前年同期を20%、大国町においては 27.7%上回る好調な結果となりました。
21頁をご覧下さい。変動賃料については、当期の実績は99百万円と、前期比61百万円プラスの大幅な増加という結果になりました。主な要因は、ホテル「レオマの森」で変動賃料が発生したこと、バリューアップ工事を実施した施設および「あわら」で変動賃料が増加したこと、アパホテルで変動賃料が発生したことによるものです。

22頁をご覧下さい。今後については、2025年11月期は 77百万円、2026年5月期は87百万を業績予想の前提としています。主な要因は、いずれの期についてもバリューアップ工事を実施した大江戸温泉施設およびアパホテルにおいて、変動賃料の増加を見込む一方、レオマについては、保守的に変動賃料は見込んでおりません。

23頁をご覧ください。アコモデーション施設では、ポートフォリオ全体の稼働率は、前期比0.3%プラス、賃料単価は新規物件取得による平均単価も上昇の影響もありますが、前期比2.9%プラスとなりました。今後については、引き続き安定的な運用を図るとともに、賃料ギャップがある物件については、テナント入替時および契約更新時の賃料増額を目指します。

財務について25頁をご覧ください。当期は、公募増資のタイミングで約88億円の新規借入を実施し、新規レンダー5行を招聘致しました。期末のLTVは、総資産ベースで43.4%、鑑定ベースでは 37.7%となっています。今後も更なるデットコストの圧縮を図り、LTVについては40から50%程度の水準で運用してまいります。

26頁をご覧下さい。当期は、JCR から信用格付けを取得しています。ESGについては28頁に記載しておりますのでご覧頂ければと思います。
ここまでご清聴有難うございました。本投資法人は、資産規模拡大によるポートフォリオのリスク分散と賃貸事業収益の向上を通じて、分配金の安定的な成長を目指してまいります。今後ともご支援宜しくお願い致します。
以上をもちまして決算説明を終了致します。有難うございました。